中航南太武地塊價(jià)值評(píng)析(完整版)
【正文】 業(yè)特征 招商 .花園城 主要為廈門、漳州、龍巖客戶 部分開(kāi)發(fā)區(qū)、省外客戶 大部分以投資為主 外地投資投機(jī)客 廈大教師 南太武高爾夫長(zhǎng)堤墅 主要為廈門、三明、晉江客戶 投資和自住各占 50% 外地投資投機(jī)客 嘉元?億景海岸 主要為廈門、龍巖客戶， 部分為三明、南平、漳州（龍海）客戶 基本為投資兼自住 外地 投資投機(jī)客 永鴻御景灣 主要為廈門、龍巖、三明、溫州客戶 部分為開(kāi)發(fā)區(qū)客戶 基本為投資兼自住 外地投資投機(jī)客 開(kāi)發(fā)區(qū)居民、企業(yè)中高層、泛公務(wù)員 永鴻尚海灣 主要為開(kāi)發(fā)區(qū)、龍巖、南平客戶 部分為福州、臺(tái)灣客戶 基本為投資兼自住 外地投資投機(jī)客 開(kāi)發(fā)區(qū)居民、企業(yè)中高層、泛公務(wù)員 海灣太武城 主要廈門、龍巖、三明、臺(tái)灣客戶，部分龍海本地客戶。 ： 2023年 12月開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)將于 2023年底竣工通車 . 漳州新港城的交通規(guī)劃 南太武濱海新城 沈海高速 沿海大通道 廈漳海底隧道 廈漳跨海大橋 疏港高速 1 規(guī)劃交通 現(xiàn)狀交通路徑 2 3 7 區(qū)域經(jīng)濟(jì)保持 快速增長(zhǎng) 態(tài)勢(shì) ， 但經(jīng)濟(jì)總量較其他區(qū)域有較大差距；隨著漳州開(kāi)發(fā)區(qū)升格為 “ 國(guó)家級(jí) ” ， 區(qū)域經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將保持 “ 跨越式 ” 增長(zhǎng) 。2023年 3月 中國(guó)航空技術(shù)國(guó)際控股有限公司 地產(chǎn)投資事業(yè)部 廈門區(qū)域 /項(xiàng)目工作小組 中航地產(chǎn)南太武地塊價(jià)值評(píng)析 及規(guī)劃建議報(bào)告 2 Contents 目 錄 區(qū)域開(kāi)發(fā)價(jià)值研判 區(qū)域市場(chǎng)情況分析 本案地塊屬性分析 本案地塊規(guī)劃建議 本案地塊整體定位 3 本案位于 廈門灣南岸 ， 漳州新港城東部 ； 本案隸屬于素有 “ 魚(yú)米花果之鄉(xiāng) ” 美稱的龍海市； 龍海市是國(guó)家持續(xù)高效農(nóng)業(yè)示范區(qū) ， 海峽西岸對(duì)臺(tái)農(nóng)業(yè)合作試驗(yàn)區(qū) ， 福建省重要的 農(nóng)產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地之一 ， 是 水仙花的故鄉(xiāng) ； 本案區(qū)位概述 本案 漳州新港城 4 漳州新港城發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域 范圍 招商局漳州開(kāi)發(fā)區(qū) 港尾鎮(zhèn)（南太武濱海新城） 發(fā)展 定位 承擔(dān)臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及高端服務(wù)業(yè)發(fā)展職能，是漳州市重要的 臨港產(chǎn)業(yè) 發(fā)展地區(qū)，現(xiàn)代生產(chǎn)型服務(wù)業(yè) 為主的 宜居濱海新城 。 ? 到 2023年，漳州開(kāi)發(fā)區(qū)全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 500億元 ，年均增長(zhǎng) %；財(cái)政總收入達(dá)到 20億元，年均增長(zhǎng) %；全港吞吐量達(dá)到 5000萬(wàn)噸 ，年均增長(zhǎng) %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)完成450億元 ，年均增長(zhǎng) %。 大部分以投資為主 外地投資投機(jī)客 港尾鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用? 新港城片區(qū)項(xiàng)目主要依靠 外地客戶 ，主要為廈門、龍巖、三明、漳州等地的投資投機(jī)客，部分來(lái)自于開(kāi)發(fā)區(qū)的公務(wù)員、企業(yè)中高層、個(gè)體戶以及當(dāng)?shù)鼐用瘢?gòu)買用途主要是以第二居所為主； 區(qū)域市場(chǎng)成交客戶分析 16 區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目 原石灘國(guó)際社區(qū) 海灣太武城 招商卡達(dá)凱斯 南太武高爾夫 周邊客戶為主 本地客戶為輔 項(xiàng)目分布 漳州新港城在售樓盤主要集中于招商局片區(qū)，目前共有 10個(gè)在售樓盤，南太武只有 2個(gè)在售樓盤。 所以，本案所在區(qū)域，在非節(jié)假日時(shí)，人流非常稀少，缺少基本的生活氣息； 區(qū)域內(nèi)的整體氛圍還有賴于規(guī)劃交通的通達(dá)，以及更多商業(yè)、休閑、生活配套的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。” 該項(xiàng)目無(wú)論是水域面積還是游艇泊位數(shù)量，都堪稱亞洲最大規(guī)模，也是天津?yàn)I海新區(qū)中心漁港游艇產(chǎn)業(yè)的重要組成部分 。 南中國(guó)首家游艇產(chǎn)業(yè)基地 29 游艇制造功能規(guī)劃 游艇制造功能：主要包括游艇的生產(chǎn)加工及后期的維護(hù)和保養(yǎng)； 30 游艇會(huì)所功能規(guī)劃 ? 會(huì)所設(shè)有以商務(wù)為主的酒店、餐廳、商務(wù)會(huì)所、咖啡坊、茶吧、書(shū)吧、紅酒窖、雪茄坊 ? 健身房、沖涼房、釣魚(yú)島、沙灘排球、私家聚會(huì)場(chǎng)、室外游泳池、壁球館、網(wǎng)球館、保齡球館等 31 游艇展示中心功能規(guī)劃 ? 利用展示中心加大宣傳力度，通過(guò)廣告、媒體、展覽會(huì)等方式，增強(qiáng)國(guó)內(nèi)認(rèn)知度，同時(shí)引導(dǎo)消費(fèi)； ? 建設(shè)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，為消費(fèi)者提供最新的產(chǎn)品信息，為國(guó)內(nèi)外企業(yè)提供雙贏合作機(jī)會(huì)，逐步實(shí)現(xiàn)與國(guó)際游艇銷售模式的接軌。超區(qū)域 但整體銷售去化不理想； 資源大盤 去化一般 本案規(guī)劃方向 18 本案規(guī)劃方向研判 1－產(chǎn)品差異化規(guī)劃 以規(guī)避大體量的存量競(jìng)爭(zhēng)和潛在開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)； 2－資源最大化規(guī)劃 利用山海資源和海岸線優(yōu)勢(shì)，并將其發(fā)揮至極； 3－多核復(fù)合化規(guī)劃 設(shè)置多個(gè)復(fù)合地產(chǎn)核，增強(qiáng)對(duì)周邊客戶的吸納力； 高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 高客戶吸納力 本案規(guī)劃目標(biāo) 19 Contents 目 錄 區(qū)域開(kāi)發(fā)價(jià)值研判 區(qū)域市場(chǎng)情況分析 本案地塊屬性分析 本案地塊規(guī)劃建議 本案地
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