陶瓷城地塊項(xiàng)目投資分析(文件)
【正文】 準(zhǔn)確定位，是決定成敗的前提——“贏郡”專案定位市場(chǎng)定位——“城市性格”（1）“北方城市”：北方氣候特征，傳統(tǒng)生活習(xí)性為主。舊城市中心改造的相對(duì)高成本和較長(zhǎng)周期。 項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程的動(dòng)態(tài)性保障（政策、資金、市場(chǎng)等）。項(xiàng)目定位：規(guī)劃定位：贏郡項(xiàng)目定位為沈陽(yáng)北部地區(qū)的“豪布斯卡”——HOPSCA。由傳統(tǒng)的“純居住生活區(qū)”向“商業(yè)－商務(wù)－娛樂(lè)－休閑－公寓”的綜合區(qū)模式的演變。體現(xiàn)了商業(yè)配套和生活服務(wù)雙軌模式的與時(shí)俱進(jìn)，幾種業(yè)態(tài)有機(jī)的組合，必將釋放出巨大的能量，創(chuàng)造出巨大的需求空間和商機(jī)。這不是叫賣產(chǎn)品，也并不是空洞的帶上一頂某種生活方式的帽子。（3）高檔景觀大盤，身份地位的象征產(chǎn)品在配有大面積的觀景露臺(tái)，全景飄窗設(shè)計(jì)，成就絕對(duì)的景觀豪宅。誠(chéng)信謙虛好學(xué)、勇挑重?fù)?dān)；忠于職守、自主履行的企業(yè)精神。因此，本案住宅的銷售均價(jià)為4500元/㎡，商業(yè)的銷售均價(jià)為6000元/㎡。第四章項(xiàng)目投資概算 一、項(xiàng)目指標(biāo)規(guī)劃用地面積：12萬(wàn)㎡；建筑容積率：；規(guī)劃建筑面積：42萬(wàn)㎡；二、開發(fā)成本 土地費(fèi)用：3500元/㎡12萬(wàn)㎡=42000萬(wàn)元 建筑費(fèi)用：1600元/㎡42萬(wàn)㎡=67200萬(wàn)元 配套費(fèi)用： 190元/㎡42萬(wàn)㎡≈ 8000萬(wàn)元 園區(qū)配套： 250元/㎡42萬(wàn)㎡≈10000萬(wàn)元 不可預(yù)見： 約2000萬(wàn)元管理費(fèi)用： 約2000萬(wàn)元銷售費(fèi)用： 約5000萬(wàn)元 銷售稅金： 約20000萬(wàn)元總投資 ： 約156200萬(wàn)元 建筑平米造價(jià)：3719元/㎡ 三、銷售收入定價(jià)原則和開盤均價(jià)測(cè)算價(jià)格是營(yíng)銷的核心環(huán)節(jié)，定價(jià)需要考慮的三個(gè)主要問(wèn)題是：成本、客戶需求和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格。成立伊始，公司即確立“堅(jiān)守主業(yè)，打造品牌；量力辦事，合理布局；穩(wěn)中求進(jìn)，持續(xù)發(fā)展；延攬人才，匯集精英；十年生聚，做強(qiáng)做大”的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。第三章開發(fā)團(tuán)隊(duì)實(shí)力推廣定位——沈陽(yáng)東北 新貴生活特區(qū)賣點(diǎn)提煉（1）全新生活模式HOPSCA的引入，豐富了沈陽(yáng)市民的生活色彩，填補(bǔ)了沈陽(yáng)商業(yè)的空缺。本項(xiàng)目定位為一個(gè)包括高檔景觀住宅、現(xiàn)代商業(yè)、生態(tài)公園（環(huán)路綠化帶）、高檔會(huì)所、餐飲娛樂(lè)、商務(wù)辦公、商務(wù)酒店/公寓于一體的城市綜合體，其中東面臨東望街地塊規(guī)劃為大型現(xiàn)代商業(yè)、國(guó)際5A級(jí)寫字樓和高檔公寓，其余規(guī)劃為高檔景觀住宅和社區(qū)型商業(yè)配套，并利用環(huán)路綠化帶建設(shè)生態(tài)公園。HOPSCA正是上述六大業(yè)態(tài)HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT的首字母的概括縮寫。他要求必須位于城市中心，有足夠的空間實(shí)現(xiàn)龐大的建筑規(guī)模，有大面積的綠化作為景觀綠帶，有快速便捷的交通網(wǎng)脈作為城市樞紐，并有功能繁多、業(yè)種業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)配套以及高尚多元的文化品位。
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