【正文】 另外，從官方對(duì)各區(qū)常住人口的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出，重慶市人口流動(dòng)情況可以分為以下三個(gè)方面：重慶人口→重慶外（主 導(dǎo)）；區(qū)內(nèi)農(nóng)業(yè)人口→區(qū)內(nèi)非農(nóng)人口（對(duì)重慶城市化發(fā)展具有重要意義）；重慶外人口→重慶（提升重慶區(qū)域中心地位，規(guī)模相對(duì)較?。?。 重慶市城區(qū)常住人口統(tǒng)計(jì)表 單位：萬人 地 區(qū) 2021 2021 2021 2021 2021 20212021 渝中區(qū) 南岸區(qū) 江北區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 大渡口區(qū) 北碚區(qū) 渝北區(qū) 巴南區(qū) 合 計(jì) 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒（ 2021） 居民收入水平 2021年，重慶 城市居民人均可支配收入為 11570元，扣 除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) %； 農(nóng)村居民人均純收入 2874元， 比上年增加 65 元， 增長(zhǎng) %；無論是城市居民收入還是農(nóng)村居民收入，均低于全國平均水平（全國城鎮(zhèn)人均收入為 11759元，全國農(nóng)村人均收入為 3587 9 元），特別是農(nóng)村人均收入與全國平均水平相差較大，增長(zhǎng)幅度也不及全國的一半。 城鄉(xiāng)居民收入水平11570 2874020214000600080001000012021140002021 2021 2021 2021 2021 2021城鎮(zhèn)居民可支配收入農(nóng)村居民人均純收入 由上圖可以看出，重慶市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入保持著穩(wěn)健而持續(xù)地增長(zhǎng)，按現(xiàn)有增長(zhǎng)趨勢(shì)，城鄉(xiāng)居民可支配收入在未來三到五年內(nèi)，將繼續(xù)保持比較穩(wěn)定的增長(zhǎng)幅度。農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為 %（全國平均水平為 43%） 。 四、城市規(guī)劃 發(fā)展目標(biāo) 城市規(guī)劃 目前重慶已提出“ 西南和長(zhǎng)江上游重要的中心城市，全國重要的工業(yè)基地、交通樞紐和貿(mào)易口岸 ”總體規(guī)劃定位 。 重慶 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 趨勢(shì) 重慶為中國的六大工業(yè)基地之一，是 中國重要的機(jī)械工業(yè)基地、綜合化工基地、醫(yī)藥工業(yè)基地和儀器儀表基地，是中國汽車、摩托車主要生產(chǎn)基地 ， 工業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，行業(yè)門類齊全；直轄以來，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整與優(yōu)化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著提高， 在現(xiàn)代工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通、通信、商業(yè)等方面均有長(zhǎng)足的發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)步入了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的軌道 ，國民生產(chǎn)總值 連續(xù)五年來呈兩位數(shù)增長(zhǎng)，且高于全國平均增長(zhǎng)水平； 城市居民收入的增長(zhǎng)提高了居民投資和消費(fèi)能力，有 效增 強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力 ；政府對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大，已 完成 “八小時(shí)重慶 ”和 “半小時(shí)主城區(qū) ” 基礎(chǔ)工程建設(shè) ；重慶新特區(qū)的設(shè)立，將進(jìn)一步推動(dòng)社會(huì)管理體制、法制、經(jīng)濟(jì)體制、金融體制、土地制度等 方面的改革，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變 政府 職能，優(yōu)化 城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu) ， 實(shí)現(xiàn)工業(yè)化、城市化和農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化的有機(jī)融合 。 11 “十一五”發(fā)展目標(biāo) 把重慶加快建成西部地區(qū)的重要增長(zhǎng)極、長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。 ? 大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，結(jié)合擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，著力推動(dòng)商貿(mào)、物流、金融、房地產(chǎn)、信息和中介、旅游和文化等行業(yè)做大做強(qiáng)，提升服務(wù)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力和城市整體服務(wù)功能。 三縱兩橫構(gòu)建交通 串聯(lián)渝 1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 綜上所述，中國宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢(shì)頭，政局穩(wěn)定，社會(huì)和諧，而重慶作為中國中 西部的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，其國民經(jīng)濟(jì)已步入持續(xù)、健康、快速發(fā)展的軌道，城市綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，城市化率、居民收入與消費(fèi)能力不斷提高，必將推動(dòng)重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 區(qū)域資源 優(yōu)勢(shì) 南岸區(qū)交通十分便捷 。 擁 有巴渝十二景、 南山森林公園、 “ 一棵樹 ” 攬勝亭、慈云寺、 大佛寺、 文峰塔、涂山寺、黃山抗戰(zhàn)遺址等多處自然人文景觀，已成功創(chuàng)建為中國優(yōu)秀旅游城區(qū)； 科研實(shí)力雄厚，智力資源豐富 。 通過幾年來的產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理化和集約化，4000 余家工業(yè)企業(yè)，形成了以機(jī)械、電子、化工、醫(yī)藥、建材、煙草、紡織、服裝和皮革制品為主、輕重工業(yè)并舉的綜合配套格局。 13 區(qū)域 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力 2021年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，比 2021年增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %；工業(yè)總產(chǎn)值 ，比 2021年增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比 2021年增長(zhǎng) ，年均增長(zhǎng) %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，比 2021年增長(zhǎng) 91%，年均增長(zhǎng) %； 2021 年全區(qū)城市居民人均可支配收入 12425 元 ,同比增長(zhǎng)%；農(nóng)民人均純收入 3475 元，同比增長(zhǎng) %。 二 、地塊概況 （略） 區(qū)位界定 地塊 規(guī)劃指標(biāo) 地塊片區(qū) 發(fā)展 規(guī)劃 ? 總體規(guī)劃 茶園新區(qū)被確立為南岸新的工業(yè)園區(qū)，正是這一規(guī)劃使得大南湖社區(qū)的發(fā)展方向變得更為明朗 —— 大量工業(yè) 將遷往茶園，大南湖社區(qū)利于形成 “ 純居住區(qū) ” 。陽光美地、競(jìng)地江南、華宇羅馬假日 、東原藍(lán)山等中小戶特色樓盤， 區(qū)域人氣正在逐漸上升，交通、生活等各項(xiàng)配套也正在逐漸完善，可以預(yù)見未來的大南湖社區(qū)將會(huì)成為南岸區(qū) 配套完善 的大型居住社區(qū)。 目前周邊白鶴路、回龍路及雙龍路段已開通 37 36 25 36 37 96 83 36 30 11 322等公交線路，可通達(dá)解放碑、朝天門、楊家坪、陳家坪、南坪等地。 ? 菜園壩大橋 將在 2021 年底竣工通車的菜園壩 大橋通車量可達(dá)到 5 萬次 /日，該大橋?qū)?huì)較大程度上緩解南岸區(qū)的交通壓力， 提高南岸區(qū)與渝中區(qū)和江北區(qū)的暢通程度，從而提升南岸區(qū)的區(qū)域輻射 力。 ?? ? 南濱路三期工程 本項(xiàng)目臨近南濱三期 南 段， 三期工程已進(jìn)入最后收工階段， 李家沱至大佛寺大橋?qū)⑼耆炌ā? （ 2） 生活配套 （ 3） 景觀資源 （ 4） 其它環(huán)境狀況 15 三 、地塊 優(yōu)劣勢(shì) （ SWOT）分析 （略） 小 結(jié)： ? 南岸區(qū)依山傍水，交通便捷，資源豐富，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，已培育 “ 吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸 ” 三大品牌 ，為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了有利條件； ? 隨著規(guī)劃的調(diào)整，市政配套設(shè)施的完善，大南湖社區(qū)將會(huì)成為人氣旺盛的大型居住社區(qū)； ? 地塊交通優(yōu)勢(shì) 明 顯，菜園壩大橋的開通、輕軌 3 號(hào)線的建設(shè)、南濱路三期工程的完工，大大縮短了地塊區(qū)域與重慶其它各區(qū)的距離，區(qū)域開發(fā)投資價(jià)值 凸現(xiàn)，升值前景看好； ? 地塊不具有景觀及規(guī)模優(yōu)勢(shì) ， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈； ? 如何發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、規(guī)避劣勢(shì)，把握機(jī)會(huì)、發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空白點(diǎn)，從而形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，是本案地塊開發(fā)的關(guān)鍵。 為出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，從 2021 年底開始，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，相繼出臺(tái)系列調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行政策引導(dǎo)； 2021 年 國家 繼續(xù) 加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控 力度 ， 強(qiáng)化稅收、信貸、土地調(diào)控手段 ，加強(qiáng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)等六項(xiàng)措施 ， 積極推動(dòng)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大普通住房供應(yīng)，控制房?jī)r(jià)上漲 幅度 。其中，漲幅較高的主要城市包括：深圳 %，北海%，北京 %和廣州 %等 ； （ 2）、 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)， 新建商品住房銷售 價(jià)格漲幅大 ： 2021年 1 季度 ， 全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 4846 億元，同比增長(zhǎng) %； 新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 ％，其中，經(jīng)濟(jì)適用房、高檔住房銷售價(jià)格分別上漲 %和 %；普通住房銷售價(jià)格上漲 %。漲幅較大的主要城市包括：深圳 %，鄭州 %， 大理 %，北京%和大連 %等 ； （ 4）、 非住宅商品房銷售價(jià)格 持續(xù)增長(zhǎng) 快 ： 非住宅商品房銷售價(jià)格同比上漲 %，其中，辦公樓、工業(yè)倉儲(chǔ)用房和商業(yè)娛樂用房銷售價(jià)格分別上漲 % 、 %和 %； （ 5）、 土地調(diào)控政策趨緊，交易價(jià)格上升較快 ： 土地交易價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上季度高 個(gè)百分點(diǎn)。 （ 6）、 物業(yè)服務(wù)價(jià)格 漲幅 有所回落； 物業(yè)服務(wù)價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上季度低 百分點(diǎn)。 土 地供應(yīng)量分析 重慶主城區(qū)近三年土地投放量 單位: 萬平方米0500100015002021總量南岸區(qū)多項(xiàng)式 ( 總量)多項(xiàng)式 ( 南岸區(qū))總量 1017 905 1632南岸區(qū) 96 297 2952021年 2021年 2021年 分析： 重慶 市主城區(qū)的土地 供應(yīng)量充足， 2021 年略為緊縮， 2021年供應(yīng)量突然加大，其增長(zhǎng)率已達(dá) 80%， 說明 政府在有 意調(diào)控供需結(jié)構(gòu)， 2021年著重對(duì)以往的存量房源進(jìn)行有效消化 。 開發(fā)量、銷售量與 空置率 綜合 分析 18 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)、銷售基本情況 重慶 近五年房地產(chǎn)開發(fā)、銷售比較 (單位：萬平米 /億元 ) 2021 2021 2021 2021 2021 總量 增幅 總量 增幅 總量 增幅 總量 增幅 總量 增幅 施工面積 % % % % % 竣工面積 % % % % % 銷售面積 % % % % % 銷售額 % % % % % （數(shù)據(jù)來源：重慶 06年統(tǒng)計(jì)年鑒， 06年統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 分析： 從上表看，重慶近五年房地產(chǎn)開發(fā)量較大，施工面積一直保持 20%左右的增長(zhǎng)幅度； 2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于相對(duì)低迷狀態(tài)，竣工面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，銷售增長(zhǎng)滯緩，一是 2021年始政府對(duì)房地產(chǎn)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，二是政府經(jīng)濟(jì)適用房的推出，三是部分開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，因此遺留大量“爛尾樓”。 （ 2） 房地產(chǎn)空置情況 商品房累計(jì)空置面積 (單位：萬平米 ) 4505005506006502021 2021 2021 2021商品房空置面積 分析： 重慶房地產(chǎn)開發(fā)量雖然增長(zhǎng)較大，但其商品房空置率增長(zhǎng)速度在下降，說明市場(chǎng)需求在放大， 另據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料反映，在 2021年 空置面積 中 ，其空置一年以上的商品房 萬平方米，占空置商品房比重為 58%， 在空置一年以上的商品房中，商業(yè) 19 用房 ，占比為 %， 住宅 ，占比為 %。 主城 各區(qū)供銷分析 （ 1） 商品房 批準(zhǔn)預(yù)售面積 主城區(qū) 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 （單位：萬方） 區(qū) 域 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 合計(jì) 各區(qū)累計(jì)比例 南岸區(qū) % 巴南區(qū) % 九龍坡區(qū) % 大渡口區(qū) % 江北區(qū) % 渝北區(qū) % 北部新區(qū) 0 % 渝中區(qū) % 沙坪壩區(qū) % 北碚區(qū) —— —— —— % 合計(jì) 1261 % 分析 ： 重慶近五年來商品房供應(yīng)量增長(zhǎng)較快，且數(shù)量巨大，在主要 區(qū)域供應(yīng) 中 ， 南岸區(qū)僅次于渝北區(qū)位于全市主城區(qū)第二，供應(yīng)量較大，在 2021年 — 2021年間，南岸區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積除 2021年稍有回落外，其他年份持續(xù)保持著增長(zhǎng)的勢(shì)頭， 2021年更是達(dá)到了驚人的 330萬方，出現(xiàn)了 迅猛增長(zhǎng)的勢(shì)頭。可見，南岸區(qū)的需求市場(chǎng)一直