【正文】 整個項目分四期建設(shè)，主要內(nèi)容包括 游艇俱樂部、 1000個游艇泊位、高端酒店及商業(yè)配套設(shè)施 等。 潛在開發(fā)量大 未來競爭激烈 成交價格 2023年成交均價為 7215元 /㎡。 ：已納入漳州市“十二五”規(guī)劃重點建設(shè)項目，建成后濱海新城正式進入廈門半小時經(jīng)濟圈。 廈門市 龍海市 港尾鎮(zhèn) 漳州開發(fā)區(qū) 濱海新城 招銀港區(qū) 后石港區(qū) 漳州新港城的總?cè)丝谇闆r 9 區(qū)域開發(fā)價值研判 開發(fā)機遇 受限因素 區(qū)域?qū)⑹芤嬗诳绾４髽蚝秃５姿淼赖拈_通，提高與廈門島的通達效率； 物流和臨港產(chǎn)業(yè)為主的區(qū)域發(fā)展功能定位，限定了房地產(chǎn)在區(qū)域內(nèi)的發(fā)展空間； 隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展，區(qū)域人口將有所增長，居住需求亦會隨之增強； 海底隧道規(guī)劃尚待確定，短期內(nèi)難于開通，且非直通本案，限定了客群地域范圍； 以本地居民和產(chǎn)業(yè)人群為主的人口組成，限定了房地產(chǎn)開發(fā)的級別； 龍海市擁有農(nóng)產(chǎn)品出口優(yōu)勢；魚米花果的農(nóng)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢；南中國海岸線資源； 區(qū)域價值 尚待提升 地產(chǎn)開發(fā) 尤需 突破 突破區(qū)域?qū)蛻糍|(zhì)素、物業(yè)級別、配套形式的限定； 10 Contents 目 錄 區(qū)域開發(fā)價值研判 區(qū)域市場情況分析 本案地塊屬性分析 本案地塊規(guī)劃建議 本案地塊整體定位 11 2023年新港城片區(qū)（招商局、南太武濱海新城）商品房總供應(yīng)量為 31萬㎡ ，總成交量為 ㎡ ，呈 供大于求 狀態(tài)。但整體銷售去化不理想； 資源大盤 去化一般 本案規(guī)劃方向 18 本案規(guī)劃方向研判 1－產(chǎn)品差異化規(guī)劃 以規(guī)避大體量的存量競爭和潛在開發(fā)競爭； 2－資源最大化規(guī)劃 利用山海資源和海岸線優(yōu)勢，并將其發(fā)揮至極； 3－多核復(fù)合化規(guī)劃 設(shè)置多個復(fù)合地產(chǎn)核，增強對周邊客戶的吸納力； 高產(chǎn)品競爭力 高客戶吸納力 本案規(guī)劃目標(biāo) 19 Contents 目 錄 區(qū)域開發(fā)價值研判 區(qū)域市場情況分析 本案地塊屬性分析 本案地塊規(guī)劃建議 本案地塊整體定位 20 本案地塊 地塊土地 /海域狀況 地塊總面積 ： 2860畝； 地塊除南側(cè)部分為陸地外，其它區(qū)域約 2023畝需 填海造地 。 南中國首家游艇產(chǎn)業(yè)基地 29 游艇制造功能規(guī)劃 游艇制造功能：主要包括游艇的生產(chǎn)加工及后期的維護和保養(yǎng)； 30 游艇會所功能規(guī)劃 ? 會所設(shè)有以商務(wù)為主的酒店、餐廳、商務(wù)會所、咖啡坊、茶吧、書吧、紅酒窖、雪茄坊 ? 健身房、沖涼房、釣魚島、沙灘排球、私家聚會場、室外游泳池、壁球館、網(wǎng)球館、保齡球館等 31 游艇展示中心功能規(guī)劃 ? 利用展示中心加大宣傳力度，通過廣告、媒體、展覽會等方式，增強國內(nèi)認知度，同時引導(dǎo)消費； ? 建設(shè)網(wǎng)絡(luò)平臺，為消費者提供最新的產(chǎn)品信息，為國內(nèi)外企業(yè)提供雙贏合作機會，逐步實現(xiàn)與國際游艇銷售模式的接軌。 所以，本案所在區(qū)域，在非節(jié)假日時，人流非常稀少，缺少基本的生活氣息； 區(qū)域內(nèi)的整體氛圍還有賴于規(guī)劃交通的通達，以及更多商業(yè)、休閑、生活配套的開發(fā)和運營。 大部分以投資為主 外地投資投機客 港尾鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用? 新港城片區(qū)項目主要依靠 外地客戶 ，主要為廈門、龍巖、三明、漳州等地的投資投機客，部分來自于開發(fā)區(qū)的公務(wù)員、企業(yè)中高層、個體戶以及當(dāng)?shù)鼐用瘢徺I用途主要是以第二居所為主； 區(qū)域市場成交客戶分析 16 區(qū)域市場重點項目分析 項目 原石灘國際社區(qū) 海灣太武城 招商卡達凱斯 南太武高爾夫 2023年 3月 中國航空技術(shù)國際控股有限公司 地產(chǎn)投資事業(yè)部 廈門區(qū)域 /項目工作小組 中航地產(chǎn)南太武地塊價值評析 及規(guī)劃建議報告 2 Contents 目 錄 區(qū)域開發(fā)價值研判 區(qū)域市場情況分析 本案地塊屬性分析 本案地塊規(guī)劃建議 本案地塊整體定位 3 本案位于 廈門灣南岸 ， 漳州新港城東部 ； 本案隸屬于素有 “ 魚米花果之鄉(xiāng) ” 美稱的龍海市； 龍海市是國家持續(xù)高效農(nóng)業(yè)示范區(qū) ， 海峽西岸對臺農(nóng)業(yè)合作試驗區(qū) ， 福建省重要的 農(nóng)產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地之一 ， 是 水仙花的故鄉(xiāng) ； 本案區(qū)位概述 本案 漳州新港城 4 漳州新港城發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域 范圍 招商局漳州開發(fā)區(qū) 港尾鎮(zhèn)（南太武濱海新城） 發(fā)展 定位 承擔(dān)臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及高端服務(wù)業(yè)發(fā)展職能，是漳州市重要的 臨港產(chǎn)業(yè) 發(fā)展地區(qū)，現(xiàn)代生產(chǎn)型服務(wù)業(yè) 為主的 宜居濱海新城 。 區(qū)域市場價格分析 15 項目名稱 客群來源 置業(yè)目的 職業(yè)特征 招商 .花園城 主要為廈門、漳州、龍巖客戶 部分開發(fā)區(qū)、省外客戶 大部分以投資為主 外地