【正文】 況01002003004005006007000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %全市房地產(chǎn)投資 1 9 6 . 6 7 2 4 5 . 9 1 3 2 7 . 8 9 3 9 3 . 0 9 5 1 7 . 7 3 6 2 9 . 6 3增長(zhǎng)率 1 0 . 8 5 % 2 5 . 0 4 % 3 3 . 3 4 % 1 9 . 9 0 % 3 1 . 7 0 % 3 3 . 4 0 %2001 年 2002 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 【分析】 房地產(chǎn)投資經(jīng)過早期的高速增長(zhǎng)和中期的震蕩調(diào)整，預(yù)計(jì)即將進(jìn)入增幅放緩，穩(wěn)步增長(zhǎng)的階段。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。商品房建設(shè)空置面積繼續(xù)增加，結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 2020 年前 3 季度重慶市主城各區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展分析 （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資額分析 19 月全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增速比 18月回落 。其中住宅施工面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) %；經(jīng)濟(jì)適用房施工面積 萬平方米，同比大幅增長(zhǎng) %； 商品房竣工面積 萬平方米，比上年同期下降 %，其中住宅竣工面 積 萬平方米，比上年同期下降 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從土地供給區(qū)域來看，土地成交量最大為 北部新區(qū)，達(dá)到了 3192 畝，其次為沙坪壩區(qū)和南岸區(qū)，分別為 2455 畝和 2114 畝。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 各區(qū)域土地成交價(jià)格示意圖631021666533415237978315066 655288498413013558020406080100120140160180巴南區(qū)北部新區(qū) 大渡口區(qū)高新區(qū) 江北區(qū)九龍坡區(qū)南岸區(qū)沙坪壩區(qū)渝北區(qū) 北碚區(qū)單位：萬元/ 畝05年上半年06年上半年 【分析】 2020年 上半年主城土地成交均價(jià) 60萬 /畝，較 2020年同期下降 ％。同時(shí)，上升幅度最大的為南岸區(qū)，達(dá)到 ％。 （ 四） 2020 年 重慶市 房地產(chǎn)空置情況 分析 截至 2020 年三季度末，全市商品房空置面積累積 551 萬多平米，同比增長(zhǎng) %，空置總量大，但保持穩(wěn)定， 主要集中在商業(yè)空置部分， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 占空置總量的將近一半。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 六）主城新增物業(yè)供給特征分析 各房型套數(shù)比例圖三房33%兩房45%一房11%單間配套8%五房以上1%四房2%單間配套一房?jī)煞咳克姆课宸恳陨? 【分析】 2020 年 上半年主城供應(yīng)物業(yè)件數(shù)中，兩房和三房分別占到了 45％和33％，從中可以看出，市場(chǎng)供給以中小戶型為主，供給結(jié)構(gòu)較為合理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年別墅項(xiàng)目用地受到限制，成為真正的稀缺產(chǎn)品。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。高新區(qū)管轄面積 73 平方公里，包括石橋鋪高科技開發(fā)園、二郎科技新城和北部新區(qū)高新園 。按照規(guī)劃，到 2020 年，園區(qū)將形成軟件、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)、生物生化制藥技術(shù)開發(fā)、光電技術(shù)開發(fā)和機(jī)電一體化技術(shù)開發(fā) 5 個(gè)專業(yè)孵化園。高新園規(guī)劃總?cè)丝跒?30 萬人，到 2020 年，高新園人均公共綠地為 15 平方米，人均綠地面積 平方米，均居全市之首。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而 170200 平方米的聯(lián)排和疊加別墅以及 300平方米以上的獨(dú)立別墅是目前別墅市場(chǎng)最為主力的產(chǎn)品。月 銷售均價(jià)： 4300 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◆ 項(xiàng)目名稱： 金科 ? 螞蟻 SOHO 項(xiàng)目地址：渝北區(qū)北部新區(qū)高新園新南路 186 號(hào) 開發(fā)商： 重慶市金科實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司 總 建面： ㎡ 建筑性質(zhì)： 公寓式商住樓 綠化率： 35% 物業(yè)管理 元 /㎡ 月 銷售均價(jià)： 3450 元 /㎡ 銷售狀況： 80% 總套數(shù) 1671 套； （三） 周邊公寓 市場(chǎng)價(jià)格分析 整個(gè)北部新區(qū)的公寓樓是在 05 年開始在市場(chǎng)露面的，隨消費(fèi)者的接受度不斷上升，銷售價(jià)格也在不斷攀升，從最初的入世均價(jià) 2000 多元 ㎡ 到現(xiàn)在的最低市場(chǎng)均價(jià) 3450 元 /㎡ 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目前的整體市場(chǎng)均價(jià)在 4046 元 /㎡， 而在今年下半年有望達(dá)到 4300 元 /㎡ ， 年底均價(jià)有望突破 4500 元 /㎡ 。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 銷售均價(jià)： 4025 元 /㎡ ，整層起售，最高 4700 元 /㎡ 。全職能化管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 而相對(duì)于 茂業(yè)東方時(shí)代 這樣的現(xiàn)房，由于市場(chǎng)的選擇范圍受到限制，價(jià)格難以翻升；像 高新科技孵化園區(qū) ，則是由于周圍的商務(wù)氣氛不成熟才導(dǎo)致價(jià)格上漲受阻。 三、商業(yè)項(xiàng)目分析 （一）周邊商業(yè)個(gè)案分析 以 毗鄰項(xiàng)目的 財(cái)富中心 為例，其占地面積為 32 萬 ㎡ ，總建筑面積 75 萬 ㎡ ，其中商業(yè) 15 萬 ㎡ ，占建筑總量的 20%， 是北部新區(qū)一個(gè)大型綜合性建筑群，集購物、商務(wù)辦公、休閑、娛樂、居住、旅游、文化藝術(shù)于一體的現(xiàn)代生活中心。隨著城市發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，北區(qū)越加顯 示其商業(yè)龍頭地位，而建設(shè)周期的縮短、商業(yè)配套的不斷完善、人流量的不斷增加等都預(yù)示著 2— 5 年內(nèi)，將 成為重慶又一繁華商圈。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （三）、寫字樓市場(chǎng)； 從周邊市場(chǎng)發(fā) 展現(xiàn)狀，分析現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格， 2020年的寫字樓價(jià)格將再上新臺(tái)階，銷售均價(jià)有望突破 4500 元 /㎡ 。 本區(qū)域在今年將是城市和周邊城市的新看點(diǎn)，將會(huì)有更多的投資者關(guān)注本區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。西以 商務(wù) 辦公為主居多， 高新 科技孵化園區(qū)、 上丁企業(yè)園區(qū)等多趨向于商務(wù)辦公類型，是以商務(wù)辦公為主 的商務(wù)區(qū)域，因此稱之為商務(wù)辦公區(qū)。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ☆ 本地塊位于住宅區(qū)、辦公區(qū)、行政區(qū)的交匯處，商業(yè) 、辦公、住宅開發(fā)價(jià)值大 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 風(fēng)險(xiǎn)劣勢(shì)分析： 本項(xiàng)目處于北部新區(qū)，區(qū)域發(fā)展不成熟。 財(cái)富中心又是一個(gè)商業(yè)上強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，無論是建筑體量還是工程進(jìn)度項(xiàng)目均處于下風(fēng)。華新大道東為成熟商品房住宅區(qū)，居民消費(fèi)檔次較高。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 取向方式 利用地理位置的優(yōu)越感，擴(kuò)充產(chǎn)品的特殊使用性及使用價(jià)值； 將項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)進(jìn)駐華新大道以東的商品房住宅區(qū)； 拉近與高新科技孵化園區(qū)的使用距離，爭(zhēng)取更多客戶； 填補(bǔ)財(cái) 富中心業(yè)態(tài)空白， 用借雞生蛋之勢(shì)占取主動(dòng)地位； 四、 開發(fā)建議： 整體推廣建議 在推廣過程中，以寫字樓、酒店式公寓首先推出去化，回收成本，商業(yè)部分以招商先行為理念，最后達(dá)到銷售與商家進(jìn)駐同時(shí)進(jìn)行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。例如（圖書城、酒吧、室內(nèi)健身等），同時(shí)也為本小區(qū)住戶提供商業(yè)配套。 ☆ 同時(shí)公寓應(yīng)配寬帶、配備商務(wù)中心。 第 五 部分：項(xiàng)目靜態(tài)投保分析 項(xiàng)目指標(biāo)： 總建筑面積： 平方米 扣除車庫總建筑面積： 平方米 商業(yè)建筑面積： 平方米 公寓建筑面積： 平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 寫字樓建筑面積： 平方米 資金回籠總額（扣除車庫銷售額）： 商業(yè)銷售額： 商業(yè)銷售面積 *銷售單價(jià) =*50%*13000=356611190 元 公寓銷售額： 公寓銷售面積 *銷售單價(jià) =*70%*4000=47267416 元 寫字樓銷售額： 寫字樓銷售面積 *銷售單價(jià) =*65%*4500= 元 總銷金額： 商業(yè)銷售額 +公寓銷售額 +寫字樓銷售額 = 元 投入資金總額（扣除車庫投入資金）： 地價(jià)： 地價(jià) =187123188 元 +5000000 元 =237123188 元 建筑成本以及室外安裝、綠化費(fèi)用： 銷售建筑面積 *建筑成本單價(jià) =*1200=141459264 元 前期費(fèi)用： 總建筑面積 *每平方米建筑投入額 =*50=6682971 元 基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)： 總建筑面積 *每平方米建筑投入額 =*240= 元 營業(yè)稅： 銷售總額 *營業(yè)稅系數(shù) =*6%= 元 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 建筑成本額 *財(cái)務(wù)費(fèi)用系數(shù) =122527224*6%= 元 管理費(fèi)用： 銷售總額 *管理費(fèi)用系數(shù) =*3%= 元 銷售費(fèi)用： 銷售總額 *銷售費(fèi)用系數(shù) =*3%= 元 不可預(yù)見費(fèi)： 銷售總額 *不可預(yù)見費(fèi)用系數(shù) =*6%= 元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 投入資金額： 地價(jià) +建筑成本以及室外安裝、綠化費(fèi)用 +前期費(fèi)用 +營業(yè)稅 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +不可預(yù)見費(fèi) = 元 利潤(rùn)總額： 資金回籠總額 投入資金額 = = 元 投資回報(bào)率： 利潤(rùn)總額 /投資資金總額 *100%=% 如果扣除項(xiàng)目運(yùn)作中的貸款利息可以看到利潤(rùn)率會(huì)更低，而本項(xiàng)目地塊較小沒 有后期品質(zhì)提升額作為盈利平衡， 因此本項(xiàng)目操作投資回報(bào)率低，風(fēng)險(xiǎn)較大。 202042