【正文】 到時(shí)候完善的交通系統(tǒng)將四面八方的客戶匯集在琶洲。 從上述表中可以得出，影響本項(xiàng)目效力的主要因素有本項(xiàng)目租賃收入和本項(xiàng)目的建安成本。 c 自由資金內(nèi)部收益率為 22%。本項(xiàng)目開發(fā)商自有資金 1222580197 元，向銀行借2100000000 元，租金收入的 832050347 元支付財(cái)務(wù)費(fèi)用。 95,816,020 元，取以上 a~e5 項(xiàng)之和的 3%。 目標(biāo)客戶 市場金字塔的頂部。他帶來的經(jīng)濟(jì)效益和品牌效應(yīng)吸引了越來越多的企業(yè)參展。而琶洲將成為他們進(jìn)駐中國的一個(gè)很好的宣傳窗口。市場 定位為“為世界 500 強(qiáng)企業(yè)打造的產(chǎn)品” ．項(xiàng)目形象定位； 項(xiàng)目所處區(qū)域，會(huì)展經(jīng)濟(jì)的核心地段。因?yàn)榫唧w規(guī)劃沒有明朗，發(fā)展商也在摸索研究，不急于把錢投進(jìn)去。 為 更好地控制海珠區(qū)人口的增長， 將會(huì)限制住宅用地。政府在琶洲投入幾百個(gè)億，但對這一地塊沒有一個(gè)專題小組來宣傳引導(dǎo)，由于珠江新城的失敗，使投資者產(chǎn)生戒心，對琶洲的投資減慢步伐。會(huì)展經(jīng)濟(jì)第一據(jù)點(diǎn)，開創(chuàng)環(huán)球商機(jī)的最佳地段。 ? 地理位置 琶洲在地域上與天河地區(qū)、珠江新城、新城市 中軸線構(gòu)成的新城市中心區(qū)臨近，在功能和性質(zhì)上是城市中心的重要支持和補(bǔ)充。如天河的中信廣場、珠江新城的雙子塔項(xiàng)目都有很好的品牌。這意味著，琶洲無論是到上接的天河 CBD、科學(xué)城和五山大學(xué)群，還是到下接的廣州大學(xué)城及蓮花山旅游休閑中心，車程都在 20分鐘左右便可到達(dá)，而乘坐地鐵到達(dá)廣州千年商業(yè)中心北京路同樣也僅 20余分鐘。區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性工程 廣州國際會(huì)展中心首期已投入使用，占地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米，全部工程建成后，占地面積和建筑面積均將達(dá)到 70 萬平方米。許多大項(xiàng)目已躍躍欲動(dòng)：保利集團(tuán)在此開發(fā)大型寫字樓 —— 保利寫字樓，已經(jīng)接近完工，該寫字樓位于會(huì)展中心東側(cè)，黃洲大橋西南，建筑面積８萬平方米，定位為廣州市頂級(jí)寫字樓，將會(huì)成為琶洲地區(qū)的標(biāo)志性建筑；另外還有中洲大廈項(xiàng)目，發(fā)展商為中輕新洲，該項(xiàng)目占地４萬平方米，位于會(huì)展中心東南側(cè)，其中不僅有寫字樓，還有商場，目前已經(jīng)開發(fā)完畢；珠江投資也 將在此打造珠江太陽城。６平方公里的珠江新城要大３．８公里。經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、基礎(chǔ)設(shè)施及交通環(huán)境日益改善、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁十足，為當(dāng)?shù)氐膶懽謽鞘袌鲩L足發(fā)展提供了保證。 富力集團(tuán) 約 5 公寓、酒店、寫字 樓 大部分已經(jīng)開始動(dòng)工 方圓 1 商住樓 規(guī)劃下面為商鋪，上面為住宅。天河北甲級(jí)寫字樓的空置率基本控制在 5％以下。其中售價(jià)指數(shù)在 2020 年上升 3%的基礎(chǔ)上， 2020 年上半年上升了 7%；租金指數(shù)更是在 2020年 7%的升幅之上再上揚(yáng)了 9%。 土地政策， 國家將繼續(xù)加強(qiáng)和完善土地調(diào)控和信貸調(diào)控的杠桿作用。 2001 年 6 月 19 日，中國人民銀行印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（銀發(fā)［ 2001］ 195 號(hào)） , 2020 年 6 月 13 日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā) [2020]121 號(hào)），主要體現(xiàn)在： 一是提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金和資質(zhì)要求。據(jù)初步核算， 2020 年全市生產(chǎn)總值 (GDP)突破 4000 億元大關(guān)，達(dá) 億元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力邁上新的臺(tái)階，比上年增長 %，連續(xù)兩年增長 15%以上。 2020 年 19 月，全市國民生產(chǎn)總值同比增長 %。 195 號(hào)文和 121 號(hào)文規(guī)定，對開發(fā)商貸款，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30%，開發(fā)項(xiàng)目要求有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證等“四證”。繼續(xù)從嚴(yán)控制非農(nóng)業(yè)用地的供給，抑制房地產(chǎn)和城市建設(shè)過度擴(kuò)張，從源頭上繼續(xù)遏制投資過快增長。需多供少，在第二季度甲級(jí)寫字樓平均租金上升 %。 ； 貴族雄風(fēng)老而彌堅(jiān) 目前，環(huán)市東是市內(nèi)僅次于天河北的寫字樓集中地，尤其是在花園酒店至區(qū)莊之間，有分布著界貿(mào)易中心、電子大廈、好世界廣場、宜安廣場、東山廣場等甲級(jí)寫字樓，形成良好的商務(wù)辦公氛圍。 保利地產(chǎn) 2 商務(wù)辦公用地 今年可能會(huì)動(dòng)工 合景盈富 5 寫字樓、商住樓 其中珠江公園對面的高層住宅已經(jīng)為 工地。 隨著廣州的進(jìn)一步開發(fā)、泛珠三角合作的開展、亞運(yùn)會(huì)的舉辦，會(huì)有越來越多的外國企業(yè)進(jìn)駐廣州，為廣州寫字樓市場注入活力。琶洲儲(chǔ)備用地面積為４３３萬平方米，可出讓用地面積９８萬平方米，可出讓建筑面積１６０萬平方米，均位于琶洲的Ａ區(qū)和Ｂ區(qū)，土地使用性質(zhì)是與會(huì)展中心相配套的商務(wù)辦公、酒店、居住用地。 從廣州城市發(fā)展格局來看 琶洲位于東進(jìn) 南拓的節(jié)點(diǎn)位置，區(qū)位條件相當(dāng)優(yōu)越。 除了交易會(huì)在琶洲廣州國際會(huì)展中心 舉辦外 ，廣州博覽會(huì)、汽車展、茶文化節(jié)、皮革展等會(huì)展活動(dòng)也 會(huì) 在此舉辦，標(biāo)志著琶 洲 以會(huì)展博覽業(yè)為核心的城市副中心區(qū) 的功能正式啟動(dòng)。 琶洲地區(qū)的交通 用地面積達(dá) 平方公里，占該地區(qū)總用地面積的 24％。 本項(xiàng)目所在區(qū)域競爭較弱，由于琶洲是新興的區(qū)域，所有項(xiàng)目都是新建的，在一定程度上弱化了他們的品牌優(yōu)勢。在產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目配置上，充分利用廣州會(huì)展中心的帶動(dòng)作用，以國際會(huì)展業(yè)為龍頭，在其周邊合理的輻射范圍內(nèi)，規(guī)劃布置與會(huì)展博覽功能相匹配、相促進(jìn)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，形成相對集中的會(huì)展博覽聚集效應(yīng)和完善的 “產(chǎn)業(yè)鏈 ”，形成對廣州市發(fā)展的輻射、擴(kuò)散效應(yīng)，為全市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造新的增長點(diǎn)。 ?一年兩次的中國出口商品交易會(huì)，每年超過 200 億美元的成交總額。在房地產(chǎn)開發(fā)方面， 政府缺乏一些指標(biāo)，規(guī)劃不斷在變，不少開發(fā)商在等待，政府與發(fā)展商之間相互制約，相互牽制。另外， 琶洲作為會(huì)展區(qū)域，住宅并不是區(qū)內(nèi)的主要產(chǎn)品，酒店和寫字樓才應(yīng)是作為會(huì)展相關(guān)配套的主流產(chǎn)品 。此外會(huì)展中心開始運(yùn)營后，酒店到底需要多少，寫字樓到底需要多少，這些都還是未知數(shù)。項(xiàng)目形象定位可從會(huì)展、環(huán)境、發(fā)展?jié)?力等方面重點(diǎn)訴求。 b. 國內(nèi)不斷壯大的民營企業(yè) 分析：中國的民營企業(yè)不斷的壯大發(fā)展，不少有實(shí)力的企業(yè)越來越需要走出去，去參與全球化競爭。這些企業(yè)將成為項(xiàng)目的寫字樓和酒店的短期客戶。大部分是需要大面積的辦公用地的大型企業(yè) ，這部分企業(yè)需要超過 1000 平方米的辦公用地，可接受的售價(jià)為 1200015000 元 /M2 或租金 150180 元 /M2 一個(gè)月。 開發(fā)成本。詳見投資計(jì)劃表（表七）和資金籌措表（表八） 貸款本金的償還及利息支付。 d 投資回收期為 年。 8．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目政策性風(fēng)險(xiǎn) 政府的政策和市政設(shè)施的準(zhǔn)時(shí)到位都存在著不確定性。 政府政策的不確定性需要考慮。 隨著廣州會(huì)展業(yè)的發(fā)展，將為琶洲帶來超旺的人氣。 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 從上述分析可得出本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論如下： 從各財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)看，本項(xiàng)目有可以接受的靜態(tài)與動(dòng)態(tài)盈利能力。 b 全部投資 凈現(xiàn)值為 301066 萬元。 總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙? 本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用及分?jǐn)傇斠娍偝杀举M(fèi)用表（表十一） 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 15,478,754 排水管道工程 萬元 /公頃 *7 公頃 2,632,000 公共廣場（露天