世聯(lián)地產(chǎn)-項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析-免費(fèi)閱讀
【正文】 46 項(xiàng)目交通條件的關(guān)注點(diǎn) 項(xiàng)目交通條件 I. 項(xiàng)目周邊的市政路網(wǎng)、以及遠(yuǎn)景規(guī)劃 II. 項(xiàng)目區(qū)域的公共交通系統(tǒng)情況，如公交，地鐵 III. 項(xiàng)目外部的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn) 狀 IV. 項(xiàng)目?jī)?nèi)部道路基本情況，道路等級(jí)，主要交通進(jìn)出 節(jié)點(diǎn)，人流車流密度及分布情況 47 項(xiàng)目周邊環(huán)境的關(guān)注點(diǎn) 項(xiàng)目四至 景觀資源 市政配套 項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目周邊環(huán)境 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 案例：廈門長(zhǎng)泰項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 價(jià)值低估 經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示（ 4） 政策敏感性。 31 價(jià)值低估 經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示（２） 關(guān)注歷史與未來(lái)。 略特征 市功能？ 源，尊貴？ 價(jià)為主？ 金流為主？ 戰(zhàn) 戰(zhàn)略 核 核心問(wèn)題 長(zhǎng) 長(zhǎng)期推動(dòng)力？ 差 差異化？ 考 考察重點(diǎn) 未 未來(lái)機(jī)會(huì)？ 競(jìng) 競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀？ 戰(zhàn) 戰(zhàn)略特征 彈 彈性？ 聚 聚焦？ 占 占位 城 城市功能？ 資 資源，尊貴？ 市場(chǎng)驗(yàn)證 盈 盈利模式 溢 溢價(jià)為主？ 現(xiàn) 現(xiàn)金流為主？ 25 步驟四：市場(chǎng)驗(yàn)證－市場(chǎng)驗(yàn)證的內(nèi)在邏輯 心問(wèn)題 期推動(dòng)力？ 異化？ 察重點(diǎn) 略特征 來(lái)機(jī)會(huì)？ 爭(zhēng)現(xiàn)狀？ 性？ 焦？ 略 位 利模式 市功能？ 源，尊貴？ 價(jià)為主？ 金流為主？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 容 容積率 產(chǎn)產(chǎn)品類型組合 規(guī) 規(guī)劃指標(biāo) 限 限高 物物業(yè)類型 業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 物物業(yè)類型 ……… 坡坡度 建建筑形態(tài) 地 地形地貌 水水體 建建筑規(guī)劃 ...... … …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 強(qiáng)勢(shì)資源 舉例： 量溢價(jià) 量現(xiàn)金流 品線結(jié)構(gòu) 它影響因素 微調(diào) 勢(shì)資源 可以”做高端項(xiàng) ，走溢價(jià)模式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 How 何進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析？ 完整的項(xiàng)目資源體系 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 Why 什么進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 核心屬性－項(xiàng)目規(guī)模：決定項(xiàng)目戰(zhàn)略思考 模式的核心因素 ? ? 超過(guò) 3000畝的項(xiàng)目，屬于區(qū)域項(xiàng)目，需要考慮產(chǎn)業(yè)，區(qū)域配套的布局，一二級(jí)混合開(kāi) 發(fā)，已經(jīng)不簡(jiǎn)單的是幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的拼合 介于 200500畝之間的項(xiàng)目，情況比較復(fù)雜，介于大盤與小盤之間，視具體情況而定 套套） ? ? 1. 2. 指指城市功能的覆蓋 程 程度，衡量指標(biāo) 為為： 距距城市中心（區(qū)域 中中心）商業(yè)區(qū)的的 距距離，例如乘公交 系系統(tǒng)所需的時(shí)間 以以定性判斷為主， 主主要從兩個(gè)角度判 斷斷區(qū)成熟程度與區(qū) 域域價(jià)值： 區(qū)區(qū)域的城市配套情 況況（生活，商業(yè)配 區(qū)區(qū)域的公共交通系 統(tǒng) 統(tǒng)完善程度（非簡(jiǎn) 單單的道路通達(dá)） 地地價(jià) 規(guī)規(guī)模 公公共交通體系 城城市配套程度 容容積率 產(chǎn)產(chǎn)品線類型組 客客戶居住特 征征： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。其盈利模式以資 金滾動(dòng)的二級(jí)開(kāi)發(fā)為主。 21 中等規(guī)模高容積率項(xiàng)目案例綜合分析 2—— ，以 居家住宅為主的項(xiàng)目容積率上限，中大規(guī)模項(xiàng)目向綜合體發(fā)展 50畝 世茂濱江花園 R＝ ， 331畝 高品質(zhì)住宅 +少量公寓、少 量商業(yè)配套 綠景 .藍(lán)灣半島 R＝ ， 一般品質(zhì)住宅 +部分 集中商業(yè) 北京當(dāng)代萬(wàn)國(guó) 城 MOMA R＝ ， 182畝 綜合體 ：高檔住 宅、公寓、商業(yè)、 寫字樓 SOHO現(xiàn)代城 R＝ ， 109畝 綜合體 ：高檔住 宅、公寓、商業(yè)、 寫字樓 建外 SOHO R＝ ， 184畝 綜合體 ：高檔住宅、 公寓、商業(yè)、寫字樓 星河國(guó)際 R＝ ， 51畝 極高密度高層住宅 + 集中商業(yè) 6 1 京基御景東方 R＝ ， 75畝 高品質(zhì)住宅 +集中商業(yè) 7 8 中信紅樹灣 高層 R＝ ， 244畝 高品質(zhì)住宅 +少量公寓、少 量商業(yè)配套 5 4 2 75畝 100畝 150畝 200畝 300畝 容積率 規(guī)模 中小規(guī)模項(xiàng)目 中大規(guī)模項(xiàng)目 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影 響： 酒 酒店 寫 寫字樓 長(zhǎng) 長(zhǎng)期現(xiàn)金流 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 價(jià)值高估 經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示（ 1） 關(guān)注消費(fèi)者的認(rèn)知 例：南寧萬(wàn)正佳園／南京寶船項(xiàng)目／晉江金井項(xiàng)目 有山，有水，有歷史，不一定是價(jià)值，消費(fèi)者對(duì)其價(jià)值 是否認(rèn)同，是否愿意為其買單，是客觀判定其價(jià)值的關(guān) 鍵點(diǎn)之一。 例：廈門當(dāng)代綠波項(xiàng)目／三亞下洋田項(xiàng)目 常言 “ 站的高，看的遠(yuǎn) ” ，尤其是稀缺資源，放開(kāi)視野。 37 案例：陽(yáng)光棕櫚園 陽(yáng)光棕櫚園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力 開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力 開(kāi)發(fā)商的融資能力 開(kāi)發(fā)商過(guò)往開(kāi)發(fā) 的項(xiàng)目及其水平 44 開(kāi)發(fā)商資源對(duì)項(xiàng)目的影響 專業(yè)公司評(píng)價(jià) 開(kāi)發(fā)商品牌 開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的影響力 開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)指標(biāo) 開(kāi)發(fā)商背景 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)城市行政主管部門劃定的用地范
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