【正文】 雙城項目市場調(diào)查報告第一章 雙城市宏觀背景分析一、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市性質(zhì)雙城，位于黑龍江省省會哈爾濱市西南30公里處的松嫩平原上，是黑龍江省的南大門。雙城，又稱雙城堡，是東北歷史名城，滿族發(fā)祥地之一，有“南有遼陽府，北有雙城堡”之說?！鞍咨胶谒蹣I(yè)興，金源右翼古雙城”。八百年前，金太祖完顏阿骨打曾在淶流河（拉林河）畔煮酒談兵，境內(nèi)至今尚存金代達(dá)禾、布達(dá)兩座古城遺址。這里是一座歷史悠久的文化古城。城市規(guī)模雙城市位于松嫩平原中部。東西長85公里，南北寬65公里，，占全境面積的93％；水域面積325397畝，占總面積的7％。全市幅員面積3112平方公里，轄9鎮(zhèn)15鄉(xiāng)1個社區(qū)246個行政村。交通發(fā)達(dá)，京哈、拉濱兩條鐵路和同三、京哈、哈前、哈大四條公路穿境而過，距哈爾濱國際機(jī)場僅30公里，松花江主航道通過我市永勝、臨江兩個鄉(xiāng)，并且在臨江鄉(xiāng)的三家村設(shè)有船站，水、陸、空交通便捷，區(qū)位優(yōu)越。二、人口情況至2006年末，全市總?cè)丝?07312人。其中，男性人口410722人，女性人口396590人；農(nóng)業(yè)人口639559人，非農(nóng)業(yè)人口167753人。 三、城市規(guī)劃與發(fā)展城市發(fā)展動力及規(guī)劃雙城市以打造經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、全面建設(shè)小康社會為工作目標(biāo)，依托農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢，深入實施產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化、城市化戰(zhàn)略，把縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位于“根植于種植業(yè)，拓寬于畜牧業(yè)，深化于加工業(yè)，升華于建設(shè)綠色食品城和中等規(guī)模哈爾濱衛(wèi)星城”。通過以城帶鄉(xiāng)、以工促農(nóng)、城鄉(xiāng)聯(lián)動、工農(nóng)結(jié)合，實現(xiàn)了縣域經(jīng)濟(jì)的良性互動、循環(huán)發(fā)展。雙城是全國聞名的糧食生產(chǎn)大縣，2005年被評為全國糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣，榮獲省農(nóng)村經(jīng)濟(jì)工作綜合先進(jìn)縣，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化工作先進(jìn)縣，畜牧業(yè)生產(chǎn)先進(jìn)縣。同時也是全國食品工業(yè)百強(qiáng)縣之一，2007年被國家評為食品工業(yè)強(qiáng)縣之星、縣域食品經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范縣。城市發(fā)展對地產(chǎn)市場的影響分析地產(chǎn)市場未來幾年會持續(xù)以市經(jīng)濟(jì)增長平均值或高于平均值的增長率上升城市的發(fā)展，帶來了更多商機(jī)，同樣也促進(jìn)了居民的消費熱情。2006年，雙城市生產(chǎn)總值實現(xiàn)1389120萬元，按可比價格計算，%，從2000年開始，已連續(xù)7年保持兩位數(shù)增長。城鄉(xiāng)消費市場的活躍，使市場銷售不斷增強(qiáng)，而其中建筑業(yè)增長最快，2006年建筑業(yè)增加值實現(xiàn)3992萬元，%。本年施工房屋面積1156401平方米，%；其中，住宅431597平方米，%。竣工房屋面積 906422萬平方米；%；其中，住宅431597平方米，%。從上面數(shù)據(jù)可以看出，%%相近。這說明建筑業(yè)在雙城市已進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展階段，今后幾年，除特殊情況，會持續(xù)以此值或高于此值的增長率穩(wěn)步上升。建筑業(yè)的發(fā)展空間巨大。四、消費特征消費需求顯著增強(qiáng)人均收入水平隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入也維持了較快的增長速度。這都為城市居民生活水平提高，為房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展提供了基礎(chǔ)。初步測算，2006年人均地區(qū)生產(chǎn)總值17207元。非公有經(jīng)濟(jì)增加值實現(xiàn)1064250萬元，%；%。市場物價呈上升趨勢。%。八大類消費品價格指數(shù)為：%；%。財政收入減少，支出增長加快。城鄉(xiāng)儲蓄存款2005年底，金融機(jī)構(gòu)各項存款余額329527萬元，%。其中，企業(yè)存款額46285萬元，%。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額283242萬元，%。金融機(jī)構(gòu)各項貸款余額217998萬元，其中，短期貸款176255萬元，中長期貸款34145萬元，%；個人中長期消費貸款10149萬元，%。居民消費特征家庭結(jié)構(gòu)變化家庭人口逐漸減少，家庭結(jié)構(gòu)逐漸變?yōu)橐院诵募彝橹?。家庭結(jié)構(gòu)的變化使得消費者更加關(guān)注家庭主人、與孩子的生活空間，更加注重生活質(zhì)量，因此較大面積戶型需求較多。對項目長期慎重考察通過對雙城市房地產(chǎn)住宅項目的調(diào)查了解，建筑規(guī)模在5萬平米左右、銷售率達(dá)到85%以上的房地產(chǎn)項目銷售周期一般都在二三年。同時，很多項目只注重外觀等直觀形象建設(shè)，其它軟件并沒有引起重視。房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應(yīng)不足，且市場中的產(chǎn)品本身也處于較慢的成長中，使得消費者從有購房意向，到確定購買的決策時間一般較長。第二章 雙城市房地產(chǎn)市場概況一、雙城房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀綜合分析雙城市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場才得到大力發(fā)展，一時間開發(fā)量大幅增加，房價上揚速度較快，市場秩序不規(guī)范。從全國各城市新區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗來看，一個城市新區(qū)的開發(fā)勢必會對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)生較大的影響。結(jié)合雙城實際情況，通過對房管局等政府部門的走訪，我們認(rèn)為，雙城市的房地產(chǎn)市場存在如下幾方面：，房地產(chǎn)市場逐漸升溫成賣方市場。據(jù)國家人口計生委預(yù)測，我國2008年后將迎來第四次人口出生小高峰。近億獨生子女大部分目前已進(jìn)入適婚年齡，這次生育小高峰將持續(xù)十幾年。而結(jié)婚就要面臨賣房的問題。現(xiàn)大部分獨生子女家庭也都只是一套住房，如果結(jié)婚，賣新房就會是他們首要面對的問題。這就造成未來十幾年內(nèi)，全國各城市對于新房的需求量巨大。在這種越趨明顯的賣方市場，房地產(chǎn)市場未來幾年的牛市發(fā)展將不言而預(yù)。目前市中心可供開發(fā)土地越來越少，且相應(yīng)的土地價格也日益趨高，加之明年溫州商團(tuán)的大體量介入，勢必會導(dǎo)致大部分開發(fā)商的投資傾向北移，新區(qū)房地產(chǎn)市場的繁榮指日可待。據(jù)市場資料顯示，雙城市中心房價自去年至今，上漲了10%。房價的上漲促進(jìn)了消費者對房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。一般而言，大體量集中區(qū)都具有較大的投資價值，二則相對于市中心，它無污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢無可比擬。開發(fā)商和消費者之間的雙熱效應(yīng)會給新區(qū)帶來無限的活力。開發(fā)區(qū)大力的招商引資，加強(qiáng)各類園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，國內(nèi)外諸多企業(yè)的入住，使開發(fā)區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。而開發(fā)區(qū)作為工業(yè)性質(zhì)的園區(qū)，相較于居住不很合適。這自然的會引起居住片區(qū)的偏移，而開發(fā)區(qū)相對可居住建設(shè)項目較少的供應(yīng)量使得這種需求更加明顯。需求分析為更好的了解雙城市消費群體的真實需求，我司采取入室訪談問卷調(diào)查方式，共訪談了104位，近年內(nèi)準(zhǔn)備購賣房產(chǎn)的消費者。采集樣本104份，6份無效。入室主體問卷作為調(diào)查的主要采信樣本，主體問卷的問題涉及最為全面，展開深入。保證其調(diào)查的全面性和客觀性。我司采用電話預(yù)約、隨機(jī)采樣、設(shè)立集中市調(diào)點、知名企業(yè)中高層定向約訪等形式對政府企事業(yè)單位進(jìn)行了調(diào)查，行業(yè)涉及公務(wù)員、職員、私營業(yè)主、工人、中高層管理者等十一個層面，共回收有效問卷104份，有效98份。在98個樣本中，由統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)可見，目前中檔物業(yè)總房款接受度集中在1416萬元，房價接受度集中在14001700元/㎡間，二室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)戶型最受青睞， 80%的面積需求在60100㎡之間，自然的劃分出6080㎡、80100㎡二個區(qū)段，二個不同客戶層面對每個廳室的面積需求和價格、總款承受差別明顯。從廳室面積需求，充分說明購房人群對住宅居住舒適度提出更高要求，選擇小高層的半數(shù)以上人群多為時尚階層和對舒適生活有更高追求的群體。次之客群多為雙城市成功人士，他們購房主要是需要精神層面的滿足，例如歸屬感和自豪感等。他們多選項擇100以上的舒適房形，總價在16萬——30萬之間，結(jié)構(gòu)主要以三室以上為主，少部分會需要四室房型。下面為詳細(xì)調(diào)查數(shù)據(jù)匯總：購買動機(jī)及次數(shù)在對居民購買動機(jī)的調(diào)查中，為改善居住條件的所占份額最多，%，%，%。在本次準(zhǔn)備置業(yè)中，屬于二次置業(yè)的占多數(shù)，%,%，%。購房的原因出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效本地拆遷5改善居住條件60投資升值5結(jié)婚用房25地位身份的象征1其他2總98本次預(yù)置業(yè)屬于出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效第一次39第二次53多次6總98A\可接受價格、總價分析㎡㎡之間，㎡，㎡。在被調(diào)查者中，所能承受買房范圍最小值1200元，最大值3000元。據(jù)此分析，雙城市居民對房價的主要承受能力約為1200元/㎡—1765元/㎡之間，作為中高檔物業(yè)的可接受價格在14001800元/㎡之間。購房單價承受能力你最可能購買的房價范圍B點C點買房的最高價位質(zhì)量保證的最低價位N有效9898988479無效0001419平均值最底最高購房所承受總價能力—，，據(jù)此，雙城市區(qū)居民所能承擔(dān)的總款在10萬元—20萬元/套之間。購房承受總價（萬元） B點C點總額高于多少你不會購買（萬元）總額低于多少你也不會買（萬元）N有效96968280無效221618平均值最底59104最高40405020B\需求面積分析%，%，%，%，%。%，最為廣大消費者所青睞，其中尤以6080平米之間為最高。出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效60平米以下156080平米3480100平米29100120平米12120140平米8總98C\樓型需求分析在人們對期望樓型的選擇上，%，%，%，%。因為雙城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度正逐步加快，目前經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)，人均經(jīng)濟(jì)收入不高，人們受傳統(tǒng)居住習(xí)慣影響，尤其是小高層居住成本高。而相對高層和小高層，多層物業(yè)分?jǐn)偯娣e較少，人們經(jīng)濟(jì)條件能夠較輕松的承擔(dān)物業(yè)費，所以對多層依然偏愛。同時也有一部分中高層收入者，因小高層廣闊的視野，高檔的物業(yè)形象和現(xiàn)代化的配套設(shè)施，對其表現(xiàn)出一定的青睞。出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效 高層5小高層25多層59別墅9總98D\戶型偏好分析對戶型性質(zhì)來說，選擇平層的居多，占64%，次之錯層為19%，復(fù)式占12%。人們依然很青睞傳統(tǒng)的平層，但有部分中高收入的時尚階層比較接受新的錯層戶型。出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效 錯層33平層42躍層9復(fù)式14總98E\戶型結(jié)構(gòu)偏好分析人們期望的臥室數(shù)量中，%，2室的最多，%，%，%。出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效26033543總98F\臥室數(shù)量分析對臥室的面積需求中，都希望保證主人房的舒適度，主臥面積最集中，52%的人希望在1520平方米，%的人希望在20平方米以上；兩室與三室需求差異在于，許多家長考慮孩子應(yīng)該有一個更加舒適的成長環(huán)境，或老人同住，接近半數(shù)兩室購房者希望兩間臥室面積不要相差太大；三室及以上需求中也強(qiáng)調(diào)主人房外的臥室面積應(yīng)一樣，在戶型設(shè)計上應(yīng)予以考慮。主臥室：面積出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效 1520平米4748%1015平米37%20平米以上6%Total90% 無效8% 總98% 次臥室：面積出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效1015平米27 1520平米23 總50 無效48 總98 三臥室：面積出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效1520平米3無效95 總98 G\起居室數(shù)量分析人們對起居室的要求比較集中，%，%（包含餐客合一）。在起居室的選擇中，人們對面積要求差異較大，%的消費者希望起居室的面積在2532平方米，另一消費層面集中在1925平米之間和32平米以上，餐廳的面積需求值出一人外集中在19平米以下。起居室的需求出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效183215總98起居室面積