【正文】 .............................................................................................83 恒生城市花園 ........................................................................................................................86 荷香園 ....................................................................................................................................88 天立花園 ................................................................................................................................90 紫荊園 ....................................................................................................................................94 怡海世家 ................................................................................................................................96第五章 結(jié) 論 ........................................................................................................................1001 / 107前 言為使貴司可深入理解敝司開展本次調(diào)研所涉及的背景、資源、時間安排、工作程序、工作渠道等方面之要素，從而有助貴司客觀分析及判斷本報告有關(guān)論點、數(shù)據(jù)之實用性，敝司特別將本次調(diào)研的執(zhí)行過程作整體概述，在參閱本章后，貴司若有任何問題欲更深入了解，歡迎雙方再作具體溝通。? 人力資源調(diào)配? 本次調(diào)研由敝司策劃經(jīng)理領(lǐng)隊實地開展具體工作，進駐當?shù)乇炙菊皆诼毴藛T共 3 人，另聘請山東理工大學的學生 16 人，經(jīng)過培訓后上崗進行調(diào)研工作。? 工作渠道及形式走訪當?shù)卣畽C關(guān)、房管及規(guī)劃建設(shè)部門因應本項目自身需要及項目標書內(nèi)容要求，敝司在當?shù)貧v史、文化、政治、經(jīng)濟、教育、人口、商業(yè)及房地產(chǎn)基本概況等方面的2 / 107資料或宏觀數(shù)據(jù)的收集渠道之一，是走訪當?shù)卣嘘P(guān)職能部門，從中了解上述方面的歷年狀況和未來發(fā)展規(guī)劃，并盡可能收集具體統(tǒng)計數(shù)據(jù)作分析研究之用。各主要商業(yè)旺區(qū)及大型商場問卷調(diào)查針對當?shù)叵M者之職業(yè)構(gòu)成、生活方式、消費習慣、置業(yè)取態(tài)等方面的市場調(diào)查，敝司主要以當?shù)卮笮蜕虉黾吧虡I(yè)旺區(qū)的現(xiàn)場訪問形式開展工作，在剔除無效樣本后，雖然調(diào)查問卷數(shù)量不算太少，但由于涉及地域較為廣闊且調(diào)研時間倉促，故敝司相信在下一階段，該方面之研究工作仍可進一步繼續(xù)深入。3 / 107當?shù)剌^具代表性人物專訪在當?shù)赜绕涫菑埖陞^(qū)，敝司對當?shù)馗黝愃饺似髽I(yè)及政府機構(gòu)中較具代表性的人員進行了專題訪問，希望通過此等朋友式較為深入、詳實、全面之敞開溝通，彌補一般問卷調(diào)查所難以達致的、真實體現(xiàn)較有實力人士心理需求的調(diào)查結(jié)果。收集政府工作報告、年鑒、政府網(wǎng)頁、地方志等文字資料上文已提及，敝司除投入大量人員于當?shù)刈鼍唧w調(diào)研工作外，總公司亦通過各種最新文件資料及網(wǎng)上有關(guān)條目作補充搜集，包括政府工作報告、實用年鑒、統(tǒng)計年鑒、地方志、政府職能部門網(wǎng)站等等，藉以補充走訪當?shù)卣@素材之不足，同時提高該部分調(diào)研的工作效率。? 本次調(diào)研工作重點及相應問題接獲本項目工作后，敝司清楚本項目需要一份全面、深入、詳盡、數(shù)據(jù)充分的前期市場調(diào)研報告，藉此作為未來本項目在產(chǎn)品設(shè)計方面之重要基礎(chǔ)依據(jù)，而敝司開展本次調(diào)研所遇到的最大問題，是因時間倉促但同時所涉及區(qū)域、內(nèi)容均較為廣闊而形成的矛盾。 故此，在工作方法的制定方面，敝司主要圍繞有一定經(jīng)濟實力的各階層人士展開，包括確定調(diào)查場所（各大高級商場、相對較繁盛的商業(yè)街、部分檔次較高的居住小區(qū)等） 、確定調(diào)查對象（盡量以老板或負責人6 / 107為主） 、落實調(diào)查訪問人員的工作標準及工作培訓等等，而在實際操作中，敝司再次印證淄博有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)人士的基本特征，即：處事較為低調(diào)、溝通相對保守，同時某些敏感數(shù)據(jù)亦是不愿公開（例如個人收入、其普遍均填遠低于實際收入之數(shù)據(jù)；又或者是個人聯(lián)絡電話，基本不愿透露） 。7 / 107第一章 宏觀市場研究 淄博城市及經(jīng)濟概況 城市概況淄博是中國環(huán)渤海地區(qū)一座風格獨特的工業(yè)城市，是國務院批準的山東半島沿海開放城市，是著名的“陶瓷之都” 、 “絲綢之鄉(xiāng)” 。淄博地處暖溫帶，四季分明，年平均氣溫 176。淄博歷史悠久。淄博是齊文化的發(fā)祥地。淄博的鐵路和公路密度均在中國名列前茅。公路有 15 條干線通往全國各地，通車總里程近 3000 公里，濟（南）青（島）高速公路橫貫全市東西。8 / 107淄博擁有秀麗的自然風光，每年吸引著數(shù)以萬計的中外游客。素有“北國江南”之稱的馬踏湖，溝汊縱橫，荷葉滴翠，一派水鄉(xiāng)嬌媚。淄博是中國的五大瓷都之一，年產(chǎn)日用陶瓷 億多件。氧化鋁、解熱藥產(chǎn)量均占中國的 1/3。坐落在淄博市的齊魯石油化學工業(yè)公司，是特大型石化聯(lián)合企業(yè)，使淄博成為中國重要的石油化工基地。淄博是中國首批 3 個星火技術(shù)密集區(qū)之一，被國家科委列為中國科技興市試點市和科技興市山東試點帶城市，被評為中國科教興市先進城市?，F(xiàn)有各類文化機構(gòu) 163 處，有線電視網(wǎng)遍及全市；各類學校 1700 多所，其中普通高校 4 所。張店、博山、淄川、周村、臨淄 5 個區(qū)和桓臺縣呈梅花狀分布，東西南北 4 個城區(qū)距離中心城區(qū)分別為9 / 10720 公里左右，城鄉(xiāng)交錯，布局舒展，形成城市組群，被學術(shù)界稱為“淄博模式” 。淄博市人民生活水平不斷提高。GDP 人均 GDP城鎮(zhèn)居民可支配收入2022 年 17158 72752022 年 780 18975 8198同比增長率 % % % 宏觀經(jīng)濟情況淄博市 GDP 及增長比例圖年份 1999 年 2022 年 2022 年 2022 年GDP(億元） 568 780增長（%） % % % %10 / 107568 780%%%%020040060080010001999年 2022年 2022年 2022年%%%%%%%%GDP(億 元 ） 增 長 （ %）近年來淄博市的現(xiàn)代化建設(shè)取得了很大成就，國民經(jīng)濟快速發(fā)展，綜合實力顯著增強，對外開放步伐加快，人民生活水平明顯改善，經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好。以上都表明淄博市宏觀經(jīng)濟近年來保持著較高的穩(wěn)定增長速度。11 / 1072022 年全市人均國民生產(chǎn)總值達到 17156 元（2022 年為 15785元） ，2022 年全市人均國民生產(chǎn)總值達到 18975 元，人民生活水平正在逐漸提高，屬于生活水平小康的地區(qū)。 總體來說，淄博市的經(jīng)濟基礎(chǔ)較高，企業(yè)宏觀景氣良好。 未來發(fā)展預測據(jù)市計劃委員會的資料表明，淄博市計劃未來幾年 GDP 全年增長保持在 10%左右。2022 年預計全市全年 GDP 達到 億元,同比增長 10%，經(jīng)濟增長仍然保持良好的勢頭。12 / 107 淄博房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 固定資產(chǎn)投資淄博市全社會固定資產(chǎn)投資狀況圖（根據(jù)淄博市統(tǒng)計局資料制）作為拉動國民經(jīng)濟增長的重要力量，固定資產(chǎn)投資一直在 GDP中占有很大比重。0501001502001999年 2022年 2022年全社會固定資產(chǎn)投資(億元)%%%%增長比例（%）13 / 107固定資產(chǎn)的穩(wěn)定增長，有利于拉動國民經(jīng)濟的持續(xù)增長，直接促進城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，改進工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力，提高人民的生活水平。 淄博市房地產(chǎn)開發(fā)歷史及現(xiàn)狀淄博市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，自近年來國家政策取消實物分房以后，房地產(chǎn)業(yè)才開始起步發(fā)展起來，從以下各方面數(shù)據(jù)可反映房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況： 投資情況2022 年以來，淄博市房地產(chǎn)投資大量增加，2022 年房地產(chǎn)投資 億元。2022 年房地產(chǎn)投資完成額（按用途分）按用途分類 商品住宅 經(jīng)濟適用房 合計 辦公樓 商業(yè)用房 合計投資額（萬元） 93358 7514 100872 1610 10023 112505所占比例 % % % % % %注：數(shù)據(jù)來源——淄博市統(tǒng)計局14 / 107933587514 1610 10023020220400006000080000100000商 品 住 宅 經(jīng) 濟 適 用 房 辦 公 樓 商 業(yè) 用 房%%%%%%投 資 額 （ 萬 元 ） 所 占 比 例2022 年房地產(chǎn)投資完成額（按用途分）按用途分類 商品住宅 經(jīng)濟適用房 合計 辦公樓 商業(yè)用房 合計投資額（萬元） 254578 8252 262830 13517 23865 300212所占比例 % % % % % %注：數(shù)據(jù)來源——淄博市統(tǒng)計局2545788252 13517 23865%% % %050000100000150000202200250000300000商 品 住 宅 經(jīng) 濟 適 用 房 辦 公 樓 商 業(yè) 用 房%%%%%%投 資 額 （ 萬 元 ） 所 占 比 例從上表可以看出 2022 年和 2022 年的投資情況，住宅投資已經(jīng)15 / 107占到了八成以上，其中商品住宅投資額遠遠大于經(jīng)濟適用房投資額。可見淄博市房地產(chǎn)投資以商品住宅投資為主，市場狀況相對成熟。 土地開發(fā)面積淄博市的統(tǒng)計局資料表明，2022 年完成開發(fā)土地面積 萬平方米，正在開發(fā)的土地面積 萬平方米，待開發(fā)土地面積 萬平方米，本年購置土地面積 萬平方米。16 / 107 開發(fā)情況淄博市 2022 年房地產(chǎn)開發(fā)情況（單位：平方米）按用途分類 商品住宅 經(jīng)濟適用房 合計 辦公樓 商業(yè)用房 合計施工面積 3404083 242268 3646351 130207 356914 4133472新開工面積 1894627 172052 2066679 56149 101210 2224038竣工面積 1721289 139887 1861176 70727 156022 2087925淄博市 2022 年商品住宅開發(fā)情況（單位：平方米）按用途分類 施工面積 新開工面積 竣工面積2022 年 1755343 1113286 9746582022 年 3404083 1894627 1721289增長% % % %資料來源：淄博市統(tǒng)計局全年開工、竣工面積反映了一個地區(qū)房地產(chǎn)年開發(fā)量，從以上表中可以看出： 2022 年的各項增長幅度極大，2022 年淄博市房屋施工面積達到了 萬平方米，增長 %，新開工面積達到 萬平方米，增長 %，全年竣工面積達到了 萬平方米，增長 %。 銷售情況? 2022 年已銷售面積：房屋種類 商品住宅 經(jīng)濟適用房 辦公樓 商業(yè)用房 合計已售面積 1333148 124534 47174 132931 1637787成交額 173485 13359 7052 23129 217025數(shù)據(jù)來源：淄博市統(tǒng)計局以上顯示，2022 年商品房已售面積達 萬平方米，較 2022年有明顯的提高（2022 年全年實際銷售商品房 萬平方米） ，增長 %。 商品住宅價格? 2022 年住宅平均價格圖18 / 107020040060080010001200商 品 住 宅 經(jīng) 濟 適 用 房 住 宅平均價格（元/平方米）商品住宅 經(jīng)濟適用房 住宅2022 年 1060 868 10502022 年 1301 1072 1247增長% % % %數(shù)據(jù)來源：淄博市統(tǒng)計局 這里的住宅包括商品住宅、經(jīng)濟適用房淄博市住宅價格水平目前還較低，從上表實際銷售面積和實際銷售額可計算出：2022 年住宅平均價格為 元/平方米，其中經(jīng)濟適用房價格為 元/平方米，商品住宅價格為 元/平方米。 城市市政基礎(chǔ)設(shè)施 城市基建投入近幾年來，為了改進城市容貌和基礎(chǔ)設(shè)施，淄博市把基建投入19 / 107作為了重點工程。建設(shè)了博萊高速公路淄博段，中心城區(qū)東北、西南外環(huán)路，擴建了華北路、西七路、張博路、臨淄人民路等，進行了張南熱網(wǎng)、郵電擴容、變電站、污水處理二期工程等建設(shè)，緩解了電力、通訊、交通等卡脖子的問題，改善了投資環(huán)境。建設(shè)改造城市道路 160 公里，城市日供水能力達到 74萬立方米，日供電能力達到 156 萬千瓦，城市生活燃氣汽化率達到100%，集中供熱面積 1199 萬平方米，城市綠化覆蓋率達到%，人均綠地面積達到 平方米，城市化水