【正文】 45414164389036663931393139313931東塔小計（萬元）86012959177342178722699215662206120619180331640117241172411724117241續(xù)表7東塔樓出租收入測算表年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032寫字樓平均月租金（元）150出租率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%租賃費用（萬元）1313131313131414141414141414租金收入（萬元）1331113977139771397713977139771467514675146751467514675146751467514675平均月租金（元）450商場（1至4層）出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租賃費用（萬元）3839393939394141414141414141租金收入（萬元）39314127412741274127412743334333433343334333433343334333東塔小計（萬元）1724118104181041810418104181041900919009190091900919009190091900919009四、 項目借款還本付息分析根據(jù)建設(shè)期每年投資額估算，本項目需向銀行貸款45500萬元用于投資。 租金升幅的假定在計算本項目的出租收入時，根據(jù)廣州市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展狀況，設(shè)定租金每五年絕對升幅為5％。表11 項目損益表序號項目名稱計算依據(jù)合計20022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620171收入7643910226563690524569184422369728619299892877629269272292420822222234822348223482銷售收入78860226563659819606租賃收入68553030749631844223697286192998928776292692722924208222222348223482234822總成本費用171271115021749014333474847484748474847484748474847484748474847484748由于銷售寫字樓總成本分攤3833911502172539585用于租賃物業(yè)折舊13293223747484748474847484748474847484748474847484748474847483稅金125770139123012079325341805048529050765163480342703920414241424142銷售稅金及附加4842139122471204租賃稅金及附加120927548753253418050485290507651634803427039204142414241424土地增值稅7892273661965利潤總額(1)(2)(3)(4)46656195371674879611044114769188231995118952193581767815190135541459214592145926所得稅(5)*33%1539653147552726273445487462116584625463885834501344734815481548157稅后利潤(5)(6)3125966390112215334699598951261113367126981297011844101779081977697769776續(xù)表11 項目損益表序號項目名稱計算依據(jù)2018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321收入234822348224657246572465724657246572589025890258902589025890258902589025890銷售收入租賃收入2348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902總成本費用474847484748474847484748474847484748474847484748474847484510由于銷售寫字樓總成本分攤用于租賃物業(yè)折舊4748474847484748474847484748474847484748474847484748474845103稅金414241424349434943494349434945674567456745674567456745674567銷售稅金及附加租賃稅金及附加4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745674土地增值稅5利潤總額(1)(2)(3)(4)1459214592155601556015560155601556016575165751657516575165751657516575168136所得稅(5)*33%4815481551355135513551355135547054705470547054705470547055487稅后利潤(5)(6)9776977610425104251042510425104251110511105111051110511105111051110511265分析：％基準收益率7％，基本達到行業(yè)收益水平，可以認為其靜態(tài)盈利能力滿足要求。七、 項目盈虧平衡分析（一）銷售部分盈虧平衡分析假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設(shè)，則由計算可得，％時，用于銷售部分的寫字樓投資利潤率為零，也即投資剛能保本。