【正文】 首選。? 戶型淄博市地產(chǎn)市場以二居、三居戶型為主。多層板樓這類型的產(chǎn)品，就其多層樓本身的產(chǎn)品品質(zhì)而言，戶型在體現(xiàn)其品質(zhì)中占有很大的比重。由于淄博房地產(chǎn)市場的低單價帶來的低總價，所以戶型主要以二、三居的大戶型為主。由于淄博市商品住宅市場剛剛起步，社區(qū)智能化設(shè)施的應(yīng)用還不廣泛。住宅的外立面不僅僅體現(xiàn)在外立面的裝修、色彩方面與眾不同，還體現(xiàn)在富于變化的立面效果，充分展現(xiàn)產(chǎn)品外觀的藝術(shù)38 / 107性。公共部分的裝修一般包括大堂、電梯間、公共走道、樓梯間的裝修。 物業(yè)管理隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，購置者不僅關(guān)注房屋本身品質(zhì)，而且越來越注重其后期服務(wù)。物業(yè)管理相關(guān)費用物業(yè)名稱 綜合品質(zhì) 物業(yè)費巴黎春天 1瑞祥世紀(jì)花園 齊林家園 紫荊園 怡海世家 天立花園 荷香園 金信花園 恒生城市花園 麗景翠園 富貴家園 蓮馨園 新空間花園 物業(yè)管理費是客戶入住后長期支付的一筆費用，由于將會涉及客戶的支付能力，因此物業(yè)管理費用的高低也會影響目標(biāo)客戶的購40 / 107買行為。因此本案應(yīng)在物業(yè)管理上做足文章，使客戶從本案充分認(rèn)識到物業(yè)管理的重要性就意味著客戶對本案的認(rèn)同，本案就會因出色的物業(yè)管理在市場上樹立良好形象，促進(jìn)本案取得更大程度的成功。綜合品質(zhì) 60 以上的項目價格偏高或品質(zhì)沒有做到位，而本段的供應(yīng)量最大，達(dá)到了 117 萬平方米，這樣的弊端如是小項目迅速開盤并且迅速售罄可能受到的影響不大，如是大項目，由于運做周期較長，會受到新項目的沖擊，并且隨著消費者對房地產(chǎn)市場認(rèn)識的加深，也會影響項目的銷售。從供應(yīng)量可以看出，性價比較高的項目供應(yīng)量較46 / 107少，性價比大于 35 的只有 34 萬平方米，目前市場上多數(shù)項目的性價比有待提高。 供應(yīng)市場研究結(jié)論通過對淄博市的房地產(chǎn)市場的整體的考察和分析可以得出以下的結(jié)論：? 整體規(guī)劃：容積率整體較低，絕大部分的項目容積率在 以下；綠化率多數(shù)在 3540%之間；使用率基本在 7585%之間；樓體類型以多層板樓為主。大多數(shù)的項目戶內(nèi)裝修為毛坯房和粗裝修。48 / 107第三章 需求市場分析 受訪人群基礎(chǔ)特征分析 年齡構(gòu)成：年齡 30 以下 31—35 36—40 41—50 51—60 60 以上人數(shù) 58 57 281 164 37 1210% 9%46%27%6% 2% 30以 下31。? 價格和銷售：本案所處區(qū)域以中高檔項目為主，均價集中在1500~2022 元/ 平方米之間。? 配套情況：多數(shù)項目借助周邊配套，大多數(shù)項目區(qū)內(nèi)配套不完善，只有極少數(shù)規(guī)模較大或是品質(zhì)較高的項目配套相對齊全。值得一提的是除了整個市場狀況良好外，特點之一是普遍存在集體團購的現(xiàn)象，爭取到團購客戶也是各開發(fā)商所努力追求的，團購也是導(dǎo)致銷售頗好的原因之一。 ? 按價格分組價格分組 加權(quán)均價 平均綜合品質(zhì) 建筑面積2022 以上 2700 121700—1900 1782 1600—1700 1661 1500 以下 1342 1412140204060801001201402022以 上 1700—1900 1600—1700 1500以 下建 筑 面 積44 / 10727001782 16611342 0500100015002022250030002022以 上 1700—1900 1600—1700 1500以 下010203040506070加 權(quán) 均 價 平 均 綜 合 品 質(zhì)以上顯示，與價格分組相類似，目前，淄博的在售項目綜合品質(zhì)同樣與其對應(yīng)的價格不相匹配，綜合品質(zhì)提升的速度要慢于價格提升的速度。41 / 107物業(yè)名稱 綜合品質(zhì) 均價 銷售率巴黎春天 2700 80%世紀(jì)花園 1800 80%齊林家園 1700 80%紫荊園 1850 80%怡海世家 1690 80%天立花園 1650 85%荷香園 1660 85%金信花園 1498 85%恒生城市花園 1780 80%麗景翠園 1700 80%富貴家園 1600 85%蓮馨園 1600 80%新空間花園 1280 80%說明：如分期開發(fā)的項目，銷售率是以本期并包括之前銷售面積計算，不包括未開發(fā)的部分。本次調(diào)研發(fā)現(xiàn) 元以上的項目只有巴黎春天，其它各項目物管費平均分布在 元以下，絕大部分項目的物業(yè)費集中在 元之間因為過低的物業(yè)管理費用，致使盈利性的物業(yè)管理公司無法進(jìn)駐本地市場，為小區(qū)居民帶來專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。高檔項目的客戶有著較強的購買力，他們對物業(yè)管理的要求也更為嚴(yán)格。 小區(qū)配套淄博房地產(chǎn)發(fā)展較晚，房地產(chǎn)整體水平不高，產(chǎn)品檔次普遍偏低，規(guī)模較大的社區(qū)較少，小區(qū)內(nèi)配套不足成為淄博市房地產(chǎn)市場上的普遍現(xiàn)象，大多數(shù)的項目借助于外部配套。按照住宅室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)，住宅內(nèi)部裝修形式一般分為四種：毛坯房、廚衛(wèi)精裝修、菜單式裝修及精裝修。 裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)研顯示，目前，在區(qū)域住宅市場中住宅項目的外立面裝修選材絕大多數(shù)采用墻面磚，占總體的 80%。 樓宇配套區(qū)域住宅市場中的各項目在通訊系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等方面并無較大差異，基本都是采用預(yù)留電話接口、寬帶接口等方式。開發(fā)商對于戶型設(shè)計都給予了充分的重視，如現(xiàn)有的戶型多是明廚明衛(wèi)的設(shè)計，有一些還作為自己的重要賣點推出。在調(diào)研的過程中發(fā)現(xiàn)，比較熱銷的是 130~150 平米的三居室。開發(fā)商在開發(fā)的過程中，大多依據(jù)消費者的消費習(xí)慣，而不愿冒這方面的市場風(fēng)險。 那么本項目在綠化景觀方面的突破，將為本項目未來的銷售打下堅實的基礎(chǔ)。同時綠地非常的零散，沒有大面積的綠化區(qū)域，無法形成綠化景觀。 產(chǎn)品分析 整體規(guī)劃容積率和綠化率是評價小區(qū)整體規(guī)劃水平的重要指標(biāo)，是小區(qū)檔次和形象最直接的體現(xiàn)。各要素權(quán)重及各項目最終綜合指標(biāo)如下：要素權(quán)重及綜合指標(biāo)圖.1綜合品質(zhì)評定——綜合品質(zhì)項目名稱 綜合品質(zhì)巴黎春天 世紀(jì)花園 齊林家園 紫荊園 怡海世家 天立花園 環(huán) 境%項 目 配 套%物 業(yè) 管 理%戶 型%位 置 交 通%28 / 107荷香園 金信花園 恒生城市花園 麗景翠園 富貴家園 蓮馨園 新空間花園 性能價格比項目性價比表物業(yè)名稱 綜合品質(zhì) 均價 銷售率 性價比新空間花園 1280 80% 金信花園 1498 85% 齊林家園 1700 80% 天立花園 1650 85% 29 / 107怡海世家 1690 80% 荷香園 1660 85% 富貴家園 1600 85% 蓮馨園 1600 80% 紫荊園 1850 80% 麗景翠園 1700 80% 恒生城市花園 1780 80% 瑞祥世紀(jì)花園 2100 80% 巴黎春天 2700 80% 注：性價比在數(shù)值上等于綜合品質(zhì)除以銷售價格乘以 1000可見，所有項目中，性價比最高的項目為新空間花園，性價比最低的項目為巴黎春天。此次的市場調(diào)查也覆蓋了本案地塊的周邊區(qū)域。項目概況物業(yè)名稱 發(fā) 展 商 物業(yè)位置巴黎春天 京潤房地產(chǎn)綜合經(jīng)營開發(fā)有限公司 張店區(qū)華光路 123 號世紀(jì)花園 9 家公司聯(lián)合開發(fā) 世紀(jì)路與聯(lián)通路交叉口齊林家園 淄博眾信置業(yè)有限公司 四五路、昌國路交匯處紫荊園 中房集團淄博市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司 張店區(qū)華光路 81 號怡海世家 青島麥迪紳集團（淄博）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 張店區(qū)世紀(jì)路北首天立花園 天立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聯(lián)通大道與新西四路交26 / 107匯處荷香園 新達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司 中潤大道與西五路交匯處東南角金信花園 金信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中潤大道與西四路交匯處東南角恒生城市花園 恒生置業(yè)有限公司 聯(lián)通路與世紀(jì)路交匯處西南麗景翠園 山東創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 聯(lián)通路與西四路交匯處西南角富貴家園 華瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聯(lián)通路北柳泉路口東 300米蓮馨園 圣亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聯(lián)通路中段西五路與聯(lián)通路交匯處向東 200 米新空間花園 山東新空間置業(yè)有限公司 開發(fā)區(qū)中路南側(cè)、市場界定淄博市房地產(chǎn)目前還處于起步階段，市場還不完善，每年的房地產(chǎn)總投資不到 20 億元，開復(fù)工面積只有 150 到 180 萬平方米，整個淄博市房地產(chǎn)還沒有形成規(guī)模，目前市場供應(yīng)量不大，項目數(shù)目也不是很多，彼此間差異也不大。通過對淄博市房地產(chǎn)的了解，確定出淄博市房地產(chǎn)影響項目的因素，運用層次分析法（AHP）確定各影響因素的權(quán)重，即對于項目的影響程度。隨著購房者需求檔次的提高、發(fā)達(dá)城市開發(fā)和營銷經(jīng)驗的引入，也會使淄博市的房地產(chǎn)開發(fā)水平逐步提高。目前房地產(chǎn)投資僅占 GDP 的 1%左右，與其他較發(fā)達(dá)城市的發(fā)展水平相比，淄博市房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。 經(jīng)濟發(fā)展預(yù)測及房地產(chǎn)市場展望 經(jīng)濟發(fā)展預(yù)測目前淄博市正處于的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整時期，GDP 中第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的比例占大部分，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值不到四成。但從總體上看，住宅二級市場還不夠活躍，住宅二級市場發(fā)育嚴(yán)重不足。 產(chǎn)業(yè)政策分析淄博市房地產(chǎn)市場處于剛起步階段，各項產(chǎn)業(yè)政策還很不完善，淄博市的房地產(chǎn)業(yè)還沒有培育成拉動國民經(jīng)濟增長的動力。其中，加快房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、大力發(fā)展建筑業(yè)、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是重點發(fā)展方向。由于城市規(guī)模小，城市邊緣離市中心不過幾公里，可以借用到市中心的一些整個城市的公用配套，不存在明顯的區(qū)域性。21 / 107 配套設(shè)施據(jù)了解，淄博市區(qū)內(nèi)由于擁有大量企業(yè)、市級和地方政府機關(guān)等單位，建設(shè)時間較早，已經(jīng)形成較完善的配套體系，供水、供電、供暖、天然氣、電信等配套設(shè)施能滿足市民的需求，另外購物、教育、娛樂、體育、郵局、銀行、等生活設(shè)施也初步具備。 張店市政交通淄博市張店區(qū)市政配套比較完善，道路交通條件良好，能夠基本滿足城市居民交通出行的需要。淄博是山東半島東西20 / 107向經(jīng)濟發(fā)展主軸上的重要經(jīng)濟結(jié)合點，同時也是魯中傳統(tǒng)的物資集散中心。九五以來，淄博市用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資累計 億元。2022 年住宅平均價格為 1247 元/平方米，增長 %，其中經(jīng)濟適用房價格為 1072 元/平方米，增長 %，商品住宅價格為1301 元/平方米，增長 %，價格的提升幅度達(dá)到了兩成。淄博市的房地產(chǎn)開發(fā)以住宅為主，其中商品住宅開發(fā)是絕對主17 / 107流，經(jīng)濟適用房所占份額較小，僅為住宅開發(fā)的補充。 單位：萬元按用途分類 商品住宅 經(jīng)濟適用房 合計 辦公樓 商業(yè)用房 合計2022 年 93358 7514 100872 1610 10023 1125052022 年 254578 8252 262830 13517 23865 300212增長% % % % % % %數(shù)據(jù)來源：淄博市統(tǒng)計局上表顯示，2022 年各項都有不同程度的增長，除了經(jīng)濟適用房外，增長幅度都很高，超過了 100%，商品住宅的增長為 %，辦公樓增長 %，商業(yè)用房的增長為 %，可以看出， 2022年是房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的一年，市場前景比較樂觀 。2022 年末房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè) 101 家，全年完成房地產(chǎn)投資 億元（僅占全年 GDP 的 1%）據(jù)市計劃委員會資料，2022年 1 到 9 月份，全市房地產(chǎn)投資完成 億元，同期增長 %,可見 2022 年以來房地產(chǎn)投資增長十分迅速，遠(yuǎn)大于固定資產(chǎn)的增長速度。從以上圖中可以看出，淄博市固定資產(chǎn)投資額近幾年在 150 億元左右上；2022 年固定資產(chǎn)投資增長大幅下降以后，政府采取了積極的措施，使得 2022 年 1 到 8 月份固定資產(chǎn)投資增長速度超過了 2022 年的水平，達(dá)到了 %；2022 年城市公用基礎(chǔ)設(shè)施投資總額為 億元，增長 %。促進(jìn)經(jīng)濟增長的措施主要有：加快農(nóng)業(yè)、工業(yè)和服務(wù)業(yè)三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，逐步加大第三產(chǎn)業(yè)的比例，積極改善投資環(huán)境以吸引外資，繼續(xù)推進(jìn)對外開放以擴大出口，加大固定資產(chǎn)投資等。2022 年市區(qū)人均可支配收入為 8198 元，比 2022 年增長 %。從以上根據(jù)市統(tǒng)計局提供資料制成的圖中可以看出，雖然近兩年淄博市 GDP 增長速度在 2022 年有所下降，但經(jīng)濟增長穩(wěn)定，仍然保持著很高的增長速度，高于全國 7%的經(jīng)濟增長。這種結(jié)構(gòu)有利于促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，縮小城鄉(xiāng)差別，有利于發(fā)展生產(chǎn)、方便生活。文化、教育事業(yè)不斷發(fā)展，全市基本普及九年義務(wù)教育，被國家文化部、人事部命名為全國文化模范市。原油加工量，中小電機產(chǎn)量居中國第二位。淄博市主要工業(yè)門類有石油化工、陶瓷、紡織、絲綢、醫(yī)藥、建材、冶金、機電、塑料、電子等 35 個，擁有一大批在中國、山東占有重要位置的企業(yè)和產(chǎn)品。市中心張店區(qū)距濟南國際機場僅 70 公里，向東距青島港 300 公里，空運、海運十分便捷。臨淄作為 2600 多年前春秋戰(zhàn)國時期最強盛的國家齊國的都城，長達(dá) 638 年之久，是當(dāng)時東方最大的城市之一。C, 年平均降水量 550800 毫米?；谏鲜鲈?，在收集整理數(shù)據(jù)作匯總分析之同時，敝司亦會根據(jù)多種渠道綜合之信息，對有關(guān)數(shù)據(jù)結(jié)論作一定的主觀調(diào)整，希望盡可能反映客觀情況，令貴司于決策過程中可正確判斷或參照相應(yīng)內(nèi)容，保證本項目于操作方向上之合理性