【正文】 價上漲是2001年下半年起由園區(qū)先行領(lǐng)跑的，隨后推進到古城區(qū)補漲，然后再完成新區(qū)的補漲過程，通過這二年的補漲，市區(qū)各區(qū)的房價都達到了一個相對的高度。由于園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)，自1999年起園區(qū)房地產(chǎn)價格在蘇州市區(qū)一直處于領(lǐng)漲地位。四、園區(qū)商品房價格走勢及與其他片區(qū)房價比較情況得益于高起點規(guī)劃的園區(qū)，近年來房價持續(xù)上漲。蘇州園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)可謂有較強的地域性，且蘇州的買房者具較強的“地方品牌”意識，對于外來的，非蘇州本地，不熟知的開發(fā)商品牌，無論開發(fā)實力大小，均有一定的抵制情緒。與之相反單價5000元/平方米以上則去化費力，2004年6月開盤的順馳湖畔天城定價在5000元/平方米以上，雖經(jīng)過半年來的蓄水，開盤后銷售情況仍不理想。這一方面說明園區(qū)世界一流的規(guī)劃，理想的居住環(huán)境在消費群中已獲得認可，另一個重要的原因，應(yīng)歸功于蘇州工業(yè)園區(qū)特殊的社會保障體系，作為全國唯一的區(qū)域性公積金制度，目前已為萬名以上園區(qū)內(nèi)工作人士提供了完備的公積金貸款，且目前公積金會員仍以每半年將近5000人的數(shù)量遞增。湖東代表樓盤：東湖春之韻、南都玲瓏灣。這也是為什么浙江南都、南京棲霞、天津順馳、上海中華企業(yè)等諸多國內(nèi)著名房地產(chǎn)企業(yè)“逐鹿”湖東的原因。金雞湖東，曾經(jīng)是偏僻的遠郊，如今卻成炙手可熱的都市黃金地段。但也因現(xiàn)已開發(fā)較多樓盤，使得該地區(qū)土地儲備量較為稀缺，下一輪發(fā)展將以湖東為開發(fā)重點。下面對各個板塊的現(xiàn)狀和特點以及未來的發(fā)展趨勢進行介紹和分析：（1）湖西板塊板塊現(xiàn)狀：競爭激烈，促使樓盤品質(zhì)不斷向上突破湖西板塊位于園區(qū)西部，金雞湖與老城區(qū)中間，系園區(qū)內(nèi)的黃金板塊，開發(fā)啟動早，各開發(fā)商均在此投入了極大的人力物力和財力，周邊的生活配套較為齊全，截止至今，湖西板塊已開發(fā)樓盤近30個，由于土地所剩不多，所以后續(xù)產(chǎn)品不會太多。分析表明，2002年底以前交付使用的住宅項目，入住率已超過85％，2003年后交付的房屋因交房時間短等因素入住率相對低，園區(qū)住宅總體入住情況尚屬正常。園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)于1997年啟動，園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)在8年中，一躍成為蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場的主渠道，中新合作區(qū)內(nèi)開發(fā)量迅猛增長。推進環(huán)湖商業(yè)、文化設(shè)施建設(shè)把發(fā)展大商業(yè)、推進大旅游作為今后發(fā)展的重要的新增長點和新亮點。蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會負責金雞湖70平方公里環(huán)湖區(qū)域這一園區(qū)中重點開放空間的開發(fā)工程。金雞湖是小家碧玉的蘇州人大氣的一面。金雞湖景觀設(shè)計的核心在于其內(nèi)涵的二元性概念：一方面，表現(xiàn)蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實現(xiàn)建設(shè)一個現(xiàn)代化國際都市的目標。金雞湖的存在并沒有影響交通以及規(guī)劃，正因為它是未來的城中湖，規(guī)劃師才有了用武之地，打造模范城的雛形。較少交通配套道路擁擠，但交通便利道路規(guī)劃較好，較為便利道路規(guī)劃很好，交通目前不便利道路規(guī)劃很好，公共交通目前很不便利道路規(guī)劃很好但目前未建居住人口特質(zhì)以原地居民為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主居住性評價★★★☆☆★★☆☆☆★★★★☆★★★★★★★★★☆圖9：園區(qū)二、三區(qū)景觀規(guī)劃示意圖圖10：園區(qū)總體規(guī)劃問題3：金雞湖于蘇州市究竟處在什么地位？解答：金雞湖對于蘇州的意義：它不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點，也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點。蘇州工業(yè)園區(qū)（三區(qū)）三區(qū)，該區(qū)域在二區(qū)以東，目前還未開發(fā)，今后以工業(yè)設(shè)施為主，部分為居住區(qū)域，居住區(qū)域與二區(qū)聯(lián)成一片，三區(qū)工業(yè)土地的比重有上升。該區(qū)域道路和商業(yè)中心正在起建，園區(qū)政府性設(shè)施亦同期同步建設(shè)，屆時政府機構(gòu)將遷入該二區(qū)。蘇州工業(yè)園區(qū)（湖東、二區(qū)）：湖西之后，城市崛起的下一個新板塊。一區(qū)（湖西）居住環(huán)境和城市功能都較古城更完善，居住人口以高新科技產(chǎn)業(yè)人員為主。蘇州工業(yè)園區(qū)（湖西、一區(qū)）： 園區(qū)規(guī)劃、建造融合新加坡國際化理念與蘇州文化底蘊于一體工業(yè)園區(qū)行政轄區(qū)面積260平方公里，其中中新合作區(qū)規(guī)劃面積70平方公里（含6平方公里金雞湖），規(guī)劃居住人口60萬，位于古城區(qū)的東邊，美麗的金雞湖畔，地理位置上更鄰近上海，是蘇州和新加坡共同合作開發(fā)的高新技術(shù)園區(qū)，其融新加坡國際化理念和蘇州文化底蘊于一體。蘇州新區(qū)：起步較早，但發(fā)展上卻落后于后來居上的園區(qū)新區(qū)位于古城區(qū)的西邊，于1990年開始開發(fā)建設(shè)，雖然開發(fā)起步較早，但發(fā)展速度卻始終落后于園區(qū)。古城區(qū)雖然商業(yè)繁榮，配套設(shè)施齊全，但由于保護歷史建筑及開發(fā)限制，決定了老城區(qū)不可能有大規(guī)模的城市改造，未來住宅供應(yīng)也不會很多，且古城區(qū)樓盤多為多層住宅小區(qū)，～6層的范圍之內(nèi)，其中，底層大多作為車庫，頂層為閣樓。其增長勢頭不斷。一個地方住房價格的明顯下降不僅影響其經(jīng)濟的健康發(fā)展，而且會引發(fā)擁有房產(chǎn)的絕大多數(shù)民眾的不滿情緒，因此政府一定會支持房地產(chǎn)的健康發(fā)展，消除部分地區(qū)、部分樓盤的房產(chǎn)泡沫并不會影響整個房產(chǎn)價格的穩(wěn)步上升，更何況政府近幾年大量基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不僅支持了房地產(chǎn)的發(fā)展，還指望房地產(chǎn)價格的提高拉動土地出讓金的提高以償還前期基礎(chǔ)設(shè)施投資的債務(wù)。因此100平米左右或更小的房子依然緊缺，但140平米以上的房子可能越來越難以銷售。從需求方面來分析：買房者可分為兩類。高檔房下降并不會引來低收入顧客。這些因素意味著短期內(nèi)房產(chǎn)供給將有大幅增加，房價下降的壓力是客觀存在的。因此蘇州房價的走勢也必然取決于蘇州房產(chǎn)市場的供求。目前蘇州每年有近10億外資進入，加上近年來舊城改造力度的加強，市場需求持續(xù)上漲，最直接的表現(xiàn)是房價的飛速上漲。同比2002年增長7%，需求穩(wěn)步增長，逐步攀升。當前新開工面積也就是未來的潛在供應(yīng)，以此趨勢判斷，未來一兩年內(nèi)蘇州房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量將趨于逐漸放大的發(fā)展態(tài)勢。隨著國家宏觀調(diào)控政策的施行，房地產(chǎn)企業(yè)購買土地，開發(fā)房產(chǎn)將面臨著更高的風險。這種情況主要因為國家金融緊縮政策正在產(chǎn)生影響，項目開發(fā)貸款的自有資金最近剛剛提高至３５％，使地產(chǎn)商在舉牌競拍地塊時更謹慎。據(jù)測算，20032004年拍得的房地產(chǎn)項目的地價成本和建筑成本等在4500元／平方米左右。■ 在進行商品房買賣的同時，買方須按購房款的2%交納契稅，‰的印花稅和房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)等費用400元。而新區(qū)，、園區(qū)和吳中區(qū)內(nèi)的高層標準由各地政府機構(gòu)制定。2．4蘇州市20002003年社會消費品零售總額及漲幅表4：蘇州20002003年社會消費品零售總額及漲幅（單位：萬元）年份2000年2001年2002年2003年社會消費品零售總額漲幅/%%%，從2000～2003年中穩(wěn)定上升，％，表現(xiàn)出蘇州社會消費品零售市場的消費能力在逐年上升。同時，房地產(chǎn)投資額漲幅亦在不斷增長中，雖然2003年增長幅度與同年固定資產(chǎn)投資額增長幅度相比有所減少，但從20002003年房地產(chǎn)投資額平均漲幅46％的長期發(fā)展態(tài)勢來看，其依然大于固定資產(chǎn)投資42％的平均漲幅。蘇州市宏觀經(jīng)濟運行狀況2．1蘇州市20002003年全市GDP及漲幅2003年，蘇州全市國內(nèi)生產(chǎn)總值2802億元，%，%，保持較高的增長率。雖然文化古城的基礎(chǔ)就是有文化遺存，但城市的文化不單是要保護這些遺存，而重要的是如何利用這些文化、挖掘其精神內(nèi)涵，激勵后人。■蘇州文化的過去時——“上有天堂下有蘇杭”蘇州物產(chǎn)豐富，山川秀美，人杰地靈。在合同利用外資和實際利用外資方面均居全國各大中城市第二位，成為中國經(jīng)濟發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè)城市。,。■ 行政區(qū)劃分蘇州市自1983年3月地市合并，2001年初吳縣撤市建區(qū)，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等8個區(qū)和常熟、張家港、太倉、昆山、吳江5個縣級市，130個鎮(zhèn)。第四部分：消費者需求研究問題6：（她/他）是誰？消費者在哪里？針對園區(qū)的購房者，我們進行了問卷訪談，了解區(qū)域消費者的需求，針對消費者對于本項目產(chǎn)品的一些要求進行了解，從而在開發(fā)過程中充分考慮這些因素，以求找到樓盤最佳的市場和客戶導(dǎo)入點，使項目開發(fā)獲得成功。未來湖東將大盤云集，目前初步統(tǒng)計將達到多少供應(yīng)量。研究目的：項目間接關(guān)聯(lián)問題：蘇州的房地產(chǎn)市場未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多少上漲空間？未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）相比有何本質(zhì)變化，湖東的造城運動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 金雞湖不僅僅屬于蘇州工業(yè)園區(qū)，它在整個蘇州地產(chǎn)市場中處于什么地位？園區(qū)湖東板塊未來的供應(yīng)情況如何？園區(qū)房價會出現(xiàn)什么發(fā)展趨勢？競爭還是互動？（她/他）是誰？消費者在哪里？項目直接關(guān)聯(lián)問題：中海項目的價格支撐點和產(chǎn)品如何定位？未來湖東板塊將出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，中海項目如何形成差異化競爭？ 中海項目客源從何而來？中海項目產(chǎn)品的核心賣點？研究方向第一部分：蘇州市宏觀經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場狀況問題1：蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多少上漲空間？本部分將對目前蘇州市房地產(chǎn)市場發(fā)展進行研究分析，根據(jù)蘇州市統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計顯示，2003年蘇州房地產(chǎn)投資規(guī)模和增速僅次于外商投資和國有經(jīng)濟投資，蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多少上漲空間？將是本次研究的一個重要課題！問題2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)及園區(qū)一期（湖西）相比有何本質(zhì)變化，湖東的造城運動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？老城區(qū)已經(jīng)限制開發(fā)，蘇州市政府將園區(qū)發(fā)展作為重中之重，園區(qū)在促進蘇州城市復(fù)興上更是一記重大推力。中海（蘇州）項目市場定位報告中海（蘇州）項目市場研究報告報告單位：上海普潤房地產(chǎn)顧問有限公司中央企劃中心報告日期：二005年研究背景：中海蘇州項目位于蘇州工業(yè)園區(qū)，南至現(xiàn)代大道、西近玲瓏街，北沿沈滸路，金雞湖東北，為蘇州工業(yè)園區(qū)（2004）8801至05號地塊中的01號地塊，土地面積為133032平方米，建筑密度為≧25%，綠化率≧45%。由此我們在項目啟動前期對整個的市場作出一個比較深入的調(diào)查分析，為項目的開發(fā)作好前期的準備工作。第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場分析問題4 園區(qū)湖東板塊未來的供應(yīng)情況如何？園區(qū)房價會出現(xiàn)什么發(fā)展趨勢？本項目未來將和湖東板塊的發(fā)展前景緊密的聯(lián)系在一起。我們將通過競爭個案、在售樓盤的產(chǎn)品力研究，為本項目的產(chǎn)品塑造和策劃提供依據(jù)。蘇州位于中國兩大經(jīng)濟帶－沿海經(jīng)濟帶和長江經(jīng)濟帶的交接處，是中國最富饒的地區(qū)之一?！?人口,。2002年工業(yè)總產(chǎn)值已居全國大中城市第二位，僅次于上海。它延續(xù)著一個城市發(fā)展的歷史文脈，不僅是一個城市文化的象征，更是一個城市的寶貴財富。蘇州很懂得去保護文化古跡，以此來保護文化。我們[盼望蘇州的未來將興起一場文化復(fù)興運動，不單單在城市文化的硬件建設(shè)上，也在于地方文化的軟件營建上，使古城的文化將發(fā)揮出真實作用，從而創(chuàng)造新的更燦爛的城市文化。2．2蘇州市20002003年全市固定資產(chǎn)投資及漲幅，其中房地產(chǎn)開發(fā)所占比例及漲幅表2：蘇州20002003年固定資產(chǎn)投資漲幅及房地產(chǎn)開發(fā)所占比例（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年固定資產(chǎn)投資額810比上年增長%%%%房地產(chǎn)投資額房地產(chǎn)所占比例%%%%房地產(chǎn)投資漲幅/%%%蘇州房地產(chǎn)投資比例在固定資產(chǎn)投資中所占比例一直處于上升的發(fā)展態(tài)勢，1999～％。從人均可支配收入來看，2003年達到12361元，％，從20002003年長期發(fā)展態(tài)勢來看，％，雖然2002年漲幅在10％以下，但2003年的上漲幅度高過15％，呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢。蘇州市房地產(chǎn)政策概況■ 為了保護蘇州市區(qū)內(nèi)園林景觀和整體規(guī)劃，市區(qū)內(nèi)禁止建造高層建筑（十層以上）■ 各區(qū)內(nèi)樓盤多層結(jié)構(gòu)封頂、小高層完成40%—50%后，房地產(chǎn)開發(fā)商才能得到預(yù)售證。針對蘇州大規(guī)模的城市規(guī)劃，隨著大量拆遷戶的進入，使當?shù)氐娜巳簶?gòu)成以及城市規(guī)劃從鄉(xiāng)鎮(zhèn)向都市居住區(qū)轉(zhuǎn)換。2003年全市拍賣、招標和掛牌交易經(jīng)營性用地596宗（工業(yè)用地除外），共計1651萬平方米。蘇州市2004年第二次土地拍賣會上，18宗地塊中兩塊土地因無人問津而流拍。蘇州市商品房市場概況及分析種種跡象表明，蘇州目前的房地產(chǎn)市場已從2002年的供不應(yīng)求向供求平衡甚至供過于求急速轉(zhuǎn)變。2. 2001年至2002年，其上漲趨勢不斷。(2) 需求量圖5：1998年以來，%的速度增長，達到歷史最高水平。3. 到2003年，蘇州市中心區(qū)域的預(yù)售單價已經(jīng)超過3500元/平方米，％。問題1：蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多少的上漲空間？解答：市場規(guī)律表明：任何商品的市場價格是由供求情況決定的。從供給方面來分析，可歸納為以下幾點：1. 政府為了穩(wěn)定房價，也為了其土地批租收益，加大土地供應(yīng)量是在情理之中的；2. 前幾年蘇州房價的彪升吸引了大量的開發(fā)商來蘇州淘金，大量新樓盤（例如湖東、相城等地）同時面市也是在所難免；3. 受房產(chǎn)市場行情和銀行貸款政策變化影響，一些房產(chǎn)投機者紛紛拋售存貨；4. 大批定銷房的上市；5. 二手房拍賣的興起，消除了房產(chǎn)買賣過程中的信息不對稱和一些不法房產(chǎn)中介的暴利，無形中提高了二手房的成交數(shù)量。何況房價的下降并不會馬上引來顧客，甚至還可能引發(fā)會進一步跌價的心理期望，使?jié)撛诘馁徺I者持幣待購，反而使得銷售更困難。由此可見，從長遠來看房價下跌的可能性幾乎是微乎其微。其經(jīng)濟收入（購買力）決定了其能承受的房產(chǎn)總價，100平米還是140平米從居住功能方面而言也許只差一個房間，但房價卻相差40％。