年重慶建工白鶴林項(xiàng)目地塊價(jià)值分析與區(qū)域狀況初探地塊價(jià)值分析地產(chǎn)價(jià)格(更新版)
【正文】 新區(qū)可供開(kāi)發(fā)的地塊較少，在景觀環(huán)境的營(yíng)造上缺乏條件，因此，建筑檔次、配套設(shè)施、價(jià)格及地理位置將是未來(lái)樓盤競(jìng)爭(zhēng)的重要砝碼。 區(qū)域無(wú)完整或有品位、有層次的城市景觀或優(yōu)美的大面積綠色景觀。 （一）、區(qū)域良性 高新區(qū)的現(xiàn)實(shí)與未來(lái)期望值。參照現(xiàn)代城市發(fā)展與現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)理論，本地塊只有立足于城市休閑商業(yè)文化區(qū)的功能定位，形成區(qū)域的城市公共功能區(qū)別，在人流駐流、聚集方面，靠新的人氣與公共活動(dòng)空間形成獨(dú)具一格的新的城市街區(qū)功能才具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。謝陳路、石橋鋪立交橋、大公館立交、鵝公巖大橋，打通了大坪、石橋鋪、陳家坪、楊家坪區(qū)域的交通瓶頸；將形成城市居住、商務(wù)、商業(yè)的最佳 區(qū)域，最容易形成城市受歡迎的住宅區(qū)。建筑功能單 — ，或缺乏有機(jī)的聯(lián)系。從調(diào)查結(jié)果中反映出的城市景觀、公共功能區(qū)的極度水平，與這里長(zhǎng)期在城鄉(xiāng)結(jié)合部的發(fā)展階段有相當(dāng)?shù)年P(guān)系，這個(gè)意義 上講，與高新區(qū)的整體形象極不相符。 五、地塊周圍交通條件與直入交通狀況 中國(guó)最大管理資源中心 從地塊出行的公共交通比較方便，陳家坪轉(zhuǎn)盤附近集中了 10 余公交線路，可達(dá)市區(qū)各地，站點(diǎn)距離基本在 1000 米以內(nèi)。特別是成渝高速公路，雖然作為零公里的起點(diǎn)處， 尚未形成真正意義的高速，其對(duì)住宅項(xiàng)目的噪音干擾卻不容忽視。 （五）、地塊周邊人文環(huán)境 從地塊周邊的社會(huì)環(huán)境勘查結(jié)果看，人文環(huán)境原以廠礦家屬區(qū)為主，但近年來(lái)正在發(fā)展中的高新區(qū)住宅區(qū)氛圍值得重點(diǎn)關(guān)注，隨著幾大小區(qū)與周邊各項(xiàng)目群形成的區(qū)域城市化發(fā)展進(jìn)程，內(nèi)遷科研院所和高新區(qū)聚集的 IT 業(yè)科技群，會(huì)逐漸拉動(dòng)區(qū)域整體繁榮水平的大進(jìn)步。 （三）、市政配套設(shè)施 因地塊緊鄰城市主干公路和廠區(qū)，使本地塊基本具備七通（電、氣水、通訊、地下 中國(guó)最大管理資源中心 管網(wǎng)、有線電視、市政道路）等配套條件。 總用地面積（紅線范圍）： ㎡，合約 20 畝） 建設(shè)凈用地： 因項(xiàng)目地塊緊鄰成渝高速公路，按市 政規(guī)劃要求，本地塊作為成渝高速公路綠化帶須保護(hù)性退讓建筑紅線由成渝高速公路中心線向用地縱深范圍延伸至 66 米處，也即公路綠化將占用約 4971 ㎡，實(shí)際建設(shè)可凈用地面積僅為： ㎡，合約 畝。地塊地形相對(duì)西面．北面地勢(shì)稍高。近處陳家坪轉(zhuǎn)盤，一城新界、 西客站、華宇大廈、帝豪名都等 建筑形體有現(xiàn)代特征，并不構(gòu)成 視覺(jué)污染，臨近門面的雜亂將因 大川傲達(dá)及一城兩個(gè)項(xiàng)目的新建 而改善。 中國(guó)最大管理資源中心 四、地塊環(huán)境與污染 （一）、水質(zhì)、空氣、土地（污染） 通過(guò)對(duì)附近居民的調(diào)查了解，地塊位置的自來(lái)水來(lái)自重慶知名的和尚山水廠，符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)水源，且因附近啤酒廠為用水大戶，必須保證正常的水質(zhì)，長(zhǎng)期以來(lái)該區(qū)域沒(méi)發(fā)生過(guò)重大飲水衛(wèi)生事故。 除南方花園名人苑是封閉管理外，與項(xiàng)目一路之隔的南方花園與華宇花園是均屬半封閉式的治安管理，有自己的保安。因此地塊直入交通狀況形同死路。 （三）、居住功能 地塊周邊的居住區(qū)，日漸擴(kuò)大，居住人口逐漸增多，居住氛圍漸已濃厚，不僅已成為事實(shí)，且得到人們口碑的認(rèn)同。 區(qū)域城市化程度雖高卻體現(xiàn)在較低層面上的城市居住特色，街區(qū)的景觀主要由各個(gè)臨街業(yè)主自發(fā)定位裝飾，沒(méi)有明顯的主題、定位和街區(qū)的現(xiàn)代城市型景觀規(guī)劃，沒(méi)有真正意義上的高尚住宅區(qū)內(nèi)外空間及及環(huán)境的體現(xiàn)。 二、地塊區(qū)域研究結(jié)論 在現(xiàn)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中居住類的市場(chǎng)狀況好于其他項(xiàng)目，無(wú)論從對(duì)區(qū)域人口居住認(rèn)可度，還是居住氛圍的現(xiàn)狀看，這里既不具備大型商業(yè)的地塊屬性，又無(wú)成型的商務(wù)環(huán)境，在大量的住宅區(qū)即將連城一片時(shí)，把握城市化進(jìn)程與城市街區(qū)功能的轉(zhuǎn)型期，維系區(qū)域住宅發(fā)展的主流，使地塊的居住屬性，既從社會(huì)口碑上，又從城市發(fā)展進(jìn)程上獲得其必然歸宿。 同時(shí)，地塊商業(yè)街區(qū)功能不僅要考慮臨近地塊周邊項(xiàng)目的整體商業(yè)氛圍形成的街區(qū)有利條件，而且應(yīng)從屬于居住功能和街區(qū)人流節(jié)點(diǎn)相適應(yīng)的要求，并不擾亂居住區(qū)特色。 住宅區(qū)的連片已成事實(shí)。 區(qū)域城市配套（包括教育）雖完整，卻無(wú)較高檔次，對(duì)高層次的吸引力缺少說(shuō)服力。 （一）、物業(yè)定位 中國(guó)最大管理資源中心 若從本項(xiàng)目滿足二次購(gòu)房的物業(yè)檔次而言，中高檔住宅在產(chǎn)品的嚴(yán)謹(jǐn)與合理性上將變得非常重要和突出。 （三）、銷售利潤(rùn)及投資毛利率 銷售利潤(rùn)約： 萬(wàn)元－ 萬(wàn)元＝ 萬(wàn)元 投資毛利率： 24
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