東縱項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和土地價(jià)值分析報(bào)告地產(chǎn)價(jià)格-免費(fèi)閱讀
【正文】 ? 動(dòng)態(tài)樓價(jià)（貼現(xiàn)率為 10%） =554,400,000/(1+10%)+1,580,040,000/(1+10%)*[45%/(1+10%)0+30%/(1+10%)+25%/(1+10%)1] + 100,000,000/(1+10%)*[20%/(1+10%)0+30%/(1+10%)+50%/(1+15%)1]＝ 1,658,646,397 元 b) 建造 成 本投入測(cè)算 在未來(lái) 年的建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)費(fèi)用的投入情況如下：第 一個(gè)內(nèi)的 年需投入 24％的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用；第二年需投入 42％的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用；第三 年內(nèi)的 年 投入余下的 34％的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用 。 ? 動(dòng)態(tài)樓價(jià)（貼現(xiàn) 率為 10%） =554,400,000/(1+10%)+1,580,040,000/(1+10%)*[45%/(1+10%)0+30%/(1+10%)+25%/(1+10%)1] + 100,000,000/(1+10%)*[20%/(1+10%)0+30%/(1+10%)+50%/(1+15%)1] ＝ 1,658,646,397 元 2) 建造成本 包括項(xiàng)目的前期費(fèi)用、設(shè)計(jì)、勘察、工程建安成本等 各項(xiàng)費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的定位情況，經(jīng)測(cè)算 ,地下室成本單位為 2515 元 /㎡，商場(chǎng) 單位成本為 1528元 /㎡，高層住宅單位成本為 2483 元 /㎡， 總建造成本為 858,731,109 元。 銷售進(jìn)度安排 期 類型 2020年 6/7月 8/10月 11/12月 2020年1/6 7/12月 2020年 1/9月 10/12月 2020年1/11月 一期 商場(chǎng) 招商 銷售 住宅 銷售 銷售 二期 住宅 銷售 銷售 項(xiàng)目開發(fā) 周 期 項(xiàng)目預(yù)計(jì)從 2020 年 11 月進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)階段， 2020 年 1 月前完成土地辦理手續(xù)，在2020 年 3月前完成項(xiàng)目報(bào)建 及建設(shè) 工作，并于 2020 年 11月前完成項(xiàng)目銷售，開發(fā) 周 期時(shí)間為 4年。 ? 立體人流商業(yè)路徑設(shè)計(jì)，為方便三樓餐廳的人流，也為方便有車族，三樓屋面規(guī)劃天面停車場(chǎng) ? 商業(yè)人流一切體現(xiàn)集中、立體的路徑原則，其要點(diǎn)就是讓進(jìn)入消費(fèi)的人群可以立體 體驗(yàn)方式 逛完整個(gè)商業(yè) 街區(qū) ，從而帶動(dòng)一、二、三樓室內(nèi)步行街商鋪的購(gòu)物范圍。 c) 半鄰居戶型：主體戶和同居戶同設(shè)一個(gè)總戶門，兩戶仍共享一個(gè)起居室，其余空間各自配套，因此經(jīng)濟(jì)生活也基本獨(dú)立，只是在節(jié)假日可共聚會(huì)餐，這樣兩代夫婦均可自由安排生活，減少了經(jīng)濟(jì)生活的矛盾。 l) 洗滌臺(tái)、灶臺(tái)、洗面臺(tái)等下面凹進(jìn)，老人可坐下把腿伸進(jìn)去操作。 b) 門口 寬度增加，輪椅可以通行 。 ? 在廣東，此類有機(jī)超市處于 %的市場(chǎng)試業(yè)點(diǎn)，只有部分小店開在廣州、深圳社區(qū)內(nèi)，相對(duì)廣東養(yǎng)生的生活習(xí)慣， 類似此種高檔次的有機(jī)超市，應(yīng)該大有市場(chǎng)潛力。里 面 主打有機(jī)食品，全球搜羅歐美有機(jī)品牌，其中不乏來(lái)自家族世代經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)量少但貫注著無(wú)限心血的傳統(tǒng)農(nóng)莊產(chǎn)品。 關(guān)于商業(yè) 判斷 一：面對(duì)東縱和東城商圈的同質(zhì)化 i. 面對(duì) 40萬(wàn)的超市和百貨的商業(yè)規(guī)模，再引進(jìn)商業(yè)無(wú)疑會(huì)增加項(xiàng)目 的 難度 。 住宅市場(chǎng)產(chǎn)品 規(guī)劃 分析 ? 城區(qū)的樓盤規(guī)劃分為兩種，一種為靠近黃旗山的資源景觀型的豪宅大戶型，另一種為中心區(qū)的普通中等面積戶型；從 20202020 年初，市場(chǎng)中豪宅大戶型占據(jù)大半壁江山，普通中等面積戶型供應(yīng)不足；而 小型戶型又成為投資群體的熱搶，市場(chǎng)嚴(yán)重失衡。 項(xiàng)目 周邊 商業(yè) 業(yè)態(tài) 分析 通過(guò)對(duì)三大商圈的業(yè)態(tài)布局來(lái)看，基本是品牌超市、百貨和多元化的商業(yè)街區(qū)的三分格局，其中又以百佳、沃爾瑪、家樂(lè)福、好又多、華潤(rùn)、天和、天虹、海雅組成 的 主題商業(yè)核心， 圍繞項(xiàng)目周邊 2公里范圍內(nèi)，傳統(tǒng)商業(yè)規(guī)模已經(jīng)超過(guò) 60 萬(wàn)平方米，市場(chǎng)呈現(xiàn)同質(zhì)化趨勢(shì)，而對(duì)處于三大傳統(tǒng)商業(yè)結(jié)合部新開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，就有出現(xiàn)傳統(tǒng)商業(yè)規(guī)模過(guò)剩的趨勢(shì)，目前商業(yè)創(chuàng)新已迫在眉急， 零售商品商業(yè)空白需求 實(shí)際已存在，主要有 ： 百貨奢侈品 食品奢侈品 餐飲奢侈品 老年用品 三、東縱大道周邊 1公里住宅項(xiàng)目調(diào)查 東縱大道周邊 1公里住宅項(xiàng)目調(diào)查 區(qū)域 名稱 位置 面積 (萬(wàn) /㎡） 價(jià)格 （元 /㎡） 類型 銷售時(shí)間 東城中路至育興路 花園 1號(hào) 文華路 3 5500 住宅 2020/10 學(xué)府 1號(hào) 塹頭育興路 4800 住宅 2020/10 君悅 2046 理工學(xué)院旁 5500 住宅 2020/10 臨 莞城 西城樓大街 西正路 6600 洋房 /公寓 2020/9月 田禾塞納河畔 運(yùn)河?xùn)|三路 8 5800 住宅 2020/10 香港街二期 金牛路 18 5228 住宅 2020/3月 萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)| 1號(hào) 運(yùn)河?xùn)|三路 5563 住宅 2020/9月 東城中路和東城大道 宜景康源 東城中路 旁 5900 洋房 2020/10 東海陽(yáng)光 東城大道 7500 住宅 /公寓 2020/10 東田麗峰 東城大道 旁 5800 住宅 2020/10 御景臺(tái) 東城中心 A3區(qū) 6 6100 住宅 2020/10 臨南城 世博領(lǐng)寓 體育路 7000 住宅 /公寓 2020/10 東館 簪花路 6 8500 住宅 /公寓 2020/10月 東方華府 體育路段 37 14000 住宅 2020/10月 區(qū)域價(jià)格分析 ? 東城中路至育興路位置，是莞城城區(qū)向花園街延伸的部分，土地開發(fā)資源有限，城市環(huán)境和配套與南城和東城存在距離，受開發(fā)環(huán)境限制， 開發(fā)樓盤的建筑面積均以小盤為主， 該區(qū)域的樓盤價(jià)格一般在 48005500 元 /㎡之間；作為東莞最早開發(fā)的區(qū)域， 該區(qū)域二手樓價(jià)在 30003500 元 /㎡之間，大量的二手樓資源以及舊城的逐漸衰落， 新開發(fā)的樓盤在市場(chǎng) 消費(fèi)慣性的牽引下， 只有以低于南城和東城樓盤價(jià)格才相對(duì)擁有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)；在樓價(jià)高挺的資本重新估價(jià)年代，目前的消費(fèi)人群主要是沖著價(jià)格洼地來(lái)置業(yè)的，故該區(qū)域的樓盤價(jià)格對(duì)市場(chǎng)基本不能構(gòu)成沖擊力。 從住宅地圖分析，該項(xiàng)目周邊處于新老城區(qū)結(jié)合部，新建住宅項(xiàng)目不多，新開發(fā)樓盤主要 分布在東城區(qū)以 東城路至東升路 沿線的旗峰山為主的風(fēng)景資源盤， 或以東縱大道至莞樟大道的住宅盤為主， 在莞城的樓盤因?qū)儆诶铣菂^(qū)， 開發(fā)數(shù)量有限，在市場(chǎng)影響力上處于 錦 上添花的格局。 ? 分散型的主題商業(yè)街區(qū)，價(jià)格在 21000 元 /㎡； ? 集中口袋型主題商業(yè)街區(qū)，價(jià)格上升到 24000 元 /㎡ ； ? 主力店入口的街道型 主題商業(yè)街區(qū)，價(jià)格上升到 32000 元 /㎡。 ? 價(jià)格判斷依據(jù)二： 銀監(jiān)會(huì) 2020 年 21 日第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析通報(bào)會(huì)議上 ， 劉明康強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策不動(dòng)搖，不折不扣地落實(shí)與借款人“面談”、“面簽” 制度，并將開發(fā)商、項(xiàng)目公司和母公司的授信統(tǒng)一起來(lái)，實(shí)施并 表監(jiān)。 ii. 健康是養(yǎng)生，空氣清新固然重要，但社區(qū)增加了養(yǎng)生的設(shè)施和醫(yī)療條件也是養(yǎng)生之道。 ii. 在東莞關(guān)于兒童的產(chǎn)品及超市、 百貨已經(jīng)成熟，而針對(duì)中老年群體的保健品、手機(jī)、護(hù)理用品、服裝還 是一遍空白。THREE SIXTY 意譯就是 360 行的 360 種體驗(yàn)。 所以，周邊 不管是 豪宅還是普通住宅 ， 對(duì)老年人住宅設(shè)計(jì)基本都沒(méi)有涉及，作為新型的健康養(yǎng)生住宅，應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)： ? 人的一生要經(jīng)歷嬰兒 成年 老年的發(fā)展階段 ，所以健康住宅應(yīng)是 可持續(xù)的人類住區(qū) ，其 規(guī)劃 是動(dòng)態(tài)的設(shè)計(jì)過(guò)程，以 居家養(yǎng)老 為主 體， 規(guī)劃中 要增加對(duì)未來(lái)需求的預(yù)測(cè)和考慮這一要素。 h) 老人視覺(jué)功能下降，房間照度提高 2 倍以上， i) 老人不適應(yīng)眩光，要加以抑制。 b) 半同居戶型：主體戶和同居戶同設(shè)一個(gè)總戶門，兩戶共享一個(gè)起居空間，合用廚房，分設(shè)衛(wèi)生間
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