世聯(lián)地產(chǎn)-項目價值分析-展示頁
2025-03-06 13:50本頁面
【正文】 給客戶 提出方案的難度控制。 求資源溢價，不 求回現(xiàn)速度 密度高端 目 15 VS 政 政府背景（民間 企 企業(yè) /國企） 民企，尤其上市公司看重實際發(fā)生的 現(xiàn)金流，注重風(fēng)險。 其其它影響因素 無無強勢資源 傳傳統(tǒng)的盈利模式 少 少量溢價 ++ 大 大量現(xiàn)金流 產(chǎn)產(chǎn)品線結(jié)構(gòu) 強強勢資源 ““可以”做高端項 目目，走溢價模式 追 追求資源溢價，不 追 追求回現(xiàn)速度 低低密度高端 項項目 核心屬性－資源秉賦：深刻的影響項目可 能的盈利模式 統(tǒng)的盈利模式 ? 1. 1. 2. 2. 資源秉賦的界定： 強勢的自然資源 ：已知的、可實際利用的有海，天然的名山大川，天然的大面積湖泊 強勢的人造資源 ：特指能形成完整，自我循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈的高端人造資源，已知可以成功運 作的只有 golf，滑雪場。 13 核心屬性－項目規(guī)模：決定項目戰(zhàn)略思考 模式的核心因素 ? ? 超過 3000畝的項目，屬于區(qū)域項目，需要考慮產(chǎn)業(yè)，區(qū)域配套的布局，一二級混合開 發(fā)，已經(jīng)不簡單的是幾個房地產(chǎn)項目的拼合 介于 200500畝之間的項目，情況比較復(fù)雜，介于大盤與小盤之間，視具體情況而定 套套） ? ? 1. 2. 指指城市功能的覆蓋 程 程度，衡量指標(biāo) 為為： 距距城市中心（區(qū)域 中中心）商業(yè)區(qū)的的 距距離，例如乘公交 系系統(tǒng)所需的時間 以以定性判斷為主， 主主要從兩個角度判 斷斷區(qū)成熟程度與區(qū) 域域價值： 區(qū)區(qū)域的城市配套情 況況（生活，商業(yè)配 區(qū)區(qū)域的公共交通系 統(tǒng) 統(tǒng)完善程度（非簡 單單的道路通達） 地地價 規(guī)規(guī)模 公公共交通體系 城城市配套程度 容容積率 產(chǎn)產(chǎn)品線類型組 客客戶居住特 征征： 本報告是嚴格保密的。 11 步驟二： 屬性界定－提煉核心屬性的邏輯 架構(gòu) 模 心問題類型 考的方向 略類型 利模式 源秉賦 業(yè)背景 修正 市價值 核心內(nèi)容 ? 1. 1. 其它屬性： 容積率 2. 2. 地形地貌 3. 3. …… 深 化 指 指標(biāo)反算 經(jīng) 經(jīng)驗問題 分 分類 風(fēng) 風(fēng)險問題 需 需求問題 競 競爭問題 需需求是否充足 是是否有新需求可 以以發(fā)掘和引導(dǎo) 同同質(zhì)化競爭 —— 區(qū)區(qū)域內(nèi)、區(qū)域間 爭爭奪客戶 同同總價競爭 —— 不不同物業(yè)類型 功功能轉(zhuǎn)換 —— 增加盈利空間 產(chǎn)產(chǎn)品突破 —— 物業(yè)增值體系 提 提高單價 溢 溢價問題 得 得出矛盾 營營銷溢價 增 增加容積 偷偷面積 本報告是嚴格保密的。 9 如何進行項目價值分析 1. 2. 資源盤點 屬性界定 靜 態(tài) 分 析 動 態(tài) 分 析 分析步驟 分析內(nèi)容 分析結(jié)論 盤點項目資源，反映項目的 客觀條件 提煉項目的核心影響因素、 屬性架構(gòu)，包括項目的核心屬 次級影響因素 性，以及次級屬性 3. 4. 初步判定 市場驗證 根據(jù)項目屬性研判項目發(fā)展 得到的不是具體的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)， 的初步思路 而是戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的架構(gòu)和方向 包括消費者分析和競爭項目 戰(zhàn)略層面：項目的核心競爭 分析，從市場的角度驗證初 體系，如項目的占位、盈利模式 步判定的分析結(jié)論 戰(zhàn)術(shù)層面：強化優(yōu)勢，規(guī)避 劣勢 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 6 Why 什么進行項目價值分析？ 本報告是嚴格保密的。 4 什么是項目價值 義 : 房地產(chǎn)項目的內(nèi)在與外在“核心”屬性，在市場競 爭環(huán)境中，對項目開發(fā)思路的決定性影響 需要強調(diào)的是： 項目的價值是建立在市場競爭之上的，沒有絕對的價值 項目價值不是簡單的項目屬性羅列，而是有主次之分的 項目的價值是一個動態(tài)概念，不僅與開發(fā)思路之間存在著互動關(guān)系，不同價 值之間也存在著互動關(guān)系 本報告是嚴格保密的。 2 本課件主要適用于 3000畝及其以下的房 地產(chǎn)項目分析 本課件核心內(nèi)容是在闡明項目價值定義與 作用的基礎(chǔ)上，著重分析如何分析項目價 值 本報告是嚴格保密的。項目價值分析 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它 任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 本報告是嚴格保密的。 3 課程的內(nèi)容結(jié)構(gòu) What 什么是項目價值？ Cases 通過實際操作過的項目，來 展示項目價值到底是什么？ Why 為什么進行項目價值分析 ？ How 如何進行項目價值 本報告是嚴格保密的。 5 為了更好的理解項目價值的概念，并為后續(xù)如何分析項目價值做下鋪 墊，這里以深圳中海香蜜湖 1號的分析過程為案例 CASES 本報告是嚴格保密的。 7 為什么要進行價值分析 I. 價值分析的核心目的： 梳理項目的核心屬性，從而確定項目的思維架構(gòu)，為后續(xù)的戰(zhàn) 略戰(zhàn)術(shù)研究與落實，提供框架性的指引的課程（本課件的核 心） 項目價值分析是為后續(xù)研究界定范圍； II. 項目價值分析是為后續(xù)研究提供思路框架及引導(dǎo) III. 項
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