東縱項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和土地價(jià)值分析報(bào)告地產(chǎn)價(jià)格-全文預(yù)覽
【正文】 產(chǎn)品及超市、 百貨已經(jīng)成熟，而針對(duì)中老年群體的保健品、手機(jī)、護(hù)理用品、服裝還 是一遍空白。 ii. 品牌超市家樂(lè)福、沃爾瑪 、百佳 都在他們 經(jīng)營(yíng)的 2 公里范圍內(nèi)，顯然為了競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)的考慮， 這些商家是不可能進(jìn)駐的。 ii. 健康是養(yǎng)生，空氣清新固然重要，但社區(qū)增加了養(yǎng)生的設(shè)施和醫(yī)療條件也是養(yǎng)生之道。（別墅產(chǎn)品不包含在內(nèi)） ? 城區(qū)以上兩種類型的規(guī)劃設(shè)計(jì)均按 3050 歲 的目標(biāo)人群定位，對(duì)居住環(huán)境的解 讀就是，養(yǎng)生和健康的住宅就是靠近景觀區(qū)域內(nèi)，如山景或者水景的優(yōu)質(zhì)資源 ；而一般普通住宅則以園林的造景來(lái)營(yíng)造環(huán)境， 如歐式、美式、澳洲等海市蜃樓的奇異來(lái)吸引消費(fèi)者眼球；對(duì)于各個(gè)年齡層面的生活細(xì)節(jié)需求依然視而不見，設(shè)計(jì)觀念只停留在基本居住和保值的概念中。 ? 價(jià)格判斷依據(jù)二： 銀監(jiān)會(huì) 2020 年 21 日第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析通報(bào)會(huì)議上 ， 劉明康強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策不動(dòng)搖，不折不扣地落實(shí)與借款人“面談”、“面簽” 制度，并將開發(fā)商、項(xiàng)目公司和母公司的授信統(tǒng)一起來(lái)，實(shí)施并 表監(jiān)。 ? 臨莞城位置， 多年來(lái)受到新城開發(fā)政策的影響， 老城區(qū)的開發(fā)一直處于停滯階段，從 2020 年開始，政府啟動(dòng)老城改造政策，老城才逐漸恢復(fù)城市運(yùn)作功能，萬(wàn)科和 田禾塞納河畔的項(xiàng)目引進(jìn) ，標(biāo)志著莞城改造開始按照歐美新城市主義的 模式重新規(guī)劃城市空間，其特點(diǎn)就是大規(guī)模的拆遷，拓寬城市道路，然后再大規(guī)模建設(shè)大型居住和商業(yè)項(xiàng)目，在大型社區(qū)和商業(yè)街重塑的 過(guò)程中，莞城的部分商住城市開始信心恢復(fù)，以至于目前樓價(jià)達(dá)到 52006600 元 /㎡之間，相對(duì)花園街一帶的地產(chǎn)價(jià)值，消費(fèi)信心價(jià)格要高于 5001000 元 /㎡。 ? 分散型的主題商業(yè)街區(qū)，價(jià)格在 21000 元 /㎡； ? 集中口袋型主題商業(yè)街區(qū)，價(jià)格上升到 24000 元 /㎡ ； ? 主力店入口的街道型 主題商業(yè)街區(qū)，價(jià)格上升到 32000 元 /㎡。 二、東縱大道周邊 1公里 商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 東縱大道周邊 1公里商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 區(qū)域 名稱 位置 業(yè)態(tài) 商鋪價(jià)格 主力商家 銷售時(shí)間 東縱 商圈 地王廣場(chǎng) 東縱大道 百貨 +步行街 20000 彩怡百貨 2020/9月 東方威尼斯 東縱大道 百貨 +步行街 20000 天虹百貨 2020/5月 盈峰廣場(chǎng) 東縱大道 百貨 +臨街商街 +酒店 28000 天和百貨及酒店 2020/5月 花樣年華 東縱大道 主題式商場(chǎng) 待定 東 縱延伸商業(yè) 2020/3月 東城 商圈 香繽時(shí)代園 東城中路 商業(yè)步行街區(qū) 27000 東城商圈配套商業(yè) 2020/7月 世博廣場(chǎng) 東城路 “一站式”主題娛樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng) 21000 天源電腦城 /海雅 /好又多 2020/7月 世紀(jì)銀座 東城大道 超市 +步行街 24000 家樂(lè)福 2020/7月 一里洋場(chǎng) 東城大道 步行街 32000 配套商業(yè) 2020/7月 八達(dá)路 香港街 八達(dá)路 娛樂(lè)休閑街區(qū) 15000/ 30000 蘇寧電器 /真功夫 /人人樂(lè)超市 2020/8月 莞城 商圈 西城樓 西正路 綜合立體商圈 80000 品牌商家集中地 2020/10月 莞城蓮園 可園北路 右側(cè) 待定 待定 待定 待定 商圈 市場(chǎng) 模式 分析 臨東縱商圈內(nèi)，主題商業(yè)類型 的商鋪處于商業(yè)重塑階段，受到商業(yè)規(guī)模和招商的前期影響，銷售壓力大，商鋪價(jià)格在 2020 年至今一直在 18000 元 /㎡ 28000 元 /㎡ 之間移動(dòng)，其中價(jià)格最高為臨 街商鋪，均價(jià)在 28000 元 /㎡ 左右。 從住宅地圖分析，該項(xiàng)目周邊處于新老城區(qū)結(jié)合部，新建住宅項(xiàng)目不多，新開發(fā)樓盤主要 分布在東城區(qū)以 東城路至東升路 沿線的旗峰山為主的風(fēng)景資源盤， 或以東縱大道至莞樟大道的住宅盤為主， 在莞城的樓盤因?qū)儆诶铣菂^(qū)， 開發(fā)數(shù)量有限，在市場(chǎng)影響力上處于 錦 上添花的格局。 臨 東城商圈經(jīng) 10 年高檔住宅社區(qū)的帶動(dòng)，商業(yè)重塑經(jīng)過(guò) 8年時(shí)間修正，在雍華庭商業(yè)步行街的帶動(dòng)下，逐步 走完了 以主題商業(yè) 街和品牌百貨、超市的共處 可塑期， 已經(jīng) 進(jìn)入成熟期，其價(jià)格的敏感度與商業(yè)人流布局呈正比關(guān)系。 項(xiàng)目 周邊 商業(yè) 業(yè)態(tài) 分析 通過(guò)對(duì)三大商圈的業(yè)態(tài)布局來(lái)看，基本是品牌超市、百貨和多元化的商業(yè)街區(qū)的三分格局，其中又以百佳、沃爾瑪、家樂(lè)福、好又多、華潤(rùn)、天和、天虹、海雅組成 的 主題商業(yè)核心， 圍繞項(xiàng)目周邊 2公里范圍內(nèi)，傳統(tǒng)商業(yè)規(guī)模已經(jīng)超過(guò) 60 萬(wàn)平方米，市場(chǎng)呈現(xiàn)同質(zhì)化趨勢(shì)，而對(duì)處于三大傳統(tǒng)商業(yè)結(jié)合部新開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，就有出現(xiàn)傳統(tǒng)商業(yè)規(guī)模過(guò)剩的趨勢(shì)，目前商業(yè)創(chuàng)新已迫在眉急， 零售商品商業(yè)空白需求 實(shí)際已存在，主要有 ： 百貨奢侈品 食品奢侈品 餐飲奢侈品 老年用品 三、東縱大道周邊 1公里住宅項(xiàng)目調(diào)查 東縱大道周邊 1公里住宅項(xiàng)目調(diào)查 區(qū)域 名稱 位置 面積 (萬(wàn) /㎡） 價(jià)格 （元 /㎡） 類型 銷售時(shí)間 東城中路至育興路 花園 1號(hào) 文華路 3 5500 住宅 2020/10 學(xué)府 1號(hào) 塹頭育興路 4800 住宅 2020/10 君悅 2046 理工學(xué)院旁 5500 住宅 2020/10 臨 莞城 西城樓大街 西正路 6600 洋房 /公寓 2020/9月 田禾塞納河畔 運(yùn)河?xùn)|三路 8 5800 住宅 2020/10 香港街二期 金牛路 18 5228 住宅 2020/3月 萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)| 1號(hào) 運(yùn)河?xùn)|三路 5563 住宅 2020/9月 東城中路和東城大道 宜景康源 東城中路 旁 5900 洋房 2020/10 東海陽(yáng)光 東城大道 7500 住宅 /公寓 2020/10 東田麗峰 東城大道 旁 5800 住宅 2020/10 御景臺(tái) 東城中心 A3區(qū) 6 6100 住宅 2020/10 臨南城 世博領(lǐng)寓 體育路 7000 住宅 /公寓 2020/10 東館 簪花路 6 8500 住宅 /公寓 2020/10月 東方華府 體育路段 37 14000 住宅 2020/10月 區(qū)域價(jià)格分析 ? 東城中路至育興路位置，是莞城城區(qū)向花園街延伸的部分，土地開發(fā)資源有限，城市環(huán)境和配套與南城和東城存在距離，受開發(fā)環(huán)境限制， 開發(fā)樓盤的建筑面積均以小盤為主， 該區(qū)域的樓盤價(jià)格一般在 48005500 元 /㎡之間；作為東莞最早開發(fā)的區(qū)域， 該區(qū)域二手樓價(jià)在 30003500 元 /㎡之間，大量的二手樓資源以及舊城的逐漸衰落， 新開發(fā)的樓盤在市場(chǎng) 消費(fèi)慣性的牽引下， 只有以低于南城和東城樓盤價(jià)格才相對(duì)擁有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)；在樓價(jià)高挺的資本重新估價(jià)年代，目前的消費(fèi)人群主要是沖著價(jià)格洼地來(lái)置業(yè)的，故該區(qū)域的樓盤價(jià)格對(duì)市場(chǎng)基本不能構(gòu)成沖擊力。 東縱項(xiàng)目的地理經(jīng)濟(jì)位置住宅價(jià)格判斷 ? 價(jià)格判斷依據(jù)一：從住宅角度分析，東縱項(xiàng)目為區(qū)域大盤，按照大盤物業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)要好于小型樓盤，參照莞城運(yùn)河大盤價(jià)格為 5800 元 /㎡，所以，基準(zhǔn)價(jià)格為 5800 元/㎡；同時(shí)，育興路價(jià)格和南城價(jià)格不具備參考值， 唯一與項(xiàng)目類似區(qū)域?yàn)?東城中路和東城大道 交匯處的住宅項(xiàng)目，所以在基本價(jià)格上調(diào)整為 6000 元 /㎡。 住宅市場(chǎng)產(chǎn)品 規(guī)劃 分析 ? 城區(qū)的樓盤規(guī)劃分為兩種，一種為靠近黃旗山的資源景觀型的豪宅大戶型，另一種為中心區(qū)的普通中等面積戶型；從 20202020 年初，市場(chǎng)中豪宅大戶型占據(jù)大半壁江山，普通中等面積戶型供應(yīng)不足；而 小型戶型又成為投資群體的熱搶，市場(chǎng)嚴(yán)重失衡。 關(guān)于 居住 思考一：什么是 健康住宅 i. 可以養(yǎng)生，有自然景觀的山水社區(qū) ii. 建材材料綠 色 環(huán)保 iii. 物業(yè) 設(shè)計(jì)智能化高卻比較節(jié)約能源 iv. 有基本的醫(yī)療設(shè)施和設(shè)備以及精干的醫(yī)護(hù)人員 v. 食品基本天然，最好是有機(jī)食品 vi. 可以養(yǎng)老并 可以和家人同居或者一起做鄰居 vii. 年輕人、小孩、老人共享社區(qū)物業(yè)，有天倫之趣 viii. 社區(qū)設(shè)施對(duì)小孩、老人非常關(guān)照 ix. 做兒女的可以盡孝道是大愛之美 思考二：怎樣
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