【正文】 老年人，總希望在煮早餐或晚飯的時(shí)候，能從玻璃間看到一個(gè)個(gè)年輕人的身影；總會(huì)希望在自己搬東西上下樓不方便得到年輕燦爛笑容的幫助，總會(huì)希望看到在社區(qū)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)上看到自己晚輩熟悉的身影……看著年輕人從身旁走過(guò)，看著年輕人的朝氣。（2）、雖不富裕但在市內(nèi)有房的老齡群體，他們的子女孝順，希望可以和父母居住在一起，共同感受家的溫暖。外地來(lái)雙城做生意者雙城作為黑龍江省產(chǎn)糧和輕工業(yè)加工大縣，貿(mào)易非常發(fā)達(dá)，外地來(lái)雙城做投資者較多，本項(xiàng)目具有較大的升值空間，會(huì)吸引部分外地消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)房。運(yùn)動(dòng)很多人都能做到，但健康運(yùn)動(dòng)不是每個(gè)項(xiàng)目都能擁有，有氧的運(yùn)動(dòng)才是健康的運(yùn)動(dòng)。以上兩種理念，將貫穿全案并項(xiàng)目推廣實(shí)施的整個(gè)階段。于是，人們開(kāi)始思索，什么是最真意的生活？由此人們開(kāi)始對(duì)自然全力親近，一種以人為本的全新住宅模式隨之產(chǎn)生，既有城市的快捷便利，又不失自然風(fēng)情的宜人景色，這就是我們將要在本案中所倡導(dǎo)的健康居住。4）、規(guī)劃完整社區(qū)理念，落實(shí)社區(qū)運(yùn)動(dòng)配套，將有氧運(yùn)動(dòng)進(jìn)行到底。2）、引進(jìn)主力店，如大型超市等帶動(dòng)周邊商業(yè)的發(fā)展。4抓緊機(jī)會(huì)點(diǎn)1）、抓住機(jī)會(huì)，搶先出市，運(yùn)用輿論，提出項(xiàng)目的綠色運(yùn)動(dòng)理念。讓生活在這里的業(yè)主永遠(yuǎn)有自傲的理由和別人艷羨的眼光。逐步完善社區(qū)。那將會(huì)對(duì)項(xiàng)目檔次的提升起到很大的帶動(dòng)效果。威脅（T）：1）、08年溫州商團(tuán)的進(jìn)駐和體量龐大的項(xiàng)目群，會(huì)對(duì)雙城市房?jī)r(jià)有一定抑制。6）、溫州商團(tuán)明年的新項(xiàng)目會(huì)對(duì)本案客戶群存在競(jìng)爭(zhēng)和一定分流。2）、項(xiàng)目南向?yàn)榕f城區(qū)，整體形象較差，影響小區(qū)南向景觀。3）、項(xiàng)目扼守進(jìn)出地塊主干道。5）、商業(yè)區(qū)內(nèi)停車(chē)位設(shè)置偏少，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)基本沒(méi)有充分考慮商業(yè)區(qū)停車(chē)問(wèn)題，給后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)較大影響。 雙城主流商業(yè)調(diào)查商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格情況調(diào)查小結(jié)1）、雙城消費(fèi)者群體具有一定的購(gòu)買(mǎi)力，消費(fèi)能力較強(qiáng)。住房抵押貸款證券化已經(jīng)越過(guò)最大的障礙，《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)監(jiān)督管理辦法》的施行；中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行公布的《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款管理辦法》，決定在北京、上海、天津等七個(gè)城市穩(wěn)步開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)一系列的政策信號(hào)都預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)金融市場(chǎng)將有進(jìn)一步升溫的跡象。其消費(fèi)功能單一，缺乏娛樂(lè)休閑功能。2008年雙城商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)雙城的商業(yè)區(qū)多集中在城區(qū)的中部和東部，而騰達(dá)大街以南的地區(qū)商業(yè)以中小型超市和社區(qū)底商為主，缺乏大規(guī)模綜合性商業(yè)，娛樂(lè)、休閑等復(fù)合型消費(fèi)難以滿足。所以很明顯可以看出，質(zhì)量是雙城消費(fèi)群體最關(guān)注一項(xiàng)?？蛻糍?gòu)買(mǎi)目的分析 從圖中可以看出，雙城消費(fèi)者的主要目的是集中在房屋的升級(jí)和改善居住條件。可類(lèi)比項(xiàng)目調(diào)查在可類(lèi)比項(xiàng)目調(diào)查中，我們得出結(jié)論，現(xiàn)已購(gòu)房客群，主要購(gòu)買(mǎi)的為總價(jià)在11萬(wàn)—17萬(wàn)之間，面積為60—80平方米，首付在5—8萬(wàn)之間的二室一廳的經(jīng)濟(jì)房，且這部分客群非常注重項(xiàng)目的質(zhì)量，很多被調(diào)查客戶，都把項(xiàng)目質(zhì)量作為第一參考條件，且其中本地置業(yè)者居多，占85%以上。明年將會(huì)是一個(gè)房市井噴現(xiàn)象。價(jià)格方面，目前國(guó)家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開(kāi)發(fā)商不小的成本壓力，此外原材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格的穩(wěn)步上漲，樓盤(pán)品質(zhì)提升帶來(lái)的成本也在增加，所以預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間價(jià)格不會(huì)下降。而隨著明年大量外地開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，消費(fèi)者理性購(gòu)房需求增長(zhǎng)，雙城地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新高。主要是受今年政府規(guī)劃的影響，上半年住宅市場(chǎng)一度低迷，中部和東部的一些項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)保證了雙城市的市場(chǎng)供應(yīng)量，北部鳳凰城的出現(xiàn)使北部新增供應(yīng)量一下躍居首位，供應(yīng)重心產(chǎn)生多元化。所以這迫使我們，在產(chǎn)品的質(zhì)量和理念上要有所提高，區(qū)別于經(jīng)濟(jì)適用房，樹(shù)立品牌意識(shí)，塑造品牌形象，將品牌的魅力深植消費(fèi)群心中，搶占中、高端地產(chǎn)市場(chǎng)。預(yù)計(jì)2008年房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)小幅增長(zhǎng)。外地開(kāi)發(fā)商繼續(xù)搶占市場(chǎng)，同時(shí)輸入先進(jìn)開(kāi)發(fā)理念金融花園、鳳凰城、金谷家園均為外地開(kāi)發(fā)商，對(duì)于地區(qū)的產(chǎn)品品質(zhì)提升起到推動(dòng)作用，同時(shí)，明年的溫州商團(tuán)已計(jì)劃建設(shè)的120萬(wàn)平方米的大規(guī)模商品房社區(qū)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力超強(qiáng)，一定會(huì)加地產(chǎn)市場(chǎng)的洗牌力度。二、雙城房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)城市規(guī)劃引導(dǎo)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。但由于開(kāi)發(fā)樓盤(pán)規(guī)模較小，檔次不高，精品樓盤(pán)較為稀少。、營(yíng)銷(xiāo)手法整體營(yíng)銷(xiāo)手法與包裝較為落后,水平較低。雙城市地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)水平總體評(píng)價(jià)、總體規(guī)劃排列式或單排沿街的總體樓盤(pán)布局，大部分樓盤(pán)規(guī)模較小，全市有將近10項(xiàng)目，但建筑面積普遍在10萬(wàn)平米之內(nèi)。兩口之家選一廳或一衛(wèi)，老人多喜歡臥室全部南向陽(yáng)面，廳可以陰面；年輕人希望臥室可以有一間北向，但廳一定要南向采光。此兩類(lèi)人是項(xiàng)目一期的主要客戶群。出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效25歲以下82535歲443545歲224555歲1955歲以上5總98受教育程度，%，%，%，%。在購(gòu)房時(shí)，人們更看重的是健康休閑娛樂(lè)設(shè)施和生活配套服務(wù)的完善。人們購(gòu)房時(shí)所考慮的因素，按重要性排序?yàn)椋航ㄖ|(zhì)量、物業(yè)管理、價(jià)格、區(qū)位、戶型、交通、區(qū)內(nèi)配套、區(qū)內(nèi)景觀、教育、區(qū)外人文自然環(huán)境、樓型、區(qū)外配套、品牌。陽(yáng)臺(tái)需求出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效154244總98陽(yáng)臺(tái)一面積出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效610平米46 1015平米20 低于6平米18 15平米以上2 總86 無(wú)效12 總98 陽(yáng)臺(tái)二面積出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效低于6平米25 610平米18 1015平米4 15平米以上1 總48 無(wú)效50 總98 付款方式人們采取按揭貸款方式付款的比率較其他城市少，%，%，%。在起居室的選擇中，人們對(duì)面積要求差異較大，%的消費(fèi)者希望起居室的面積在2532平方米，另一消費(fèi)層面集中在1925平米之間和32平米以上，餐廳的面積需求值出一人外集中在19平米以下。人們依然很青睞傳統(tǒng)的平層，但有部分中高收入的時(shí)尚階層比較接受新的錯(cuò)層戶型。因?yàn)殡p城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度正逐步加快，目前經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)，人均經(jīng)濟(jì)收入不高，人們受傳統(tǒng)居住習(xí)慣影響，尤其是小高層居住成本高。購(gòu)房單價(jià)承受能力你最可能購(gòu)買(mǎi)的房?jī)r(jià)范圍B點(diǎn)C點(diǎn)買(mǎi)房的最高價(jià)位質(zhì)量保證的最低價(jià)位N有效9898988479無(wú)效0001419平均值最底最高購(gòu)房所承受總價(jià)能力—，據(jù)此，雙城市區(qū)居民所能承擔(dān)的總款在10萬(wàn)元—20萬(wàn)元/套之間。在本次準(zhǔn)備置業(yè)中，屬于二次置業(yè)的占多數(shù)，%,%，%。從廳室面積需求，充分說(shuō)明購(gòu)房人群對(duì)住宅居住舒適度提出更高要求，選擇小高層的半數(shù)以上人群多為時(shí)尚階層和對(duì)舒適生活有更高追求的群體。入室主體問(wèn)卷作為調(diào)查的主要采信樣本，主體問(wèn)卷的問(wèn)題涉及最為全面，展開(kāi)深入。而開(kāi)發(fā)區(qū)作為工業(yè)性質(zhì)的園區(qū)，相較于居住不很合適。房?jī)r(jià)的上漲促進(jìn)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。這就造成未來(lái)十幾年內(nèi)，全國(guó)各城市對(duì)于新房的需求量巨大。據(jù)國(guó)家人口計(jì)生委預(yù)測(cè)，我國(guó)2008年后將迎來(lái)第四次人口出生小高峰。房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)不足，且市場(chǎng)中的產(chǎn)品本身也處于較慢的成長(zhǎng)中，使得消費(fèi)者從有購(gòu)房意向，到確定購(gòu)買(mǎi)的決策時(shí)間一般較長(zhǎng)。居民消費(fèi)特征家庭結(jié)構(gòu)變化家庭人口逐漸減少，家庭結(jié)構(gòu)逐漸變?yōu)橐院诵募彝橹?。城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄存款2005年底，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額329527萬(wàn)元，%。%。這都為城市居民生活水平提高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展提供了基礎(chǔ)。從上面數(shù)據(jù)可以看出，%%相近。2006年，雙城市生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)1389120萬(wàn)元，按可比價(jià)格計(jì)算，%，從2000年開(kāi)始，已連續(xù)7年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。通過(guò)以城帶鄉(xiāng)、以工促農(nóng)、城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)、工農(nóng)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了縣域經(jīng)濟(jì)的良性互動(dòng)、循環(huán)發(fā)展。交通發(fā)達(dá)，京哈、拉濱兩條鐵路和同三、京哈、哈前、哈大四條公路穿境而過(guò)，距哈爾濱國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅30公里，松花江主航道通過(guò)我市永勝、臨江兩個(gè)鄉(xiāng)，并且在臨江鄉(xiāng)的三家村設(shè)有船站，水、陸、空交通便捷，區(qū)位優(yōu)越。這里是一座歷史悠久的文化古城。 雙城項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告第一章 雙城市宏觀背景分析一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市性質(zhì)雙城，位于黑龍江省省會(huì)哈爾濱市西南30公里處的松嫩平原上，是黑龍江省的南大門(mén)。八百年前，金太祖完顏阿骨打曾在淶流河（拉林河）畔煮酒談兵，境內(nèi)至今尚存金代達(dá)禾、布達(dá)兩座古城遺址。全市幅員面積3112平方公里，轄9鎮(zhèn)15鄉(xiāng)1個(gè)社區(qū)246個(gè)行政村。 三、城市規(guī)劃與發(fā)展城市發(fā)展動(dòng)力及規(guī)劃雙城市以打造經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、全面建設(shè)小康社會(huì)為工作目標(biāo)，依托農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，深入實(shí)施產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化、城市化戰(zhàn)略，把縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位于“根植于種植業(yè)，拓寬于畜牧業(yè)，深化于加工業(yè)，升華于建設(shè)綠色食品城和中等規(guī)模哈爾濱衛(wèi)星城”。城市發(fā)展對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)幾年會(huì)持續(xù)以市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均值或高于平均值的增長(zhǎng)率上升城市的發(fā)展，帶來(lái)了更多商機(jī)，同樣也促進(jìn)了居民的消費(fèi)熱情。竣工房屋面積 906422萬(wàn)平方米；%；其中，住宅431597平方米，%。四、消費(fèi)特征消費(fèi)需求顯著增強(qiáng)人均收入水平隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入也維持了較快的增長(zhǎng)速度。市場(chǎng)物價(jià)呈上升趨勢(shì)。財(cái)政收入減少，支出增長(zhǎng)加快。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額217998萬(wàn)元，其中，短期貸款176255萬(wàn)元，中長(zhǎng)期貸款34145萬(wàn)元，%；個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款10149萬(wàn)元，%。同時(shí)，很多項(xiàng)目只注重外觀等直觀形象建設(shè)，其它軟件并沒(méi)有引起重視。結(jié)合雙城實(shí)際情況，通過(guò)對(duì)房管局等政府部門(mén)的走訪，我們認(rèn)為，雙城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在如下幾方面：，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫成賣(mài)方市場(chǎng)。現(xiàn)大部分獨(dú)生子女家庭也都只是一套住房，如果結(jié)婚，賣(mài)新房就會(huì)是他們首要面對(duì)的問(wèn)題。據(jù)市場(chǎng)資料顯示，雙城市中心房?jī)r(jià)自去年至今，上漲了10%。開(kāi)發(fā)區(qū)大力的招商引資，加強(qiáng)各類(lèi)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，國(guó)內(nèi)外諸多企業(yè)的入住，使開(kāi)發(fā)區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。采集樣本104份，6份無(wú)效。在98個(gè)樣本中，由統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)可見(jiàn)，目前中檔物業(yè)總房款接受度集中在1416萬(wàn)元，房?jī)r(jià)接受度集中在14001700元/㎡間，二室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)戶型最受青睞， 80%的面積需求在60100㎡之間，自然的劃分出6080㎡、80100㎡二個(gè)區(qū)段，二個(gè)不同客戶層面對(duì)每個(gè)廳室的面積需求和價(jià)格、總款承受差別明顯。下面為詳細(xì)調(diào)查數(shù)據(jù)匯總：購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)及次數(shù)在對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的調(diào)查中，為改善居住條件的所占份額最多，%，%，%。據(jù)此分析，雙城市居民對(duì)房?jī)r(jià)的主要承受能力約為1200元/㎡—1765元/㎡之間，作為中高檔物業(yè)的可接受價(jià)格在14001800元/㎡之間。出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效60平米以下156080平米3480100平米29100120平米12120140平米8總98C\樓型需求分析在人們對(duì)期望樓型的選擇上，%，%，%，%。出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效 高層5小高層25多層59別墅9總98D\戶型偏好分析對(duì)戶型性質(zhì)來(lái)說(shuō)，選擇平層的居多，占64%，次之錯(cuò)層為19%，復(fù)式占12%。主臥室：面積出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效 1520平米4748%1015平米37%20平米以上6%Total90% 無(wú)效8% 總98% 次臥室：面積出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效1015平米27 1520平米23 總50 無(wú)效