【正文】 發(fā)依據(jù)，畢竟湖西區(qū)域樓盤的熱銷帶動了區(qū)域市場的發(fā)展，造成區(qū)域的市場價(jià)格進(jìn)一步升高。園區(qū)未來二三年的發(fā)展勢頭，我們認(rèn)為，園區(qū)房地產(chǎn)市場雖然處于高位運(yùn)行狀態(tài)，但需求仍很旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格仍處于上升空間，具體表現(xiàn)是由于湖西地區(qū)前兩年房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度和幅度過快，今后兩年價(jià)格上漲幅度將有所回落。園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)八年，中新合作區(qū)內(nèi)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積350萬平方米，樓盤總體銷售形勢看好，銷售率近99％。2004年6月，湖西板塊的均價(jià)已漲至5800元/平方米左右，而湖東也已突破5000元/平方米大關(guān)。但從2003年年中以來，園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格差異在縮小。2003年以來，園區(qū)房價(jià)繼續(xù)上漲，湖西地區(qū)的毛坯房房價(jià)從年初的均價(jià)4300元左右漲到目前的4700元左右，但漲幅有所減緩。但今年一季度，園區(qū)新開樓盤房屋均價(jià)近5000元／平方米，％。與之相比順馳集團(tuán)雖然開發(fā)商規(guī)模也不小，但業(yè)務(wù)主要在天津、河北和上海，在蘇州園區(qū)遭受了冷遇，湖畔天城推出后市場反響平淡，連蘇州媒體的配合度也明顯比較差。在這短短幾年的時(shí)間里，房價(jià)卻翻了2番多，園區(qū)的房價(jià)上漲幅度實(shí)在快的驚人，與買房者的承受范圍差距逐步拉大，目前市場觀望情緒濃重，樓盤銷售可謂進(jìn)入了瓶頸時(shí)期。但2004年，園區(qū)的樓盤單價(jià)逐個突破5000元/平方米大關(guān)后，銷售火爆的趨勢明顯有所降溫。但由于價(jià)格突破5000元/平方米后，受到市政規(guī)劃配套的相對滯后性影響，逐漸進(jìn)入了瓶頸階段，樓盤銷售遇阻，漲幅趨緩。隨著湖西房地產(chǎn)投資競爭的不斷加劇，湖東處女地的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，極強(qiáng)的可塑性，巨大發(fā)展空間以及較為平和的競爭環(huán)境使得越來越多的開發(fā)商將目光投向了湖東。換而言之，湖東住宅開發(fā)4年（20032006）的水平將超過湖西10年（1995—2004）的水平，在二三年后園區(qū)湖東就是一個成熟的社區(qū)。但隨著金雞湖大橋的通車，湖東的交通將變得越來越便利，古城區(qū)與湖東傳統(tǒng)意義上的空間和心理距離正被無限縮短。湖西代表樓盤：湖左岸、都市花園天域。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)。圖12：19982004年園區(qū)開發(fā)量變化走勢（單位：萬平方米）%，%至今中新合作區(qū)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積350萬平方米，共計(jì)25926套，樓盤總體銷售形勢看好。第二部分 蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場一、園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及走勢97年開始，園區(qū)開發(fā)量一路迅猛增長，2004年預(yù)計(jì)開發(fā)量200萬平方米。這片地區(qū)最終將容納超過60萬的居民。金雞湖不是哪個特權(quán)階層的“后花園”，而是所有人的公共湖，是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”；環(huán)金雞湖22公里區(qū)域幾乎是園區(qū)地價(jià)最高的區(qū)域，不惜投巨資將其全部建成為公共開放地帶足見中新雙方“還湖于民”的發(fā)展理念。園區(qū)將打造成長三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的“城市休閑勝地”。金雞湖區(qū)的總體規(guī)劃，包括濱湖區(qū)的多用途開發(fā)區(qū)以及開放空間的規(guī)劃聘請了香港泛亞易道公司。根據(jù)未來規(guī)劃我們發(fā)現(xiàn)，金雞湖及環(huán)湖區(qū)域不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點(diǎn)，而且也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點(diǎn)。少，以鄰里中心為主較少，以F城為中心，以鄰里中心為節(jié)點(diǎn)。打造新城市生活湖東二區(qū)的發(fā)展相對湖西來說，具更廣闊的空間性和時(shí)間性，無論從發(fā)展規(guī)劃還是現(xiàn)已成型的建設(shè)，都已證明其發(fā)展前景。二區(qū)，該區(qū)域位于湖東到橫涇為止，目前正處于建設(shè)階段。工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以高新科技類產(chǎn)業(yè)為主，其對應(yīng)的產(chǎn)業(yè)人群主要是該產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，其中以中高級白領(lǐng)和專業(yè)人士為主。其特色為整體規(guī)劃較為合理，在綠化，道路方面較城區(qū)完善，其建筑特色以現(xiàn)代為主。房產(chǎn)開發(fā)檔次不高，大盤少，布局散亂，不夠集中新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主，其產(chǎn)業(yè)人群為該產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，因此，其住宅主要分布在工業(yè)廠區(qū)的周邊，物業(yè)外立面現(xiàn)代感較強(qiáng)，產(chǎn)品種類兼顧到不同社會等級人群的需要而有所變化。老城區(qū)的蘇州人口住宅的升級換代只能選擇西部的蘇州新區(qū)與東部的蘇州工業(yè)園區(qū)。蘇州市政府大力保護(hù)古建筑設(shè)施，同時(shí)在新的建設(shè)項(xiàng)目中均有所限制。蘇州房地產(chǎn)經(jīng)過近年來的強(qiáng)勁上漲，需要消化、需要盤整，是泡沫必然會破滅，但從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)的健康發(fā)展和房價(jià)的穩(wěn)步上升是必然趨勢。對于購房自住者而言，住房所在地段的人氣、商業(yè)設(shè)施、交通便利、學(xué)校、醫(yī)院條件越好，越吸引購買者。對于消費(fèi)者，考慮的主要因素有以下幾點(diǎn)：1. 房產(chǎn)總價(jià)。因?yàn)閺拈L遠(yuǎn)來看，蘇州房價(jià)的上漲是在所難免的：1. 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入的上升，對住房消費(fèi)的需求會不斷提高；2. 隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程在加快，大量進(jìn)城的農(nóng)民需要住房；3. 隨著中國東西部地區(qū)發(fā)展差異的擴(kuò)大，戶口制約的逐步弱化，西部人口向東部沿海地區(qū)移民是不可避免的，蘇州及長江三角洲作為中國最富裕、最適宜居住的地區(qū)將吸引越來越多的外地人來生活工作，當(dāng)然還要購房置業(yè)。房產(chǎn)隨著時(shí)間的流逝，可能會變舊，但由于土地的稀缺性和周邊環(huán)境的改善，增值是必然的。但隨著房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域和性質(zhì)的變化，簡單地按新開樓盤的平均價(jià)來分析判斷房價(jià)的漲跌是沒有意義的。一方面絕大多數(shù)市民認(rèn)為蘇州目前的房價(jià)偏高，特別是2000年后增長過快，其增長率明顯高于蘇州市民收入水平的增長率；另一方面，蘇州較為寬松的房貸政策，特別是蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，其實(shí)際購買價(jià)格可以高于其心理價(jià)位。2. 到2002年，商品房現(xiàn)房的銷售價(jià)格更是有一個跨越式的增長，增幅達(dá)到34％，到2003年依然保持強(qiáng)勁增長勢頭。如果以2003年蘇州年銷售商品房面積計(jì)，將要消化至少１年以上，供應(yīng)增長幅度超過需求增長幅度，蘇州未來房地產(chǎn)市場的銷售去化將面臨一定的的壓力。％，施工面積達(dá)到2576萬平方米，％，％。同時(shí)，最近銀行出臺的貸款限制規(guī)定，一定程度上控制了投資性買房，房產(chǎn)商買地建房將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，使得開發(fā)商購地趨于理性。由于土地價(jià)格的比價(jià)效應(yīng)，20022003年拍得的土地今明兩年上市的房屋的均價(jià)將有所上升。二、蘇州市房地產(chǎn)市場情況 蘇州市土地市場概況及分析蘇州市政府實(shí)施第一次土地使用制度改革是在1994年，國有土地從無償劃撥轉(zhuǎn)為有償使用，2001年蘇州市的土地使用制度進(jìn)行第二次重大改革，從協(xié)議出讓到招標(biāo)拍賣，相繼出臺了《關(guān)于深化土地使用制度改革促進(jìn)城市化進(jìn)程的意見》、《蘇州市土地儲備實(shí)施方法》、《蘇州市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣暫行辦法》等一系列配套文件，并迅速組建了“蘇州市土地儲備中心”，使土地儲備和招標(biāo)拍賣成為我市土地管理中的新制度，目前對除工業(yè)項(xiàng)目以外的經(jīng)營性用地一律實(shí)行以拍賣、招標(biāo)和掛牌出讓方式供地?！?2002年蘇州城建投入達(dá)80億元左右，創(chuàng)歷史新高。而在財(cái)政儲蓄方面，在2000～2002年3年中每年增長約100億元，而在2003年，這一增長有了較大的變化，比2002年增長了300億元，增長量相當(dāng)于前3年增長的總和。從2000～2003年平均人均GDP漲幅來看，％的平均漲幅意味著人均GDP5年翻一番。可以看出：蘇州隨著長江三角洲整體經(jīng)濟(jì)上升的帶動而處于加速發(fā)展的態(tài)勢，同時(shí)，其自身城區(qū)和郊區(qū)的工業(yè)規(guī)劃漸顯成效，因此其整體經(jīng)濟(jì)狀況長期看好。對于一個文化積淀深厚的城市來說，必須在挖掘文化底蘊(yùn)的基礎(chǔ)上，提煉出更有吸引力的精神形態(tài)，不光是繼承，也是創(chuàng)新，使文化的生命力更具穿透力，從歷史活到現(xiàn)在?！鎏K州文化的現(xiàn)在時(shí)—— 僅重視文化遺留，繼承與創(chuàng)新不多蘇州曾經(jīng)擁有深厚的文化不等于當(dāng)前也在重視文化建設(shè)，而宣揚(yáng)文化的真正價(jià)值也不同于時(shí)下為迎合商機(jī)所制造的文化泡沫。■城市文化，則帶有一個地方特定風(fēng)采。1．3蘇州市在全國和江蘇省的地位近年來蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿了活力，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠進(jìn)中國大中城市前列。1．2蘇州市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口；■ 面積，其中蘇州市區(qū)面積1650平方公里，古城區(qū)14平方公里。中海房產(chǎn)項(xiàng)目市場定位報(bào)告第一部分 宏觀市場篇本部分將對目前蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景進(jìn)行研究分析，通過蘇州未來的經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場的整體運(yùn)行情況作判斷和預(yù)測，了解開發(fā)項(xiàng)目所處的環(huán)境。■ 行政區(qū)劃分蘇州市自1983年3月地市合并，2001年初吳縣撤市建區(qū)，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等8個區(qū)和常熟、張家港、太倉、昆山、吳江5個縣級市，130個鎮(zhèn)。,。、現(xiàn)在與將來：■英國的人類學(xué)家泰勒定義：文化為包括知識、信仰、藝術(shù)、道德、法律、風(fēng)俗等的復(fù)合整體。在2500多年的歷史長河里，蘇州形成了自身獨(dú)特文化，是由中國的中原文化和南方文化的共同產(chǎn)物，創(chuàng)造了蘇南文化，使每個蘇州人都為之驕傲。■蘇州文化的將來時(shí)：興起一場文化復(fù)興運(yùn)動人類正在進(jìn)入“以文化為軸心的時(shí)代”，文化的社會角色已經(jīng)從“跟跑”轉(zhuǎn)向“領(lǐng)跑”。表1：蘇州20002003年國內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值1541176020802802比上年增長%%%%圖1：蘇州20002003年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長走勢（單位：億元）蘇州GDP從1995年到2003年一直處于直線上升趨勢，％左右。2．3蘇州市20002003年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅表3：蘇州20002003年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅（單位：萬元）年份2000年2001年2002年2003年人均GDP3漲幅/%19%%人均可支配收入9274元10515元10617元12361元漲幅/%%%，％，為歷年來最高。2．5蘇州市20002003年財(cái)政收入及財(cái)政儲蓄總額表5：蘇州20002003年財(cái)政收入及財(cái)政儲蓄總額（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年財(cái)政收入財(cái)政儲蓄總額93711641470從蘇州財(cái)政收入來看，自2001年起，平均每年增加100億元左右的財(cái)政收入，意味著蘇州財(cái)政收入的穩(wěn)步增加，從側(cè)面反映蘇州整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良好態(tài)勢。■ 園區(qū)內(nèi)將職工原來按月發(fā)放的購房補(bǔ)貼改為增加單位繳存住房公積金的形式來落實(shí)，園區(qū)內(nèi)職工住房補(bǔ)貼到位率大幅度提高，（基本為月工資的30%）同時(shí)園區(qū)內(nèi)公積金只能在園區(qū)使用，這樣大大推動了園區(qū)的房產(chǎn)市場發(fā)展?！?003年末蘇州政府開始醞釀“期房限轉(zhuǎn)”政策至今，一直沒有明確規(guī)定出臺。2004年以來園區(qū)地價(jià)依然呈上漲勢頭，4月雅戈?duì)柕绕髽I(yè)拍得的6塊地塊，最高樓面地價(jià)達(dá)3438元／平方米，最低也有2548元／平方米，平均樓面地價(jià)2979元／平方米，同比去年上漲了60％以上。蘇州國有土地儲備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，蘇州市政府表示2004年將房價(jià)增長控制在10％，市土地儲備中心要通過提高土地供應(yīng)量進(jìn)行房價(jià)調(diào)控。(1) 供應(yīng)量圖24：蘇州市自1998年以來整個房地產(chǎn)市場呈穩(wěn)步增長趨勢：1. 2003年，蘇州市房地產(chǎn)市場依然保持強(qiáng)勁增長勢頭。 ，％、％，％。(3) 成交價(jià)格圖671. 1998年以來，蘇州市商品房平均銷售單價(jià)一直保持穩(wěn)步增長。蘇州商品房的銷售價(jià)格一路走高，主要?dú)w功于長三角經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、蘇州市民收入的增加以及江浙熱錢的涌入。按理說比較的東西要有可比性，同樣地段、同樣性質(zhì)的房子比較才有意義。房產(chǎn)不是普通的商品。更重要的是開發(fā)商可以通過減慢售房和開發(fā)速度來待價(jià)而沽，損失的只是利息，但贏取的可能是更多的土地增值收益。一是購房自住的消費(fèi)者，一是為保值增值或投機(jī)獲利而購房的投資者。2. 地段的成熟度。因此政府是決不愿看到房產(chǎn)價(jià)格的下跌的。蘇州城市規(guī)劃與城市發(fā)展進(jìn)程問題2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？解答：從蘇州城市的發(fā)展進(jìn)程，我們看到城市居住文化的升級與更新將是：蘇州古城區(qū)→ 蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)（湖西）→ 園區(qū)（二區(qū)、湖東）→園區(qū)（三區(qū)）蘇州古城區(qū)：已形成古色古香，江南風(fēng)情的宜居氛圍蘇州古城區(qū)以古城為中心發(fā)展起來，古城區(qū)有2500年的歷史，城區(qū)內(nèi)園林古跡遍布，以江南風(fēng)情為建筑特色，作為世界文化遺產(chǎn)的一部分。未來居民也以蘇州原籍居民為主，因?yàn)楣懦菂^(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個水準(zhǔn)的可能目前老城區(qū)的商業(yè)及生活配套設(shè)施檔次均不高，僅以商業(yè)為例，目前主要以沿街底商為主，其中旅游紀(jì)念品與小商品占了很大份額，因此老城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個水準(zhǔn)的可能。其發(fā)展得益于大量國內(nèi)外制造加工類企業(yè)的入駐，一方面帶動了區(qū)域附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也為本區(qū)域帶來了相當(dāng)數(shù)量有較高購買能力的客源。工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍(lán)圖共分為3個區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西（簡稱湖西）為第一區(qū)，金雞湖以東（簡稱湖東）為二三區(qū)。園區(qū)一期的開發(fā)已成熟，配套設(shè)施逐步完善，目前房地產(chǎn)增值效應(yīng)十分明顯，園區(qū)板塊已經(jīng)成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)和當(dāng)之無愧的領(lǐng)頭羊。湖東地區(qū)是園區(qū)未來規(guī)劃的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。今后該區(qū)主要以居住為主，是園區(qū)居住中心地帶，連通一、三區(qū)的工業(yè)設(shè)施。表5：古城區(qū)新區(qū)園區(qū)一期園區(qū)二期園區(qū)三期規(guī)劃思路發(fā)展特點(diǎn)展現(xiàn)古城風(fēng)貌，是旅游、政治、商業(yè)、金融中心現(xiàn)代工業(yè)、旅游為特征工業(yè)、居住、CBD商業(yè)區(qū)三分天下以居住為主，工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點(diǎn)以工業(yè)設(shè)施為主，部分為居住區(qū)域面積（公頃）258人口10萬（規(guī)劃）20萬（規(guī)劃）30萬（規(guī)劃）勞工（約占人口60%）6萬12萬18萬自然風(fēng)貌以古城為主以山景為主以金雞湖西、綠化為主以金雞湖東岸休閑、綠化為主居住環(huán)境特征古色古香，園林精粹吳文化，配以成熟生活配套，但檔次不高現(xiàn)代為主新加坡風(fēng)格新加坡風(fēng)格新加坡風(fēng)格商業(yè)配套豐富較豐富，以獅山路、何山路兩條商業(yè)街為中心，各小區(qū)沿街商鋪為輔。圖11：金雞湖景觀