【正文】 023 7:18:59 PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 19:18:5919:18:5919:18Monday, January 25, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 西側(cè)污水處理廠對項目剛需雖影響不大，但妨礙本案后期品質(zhì)形象提升公共交通 ：公交線路少，后期無車族出行不便配套設(shè)施 ：醫(yī)院、中小學(xué)、購物、娛樂等生活設(shè)施匱乏項目機(jī)會（ O）區(qū)域發(fā)展 ：所在區(qū)域為十二五重點規(guī)劃區(qū)域，受城市北擴(kuò)、米東擴(kuò)張雙重利好區(qū)域認(rèn)知 ：其他項目已經(jīng)樹立了區(qū)域的認(rèn)知度，客戶基本認(rèn)可區(qū)域價值環(huán)境改善 ：其他項目后期交付，改善區(qū)域配套環(huán)境及匯聚大量人氣，形成居住氛圍市場發(fā)展 ：市區(qū)內(nèi)剛性購房客戶已經(jīng)沒有可選擇的房源，高層開發(fā)相對已經(jīng)成熟客戶需求 ：城市化進(jìn)程加快，外來人口涌入，剛性需求量大項目威脅（ T）政策風(fēng)險 ：調(diào)控政策持續(xù)，市場短期內(nèi)存在觀望情緒 保障房、經(jīng)濟(jì)適用房對剛需市場沖擊較大競爭風(fēng)險 ：區(qū)域內(nèi)待建、續(xù)建項目近期供應(yīng)，造成客戶分流一次置業(yè)為主的剛性需求產(chǎn)品快速去化的現(xiàn)金流產(chǎn)品綜合分析后的項目界定SWOT應(yīng)對策略及項目建議建議：項目容積率 ，整體建議規(guī)劃為小高層，主要基于以下幾點原因：小高層市場已經(jīng)成熟，市場接受度提高。隨著華凌畜牧業(yè)基地、華凌石材的遷入，項目周邊將形成巨大的商貿(mào)區(qū)，地塊周邊也將有大批的商業(yè)人口遷入，不但對于住宅有需求，對于辦公、投資的需求也將在最近幾年內(nèi)大幅增加。項目界定米東版塊長喀版塊紅光山版塊高鐵版塊 美居版塊城市北擴(kuò)，居住北移烏魯木齊城市化進(jìn)程加快，新市區(qū)住宅開發(fā)由 07年的單一版塊開發(fā)。項目體量??；周邊配套不完善。從 2023年供應(yīng)產(chǎn)品分析可知小高層產(chǎn)品已在市場上的認(rèn)知度越來越高成為供應(yīng)主力，剛需產(chǎn)品供應(yīng)預(yù)計 185萬㎡左右，與去年相比下降 50%左右，剛需產(chǎn)品成為市場稀缺產(chǎn)品。 2023年烏市完成國民生產(chǎn)總值目標(biāo)為 1630億元，比上年增長 17%。首套 90 ㎡ 以上首付 3成， 二套房首付 5成 ，利率 三套停貸、216。烏市房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析烏市經(jīng)濟(jì) 概述宏觀政策解讀烏市 2023產(chǎn)品供應(yīng)分析宏觀政策分析年份 宏觀經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)業(yè)2023年 GDP“ 保 8增長 ” 為核心 前期寬松平穩(wěn)，年底政策突變（進(jìn)入初步調(diào)控）經(jīng)歷了由刺激 → 整頓 → 遏制的過程2023年 穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)（調(diào)控促進(jìn)平穩(wěn)，收縮促進(jìn)發(fā)展）調(diào)控從 “ 無為 ” 轉(zhuǎn) “ 有為 ” （持續(xù)抑制不合理需求，減緩泡沫增速）2023年 穩(wěn)物價 ,寬財政、調(diào)結(jié)構(gòu) ,控房價部分城市開征房產(chǎn)稅、加大保障性住房供給、抑制投機(jī)性需求（國家繼續(xù)加大調(diào)控力度）國家宏觀經(jīng)濟(jì)基調(diào)及房地產(chǎn)調(diào)控政策概述房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整個宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展基調(diào)相一致，而 “ 十二五 ” 的開局年政府以調(diào)控樓市為重點，速減房地產(chǎn)泡沫，對整個房地產(chǎn)業(yè)來說是一個調(diào)控嚴(yán)厲年。加強(qiáng)對 消費性貸款 的管理，禁止用于購買住房契稅優(yōu)惠僅適用于家庭首套普通住房，取消個稅優(yōu)惠216。十二五期間年均達(dá)到 29%的增長。目前配套不完善；交通不夠便利，公交路線較少；項目銷售情況較好，從年初到現(xiàn)在價格提升較快，目前所剩房源不多， 熱銷戶型為 91㎡。項目 2023年開出房源 2023套，銷售情況較好，價格提升較為均勻，去年 11月中旬開盤，至今30%的銷售率。喀什東路、米東新區(qū)的雙向發(fā)展，促進(jìn)本案區(qū)域不斷成熟。地鐵規(guī)劃增加購房者信心 從區(qū)域發(fā)展角度，弱化小范圍配套匱乏的影響，強(qiáng)化大區(qū)域、大配套的認(rèn)知觀念，突出項目的交通便捷、高新北區(qū)、米東區(qū)的發(fā)展前景。戶型規(guī)劃建議如下：緊湊二房 65~75 30% 緊湊三房 80~90 30%舒適二房 80~90 20% 舒適三房 100~120 20%建議板式樓為主，局部 做一梯三戶、一梯四戶的塔樓。 。 一月 21一月 2119:18:5919:18:59January 25, 2023? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 2119:18:5919:18Jan2125Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的