年重慶建工白鶴林項(xiàng)目地塊價(jià)值分析與區(qū)域狀況初探地塊價(jià)值分析地產(chǎn)價(jià)格(文件)
【正文】 ，舊老建筑較多為主 中國(guó)最大管理資源中心 要視覺(jué)抗性。這從南方花園中的各種休閑娛樂(lè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)以及諸如“一城新界、達(dá)飛苑、新銳地帶“等項(xiàng)目定位于年輕時(shí)尚精英階層并得以暢銷(xiāo)可以佐證。 地塊土質(zhì)為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開(kāi)挖棄土，在地塊上，部分莊稼植物生長(zhǎng)良好，土質(zhì)狀況正常無(wú)污染。相鄰地塊的渝州交易城的治安環(huán)境仍顯惡劣，汽車(chē)站的流動(dòng)人口也是不安定因素之一。這促使本區(qū)域城市感與居住歸宿感顯得蒼白。 地塊處于 成渝高速路南側(cè)， 東距離陳家坪轉(zhuǎn)盤(pán) 及石楊路城市干道 約800 米，道路 人流主要來(lái)自地塊 西面的廠礦家屬 區(qū)；目前進(jìn)入地塊 最直接通道僅有自 陳家坪轉(zhuǎn)盤(pán)穿越高 速路地下涵洞這一條道路，在地塊西側(cè)雖有一條廠區(qū)水泥路，但路面很窄，沒(méi)有機(jī)動(dòng)車(chē)輛出入。 當(dāng)然就城市功能的當(dāng)然，就城市功能的其他方面，如教育配套、醫(yī)療配套、金融配套，特別是餐飲娛樂(lè)業(yè)的發(fā)達(dá)程度，相對(duì)重慶其他主城副中心區(qū)已經(jīng)非常成熟，可以用中等城市化來(lái)描述本區(qū)域的城市功能發(fā)展現(xiàn)狀。謝陳路與鵝公巖大橋貫通高新區(qū) 與重慶經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，并使成渝高速與渝黔高速通過(guò)謝陳路這條六車(chē)道快速干線(xiàn)貫穿市區(qū)，目前也成為最繁忙的交通干線(xiàn)之一。 就住宅本身功能而言，成熟度已形成。區(qū)域的所謂小區(qū)建筑規(guī)劃理念嚴(yán)重滯后，小區(qū)大多簡(jiǎn)單圍合，沒(méi)有平面空間的收放節(jié)奏，也缺乏豐富、現(xiàn)代的、立面視覺(jué)及建筑與環(huán)境空間的有機(jī)過(guò)渡和層次感。本區(qū)域商業(yè)特色吸納了區(qū)域內(nèi)和外區(qū)域的居民，甚至更遠(yuǎn)的遠(yuǎn)郊市民前往消費(fèi)。進(jìn)而與二郎高新區(qū)連成一片。 因項(xiàng)目在距離陳家坪方向（主要直入交通要道），分別還有大川傲達(dá)項(xiàng)目、一城項(xiàng)目，同處于成渝高速公路一側(cè)，都面臨退道路紅線(xiàn) 66 米綠化帶的規(guī)劃約束，這意味著本地塊的街區(qū)功能屬性不應(yīng)各自為政地孤立考慮，成熟的做法應(yīng)當(dāng)是站在共同市場(chǎng)的角度，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，相互呼應(yīng)自成體系，達(dá)到規(guī)劃一片、開(kāi)發(fā)一片、美化一片的城市經(jīng)營(yíng)境界，方有利于社會(huì)效益和經(jīng) 濟(jì)效益的雙贏。于地塊北面（臨成渝高速路）的自然高差設(shè)置地下車(chē)行通道并做平臺(tái)綠化，平衡地塊直入交通人車(chē)分流問(wèn)題及綠化帶退建筑紅線(xiàn)的用地?fù)p失。 五、區(qū)域良性、抗性分析 綜上所述，區(qū)域發(fā)展與現(xiàn)實(shí)有諸多對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生不同良性互補(bǔ)與抗性阻礙，是項(xiàng)目可行性研究中需要重點(diǎn)考慮的內(nèi)容。 中國(guó)最大管理資源中心 現(xiàn)代城市化進(jìn)程及擴(kuò)張趨勢(shì)。 ．．．．．． （二）、區(qū)域抗性 現(xiàn)有交通動(dòng)線(xiàn)與人流動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃與管理混亂。 地塊所在地高尚居家環(huán)境尚未形成。 隨著新老品牌大盤(pán)的先后入駐，高新區(qū)房市的活躍分子越來(lái)越多，除了老牌的南方集團(tuán)、華宇集團(tuán)（華宇名都城）繼續(xù)在該區(qū)擴(kuò)大規(guī)模外，同創(chuàng)集團(tuán)（韻動(dòng)時(shí)代）、珠江實(shí)業(yè)（珠江華軒）也將強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，憑借其規(guī)模和品牌效應(yīng)參與區(qū)域角逐，進(jìn)而在高新區(qū)內(nèi)形成新的“四大名旦”。并結(jié)合地塊的特殊屬性，本項(xiàng)目之物業(yè)檔次、類(lèi)別定位、價(jià)格定位應(yīng)當(dāng)參照的兩個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目分別為一城新界和郡都彩舍。 由此可見(jiàn)，本地塊住宅價(jià)格水平相對(duì)于市場(chǎng)可接受程度而言 ，清水房建面均價(jià)當(dāng)在1800 左右；商務(wù)公寓均價(jià)也難超過(guò) 2300 元／㎡；商業(yè)門(mén)面價(jià)格水平在 3200 元左右。 則項(xiàng)目完全銷(xiāo)售，可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售總收入約為： 萬(wàn)元＋ 萬(wàn)元＋ 萬(wàn)元＝ 萬(wàn)元。對(duì)于這樣的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略， 不但要求有長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)規(guī)劃，而且步履要?jiǎng)?wù)實(shí)穩(wěn)健，有階段性的工作重點(diǎn)。 重慶東禾廣告有限公司 2020 。 中國(guó)最大管理資源中心 因此，即使本地塊在經(jīng)過(guò)審慎的可行性研究后予以投資，但 20 畝的占地面積，體量最多 5 萬(wàn)方，其規(guī)模和營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間上均不足以對(duì)建工房產(chǎn)的企業(yè)品牌所在及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生戰(zhàn)略性影響。 萬(wàn)元＝ % 二、地塊投資價(jià)值建議 盡管在以上理想化的假設(shè)情形下，該地塊能贏得 25％以上的投資毛利率，但實(shí)際操作過(guò)程中尚有諸多不確定因素如：區(qū)域城市規(guī)劃及相鄰其它 建設(shè)項(xiàng)目情況的不確定性、建筑最終審批容積率、轉(zhuǎn)變土地使用性質(zhì)后的最終出讓價(jià)格、相鄰項(xiàng)目在物業(yè)定位和目標(biāo)市場(chǎng)選擇上的重疊、直入交通道路的協(xié)調(diào)等等，均勢(shì)必會(huì)直接或間接影響項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值預(yù)期的判斷，加之現(xiàn)場(chǎng)周邊環(huán)境造成的視覺(jué)形象影響，非但不利于前
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