房地產(chǎn)主力店投資元素分析資料房市分析-免費閱讀
【正文】 盲目的規(guī)劃設(shè)計只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。較好的“可視性”已經(jīng)成為了主力店選擇商場位置的重要因素之一。像伊藤洋華堂就選擇地點相對偏僻而停車車位充足的外雙楠開店。投資商要善于從城市變遷中尋找機會。 1 主力店最關(guān)心的投資元素 在影響投資者進(jìn)行商業(yè)物業(yè)投資決策的三個重要因素中，地段是其參考的首要因素，具體如下（分別按量從大到小取前四位） 第一因素：地段 升值潛力 投資回報率 開發(fā)商品牌 第二因素：升值潛力 投資回報率 地段 產(chǎn)品類型 第三因素：投資回報率 投資風(fēng)險程度 升值潛力 經(jīng)營管理公司 地段的好壞在于該區(qū)域有否形成了成熟的商業(yè)氛圍，有了固定的消費、休閑人流。成都自古以來就是商賈云集、交易興旺的都市，一直是川西地區(qū)的商業(yè)中心，也是我國西南重要的商品集散地。而像騾馬市等傳統(tǒng)商業(yè)街，雖然每天人群摩肩接踵，擁有足夠的人流量， 卻因為缺少停車位而僅僅成為了成都的快速通道，使有實力的投資者普遍經(jīng)營不景氣，商業(yè)街正淪落為觀光街。 商鋪的硬件條件具體指商鋪的設(shè)計和能源狀況等，包括開間、進(jìn)深、層高及對 3 消費者的有效引導(dǎo)，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技 術(shù)性內(nèi)容?，F(xiàn)階段 Shopping Mall 已立項開工的多，而運營開業(yè)的極少也正反映了這一問題。一旦功能與店家明確，設(shè)計必然從頭推翻重來。 7.“可視性”因子 商鋪的“可視性”指經(jīng)過建筑師創(chuàng)造性的設(shè)計，最大限度使得盡可能多的商鋪在平面、立面范圍內(nèi)極容易被消費者看到。成都目前的私家汽車擁有量已排第三位，有無停車位、停車位夠不夠，是決定商鋪能否吸引有實力商家的一個重要因素。 商業(yè)地段的優(yōu)越性并不在于其處于最繁華的商業(yè)中心，而在于它是否符合城市的發(fā)展，以及它未來的升值潛力。影響地段的主要因素有：該片區(qū)內(nèi)社區(qū)的個數(shù)、各社區(qū)入住戶數(shù)、社區(qū)住戶的購買力與周邊地區(qū) 形成的整體商業(yè)效應(yīng)以及所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競爭狀態(tài)及所吸引的主要客戶群的規(guī)模及覆蓋范圍等等。成都以前有三個公認(rèn)的商業(yè)中心－－春熙路、鹽市口、騾馬市，是商鋪投資的首選之地。強調(diào)停車條件的重要性，是出于購物方式以及購物的范圍已發(fā)生改變的考慮。在國際上主力店的業(yè)態(tài)規(guī)模、選址策劃、功能流程甚至規(guī)劃設(shè)計都是由自己或?qū)I(yè)公司來完成的。 附： 開發(fā)流程： 選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書 ↓ 向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書，編制項目建議書 ↓ 向計委申報立項報告 ↓ 計委函至規(guī)劃局 ↓ 規(guī)劃局會簽返計委 ↓ 計委下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽 ↓ 運用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項目投資的詳細(xì)可研測算，編制可研報告 計委、建委、規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告 ↓ 對
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