最新滄州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告房市分析-預(yù)覽頁
【正文】 面 呈現(xiàn) 馬首 姿態(tài) ， 如 阿爾卡迪亞 、 金鼎 另外 ， 該區(qū)域的地價 也在不斷攀高 ， 這 讓開發(fā)成本進(jìn)一步提高 ； 區(qū)域 樓盤 的 建筑形態(tài) 在不斷 “拔高” ，這 讓 建筑成本 也 不斷 上揚(yáng)， 這些因素 累積 相加， 客觀上 推動 了 區(qū)域樓盤價格的走高 ，帶動了滄州 市 房價的高企 。 兩棟樓有一棟被團(tuán)購。楓景 新華路與光榮路交口 總建12 萬平 米 7 層 多層 80— 132㎡ 3621 元 /㎡ ， 土地價格25 萬 /畝 整個項目 04 年開售，一共 1000 多套房源，現(xiàn)在基本售磬，四期07 年 11 份開始銷售，共 266 套，現(xiàn)在基本售完，目前只剩頂層 華元 房地產(chǎn)開發(fā) 公司 容積率 ，物業(yè)費(fèi) /㎡ /月 ，年底入住 。 另外 ，該樓盤的開發(fā)時間較早，土地價格相對低廉， 項目的開發(fā)和利潤 占有 更多優(yōu)勢， 決定了項目的 市場 價值較高 ，銷售 狀況也當(dāng)然較好 。 天津盛澤房地產(chǎn)開發(fā)公司 一期 7 棟已入住。 百合 項目 解放路與東環(huán) 交口 —— 小高層 —— 去年2800 元 /㎡ —— —— 目前項目 還沒有售樓處，沒有正式手續(xù)，但已基本內(nèi)部 銷售完畢。 最終來說 ， 東南板塊已被列入滄州市的“工業(yè)和物流”功能區(qū)，未來該區(qū)域的環(huán)境和配套 將為此功能服務(wù)， 這也將決定 該區(qū)域 對 房 地產(chǎn) 市場 的 發(fā)展產(chǎn)生不利影響 ，未來發(fā)展有待觀望。 128— 160元 /㎡ 均價 3300 元/㎡。 （二）商業(yè)項目分析 在售樓盤 項目名 項目區(qū) 規(guī) 模 建筑形式 戶型配 價 格 銷售情況 開發(fā)商 備 注 稱 位 比 國貿(mào)尚街 新華路與水月寺大街交口 總建 4萬平方米； 商業(yè) 7864平方米 沿街門臉?biāo)拈g ， 1 棟 21 層（地下一層） 商鋪 10— 30 ㎡， 內(nèi)鋪： 4000—21000 元 /㎡ 外鋪： 29000— 40000元 /㎡ 08 年 5 月份開盤 保定廣廈 房地產(chǎn)開發(fā)公司 09 年下半年交工， 辦卡2000 元 金龍廣場 建設(shè)大街和新華路口 總占地8畝 ,總建 萬平米 商業(yè)（ 100 套） +寫字樓（ 1 棟） +公寓（ 1 棟） ,西邊并排塔式高層 公寓 50— 60 ㎡（一室）、 110 ㎡ 商業(yè) 25000 元/㎡；公寓 4200元 /㎡ ； 寫字樓3950 元 /㎡ 正在市場預(yù)熱中 ； 6月份 開始銷售 滄州市金龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地下停 車場 ? 樓盤 點(diǎn)評： 滄州市的在售商業(yè)項目較少， 但商鋪的價格都相對較高， 臨街商鋪也在 20000 元 /㎡以上， 而且都處于市中心 地段 ，區(qū)位價值 顯得 獨(dú)一無二。 —— —— —— （ 二） 拆遷 地塊 市調(diào) 地塊名稱 地塊位置 地塊描述 開發(fā)商 備注 地塊歸屬 拆遷地塊一 光榮路與 環(huán)保所東側(cè)，烈士陵園西側(cè) 總占地約 30 畝 左右 ， 目前 正在拆遷。 天津逸城房地產(chǎn)公司 由于那價格比較高，所以項目一直沒有啟動 化機(jī)場附近地塊 ， 0789 月 ，拍得地塊 拆遷地塊三 新華路荷花池對 面 目前已經(jīng)基本完成拆遷 。 直至目前 ， 滄州 90%樓盤都處在觀望和市場積累階段，預(yù)計年中或下半年集中開盤。 另外， 其它 板塊樓盤雖然在聚集程度、樓盤品質(zhì)、 價格表現(xiàn)上相對次之， 缺少 更為清晰的 開發(fā)方向和脈絡(luò)， 但 滄州 整體 地產(chǎn) 開發(fā) 將 愈發(fā) 趨于理性和 集中 ， 未來市場前景廣闊。 另外， 由于項目在房價 上 的高層運(yùn)行， 必然要求項目品質(zhì) 的 水漲船高， 整體房地產(chǎn)市場 也將 從 價格、戶型 等方面的 競爭，轉(zhuǎn)向 項目品質(zhì)、規(guī)模等方面的較量， 實(shí)力和品質(zhì)將成為未來項目開發(fā)的主題。 06 年銷售面積在 萬平米，比 05 年增長 6%， 07 年預(yù)售 房 面積 38 萬平米， 實(shí)際銷售增長率將會更高，因此 ， 08 年的市場供應(yīng)量將會又上一個臺階 ， 市場蓄勢越來越強(qiáng) 。政府的土地 供應(yīng)指標(biāo) ，將給未來房地產(chǎn)市場帶來更多的上市項目，加大市場的供應(yīng)力度，推動市場的快速發(fā)展，加速市場的 激烈競爭。 總體來說，整體市場的銷售處于尾房處理和市場預(yù)熱的中間地帶，但波瀾不驚的平靜下面卻蘊(yùn)藏著強(qiáng)勁的爆發(fā)力量，未來市場 競爭 將會更為 強(qiáng)烈 、 集中 。 這可能是受到 滄洲外 來人口增加、城市化進(jìn)程加快、 城市老齡化 到來、 市民消費(fèi)和收入增加等 諸多 因素影響 的結(jié)果 。 第三部分 項目基礎(chǔ)性條件分析 一、地塊基本資料 ? 區(qū)位：位于清池大道與 解放中路 交叉口東南，清真寺西側(cè)。 （二）劣勢 ? 拆遷時間 本市 拆遷項目運(yùn)作一般都在 3— 4年以 上 ， 項目的開發(fā)運(yùn)作時間長 、 難度 大等 問題 ， 都 將會在很大程度上 提高項目的 運(yùn)作 成本 ，增加項目 的 開發(fā)風(fēng)險 ， 降低項目的 最終 利潤。 ? 綜合 實(shí)力 開發(fā)商為 有著豐富的房地產(chǎn)動作經(jīng)驗(yàn) ， 品牌和資金實(shí)力 相當(dāng) 雄厚 ，在石家莊等地有過很多 成功項目， 成為本項目成功 運(yùn)作的 一大機(jī)會 。 ? 宏觀政策 國家政策對于閑置或開發(fā)不 足、時間較長 的 土地，規(guī)定予以 嚴(yán)厲的 懲罰 ，將會在很 一定 程度上威脅項目的開 發(fā)進(jìn)度和時間 ， 帶來一定 的運(yùn)作 風(fēng)險。 項目的 之所以存在運(yùn)作的可能性， 一方面 ， 就在于 地 塊 所處的位置是市民心中的城市中心地帶， 地段 價值 毋庸置疑， 開發(fā) 利潤 大有 可觀， 再加上 貴公司 綜合 實(shí)力作保， 成功 的 前景 是 比較誘人 的
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