【正文】 買房的最高價(jià)位質(zhì)量保證的最低價(jià)位N有效9898988479無效0001419平均值最底最高購房所承受總價(jià)能力—，據(jù)此，雙城市區(qū)居民所能承擔(dān)的總款在10萬元—20萬元/套之間。在被調(diào)查者中，所能承受買房范圍最小值1200元，最大值3000元。在本次準(zhǔn)備置業(yè)中，屬于二次置業(yè)的占多數(shù)，%,%，%。他們多選項(xiàng)擇100以上的舒適房形，總價(jià)在16萬——30萬之間，結(jié)構(gòu)主要以三室以上為主，少部分會(huì)需要四室房型。從廳室面積需求，充分說明購房人群對(duì)住宅居住舒適度提出更高要求，選擇小高層的半數(shù)以上人群多為時(shí)尚階層和對(duì)舒適生活有更高追求的群體。我司采用電話預(yù)約、隨機(jī)采樣、設(shè)立集中市調(diào)點(diǎn)、知名企業(yè)中高層定向約訪等形式對(duì)政府企事業(yè)單位進(jìn)行了調(diào)查，行業(yè)涉及公務(wù)員、職員、私營業(yè)主、工人、中高層管理者等十一個(gè)層面，共回收有效問卷104份，有效98份。入室主體問卷作為調(diào)查的主要采信樣本，主體問卷的問題涉及最為全面，展開深入。需求分析為更好的了解雙城市消費(fèi)群體的真實(shí)需求，我司采取入室訪談問卷調(diào)查方式，共訪談了104位，近年內(nèi)準(zhǔn)備購賣房產(chǎn)的消費(fèi)者。而開發(fā)區(qū)作為工業(yè)性質(zhì)的園區(qū)，相較于居住不很合適。開發(fā)商和消費(fèi)者之間的雙熱效應(yīng)會(huì)給新區(qū)帶來無限的活力。房?jī)r(jià)的上漲促進(jìn)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。目前市中心可供開發(fā)土地越來越少，且相應(yīng)的土地價(jià)格也日益趨高，加之明年溫州商團(tuán)的大體量介入，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致大部分開發(fā)商的投資傾向北移，新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮指日可待。這就造成未來十幾年內(nèi)，全國各城市對(duì)于新房的需求量巨大。而結(jié)婚就要面臨賣房的問題。據(jù)國家人口計(jì)生委預(yù)測(cè)，我國2008年后將迎來第四次人口出生小高峰。從全國各城市新區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)城市新區(qū)的開發(fā)勢(shì)必會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)不足，且市場(chǎng)中的產(chǎn)品本身也處于較慢的成長(zhǎng)中，使得消費(fèi)者從有購房意向，到確定購買的決策時(shí)間一般較長(zhǎng)。對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)期慎重考察通過對(duì)雙城市房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的調(diào)查了解，建筑規(guī)模在5萬平米左右、銷售率達(dá)到85%以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售周期一般都在二三年。居民消費(fèi)特征家庭結(jié)構(gòu)變化家庭人口逐漸減少，家庭結(jié)構(gòu)逐漸變?yōu)橐院诵募彝橹?。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額283242萬元，%。城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄存款2005年底，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額329527萬元，%。%。非公有經(jīng)濟(jì)增加值實(shí)現(xiàn)1064250萬元，%；%。這都為城市居民生活水平提高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展提供了基礎(chǔ)。建筑業(yè)的發(fā)展空間巨大。從上面數(shù)據(jù)可以看出，%%相近。本年施工房屋面積1156401平方米，%；其中，住宅431597平方米，%。2006年，雙城市生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)1389120萬元，按可比價(jià)格計(jì)算，%，從2000年開始，已連續(xù)7年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。同時(shí)也是全國食品工業(yè)百強(qiáng)縣之一，2007年被國家評(píng)為食品工業(yè)強(qiáng)縣之星、縣域食品經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范縣。通過以城帶鄉(xiāng)、以工促農(nóng)、城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)、工農(nóng)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了縣域經(jīng)濟(jì)的良性互動(dòng)、循環(huán)發(fā)展。其中，男性人口410722人，女性人口396590人；農(nóng)業(yè)人口639559人，非農(nóng)業(yè)人口167753人。交通發(fā)達(dá)，京哈、拉濱兩條鐵路和同三、京哈、哈前、哈大四條公路穿境而過，距哈爾濱國際機(jī)場(chǎng)僅30公里，松花江主航道通過我市永勝、臨江兩個(gè)鄉(xiāng)，并且在臨江鄉(xiāng)的三家村設(shè)有船站，水、陸、空交通便捷，區(qū)位優(yōu)越。東西長(zhǎng)85公里，南北寬65公里，占全境面積的93％；水域面積325397畝，占總面積的7％。這里是一座歷史悠久的文化古城?！鞍咨胶谒蹣I(yè)興，金源右翼古雙城”。 雙城項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告第一章 雙城市宏觀背景分析一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市性質(zhì)雙城，位于黑龍江省省會(huì)哈爾濱市西南30公里處的松嫩平原上，是黑龍江省的南大門。雙城，又稱雙城堡，是東北歷史名城，滿族發(fā)祥地之一，有“南有遼陽府，北有雙城堡”之說。八百年前，金太祖完顏阿骨打曾在淶流河（拉林河）畔煮酒談兵，境內(nèi)至今尚存金代達(dá)禾、布達(dá)兩座古城遺址。城市規(guī)模雙城市位于松嫩平原中部。全市幅員面積3112平方公里，轄9鎮(zhèn)15鄉(xiāng)1個(gè)社區(qū)246個(gè)行政村。二、人口情況至2006年末，全市總?cè)丝?07312人。 三、城市規(guī)劃與發(fā)展城市發(fā)展動(dòng)力及規(guī)劃雙城市以打造經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、全面建設(shè)小康社會(huì)為工作目標(biāo)，依托農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，深入實(shí)施產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化、城市化戰(zhàn)略，把縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位于“根植于種植業(yè)，拓寬于畜牧業(yè)，深化于加工業(yè)，升華于建設(shè)綠色食品城和中等規(guī)模哈爾濱衛(wèi)星城”。雙城是全國聞名的糧食生產(chǎn)大縣，2005年被評(píng)為全國糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣，榮獲省農(nóng)村經(jīng)濟(jì)工作綜合先進(jìn)縣，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化工作先進(jìn)縣，畜牧業(yè)生產(chǎn)先進(jìn)縣。城市發(fā)展對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析地產(chǎn)市場(chǎng)未來幾年會(huì)持續(xù)以市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均值或高于平均值的增長(zhǎng)率上升城市的發(fā)展，帶來了更多商機(jī)，同樣也促進(jìn)了居民的消費(fèi)熱情。城鄉(xiāng)消費(fèi)市場(chǎng)的活躍，使市場(chǎng)銷售不斷增強(qiáng)，而其中建筑業(yè)增長(zhǎng)最快，2006年建筑業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)3992萬元，%?？⒐し课菝娣e 906422萬平方米；%；其中，住宅431597平方米，%。這說明建筑業(yè)在雙城市已進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展階段，今后幾年，除特殊情況，會(huì)持續(xù)以此值或高于此值的增長(zhǎng)率穩(wěn)步上升。四、消費(fèi)特征消費(fèi)需求顯著增強(qiáng)人均收入水平隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入也維持了較快的增長(zhǎng)速度。初步測(cè)算，2006年人均地區(qū)生產(chǎn)總值17207元。市場(chǎng)物價(jià)呈上升趨勢(shì)。八大類消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)為：%；%。財(cái)政收入減少，支出增長(zhǎng)加快。其中，企業(yè)存款額46285萬元，%。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額217998萬元，其中，短期貸款176255萬元，中長(zhǎng)期貸款34145萬元，%；個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款10149萬元，%。家庭結(jié)構(gòu)的變化使得消費(fèi)者更加關(guān)注家庭主人、與孩子的生活空間，更加注重生活質(zhì)量，因此較大面積戶型需求較多。同時(shí)，很多項(xiàng)目只注重外觀等直觀形象建設(shè)，其它軟件并沒有引起重視。第二章 雙城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、雙城房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀綜合分析雙城市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場(chǎng)才得到大力發(fā)展，一時(shí)間開發(fā)量大幅增加，房?jī)r(jià)上揚(yáng)速度較快，市場(chǎng)秩序不規(guī)范。結(jié)合雙城實(shí)際情況，通過對(duì)房管局等政府部門的走訪，我們認(rèn)為，雙城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在如下幾方面：，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫成賣方市場(chǎng)。近億獨(dú)生子女大部分目前已進(jìn)入適婚年齡，這次生育小高峰將持續(xù)十幾年?，F(xiàn)大部分獨(dú)生子女家庭也都只是一套住房，如果結(jié)婚，賣新房就會(huì)是他們首要面對(duì)的問題。在這種越趨明顯的賣方市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來幾年的牛市發(fā)展將不言而預(yù)。據(jù)市場(chǎng)資料顯示，雙城市中心房?jī)r(jià)自去年至今，上漲了10%。一般而言，大體量集中區(qū)都具有較大的投資價(jià)值，二則相對(duì)于市中心，它無污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢(shì)無可比擬。開發(fā)區(qū)大力的招商引資，加強(qiáng)各類園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，國內(nèi)外諸多企業(yè)的入住，使開發(fā)區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。這自然的會(huì)引起居住片區(qū)的偏移，而開發(fā)區(qū)相對(duì)可居住建設(shè)項(xiàng)目較少的供應(yīng)量使得這種需求更加明顯。采集樣本104份，6份無效。保證其調(diào)查的全面性和客觀性。在98個(gè)樣本中，由統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)可見，目前中檔物業(yè)總房款接受度集中在1416萬元，房?jī)r(jià)接受度集中在14001700元/㎡間，二室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)戶型最受青睞， 80%的面積需求在60100㎡之間，自然的劃分出6080㎡、80100㎡二個(gè)區(qū)段，二個(gè)不同客戶層面對(duì)每個(gè)廳室的面積需求和價(jià)格、總款承受差別明顯。次之客群多為雙城市成功人士，他們購房主要是需要精神層面的滿足，例如歸屬感和自豪感等。下面為詳細(xì)調(diào)查數(shù)據(jù)匯總：購買動(dòng)機(jī)及次數(shù)在對(duì)居民購買動(dòng)機(jī)的調(diào)查中，為改善居住條件的所占份額最多，%，%，%。購房的原因出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效本地拆遷5改善居住條件60投資升值5結(jié)婚用房25地位身份的象征1其他2總98本次預(yù)置業(yè)屬于出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效第一次39第二次53多次6總98A\可接受價(jià)格、總價(jià)分析㎡㎡之間，㎡，㎡。據(jù)此分析，雙城市居民對(duì)房?jī)r(jià)的主要承受能力約為1200元/㎡—1765元/㎡之間，作為中高檔物業(yè)的可接受價(jià)格在14001800元/㎡之間。購房承受總價(jià)（萬元） B點(diǎn)C點(diǎn)總額高于多少你不會(huì)購買（萬元）總額低于多少你也不會(huì)買（萬元）N有效96968280無效221618平均值最底59104最高40405020B\需求面積分析%，%，%，%，%。出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效60平米以下156080平米3480100平米29100120平米12120140平米8總98C\樓型需求分析在人們對(duì)期望樓型的選擇上，%，%，%，%。而相對(duì)高層和小高層，多層物業(yè)分?jǐn)偯娣e較少，人們經(jīng)濟(jì)條件能夠較輕松的承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，所以對(duì)多層依然偏愛。出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效 高層5小高層25多層59別墅9總98D\戶型偏好分析對(duì)戶型性質(zhì)來說，選擇平層的居多，占64%，次之錯(cuò)層為19%，復(fù)式占12%。出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效 錯(cuò)層33平層42躍層9復(fù)式14總98E\戶型結(jié)構(gòu)偏好分析人們期望的臥室數(shù)量中，%，2室的最多，%，%，%。主臥室：面積出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效 1520平米4748%1015平米37%20平米以上6%Total90% 無效8% 總98% 次臥室：面積出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效1015平米27 1520平米23 總50 無效48 總98 三臥室：面積出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效1520平米3無效95 總98 G\起居室數(shù)量分析人們對(duì)起居室的要求比較集中，%，%（包含餐客合一）。起居室的需求出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效183215總98起居室面積出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效2532平米53 1925平米22 32平米以上11 19平米以下3 總89 無效9 Total98 餐廳面積出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效19平米以下62 1925平米1 總63 無效35 總98 H\衛(wèi)生間分析消費(fèi)者對(duì)衛(wèi)生間的需求，從調(diào)查數(shù)據(jù)看，選擇兩室的多選擇一衛(wèi)，%；選擇三室的多選擇二衛(wèi)，%，同時(shí)人們對(duì)主衛(wèi)面積的要求51%集中在59，912平方米，客衛(wèi)59平方米或5平米左右。以6平方米以下、610平方米為3：2的比例。出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效一次性21分期31按揭36公積金貸款10總98期