【正文】 1的1890元/平米到2003年盛世華庭的2888元/平米，在短短四年時(shí)間里單價(jià)上漲了1000元，平均每年上漲250元/平米。以下為各年度代表性樓盤(pán)的價(jià)格走勢(shì)：2000年香江花園一期，2001年香江花園二期，2002年美麗園，2003年天陽(yáng)花園，2004年香江花園三期。5~10年10年以上比例40%8%32%15%5%從上表可以看出，在市場(chǎng)上流通的二手房有72%的房源是城中、城南的高價(jià)房，普通老百姓、拆遷戶(hù)等真正的住房需求者根本無(wú)法承擔(dān)這樣的房?jī)r(jià)，而其它少數(shù)價(jià)格較低的二手房都有著房齡長(zhǎng)、戶(hù)型落后、位置偏的缺陷。2）距商業(yè)中心遠(yuǎn)，購(gòu)物、休閑很不方便。3）小區(qū)配套設(shè)施齊全，物業(yè)管理水平高。獨(dú)幢別墅：總價(jià)168～308萬(wàn)元公寓：一戶(hù)一價(jià)，均價(jià)為1858元/平米左右。規(guī)劃用途為多層住宅和聯(lián)排別墅為主，沿街商鋪為輔。2）小區(qū)分四期開(kāi)發(fā)，在短時(shí)間內(nèi)小區(qū)不能形成規(guī)模，并且，在施工過(guò)程中，必將給前期住戶(hù)帶來(lái)噪聲污染。優(yōu)勢(shì)1）戶(hù)型設(shè)計(jì)合理，采光通風(fēng)好。獨(dú)幢別墅：約5000元/平米復(fù)式公寓：2580元/平米公寓：?jiǎn)蝺r(jià)范圍1350～1880元/平米，主力總價(jià)22萬(wàn)元。規(guī)劃用途為住宅和沿街商鋪，其中，別墅占住宅份額的80%。鵬欣麗園三期多層2500~2800元/平米一、二期全部去化。錦繡華庭多層均價(jià)2200元/平米位于濟(jì)川路南側(cè)，已全部去化。 2004年新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目2004年新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有：沁蓮今年擬出讓使用權(quán)的主城區(qū)新征用地共有7塊，位于府南街區(qū)三號(hào)、預(yù)備役團(tuán)南側(cè)、濟(jì)川路兩側(cè)等處；舊城改造地段有12幅地塊準(zhǔn)備出讓?zhuān)謩e是東進(jìn)東路西片、東片，東進(jìn)西路7號(hào)、8號(hào)，東進(jìn)西路單氏住宅，福壽苑二期，工人路北側(cè)，下壩危舊房改造，肉聯(lián)廠東側(cè)低洼地改造，關(guān)帝廟巷東西兩側(cè)，東風(fēng)路北延綜合改造，招賢新村危舊房改造，海陵南路街區(qū)改造及鐵塔廣場(chǎng)的周邊地塊。近年來(lái)，泰州市商品房開(kāi)發(fā)量逐年攀升，新的樓盤(pán)不斷涌現(xiàn)，從三年前的十幾個(gè)樓盤(pán)發(fā)展到現(xiàn)在的五十幾個(gè)樓盤(pán)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈。 ★ 資料來(lái)源： 2003年泰州市統(tǒng)計(jì)年鑒（二）競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境調(diào)查調(diào)查對(duì)象市區(qū)主干道沿街商鋪、市區(qū)主要的商業(yè)樓盤(pán)和具有代表性的住宅項(xiàng)目。房齡在5至10年的商品房和部分房改房約占40%，其他居住房齡在10年以上的老房子的居民，隨著生活水平的提高，近幾年都有可能買(mǎi)房、換房。同時(shí)這一比例在逐年下降，從而也反映出泰州市民的消費(fèi)能力的增強(qiáng)、消費(fèi)觀念在轉(zhuǎn)變，理性投資將成為泰州市民的另一消費(fèi)方向。尤其是1997年以后，增長(zhǎng)速度尤為迅猛，較1996年增長(zhǎng)了近2500元，并且從2000年起居民可支配收入以每年400元左右的速度增長(zhǎng)，這說(shuō)明了在良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景影響下，泰州市民的消費(fèi)能力正逐步增強(qiáng)。特別值得一提的是，2002年泰州居民存款余額為336億元，%，居民的消費(fèi)能力顯著增強(qiáng)，生活水平逐步提高。具體人口分布如下：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)人海陵區(qū)高港區(qū)姜堰市興化市泰興市靖江市開(kāi)發(fā)區(qū)人口今年來(lái)，海陵區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅速發(fā)展，城區(qū)范圍在不斷擴(kuò)大，人口數(shù)量迅速增加。單位：平方公里海陵區(qū)高港區(qū)姜堰市興化市泰興市靖江市土地面積204224239366512531051★ 資料來(lái)源：2003年泰州市統(tǒng)計(jì)年鑒海陵區(qū)是泰州市的主城區(qū)，是泰州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。★ 資料來(lái)源：2003年泰州市統(tǒng)計(jì)年鑒由于泰州市政府采取較多措施啟動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)，如：控制物價(jià)上漲等，1997年至2002年的六年內(nèi)，泰州市社會(huì)商品零售總量逐年上升，平均升幅為8. 2%，市場(chǎng)消費(fèi)狀況良好。2）第二產(chǎn)業(yè)中，工業(yè)占主導(dǎo)地位。自1995年以來(lái)，泰州市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值保持高速穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，%－12%之間，%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，預(yù)計(jì)2003年泰州市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將超過(guò)歷年。新長(zhǎng)鐵路和寧啟鐵路的順利興建，使泰州市告別了沒(méi)有鐵路的歷史，另外，寧靖鹽高速公路、新寧通高速公路即將竣工，使泰州的交通更加四通八達(dá)。2003年，泰州市主城區(qū)及下轄的縣級(jí)市都在進(jìn)行大規(guī)模拆遷，舊城改造步伐加快。目前，泰州市正處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期。三井物產(chǎn)、YAMAHA、LG、GMT等世界著名的跨國(guó)公司均已在泰州落戶(hù)?？v橫全境的新長(zhǎng)（江蘇新沂——浙江長(zhǎng)興）鐵路、寧啟（南京——啟東）鐵路亦將于“十五”期內(nèi)建成，泰州的交通優(yōu)勢(shì)將再上一個(gè)新臺(tái)階。利用100公里長(zhǎng)江黃金岸線的優(yōu)勢(shì)，建有多座萬(wàn)噸級(jí)深水港口，以國(guó)家一類(lèi)開(kāi)放口岸泰州港為主體的內(nèi)河港口群已初具規(guī)模。近20年來(lái)，年平均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度保持在10%以上，擁有春蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江集團(tuán)等一批大型企業(yè)集團(tuán)，所轄市、區(qū)有5個(gè)先后進(jìn)入全國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣（市、區(qū)）的行列。泰州市是1996組建的年輕的地級(jí)市，下轄姜堰、興化、泰興、靖江四個(gè)縣級(jí)市和海陵、高港兩區(qū)。核心目標(biāo)：通過(guò)本次市場(chǎng)調(diào)研，得出最優(yōu)化的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案；使發(fā)展商知道本項(xiàng)目的潛在客源在哪里、固定客源有多少；使發(fā)展商經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最小化、利潤(rùn)最大化。目標(biāo)客層的界定。二、調(diào)查目標(biāo)了解泰州及周邊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)、共同點(diǎn)和差異性。本調(diào)研報(bào)告中的數(shù)據(jù)均以客觀事實(shí)為依據(jù)，我們力爭(zhēng)把泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)最真實(shí)的情況展示在開(kāi)發(fā)商面前。了解目標(biāo)客層能承受的心理價(jià)位。了解同規(guī)模、同質(zhì)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略。（一）泰州概況泰州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析泰州地處長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，江蘇中部，長(zhǎng)江北岸，總面積5790平方公里。改革開(kāi)發(fā)以來(lái)，泰州社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，成為一座以工業(yè)為主的工商業(yè)城市。作為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的對(duì)外開(kāi)放城市，新泰州建立伊始，市委市政府就把優(yōu)化投資環(huán)境、擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放開(kāi)發(fā)確定為重要發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，邁出了新的步伐。至2002年寧靖鹽高速公路竣工，泰州人均高速公路面積將為江蘇之最，躍居世界一流水平。至2000年，全市外商獨(dú)資、合資企業(yè)已達(dá)1100家，泰州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)“一區(qū)三園”格局初步形成，全市5個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)已迎來(lái)了美、德、日、韓等10多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的360多個(gè)項(xiàng)目。與此同時(shí)，以?xún)?nèi)強(qiáng)素質(zhì)、外塑形象為宗旨的軟環(huán)境建設(shè)活動(dòng)在政府各職能部門(mén)全面展開(kāi)，一個(gè)具有開(kāi)放開(kāi)明的政策環(huán)境、優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)環(huán)境、嚴(yán)明規(guī)范的法制環(huán)境、健康文明的人文環(huán)境的新泰州已展現(xiàn)在世界面前。第二，城市基礎(chǔ)建設(shè)全面展開(kāi)。第三、交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完善。2002年全年，%，是泰州市歷年來(lái)增長(zhǎng)最快的一年。第三產(chǎn)業(yè)是泰州市的新興產(chǎn)業(yè)，發(fā)展速度迅猛，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重逐年攀生，至2002年，已與第二產(chǎn)業(yè)并駕齊驅(qū)，成為泰州市的又一支柱產(chǎn)業(yè)。其中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已如雨后春筍，成為海陵區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 ★資料來(lái)源：2003