【正文】 中海（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告中海（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告報(bào)告單位：上海普潤(rùn)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司中央企劃中心報(bào)告日期：二005年研究背景：中海蘇州項(xiàng)目位于蘇州工業(yè)園區(qū)，南至現(xiàn)代大道、西近玲瓏街，北沿沈滸路，金雞湖東北，為蘇州工業(yè)園區(qū)（2004）8801至05號(hào)地塊中的01號(hào)地塊，土地面積為133032平方米，，建筑密度為≧25%，綠化率≧45%。根據(jù)項(xiàng)目情況，本地塊位于園區(qū)湖東板塊，金雞湖的東北，位置上很好的銜接了開發(fā)成熟的湖西與未來(lái)開發(fā)重心湖東板塊，是園區(qū)一期CBD商貿(mào)區(qū)和二期未來(lái)行政文化中心的連接交匯之地。且本地塊是（2004）8801至05號(hào)地塊中距金雞湖最近，景觀資源最好的一塊地，因此在開發(fā)上需對(duì)于整個(gè)園區(qū)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展走勢(shì)有一個(gè)比較深入的了解。由此我們?cè)陧?xiàng)目啟動(dòng)前期對(duì)整個(gè)的市場(chǎng)作出一個(gè)比較深入的調(diào)查分析，為項(xiàng)目的開發(fā)作好前期的準(zhǔn)備工作。研究目的：項(xiàng)目間接關(guān)聯(lián)問(wèn)題：蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？?jī)r(jià)格還有多少上漲空間？未來(lái)居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）相比有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動(dòng)誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 金雞湖不僅僅屬于蘇州工業(yè)園區(qū)，它在整個(gè)蘇州地產(chǎn)市場(chǎng)中處于什么地位？園區(qū)湖東板塊未來(lái)的供應(yīng)情況如何？園區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)什么發(fā)展趨勢(shì)？競(jìng)爭(zhēng)還是互動(dòng)？（她/他）是誰(shuí)？消費(fèi)者在哪里？項(xiàng)目直接關(guān)聯(lián)問(wèn)題：中海項(xiàng)目的價(jià)格支撐點(diǎn)和產(chǎn)品如何定位？未來(lái)湖東板塊將出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，中海項(xiàng)目如何形成差異化競(jìng)爭(zhēng)？ 中海項(xiàng)目客源從何而來(lái)？中海項(xiàng)目產(chǎn)品的核心賣點(diǎn)？研究方向第一部分：蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況問(wèn)題1：蘇州的房地產(chǎn)未來(lái)是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？?jī)r(jià)格還有多少上漲空間？本部分將對(duì)目前蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行研究分析，根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)顯示，2003年蘇州房地產(chǎn)投資規(guī)模和增速僅次于外商投資和國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資，蘇州的房地產(chǎn)未來(lái)是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？?jī)r(jià)格還有多少上漲空間？將是本次研究的一個(gè)重要課題！問(wèn)題2：未來(lái)居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)及園區(qū)一期（湖西）相比有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動(dòng)誕生的新城將如何影響人們的生活方式？老城區(qū)已經(jīng)限制開發(fā)，蘇州市政府將園區(qū)發(fā)展作為重中之重，園區(qū)在促進(jìn)蘇州城市復(fù)興上更是一記重大推力。隨著湖西房產(chǎn)開發(fā)的日益成市，可開發(fā)土地日益減少，湖東將成為下一片熱土，我們帶著戰(zhàn)略眼光看湖東，湖東新區(qū)必將領(lǐng)先城市發(fā)展，這場(chǎng)浩大的造城運(yùn)動(dòng)又將為居住方式帶來(lái)什么樣的改變？問(wèn)題3：金雞湖板塊在整個(gè)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟處于何種地位？由于本項(xiàng)目所處的位置是金雞湖東北，屬環(huán)湖地區(qū)的住宅項(xiàng)目。這個(gè)特殊的地理位置將對(duì)本項(xiàng)目起到重要的戰(zhàn)略作用，因此我們從金雞湖對(duì)于園區(qū)及蘇州市的意義及地位的研究來(lái)得出結(jié)論，從未來(lái)城市規(guī)劃上找出區(qū)域成為高檔住宅區(qū)的強(qiáng)大支撐。第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析問(wèn)題4 園區(qū)湖東板塊未來(lái)的供應(yīng)情況如何？園區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)什么發(fā)展趨勢(shì)？本項(xiàng)目未來(lái)將和湖東板塊的發(fā)展前景緊密的聯(lián)系在一起。未來(lái)湖東將大盤云集，目前初步統(tǒng)計(jì)將達(dá)到多少供應(yīng)量。地價(jià)上漲逼迫房?jī)r(jià)也逐步上揚(yáng)，園區(qū)房?jī)r(jià)趨勢(shì)又會(huì)呈現(xiàn)什么特點(diǎn)。第三部分：競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究問(wèn)題5： 競(jìng)爭(zhēng)還是互動(dòng)？？對(duì)于本項(xiàng)目所在的區(qū)域，我們將尋找項(xiàng)目主要的競(jìng)爭(zhēng)樓盤。我們將通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案、在售樓盤的產(chǎn)品力研究，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品塑造和策劃提供依據(jù)。第四部分：消費(fèi)者需求研究問(wèn)題6：（她/他）是誰(shuí)？消費(fèi)者在哪里？針對(duì)園區(qū)的購(gòu)房者，我們進(jìn)行了問(wèn)卷訪談，了解區(qū)域消費(fèi)者的需求，針對(duì)消費(fèi)者對(duì)于本項(xiàng)目產(chǎn)品的一些要求進(jìn)行了解，從而在開發(fā)過(guò)程中充分考慮這些因素，以求找到樓盤最佳的市場(chǎng)和客戶導(dǎo)入點(diǎn)，使項(xiàng)目開發(fā)獲得成功。第一部分 宏觀市場(chǎng)篇本部分將對(duì)目前蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景進(jìn)行研究分析，通過(guò)蘇州未來(lái)的經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體運(yùn)行情況作判斷和預(yù)測(cè)，了解開發(fā)項(xiàng)目所處的環(huán)境。一、蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景分析：蘇州市概況1．1蘇州市地理位置及行政區(qū)劃分■ 地理位置蘇州位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域——長(zhǎng)江三角洲中心地帶，東臨上海，南連浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無(wú)錫相接，北枕長(zhǎng)江，是距上海最近的中心城市。蘇州位于中國(guó)兩大經(jīng)濟(jì)帶－沿海經(jīng)濟(jì)帶和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的交接處，是中國(guó)最富饒的地區(qū)之一?！?行政區(qū)劃分蘇州市自1983年3月地市合并，2001年初吳縣撤市建區(qū)，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等8個(gè)區(qū)和常熟、張家港、太倉(cāng)、昆山、吳江5個(gè)縣級(jí)市，130個(gè)鎮(zhèn)。1．2蘇州市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口；■ 面積，其中蘇州市區(qū)面積1650平方公里，古城區(qū)14平方公里。蘇州工業(yè)園區(qū)目前建成區(qū)為金雞湖西岸8平方公里?！?人口,。,。1．3蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)估：進(jìn)入九十年代，蘇州加快了對(duì)外開放的步伐，堅(jiān)定不移地發(fā)展開放型經(jīng)濟(jì)，大力引進(jìn)國(guó)際資本和先進(jìn)技術(shù)，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值僅次于上海、北京、廣州、重慶、天津、深圳，在全國(guó)14個(gè)GDP超千億的城市中列第七位，所轄常熟、張家港、昆山、太倉(cāng)、吳縣、吳江六個(gè)縣級(jí)市都進(jìn)入全國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣前列。近年來(lái)蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展更是充滿了活力，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠進(jìn)中國(guó)大中城市前列。2002年工業(yè)總產(chǎn)值已居全國(guó)大中城市第二位，僅次于上海。在合同利用外資和實(shí)際利用外資方面均居全國(guó)各大中城市第二位，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè)城市。、現(xiàn)在與將來(lái)：■英國(guó)的人類學(xué)家泰勒定義：文化為包括知識(shí)、信仰、藝術(shù)、道德、法律、風(fēng)俗等的復(fù)合整體。■城市文化，則帶有一個(gè)地方特定風(fēng)采。它延續(xù)著一個(gè)城市發(fā)展的歷史文脈，不僅是一個(gè)城市文化的象征，更是一個(gè)城市的寶貴財(cái)富。■蘇州文化的過(guò)去時(shí)——“上有天堂下有蘇杭”蘇州物產(chǎn)豐富，山川秀美，人杰地靈。在2500多年的歷史長(zhǎng)河里，蘇州形成了自身獨(dú)特文化，是由中國(guó)的中原文化和南方文化的共同產(chǎn)物，創(chuàng)造了蘇南文化，使每個(gè)蘇州人都為之驕傲?！鎏K州文化的現(xiàn)在時(shí)—— 僅重視文化遺留，繼承與創(chuàng)新不多蘇州曾經(jīng)擁有深厚的文化不等于當(dāng)前也在重視文化建設(shè)，而宣揚(yáng)文化的真正價(jià)值也不同于時(shí)下為迎合商機(jī)所制造的文化泡沫。蘇州很懂得去保護(hù)文化古跡，以此來(lái)保護(hù)文化。雖然文化古城的基礎(chǔ)就是有文化遺存，但城市的文化不單是要保護(hù)這些遺存，而重要的是如何利用這些文化、挖掘其精神內(nèi)涵，激勵(lì)后人?！鎏K州文化的將來(lái)時(shí)：興起一場(chǎng)文化復(fù)興運(yùn)動(dòng)人類正在進(jìn)入“以文化為軸心的時(shí)代”，文化的社會(huì)角色已經(jīng)從“跟跑”轉(zhuǎn)向“領(lǐng)跑”。對(duì)于一個(gè)文化積淀深厚的城市來(lái)說(shuō)，必須在挖掘文化底蘊(yùn)的基礎(chǔ)上，提煉出更有吸引力的精神形態(tài)，不光是繼承，也是創(chuàng)新，使文化的生命力更具穿透力，從歷史活到現(xiàn)在。我們[盼望蘇州的未來(lái)將興起一場(chǎng)文化復(fù)興運(yùn)動(dòng)，不單單在城市文化的硬件建設(shè)上，也在于地方文化的軟件營(yíng)建上，使古城的文化將發(fā)揮出真實(shí)作用，從而創(chuàng)造新的更燦爛的城市文化。蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2．1蘇州市20002003年全市GDP及漲幅2003年，蘇州全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2802億元，%，%，保持較高的增長(zhǎng)率。表1：蘇州20002003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1541176020802802比上年增長(zhǎng)%%%%圖1：蘇州20002003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)走勢(shì)（單位：億元）蘇州GDP從1995年到2003年一直處于直線上升趨勢(shì)，％左右?？梢钥闯觯禾K州隨著長(zhǎng)江三角洲整體經(jīng)濟(jì)上升的帶動(dòng)而處于加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，同時(shí)，其自身城區(qū)和郊區(qū)的工業(yè)規(guī)劃漸顯成效，因此其整體經(jīng)濟(jì)狀況長(zhǎng)期看好。2．2蘇州市20002003年全市固定資產(chǎn)投資及漲幅，其中房地產(chǎn)開發(fā)所占比例及漲幅表2：蘇州20002003年固定資產(chǎn)投資漲幅及房地產(chǎn)開發(fā)所占比例（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年固定資產(chǎn)投資額810比上年增長(zhǎng)%%%%房地產(chǎn)投資額房地產(chǎn)所占比例%%%%房地產(chǎn)投資漲幅/%%%蘇州房地產(chǎn)投資比例在固定資產(chǎn)投資中所占比例一直處于上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)，1999～％。同時(shí)，房地產(chǎn)投資額漲幅亦在不斷增長(zhǎng)中，雖然2003年增長(zhǎng)幅度與同年固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)幅度相比有所減少，但從20002003年房地產(chǎn)投資額平均漲幅46％的長(zhǎng)期發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，其依然大于固定資產(chǎn)投資42％的平均漲幅。2．3蘇州市20002003年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅表3：蘇州20002003年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅（單位：萬(wàn)元）年份2000年2001年2002年2003年人均GDP3漲幅/%19%%人均可支配收入9274元10515元10617元12361元漲幅/%%%，％，為歷年來(lái)最高。從2000～2003年平均人均GDP漲幅來(lái)看，％的平均漲幅意味著人均GDP5年翻一番。從人均可支配收入來(lái)看，2003年達(dá)到12361元，％，從20002003年長(zhǎng)期發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，％，雖然2002年漲幅在10％以下，但2003年的上漲幅度高過(guò)15％，呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2．4蘇州市20002003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及漲幅表4：蘇州20002003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及漲幅（單位：萬(wàn)元）年份2000年2001年2002年2003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額漲幅/%%%，從2000～2003年中穩(wěn)定上升，％，表現(xiàn)出蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售市場(chǎng)的消費(fèi)能力在逐年上升。2．5蘇州市20002003年財(cái)政收入及財(cái)政儲(chǔ)蓄總額表5：蘇州20002003年財(cái)政收入及財(cái)政儲(chǔ)蓄總額（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年財(cái)政收入財(cái)政儲(chǔ)蓄總額93711641470從蘇州財(cái)政收入來(lái)看，自2001年起，平均每年增加100億元左右的財(cái)政收入，意味著蘇州財(cái)政收入的穩(wěn)步增加，從側(cè)面反映蘇州整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)。而在財(cái)政儲(chǔ)蓄方面，在2000～2002年3年中每年增長(zhǎng)約100億元，而在2003年，這一增長(zhǎng)有了較大的變化，比2002年增長(zhǎng)了300億元，增長(zhǎng)量相當(dāng)于前3年增長(zhǎng)的總和。蘇州市房地產(chǎn)政策概況■ 為了保護(hù)蘇州市區(qū)內(nèi)園林景觀和整體規(guī)劃，市區(qū)內(nèi)禁止建造高層建筑（十層以上）■ 各區(qū)內(nèi)樓盤多層結(jié)構(gòu)封頂、小高層完成40%—50%后，房地產(chǎn)開發(fā)商才能得到預(yù)售證。而新區(qū)，、園區(qū)和吳中區(qū)內(nèi)的高層標(biāo)準(zhǔn)由各地政府機(jī)構(gòu)制定?！?園區(qū)內(nèi)將職工原來(lái)按月發(fā)放的購(gòu)房補(bǔ)貼改為增加單位繳存住房公積金的形式來(lái)落實(shí)，園區(qū)內(nèi)職工住房補(bǔ)貼到位率大幅度提高，（基本為月工資的30%）同時(shí)園區(qū)內(nèi)公積金只能在園區(qū)使用，這樣大大推動(dòng)了園區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?！?2002年蘇州城建投入達(dá)80億元左右，創(chuàng)歷史新高。針對(duì)蘇州大規(guī)模的城市規(guī)劃，隨著大量拆遷戶的進(jìn)入，使當(dāng)?shù)氐娜巳簶?gòu)成以及城市規(guī)劃從鄉(xiāng)鎮(zhèn)向都市居住區(qū)轉(zhuǎn)換?！?在進(jìn)行商品房買賣的同時(shí)，買方須按購(gòu)房款的2%交納契稅，‰的印花稅和房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)等費(fèi)用400元?！?003年末蘇州政府開始醞釀“期房限轉(zhuǎn)”政策至今，一直沒(méi)有明確規(guī)定出臺(tái)。二、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 蘇州市土地市場(chǎng)概況及分析蘇州市政府實(shí)施第一次土地使用制度改革是在1994年，國(guó)有土地從無(wú)償劃撥轉(zhuǎn)為有償使用，2001年蘇州市的土地使用制度進(jìn)行第二次重大改革，從協(xié)議出讓到招標(biāo)拍賣，相繼出臺(tái)了《關(guān)于深化土地使用制度改革促進(jìn)城市化進(jìn)程的意見》、《蘇州市土地儲(chǔ)備實(shí)施方法》、《蘇州市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣暫行辦法》等一系列配套文件，并迅速組建了“蘇州市土地儲(chǔ)備中心”，使土地儲(chǔ)備和招標(biāo)拍賣成為我市土地管理中的新制度，目前對(duì)除工業(yè)項(xiàng)目以外的經(jīng)營(yíng)性用地一律實(shí)行以拍賣、招標(biāo)和掛牌出讓方式供地。2003年全市拍賣、招標(biāo)和掛牌交易經(jīng)營(yíng)性用地596宗（工業(yè)用地除外），共計(jì)1651萬(wàn)平方米。據(jù)測(cè)算，20032004年拍得的房地產(chǎn)項(xiàng)目的地價(jià)成本和建筑成本等在4500元／平方米左右。2004年以來(lái)園區(qū)地價(jià)依然呈上漲勢(shì)頭，4月雅戈?duì)柕绕髽I(yè)拍得的6塊地塊，最高樓面地價(jià)達(dá)3438元／平方米，最低也有2548元／平方米，平均樓面地價(jià)2979元／平方米，同比去年上漲了60％以上。由于土地價(jià)格的比價(jià)效應(yīng)，20022003年拍得的土地今明兩年上市的房屋的均價(jià)將有所上升。蘇州市2004年第二次土地拍賣會(huì)上，18宗地塊中兩塊土地因無(wú)人問(wèn)津而流拍。這種情況主要因?yàn)閲?guó)家金融緊縮政策正在產(chǎn)生影響，項(xiàng)目開發(fā)貸款的自有資金最近剛剛提高至３５％，使地產(chǎn)商在舉牌競(jìng)拍地塊時(shí)更謹(jǐn)慎。蘇州國(guó)有土地儲(chǔ)備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，蘇州市政府表示2004年將房?jī)r(jià)增長(zhǎng)控制在10％，市土地儲(chǔ)備中心要通過(guò)提高土地供應(yīng)量進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控。同時(shí)，最近銀行出臺(tái)的貸款限制規(guī)定，一定程度上控制了投資性買房，房產(chǎn)商買地建房將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，使得開發(fā)商購(gòu)地趨于理性。蘇州市商品房市場(chǎng)概況及分析種種跡象表明，蘇州目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已從2002年的供不應(yīng)求向供求平衡甚至供過(guò)于求急速轉(zhuǎn)變。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的施行，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買土地，開發(fā)房產(chǎn)將面臨著更高的風(fēng)險(xiǎn)。(1) 供應(yīng)量圖24：蘇州市自1998年以來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)：1. 2003年，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。，％，施工面積達(dá)到2576萬(wàn)平方米，％，％。2. 2001年至2002年，