【正文】 投入資金額： 地價(jià) +建筑成本以及室外安裝、綠化費(fèi)用 +前期費(fèi)用 +營(yíng)業(yè)稅 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +不可預(yù)見費(fèi) = 元 利潤(rùn)總額： 資金回籠總額 投入資金額 = = 元 投資回報(bào)率： 利潤(rùn)總額 /投資資金總額 *100%=% 如果扣除項(xiàng)目運(yùn)作中的貸款利息可以看到利潤(rùn)率會(huì)更低，而本項(xiàng)目地塊較小沒 有后期品質(zhì)提升額作為盈利平衡， 因此本項(xiàng)目操作投資回報(bào)率低，風(fēng)險(xiǎn)較大。 第 五 部分：項(xiàng)目靜態(tài)投保分析 項(xiàng)目指標(biāo)： 總建筑面積： 平方米 扣除車庫總建筑面積： 平方米 商業(yè)建筑面積： 平方米 公寓建筑面積： 平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。例如（圖書城、酒吧、室內(nèi)健身等），同時(shí)也為本小區(qū)住戶提供商業(yè)配套。 取向方式 利用地理位置的優(yōu)越感，擴(kuò)充產(chǎn)品的特殊使用性及使用價(jià)值； 將項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)進(jìn)駐華新大道以東的商品房住宅區(qū)； 拉近與高新科技孵化園區(qū)的使用距離，爭(zhēng)取更多客戶； 填補(bǔ)財(cái) 富中心業(yè)態(tài)空白， 用借雞生蛋之勢(shì)占取主動(dòng)地位； 四、 開發(fā)建議： 整體推廣建議 在推廣過程中，以寫字樓、酒店式公寓首先推出去化，回收成本，商業(yè)部分以招商先行為理念，最后達(dá)到銷售與商家進(jìn)駐同時(shí)進(jìn)行。華新大道東為成熟商品房住宅區(qū)，居民消費(fèi)檔次較高。 風(fēng)險(xiǎn)劣勢(shì)分析： 本項(xiàng)目處于北部新區(qū)，區(qū)域發(fā)展不成熟。 ☆ 本地塊位于住宅區(qū)、辦公區(qū)、行政區(qū)的交匯處，商業(yè) 、辦公、住宅開發(fā)價(jià)值大 。西以 商務(wù) 辦公為主居多， 高新 科技孵化園區(qū)、 上丁企業(yè)園區(qū)等多趨向于商務(wù)辦公類型，是以商務(wù)辦公為主 的商務(wù)區(qū)域，因此稱之為商務(wù)辦公區(qū)。 本區(qū)域在今年將是城市和周邊城市的新看點(diǎn)，將會(huì)有更多的投資者關(guān)注本區(qū)域。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、商業(yè)項(xiàng)目分析 （一）周邊商業(yè)個(gè)案分析 以 毗鄰項(xiàng)目的 財(cái)富中心 為例，其占地面積為 32 萬 ㎡ ，總建筑面積 75 萬 ㎡ ，其中商業(yè) 15 萬 ㎡ ，占建筑總量的 20%， 是北部新區(qū)一個(gè)大型綜合性建筑群，集購物、商務(wù)辦公、休閑、娛樂、居住、旅游、文化藝術(shù)于一體的現(xiàn)代生活中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售均價(jià)： 4025 元 /㎡ ，整層起售，最高 4700 元 /㎡ 。目前的整體市場(chǎng)均價(jià)在 4046 元 /㎡， 而在今年下半年有望達(dá)到 4300 元 /㎡ ， 年底均價(jià)有望突破 4500 元 /㎡ 。月 銷售均價(jià)： 3450 元 /㎡ 銷售狀況： 80% 總套數(shù) 1671 套； （三） 周邊公寓 市場(chǎng)價(jià)格分析 整個(gè)北部新區(qū)的公寓樓是在 05 年開始在市場(chǎng)露面的，隨消費(fèi)者的接受度不斷上升，銷售價(jià)格也在不斷攀升，從最初的入世均價(jià) 2000 多元 ㎡ 到現(xiàn)在的最低市場(chǎng)均價(jià) 3450 元 /㎡ 。月 銷售均價(jià)： 4300 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。高新園規(guī)劃總?cè)丝跒?30 萬人，到 2020 年，高新園人均公共綠地為 15 平方米，人均綠地面積 平方米，均居全市之首。高新區(qū)管轄面積 73 平方公里，包括石橋鋪高科技開發(fā)園、二郎科技新城和北部新區(qū)高新園 。 2020 年別墅項(xiàng)目用地受到限制，成為真正的稀缺產(chǎn)品。 （ 六）主城新增物業(yè)供給特征分析 各房型套數(shù)比例圖三房33%兩房45%一房11%單間配套8%五房以上1%四房2%單間配套一房?jī)煞咳克姆课宸恳陨? 【分析】 2020 年 上半年主城供應(yīng)物業(yè)件數(shù)中，兩房和三房分別占到了 45％和33％，從中可以看出，市場(chǎng)供給以中小戶型為主，供給結(jié)構(gòu)較為合理。 占空置總量的將近一半。同時(shí)，上升幅度最大的為南岸區(qū)，達(dá)到 ％。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 2020 年前 3 季度重慶市主城各區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展分析 （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資額分析 19 月全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增速比 18月回落 。商品房建設(shè)空置面積繼續(xù)增加，結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在。 第二 部分 重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境研究 一、 2001—— 2020重慶市房地產(chǎn)發(fā)展研究 （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資分析 2 0 0 1 2 0 0 6 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況01002003004005006007000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %全市房地產(chǎn)投資 1 9 6 . 6 7 2 4 5 . 9 1 3 2 7 . 8 9 3 9 3 . 0 9 5 1 7 . 7 3 6 2 9 . 6 3增長(zhǎng)率 1 0 . 8 5 % 2 5 . 0 4 % 3 3 . 3 4 % 1 9 . 9 0 % 3 1 . 7 0 % 3 3 . 4 0 %2001 年 2002 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 【分析】 房地產(chǎn)投資經(jīng)過早期的高速增長(zhǎng)和中期的震蕩調(diào)整，預(yù)計(jì)即將進(jìn)入增幅放緩，穩(wěn)步增長(zhǎng)的階段。 2020 年 上半 年，渝北區(qū)、巴南區(qū)、江津市這三個(gè)區(qū)（市）對(duì)全市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率就達(dá)到了 %，拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)小康水平的標(biāo)準(zhǔn)是恩格爾系數(shù)低于 40，目前重慶主城居民已達(dá)到小康生活水平。 2020 年，政府加薪政策開始實(shí)施，公務(wù)員、教師等人員收入得到 了 更好的保障。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。6月 18 日，重慶直轄市掛牌揭幕大會(huì)舉行。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第一部分：重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境研究 重慶市 簡(jiǎn)稱渝。 一、重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究 全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 【分析】 截止 2020 年重慶市主城九區(qū)中，擁有常住人口最多的區(qū)域是九龍坡區(qū)，達(dá)到了 萬常住人口。 （五） 20002020 重慶市主城區(qū)家庭可收入與支出對(duì)比分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 七） 20002020 年重慶固定資產(chǎn)投資分析 年份 2000 2001 2002 2020 2020 2020 2020 投資總額 656億元 802億元 996億元 1269億元 1622億元 2020億元 2452億元 【分析】 2020 年前重慶固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率穩(wěn)步上揚(yáng)，最高達(dá) %。 本章小結(jié) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng) 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度放緩 三大產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)比出現(xiàn)變化勢(shì)頭，工業(yè)的拉 動(dòng)作用明顯（尤其是主城 6 區(qū)），房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈平穩(wěn)勢(shì)態(tài)。 （ 二 ） 重慶市房地產(chǎn)施工竣工面積指標(biāo)分析 2 0 0 1 年 2 0 0 6 年主城區(qū)房地產(chǎn)施工情況（萬平方米）02000400060008000100002001 2002 2020 2020 2020 2020總施工面積 住宅施工面積 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅仍是投資的主體，完成 億元，同比增長(zhǎng) %。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 但是通過同行業(yè)人士了解到現(xiàn)在本項(xiàng)目周邊地價(jià)在 280320 萬之間。 （ 五）各區(qū)域住宅樓盤供應(yīng)總量特征 分析 各區(qū)域供應(yīng)體量比例圖渝北區(qū)46%高新區(qū)6%渝中區(qū)4%沙坪壩區(qū)9%九龍坡區(qū)7%南岸區(qū)15%大渡口區(qū)5%江北區(qū)8% 南岸區(qū)九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū)渝中區(qū)高新區(qū)渝北區(qū)江北區(qū)大渡口區(qū) 各區(qū)域上半年樓盤個(gè)數(shù)比例圖江北區(qū)8%大渡口區(qū)5%南岸區(qū)15%九龍坡區(qū)8%沙坪壩區(qū)7%高新區(qū)5%渝中區(qū)7%渝北區(qū)45%南岸區(qū)九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū)渝中區(qū)高新區(qū)渝北區(qū)江北區(qū)大渡口區(qū) 【分析】 2020 年上半年重慶主城共計(jì)開盤約 86 個(gè)樓盤，市場(chǎng)總體投放量約 340余萬方，共 36000 余件物業(yè)。并且，四房及四房以上的供應(yīng)件數(shù)僅占有 3％的比例，可見大戶型的市場(chǎng)供應(yīng)不大，更多的開發(fā)商傾向于供給需求市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。 消費(fèi)需求方面： ? 消費(fèi)格局從以二次置業(yè)占統(tǒng)治地位的需求結(jié)構(gòu)，發(fā)展到初次置業(yè)、二次置業(yè)和高端置業(yè)共同發(fā)展的多元化的房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)。 本項(xiàng)目位于高新區(qū)的北部新區(qū)高新園，房地產(chǎn)發(fā)展指標(biāo)趨勢(shì)主要是受渝北區(qū)房地產(chǎn)的影響。 三、高新園區(qū)周邊房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r： （一） 2020 年 1— 9 月高新園區(qū)周邊 住宅 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給特征分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 120140㎡ % % 140㎡ 以上 % % 聯(lián)排別墅 170㎡ 以下 % % 170200㎡ % % 200250㎡ % % 250㎡ 以上 0 0 獨(dú)立別墅 200㎡ 以下 0 0 200250㎡ 0 0