【正文】 定土地使用年限為 50 年，評(píng)估設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）及宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”條件下的土地使用權(quán)價(jià)格為： （幣種：人民幣） 熟地 總地價(jià)： 398 萬(wàn)元 大寫(xiě)金額： 叁佰玖拾捌萬(wàn) 元 地面熟地價(jià)： 298元 /平方米 毛 地 總地價(jià)： 239 萬(wàn)元 大寫(xiě)金額： 貳佰叁拾玖萬(wàn) 元 地面毛地價(jià)： 179元 /平方米 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 2 出讓 金 出讓金總價(jià)： 53 萬(wàn)元 大寫(xiě)金額： 伍拾叁萬(wàn) 元 地面出讓金： 40元 /平方米 五、土地估價(jià)師簽字： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 簽字 杜建國(guó)（土地估價(jià)師證號(hào)： 96010016） 審核人員： 丁穎紅（土地估價(jià)師證號(hào)： 96010019） 評(píng)估人員： 趙佳理 六、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)： 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 二○○一年十一月八日 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 3 第二部分 估價(jià)對(duì)象界定 一、委托估價(jià)方 ： 北京冠達(dá)科技有限公司 單位地址：北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 法定代表人：姚金芝 二、 受托估價(jià)方： 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 單位地址：東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 資質(zhì)級(jí)別： A*****級(jí) 資格證書(shū)號(hào)： 2000A016 法定代表人：高喜善 三、估價(jià)目的： 委托方擬對(duì)委估地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) ，特委托北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)該地塊進(jìn)行價(jià) 格評(píng)估，為其向北京市政府土地管理部門辦理土地出讓手續(xù)，提供客觀、公正、合理的地價(jià)依據(jù)。 土地權(quán)利狀 況 北京冠達(dá)科技有限公司委托評(píng)估的工業(yè)用地土地所有權(quán)屬于中華人民共和國(guó)，北京市長(zhǎng)城偉業(yè)投資開(kāi)發(fā)總公司經(jīng)懷柔縣人民政府和北京雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)授權(quán)，負(fù)責(zé)北京雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)國(guó)有土地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及出讓、轉(zhuǎn)讓，北京市長(zhǎng)城偉業(yè)投資開(kāi)發(fā)總公司已將該地塊轉(zhuǎn)讓給北京冠達(dá)科技有限公司，現(xiàn)由北京冠達(dá)科技有限公司進(jìn)行開(kāi)發(fā) ,擬辦理土地 出讓手續(xù)。因此，從北京市城市性質(zhì)中對(duì)中心城市的定位，決定了北京市對(duì)土地需求量大，長(zhǎng)期來(lái)看，土地價(jià)格將呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。堅(jiān)持“分散集團(tuán)式”布局，加快舊城區(qū)的改造步伐，調(diào)整土地使用，改建危舊，完善各項(xiàng)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，保護(hù)歷史傳統(tǒng)風(fēng)貌，改善城市環(huán)境。在使用制度方面，北京市對(duì)國(guó)家土地實(shí)行有償使用并逐步建立和培育地產(chǎn)市場(chǎng)。 綜上所述，從北京市城市性質(zhì)、對(duì)外交通和基礎(chǔ)設(shè)施條件分析，北京的地價(jià)在 全國(guó)居于較高水平；從北京市城市規(guī)劃、后備土地資源、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 6 析，未來(lái)北京的地價(jià)將呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。交通比較便利，與開(kāi)發(fā)區(qū)相連接的公路有101 國(guó)道、 111 國(guó)道。 區(qū)域現(xiàn)狀各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施齊備，達(dá)到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），具體狀況如下 ： (1) 上水 由區(qū)內(nèi)供水廠供給。 (5) 熱力 由區(qū)內(nèi)供熱中心提供。地塊形狀不規(guī)則。 第三部分 土地估價(jià)結(jié)果 一、估價(jià)依據(jù) 有關(guān)政策法規(guī)和文件： ? 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 8 ? 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 ? 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 ? 《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》 ? 北京市國(guó)土資源和房屋管理局出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 委托估價(jià)方提供的資料 ： ? 《關(guān)于北京冠達(dá)科技有限公司新建廠房的批復(fù)》【懷計(jì)發(fā) [2001]49 號(hào)】 ? 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【 2001懷規(guī)地字 0026 號(hào)】 ? 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【 2001懷規(guī)建字 0088 號(hào)】 ? 有關(guān)評(píng)估的其它資料 受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料以及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然條件，因此土地市場(chǎng)形成了自己的供求規(guī)律，主要表現(xiàn)在土地的價(jià)格容易形成壟斷，所以地價(jià)形成于不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。因?yàn)橥恋啬苓m應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。 估價(jià)方法 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 10 估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象土地的特點(diǎn)及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的實(shí)際狀況，選取基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法和市場(chǎng)比較法作為本次估價(jià)的基本方 法 。其中：出讓金是指國(guó)家作為土地所有者向受讓者收取的一定年限的土地使用費(fèi)中純收入部分；基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)是指政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已投入和近期預(yù)期投入的費(fèi)用部分，主要 包括大市政、四源工程及小區(qū)建設(shè)的配套等；土地開(kāi)發(fā)及其它費(fèi)用是指用于征地、拆遷及平整土地等費(fèi)用部分。比較實(shí)例宗地情況指數(shù)） （待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)247。 估價(jià)結(jié)果 北京冠達(dá)科技有限公司委托評(píng)估的位于懷柔縣 雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的一宗工業(yè)用地 ,土地面積 ， 在 2001年 10月 25 日，評(píng)估設(shè)定用途為工業(yè)用地，評(píng)估設(shè)定土地使用年限為 50 年，評(píng)估設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）及宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”條件下的土地使用權(quán)價(jià)格為： （幣種：人民幣） 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 12 熟地 總地價(jià)： 398 萬(wàn)元 大寫(xiě)金額： 叁佰玖拾捌萬(wàn) 元 地面熟地價(jià)： 298元 /平方米 毛 地 總地價(jià) ： 239 萬(wàn)元 大寫(xiě)金額： 貳佰叁拾玖萬(wàn) 元 地面毛地價(jià)： 179元 /平方米 出讓 金 出讓金總價(jià)： 53 萬(wàn)元 大寫(xiě)金額： 伍拾叁萬(wàn) 元 地面出讓金： 40元 /平方米 三、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng) （一）假設(shè)條件 估價(jià)對(duì)象作為工業(yè)用地為最有效利用方式。 委托方合法取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。 土地出讓為政府行為，辦理土地使用權(quán)出讓時(shí)，應(yīng)以北京市國(guó)土資源和房屋管理局最終審定結(jié)果為準(zhǔn)。 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 14 第四部分 附 件 附件一：《關(guān)于北京冠達(dá)科技有限公司新建廠房的批復(fù)》【懷計(jì)發(fā) [2001]49 號(hào)】 附件二：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【 2001懷規(guī)地字 0026 號(hào)】 附件三：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【 2001懷規(guī)建字 0088 號(hào)】 附件四：宗地區(qū)域位置圖 附件五：待估宗地現(xiàn)狀圖片 附件六 : 委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照 附件七：土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū) 附件八：土地估價(jià)師資格證書(shū) 二○○一年十一月八日 中國(guó)最大的管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 44 頁(yè) 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 項(xiàng)目名稱：北京冠達(dá)科技有限公司工業(yè)用地地價(jià)評(píng)估 受托估價(jià)單位：北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 估 價(jià) 人：杜建國(guó) 丁穎紅 趙佳理 委托估價(jià)單位： 北京冠達(dá)科技有限公司 估 價(jià) 日 期：二○○一年 十 月二十日 至十一月八日 土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：首評(píng)地 （ 2001） 字第 090號(hào) 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：首評(píng)地技（ 2001） 字第 090號(hào) 中國(guó)最大的管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 44 頁(yè) 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 第一部分 總述 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱 北京冠達(dá)科技有限公司工業(yè)用地地價(jià)評(píng)估 二、委托估價(jià)方 北京冠達(dá)科技有限公司 單位地址：北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 法定代表人：姚金芝 三 、受托估價(jià)方 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 單位地址：東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 資質(zhì)級(jí)別： A*****級(jí) 資格證書(shū)號(hào)： 2000A016 法定代表人：高喜善 四、估價(jià)對(duì)象 委估地塊位于北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) , 東臨雁棲河西路 ,南臨北京冠達(dá)科技有限公司辦公區(qū) ,西臨開(kāi)發(fā)區(qū)土地，北臨開(kāi)發(fā)區(qū)土地。宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為紅線外“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），紅線內(nèi)“七通一平”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣及場(chǎng)地平整）。 八、估價(jià)期日 二○○一年十月二十五日 中國(guó)最大的管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 44 頁(yè) 九、估價(jià)日期 二○○一年十月二十日至十一月八日 十、價(jià)格結(jié) 果 北京冠達(dá)科技有限公司委托評(píng)估的位于懷柔縣雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 的一宗工業(yè)用地 ,土地面積 ， 在 2001年 10 月 25日，評(píng)估設(shè)定用途為工業(yè)用地，評(píng)估設(shè)定土地使用年限為 50 年，評(píng)估設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）及宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”條件下的土地使用權(quán)價(jià)格為： （幣種：人民幣） 熟地 總地價(jià)： 398 萬(wàn)元 大寫(xiě)金額： 叁佰玖拾捌萬(wàn) 元 地面熟地價(jià)： 298元 /平方米 毛 地 總地價(jià)： 239 萬(wàn)元 大寫(xiě)金額： 貳佰叁拾玖萬(wàn) 元 地面毛地價(jià)： 179元 /平方米 出讓 金 出讓金總價(jià)： 53 萬(wàn)元 大寫(xiě)金額： 伍拾叁萬(wàn) 元 地面出讓金： 40元 /平方米 中國(guó)最大的管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 44 頁(yè)