【正文】 （2）地段位置本項(xiàng)目北臨迎賓大道，西靠西環(huán)大道，南為芳林路，東臨城市規(guī)劃路——萬興路。本項(xiàng)目的地段位置圖14所示：圖14 本項(xiàng)目地塊位置本項(xiàng)目的周邊有多條城市主干道經(jīng)過，交通便利；周邊有賀州學(xué)院、賀州職業(yè)技術(shù)學(xué)院、嶺南中學(xué)、賀江中學(xué)、賀州高級(jí)中學(xué)等學(xué)校，周邊文化氛圍濃烈，北面不遠(yuǎn)處有市體育中心，可以說本地段內(nèi)的文體設(shè)施配套齊全；項(xiàng)目南面不遠(yuǎn)處就是賀江，具有良好的自然景觀資源條件；項(xiàng)目是外部資源從西面進(jìn)入城市的重要窗口之一，承載著展示城市形象的重要使命，適合發(fā)展具有商務(wù)及商業(yè)的地標(biāo)性建筑。地段始終是房地產(chǎn)項(xiàng)目最核心的價(jià)值點(diǎn)之一，本項(xiàng)目所處地段優(yōu)良，在此地段開發(fā)商業(yè)、商務(wù)、居住、文化、公用設(shè)施物業(yè)具有較好的發(fā)展空間，可以充分的實(shí)現(xiàn)土地的開發(fā)價(jià)值 。項(xiàng)目地塊由于其優(yōu)越的位置并擁有臨街面長的商業(yè)優(yōu)勢，在城西區(qū)核心區(qū)域土地資源日趨減少的狀況下，擁有一塊具有較長臨街面土地就越發(fā)顯得彌足珍貴，擁有稀缺的土地資源，就等于擁有財(cái)富，獲得更高的地塊價(jià)值。 社會(huì)價(jià)值（1） 社會(huì)示范作用的帶動(dòng)l 城市建設(shè)的示范性價(jià)值本項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是顯而易見的，項(xiàng)目將建成賀州西大門的標(biāo)志性形象工程之一，是政府與企業(yè)合作，共同雙贏的示范性效應(yīng)的價(jià)值體現(xiàn)。l 快速拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的示范性價(jià)值市場定位的準(zhǔn)確、經(jīng)營品種的豐富多彩、良好的經(jīng)商環(huán)境、吸引人們投資的商業(yè)配套、引人入勝的旅游場景，項(xiàng)目將很快造就出一個(gè)初步站穩(wěn)腳步、逐漸富裕起來的經(jīng)商群體，同時(shí)又刺激產(chǎn)生巨大的消費(fèi)，及區(qū)域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大的實(shí)力與競爭力，卓越的經(jīng)濟(jì)示范成就，將揭示現(xiàn)時(shí)中國中小城市發(fā)展項(xiàng)目的成功模式。項(xiàng)目的建筑標(biāo)志性將提升城市的景觀形態(tài)，成為城市新景觀。項(xiàng)目建設(shè)成功的榜樣作用，必將吸引更多的資金加入到賀州的建設(shè)中來，促使賀州城舊貌換新顏進(jìn)程加快，也會(huì)推動(dòng)賀州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程。城市新居民需要的是一種與普通居住小區(qū)不同的，以居住為原點(diǎn)，融合居住、就業(yè)、謀生、發(fā)展、抗御城市生存風(fēng)險(xiǎn)的新式復(fù)合空間與環(huán)境。（4） 人文價(jià)值的提升 項(xiàng)目本著“以人為本” 的發(fā)展理念，多種業(yè)態(tài)功能相結(jié)合的建筑形態(tài)，構(gòu)建帶有旅游與商業(yè)共同發(fā)展的人文空間。項(xiàng)目的人文價(jià)值體現(xiàn)了本項(xiàng)目的靈魂，成為項(xiàng)目最寶貴、最有價(jià)值的無形資產(chǎn),為本項(xiàng)目及開發(fā)企業(yè)提供了可持續(xù)發(fā)展的寶貴財(cái)富。因此，本項(xiàng)目的開發(fā)將會(huì)產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益。（2）商業(yè)價(jià)值本項(xiàng)目以商業(yè)大賣場、特色商業(yè)街區(qū)、專業(yè)市場組成的商業(yè)空間，吻合于現(xiàn)代人希望體驗(yàn)的消費(fèi)心理特性：繁華、熱鬧、交流、溝通。項(xiàng)目各建筑組團(tuán)街中有城，城中有街，大量的步行人流將形成生機(jī)勃勃的景象，體現(xiàn)出商業(yè)的繁榮。（3）投資價(jià)值本項(xiàng)目業(yè)主投資項(xiàng)目可自用或出租，由于項(xiàng)目所處地段具有優(yōu)異的物業(yè)價(jià)值，一方面項(xiàng)目處于城西區(qū)的核心地帶，擁有巨大的發(fā)展空間，另一方面，賀州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)以及本項(xiàng)目差異化及填補(bǔ)市場空白點(diǎn)的定位，綜合這兩方面利好因素來看，若購買商鋪?zhàn)杂?，必將使得?xiàng)目業(yè)主從投資項(xiàng)目初始就在城西區(qū)未來商業(yè)黃金地段擁有自己的產(chǎn)權(quán)物業(yè)，在競爭與發(fā)展中取得先機(jī)。（4）觀賞旅游價(jià)值本項(xiàng)目的有主題廣場、大面積綠化等公建設(shè)施，每個(gè)街區(qū)內(nèi)，又可冠名融合客家文化的、寓意民族特色的豐富多彩商業(yè)空間組合，步移景換，讓人流連忘返。本項(xiàng)目將采用科學(xué)的規(guī)劃、合理的功能分區(qū)與定位，力求開發(fā)出最合理的物業(yè)組合。 經(jīng)濟(jì)價(jià)值(1)土地的市場價(jià)值及評(píng)估（給出土地的評(píng)估拍賣價(jià)格）據(jù)賀州市政府官員介紹，賀州大部分項(xiàng)目的土地獲得都采用土地補(bǔ)償?shù)姆绞剑?003年以來公開出讓的土地較少，根據(jù)2005年9月國土局相關(guān)資料以及綜合本地塊的資源條件，本地塊經(jīng)評(píng)估后，認(rèn)為目前的住宅地塊的價(jià)格約27萬元/畝，商住地塊的評(píng)估價(jià)格為40萬元/畝，商業(yè)地塊的評(píng)估價(jià)格為55萬元/畝，（具體評(píng)估價(jià)格過程詳見本文第四、五章）。預(yù)計(jì)項(xiàng)目地塊價(jià)格會(huì)有10～15%的年均上漲幅度，具有較高的經(jīng)濟(jì)增長價(jià)值空間。2 項(xiàng)目土地規(guī)劃指標(biāo)概述 項(xiàng)目地塊概況（詳見市場定位與規(guī)劃引導(dǎo)報(bào)告）本項(xiàng)目用地約有500畝，規(guī)劃有6大功能片區(qū)，包括集團(tuán)展示區(qū)、商業(yè)中心區(qū)、專業(yè)市場和特色街區(qū)、文化區(qū)、居住區(qū)、規(guī)劃發(fā)展預(yù)留用地，具體規(guī)劃用地分布如圖21所示：圖21 功能分區(qū)定位示意圖3 城市土地價(jià)格現(xiàn)狀及變動(dòng)趨勢預(yù)測 城市土地價(jià)格現(xiàn)狀及分布根據(jù)2003~2020年賀州市城市總體規(guī)劃的近期建設(shè)規(guī)劃圖明確該區(qū)域范圍內(nèi)的土地將用于居住、行政辦公、商業(yè)金融和教育科研等多功能建設(shè)，賀州土地價(jià)值的現(xiàn)狀是以城中區(qū)價(jià)值最高，沿城中向東西兩面延伸價(jià)值逐漸減小，而江北的價(jià)值又比江南的價(jià)值高。（以上數(shù)據(jù)詳見《城市地產(chǎn)研究報(bào)告》）本項(xiàng)目周邊未開發(fā)土地存量很少，基本都已納入開發(fā)計(jì)劃，項(xiàng)目周邊近期交易的地塊規(guī)模都不大，且土地出讓方式不一，導(dǎo)致土地單價(jià)相差較大。土地具有生產(chǎn)資料和生活資料雙重屬性，生產(chǎn)勞動(dòng)的擴(kuò)大和城市化人口的增長，增加了對(duì)土地的需求，因此，通過政治經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的角度分析，從長期來看，土地價(jià)格變動(dòng)的趨勢是上漲的。從中觀來看，由于歷史的原因，城西地塊的土地價(jià)格比較低，賀州的高速公路、火車站都在城區(qū)偏西方向建設(shè)，城市發(fā)展的重心將是向西偏移，因此城區(qū)西面的地塊在整個(gè)城市發(fā)展過程中價(jià)值提升的潛力是最看好的。從微觀來看，本項(xiàng)目位于城西區(qū)，又有臨江的先天環(huán)境優(yōu)勢，加上科學(xué)的概念規(guī)劃引導(dǎo)設(shè)計(jì)和城區(qū)新的功能定位，本項(xiàng)目地塊的土地價(jià)格將是賀州最具升值潛力的地塊之一。4 項(xiàng)目土地估價(jià) 估價(jià)方法及參數(shù)選擇說明 土地估價(jià)原則（1）替代原則根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)， 商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代可能的地塊之間，會(huì)相互影響和競爭，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。供小于求，價(jià)格就會(huì)提高， 否則， 價(jià)格就會(huì)降低。（3）變動(dòng)原則一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的。因此， 在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。（4）協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中， 必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因此， 在土地估價(jià)時(shí)， 一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系， 判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接