【正文】 中水系統(tǒng)，其中熱水管道為銅管， 24小時供水。 ⑹衛(wèi)生間 地面及四壁均為高級大理石，并配有高級進口科勒牌衛(wèi)生器具。 ⑶內墻面 大廳及公共區(qū)域為進口大理石，客房、寫字樓和公寓內墻面貼高級紙基壁紙，局部為雕花貼金箔造型，櫻桃木墻裙墻 面，大廳柱子為高級金箔裝飾造型。 根據(jù)委托方提供的有關資料，估價對象 項目共有房屋１幢（包括主樓、附 附 2和地下室），地下 3 層，地上 18層（ 18層為屋頂設備層），建筑檐高 米，總建筑面積為 ，建成于 1991年， 1996年到 1999年進行了局部的裝修改造， 2000年到2001年進行了大范圍的裝修更新改造。因此估價對 象交通十分便利。北京 項目座落在 街和 路交叉路口 立交橋的 角。辦公樓部分建筑面積 7390平方米，共 13層，位于416層，公寓部分建筑面積 7410平方米 ，共 13層，位于 416層，設有 74套房間，并配有門廳及相應的管理設備。 估價結果報告 一、委托方 委托單位：北京 項目有限公司 法人代表 ： 聯(lián)系電話： 詳細地址：北京市 區(qū) 號 二、估價方 受托單位 ：北京國地不動產咨詢中心 法人代表： 聯(lián)系電話： 詳細地址：北京市西城區(qū) 號 三、估價對象 北 京 項目位于 區(qū) ，是集商業(yè)、娛樂、辦公、酒店 和 高檔公寓于一體的綜合性公共建筑項目。 十一、估價對象在 2000 年和 2001 年進行大范圍裝修改造，本次評估中已考慮了這部分成本投入。 八、本次估價中估價師是采用公開市場價格標準，未來市場變化風險和短期強制處分等因素對其價格會有一定的影響，在此我們不予考慮。 五、根據(jù)委托方提供的資料，北京 項目主要包括酒店、寫字樓和公寓三部分，其中酒店部分經國家旅游局評審，定為五星級涉外酒店，寫字樓部分的設計標準和實際水平具備頂級寫字樓的標準，公寓部分的設計標準及市場定位是按照酒店式高檔公寓標準進行設施配置及管理的，本次估價中我們分別按照五星 級涉外酒店、頂級寫字樓和酒店式高檔公寓標準進行評估。 二、根據(jù)委托方提供的《中華人民共和國房屋所有權證》 [京房權證市 澳臺字第 號 ]中的記載內容，房屋所有權人為 項目有限公司，房屋座落在 區(qū) 號，地號為 ,產別為 港澳臺產，北京 項目共有房屋１幢（包括主樓、附 附 2和地下室），結構為鋼筋混凝土，總層數(shù)為 17層，總建筑面積為 ，其中地上建筑面積為，地下建筑面積為 ，總容積率為 ，地上容積率為 。根據(jù)委托方提供的國家計劃委員會《關于在京修建 項目的復函》 [計資 號 ] 文件中的記載內容，北京 項目用地被批準為建造客房、出租辦公樓、以及俱樂部和信息中心等。 上述價格不包括劃撥土地使用權補辦土 地出讓手續(xù)時應繳納給政府的地價款。 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 北京 項目房地產價格評估報告 北京國地不動產咨詢中心 報告摘要 此報告 是為委托方核實房地產現(xiàn)值所制作的，委估房地產為一個綜合性建筑，土地使用權現(xiàn)狀為劃撥，目前用于租賃經營。我們確定該房地產項目建筑面積為 ，土地面積為 ，土地產權為劃撥，土地用途為綜合（酒店、辦公、公寓），在扣除應上繳政府地價款后于估價時點二 ○○ 一年十二月三十一日的市場價格為 人民幣： ， 大寫金額：壹拾貳億柒仟叁佰肆拾肆萬柒仟玖佰元整 。 北京國地不動產咨詢中心 二○○二年元月二十日 估價師聲明（同房地產估價規(guī)范） 估價的假設和限制條件 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 一、根據(jù)委托方提供的《中華人民共和國國有土地使用證》 [京市 澳臺國用 號 ]中的記載內容，北京 項目位于 區(qū) ，用地總面積為 ，土地使用權類型為劃撥，土地證載用途為綜合 (旅游 業(yè) )，土地使用者為 項目有限公司。根據(jù)我國有關的法律、法規(guī)規(guī)定， 項目有限公司擁有該土地的使用權，但不能進行轉讓， 只有在與有關土地管理部門 簽訂土地出讓合同，補交土地出讓金后才能擁有對上述土地的轉讓的權利。地價款應由政府部門核定，本報告中的數(shù)據(jù)來源于該區(qū)域市場情況，僅供參考。利率（ r）為安全利率（一年期銀行貸款利率）加風險報酬率 3%，即房地產綜合還原利率為 %。在此次評估中，我們假設委托方還需向政府補交土地出讓金才能取得出讓土地使用權，在此取為樓面毛地價的 40%。 十四、本次估價結果自估價時點起半年內有效。 項目包括酒店、寫字樓和公寓三個部分，其中，酒店部分建筑面積 米，地下 3層，地上 18層（ 18層為屋頂設備層），地上 1～ 3層為公共裙樓， 4～ 16層為標 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 準客房，第 17層設有豪華客房，第 18層為設備及水箱間；共有客房 504間，另設有中西餐廳、酒吧、多功能廳、健身房、車庫等。 北京 項目位于北京市 區(qū) ，西臨 環(huán)路 北大街，東鄰 街，南接 大廈，北臨 路。對外交通，由于估價對象緊鄰二環(huán)路，故去京開公路、津京塘高速路、京石高速路、京沈高速路、首都機場高速路都極為方便。周邊已形成北京目前最成熟的高檔商業(yè)區(qū)，也是京城高檔的生活區(qū)，周圍有外交部、文化部、司法部、農業(yè)部等國家部委機關大院和外國使館區(qū)，有富華大廈、北海萬泰大廈、保利大廈、東環(huán)廣場等著名商務、辦公標志性建筑， 還有工人體育場、工人體育館、全國農業(yè)展覽館、朝陽公園、團結湖公園和東岳廟等文化體育旅游設施，該地區(qū)道路寬敞，交通便利，地理位置極為優(yōu)越。 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) ⑵樓地面 首層、大廳、公共區(qū)域地面鋪貼進口大理石，客房、寫字樓和公寓房間為水泥地面上鋪高級純羊毛地毯。電梯間墻面為高級進口大理石，櫻桃木墻裙，鑲大理石門套。 ⑼屋面 水泥方磚上人地面，配有衛(wèi)星天線、擦窗機軌道和 霓紅燈。 ⒀供電系統(tǒng) 采用雙回路供電系統(tǒng)，確保 24 小時供電。 ⒃其它 還設有內部電腦管理網(wǎng)絡系統(tǒng)，寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)：超五類綜合布線、每個房間 3個點，樓宇自控系統(tǒng)：控制空調、熱交換、監(jiān)控鍋爐、冷庫、水位和室外照明等，摩托羅拉尋呼系統(tǒng) 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 等。 ④通暖：配有中央空調系統(tǒng)和集中供暖系統(tǒng)，現(xiàn)有供暖設備能滿足需要。 北京 A 項目建筑物功能分布明細表 表 4－ 1 序號 部 位 功 能 層高（米） 建筑面積 （平方米） 1 地下三層 箱式基礎、泵池、人防工程 2 地下二層 停車場、設備 用房、后勤用房 3 地下一層 設備用房、自行車庫、廚房、管理用房 4 首層 大堂、中餐廳、咖啡廳、酒吧、商品部、中國銀行 5 二層 行政辦公室、商務中心、宴會廳、日本餐廳、畫廊 6 三層 多功能廳、美容美發(fā)廳、游泳池、健身房、會議室 7 四層 客房、寫字間、公寓 8 五層 客房、寫字間、公寓 9 六層 客房、寫字間、公 寓 10 七層 客房、寫字間、公寓 11 八層 客房、寫字間、公寓 12 九層 客房、寫字間、公寓 13 十層 客房、寫字間、公寓 14 十一層 客房、寫字間、公寓 15 十二層 客房、寫字間、公寓 16 十三層 客房、寫字間、公寓 17 十四層 客房、寫字間、公寓 18 十五層 客房、寫字間、公寓 19 十六層 客房、西餐廳 20 十七層 客房、設備機房 21 屋頂層 設備機房 合 計 四、估價目的 本次估價為委托方核實房地產現(xiàn)值，提供客觀、公正、科學、合理的房地產市場價格依 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 據(jù)。 （詳見附件）。具體估價通過兩種途徑。 1. 市場比較法是將估價對象房地產與近期已經發(fā)生交易的類似案例加以比較對照，從已經發(fā)生了交易的類似案例價格，修正得出估價對象房地產價格的一種方法。本次估價對象的現(xiàn)狀用途為綜合，是有投資收益 的房地產，并且可以收集到類似物業(yè)的客觀收益水平，因此可以采用收益還原法進行估價。 估價技術報告 一、個別因素分析 (略 ) ( 同結果報告 ) ( 同結果報告 ) 二、區(qū)域因素分析 (略 ) 三、市場背景分析 （一）北京市旅店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析 北京是中國的首都，有著幾千年的悠久的歷史，是全國政治、文化、經濟的中心、旅游城市和國際交往中心、交通、通訊、信息的集散中心，旅游資源非常發(fā)達。盡管正在經營的和在建的大飯店越來越多，但實際上目前的市場已經飽和，隨著競爭的日益激烈，很可能有的大飯店 會出現(xiàn)破產、倒閉。 1998年北京三星級以上飯店的價格普遍降低。 北京早期建設的外交人員公寓是較典型的功能專一的住宅式公寓樓。 賓館飯店公寓大多為各飯店位滿足常住商務客戶的需求而設計的附樓或專門劃定的長包房區(qū)域，它們的收入長期穩(wěn)定，較少受到飯店業(yè)淡旺季的影響，是各大飯店的一棵“常青樹”。 北區(qū)：以亞運村為中心呈放射狀向周邊地區(qū)延伸。 北京市公寓的消費群體主要分為以下三類： 第一類是國外眾多公司、商社駐京辦事機構及“三資”企業(yè)的高層管理人員。他們大多有著明顯的文化趨向，如日本客人首選建國門外具有東瀛色彩的長富宮，而韓國人則看好韓國風格的京友公寓。平方米，盡管幅度很小，但表示北京外銷住宅市場已經開始走出低谷。 （三）北京市寫字樓市場的發(fā)展現(xiàn)狀及預測分析 北京市寫字樓市場分析 （ 1） 市場供應 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 從 2000年開始，北京寫字樓市場開始從 97年的低迷狀態(tài)走了出來，特別是甲級寫字樓租金的飆升，加大了開發(fā)商對投資辦公用房的信心。 北京租金指數(shù)走勢圖10001008 10101017102810431053 1051 10529809901000101010201030104010501060107010807 /2 00 08 /2 00 09 /2 00 01 0/ 20 001 1/ 20 001 2/ 20 001 /2 00 12 /2 00 13 /2 00 1 北京辦公用房價格指數(shù)走勢圖 （ 1）北京寫字樓需求量將繼續(xù)放大，主要因為： ，加入世貿組織將會對寫字樓市場產生實質性推動作用。 2020 奧運會的成功為寫字樓市場創(chuàng)造了大量商機。 （ 2）北京市寫字樓未來幾年新增供應量預測 當前許多國內外投資者看好北京寫字樓市場，準備在近期大規(guī)模投資興建寫字樓，而許 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 多以前由于種種原因擱置的物業(yè)目前也有重新開工的跡象，這些項目預計將會在 2020年投入市場，屆時市場上寫字樓供應不可避免地出現(xiàn)激增。從估價對象往西 3公里內為北京市傳統(tǒng)的商業(yè)街東四和王府井大街；往南、外大街；往東緊鄰北京市總體規(guī)劃中的 CBD商務中心區(qū)，目前已經有了相當大的規(guī)模。其它同估價結果報告。最后，確定估價對象的綜合還原利率， 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 確定估價對象的待開發(fā)投資額，根據(jù)估價對象的剩余有效收益年限，利用科學的計算公式測算估價對象于估價時點的市場價格。 （二）價格定義 ； ； ： 40元 /工日 (市場價為 35— 42 元 /工日 )； ： 55元 /工日 (市場價為 45— 55 元 /工日 )； 、材料費用執(zhí)行現(xiàn)行市場價格，市場中尋不到價格的設備，根據(jù)合同價按現(xiàn)行外匯牌價折算； ：材料、設備的預算價 (市場供應價 +運費 +關稅 +采購保管費 )、安裝調試費、其它直接費、間接費、上交國家的稅費等； ：采用使用年限法和觀察法綜合確定。該工程位于 路 立交橋的東南側，總占地為 ，總建筑面積為 平方米；建筑物檐口高度為 米，地下 3層，地上 18層（ 18層為屋頂設備層）。 （五）估價方法 本工程估價方法采用重置成本法。 根據(jù)現(xiàn)在在施相似工程的情況，結構部分的工程造價為 1500 元 /平方米，但未考慮商品混凝土差價、鋼筋調增量、技術措施費用，施工過程中的 變更洽商費用等因素，綜合考慮的單價為 2000元 /平方米；地下室部分的施工難度較大，包括了挖填土方，對基礎地基的處理，和防水施工，綜合考慮的單價為 2500元 /平方米。每平方米造價為綜合價格，包含門窗 (不含外窗 )、天棚、內墻、地面、衛(wèi)生間水管和潔具、燈具、插座、開關和