上海市房地產(chǎn)金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告房市分析-免費閱讀
【正文】 因此，本項目的風險性較大。 比較項目 A B C 比較系數(shù) 比較價格 4200 4200 4000 市場參考價格 4038 3818 3922 對于別墅部分，本項目與藍堡愛琴海相比，在整體上不及其純別墅的項目定位，故售價調(diào)低 200 元 /平方米。 產(chǎn)品定位 項目周邊在售樓盤中，小高層占主流，其次是多層，高層比較少。另外小區(qū)的產(chǎn)品是與國際大都市所同步的，充分尊重建筑與人的共鳴，體味其人性品位，并與環(huán)境有機的共融。金海 岸花園由 10 幢小高層和 30 幢多層 組成，內(nèi)部配有 1 萬平米的會所、 1 萬平米的中庭花園、 2 千平米的人工湖 。西面緊鄰的杭州灣大道貫通金山區(qū)可直達市區(qū)；北面臨近金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告 共 14 頁 第 8 頁 的金山大道緊倚區(qū)政府，貫 穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)和漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中的軌道交通將經(jīng)過附近；南面有連接金山石化與上?；疖囌镜蔫F路線；南面杭州灣距離本項目車程在 10分鐘之內(nèi)。 2001 年 金山 區(qū)房地產(chǎn)投資總額為 億元，增長 %； 2002 年投資總額為 億元，增長 %； 2020 年投資總額為 億元，增長 %。 金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告 共 14 頁 第 7 頁 未來發(fā)展趨勢 由于金山區(qū)地處遠郊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對較低。該板塊內(nèi)市場價格在 35004500 元 /平方米，均價在 4000 元 /平方米左右。農(nóng)村養(yǎng)老保險投保率 ％。 經(jīng)濟發(fā)展狀況 2020 年 13 季度 金山 區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算比去年同期增長 %，增速比去年同期高出 個百分點 ，預計全年增長將超過24%。全區(qū)陸地總面積 586 平方公里，轄 14 個鎮(zhèn)、 1 個街道，現(xiàn)有人口 55 萬。 此外，本報告編制依據(jù)還有： 上海市國有土地使用權(quán)出讓合同。土地面積 142868 平方米，土地用途為居住。機動車泊位按 個 /戶配置。故本項目從經(jīng)濟上不可行。到 2020 年，金山將形成“三縱兩橫”五條高速公路和“六縱六橫”區(qū)域干線公路網(wǎng)架。但由于受宏觀調(diào)控的影響下半年開始增幅逐月下降。 石化板塊 該板塊由于區(qū)政府的南遷，市政建設和房地產(chǎn)投資迅速升溫。 楓涇板塊 該板塊隨著上海市“一城九鎮(zhèn)”計劃的提出而備受關(guān)注。甚至和西部比還相差 平方米。 三、項目周邊環(huán)境 項目周邊環(huán)境分析 周邊環(huán)境 項目地塊處于金山區(qū)規(guī)劃的中央城區(qū)的核心位置。 競爭性樓盤分析 項目周邊地區(qū)聚集了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣花園以及山鑫聯(lián)城花園等多個項目。 四、項目定位 總體定位 引領(lǐng)住宅時尚、開創(chuàng)新生活模式 定位詮釋： ? 嶄新生活模式 擺脫目前許多個案片面的“隨大溜”、“形式主義”的誤區(qū)，在開發(fā)中強調(diào)物業(yè)內(nèi)涵的同時，更注重功能延伸，向金山區(qū)市民展示一種新的居住理念、新的生金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告 共 14 頁 第 10 頁 活態(tài)度和方式。 通過建筑各項要素與個人生活有機結(jié)合可引伸出許多推廣主題，有利于本案的各項要素進行生動、全面的訴求。 客戶定位 通過對周邊金海岸花園、三島龍洲等樓盤的調(diào)查了解，結(jié)合本項目的特點，本項目客戶定位如下： ? 客戶以金山本地客戶為主，以在金山工作的外地人為輔； 金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告 共 14 頁 第 11 頁 ? 客戶年齡跨度較大， 2550 歲的為主力范圍； ? 客戶的家庭結(jié)構(gòu)以二代同住為主，房型要求為兩房和三房； ? 客戶接受的主力總價在 35 萬 50 萬左右； ? 房屋單戶面積需求在 85－ 130m2之間居多； ? 客戶的主要職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其 關(guān)聯(lián)企業(yè)員工、在金山石化工作和生活的外地人等等； ? 目標客戶對金山石化的生存依賴度較高； 價格定位 本項目采用市場比較法定價，選取相類似項目作為參照，比較本項目和參照項目的優(yōu)劣，進行價格修正，從而得出本項目相對于市場在售項目的參考價格。 根據(jù)建設投資估算表可以看出，整個項目建設總投資共 555,889,937 元。故本項目從經(jīng)濟上不可行。 銷售收入估算表 序號 項目名稱 金額（元） 面積（ m2） 單價（元 /m2） 備注 一、 住宅部分 多層 485,642,976 124,524 3,900 別墅 143,202,416 31,131 4,600 小計 628,845,392 155,655 二、 車位部分 地下車位 23,030,000 23,030 1,000 35m2/個 地上車位 6,909,000 9,870 700 35m2/個 小計 29,939,000 三、 合計 658,784,392 根據(jù)銷售收入估算表可以看出，整個項目銷售收入共計 658,784,392 元。周邊別墅僅有藍堡愛琴海，以獨立別墅為主，少量聯(lián)排別墅，從市場需求來看，去化 較快。 ? 緊湊型高品質(zhì)生活社區(qū) 針對目標客戶創(chuàng)造符合其需求的高品質(zhì)產(chǎn)品。 三島龍洲苑此次推出共約 400 套小高層， 每戶面積在 96181 平米之間，得房率8590%，周邊商業(yè)配套較完善， 目前售價 4200 元 /平方米，沿河景觀房在 4500元 /平方米左右。蒙山路和衛(wèi)清路附近有幼兒園、小學和中學。說明 金山 區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的潛力是巨大的。其中東部地區(qū)為 ；中部地區(qū) 平方米；西部地區(qū) 平方米。市場主要房型為 90 m2的二房和 110130 m2的三房。商品房施工面積 萬金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告 共 14 頁 第 6 頁 平方米，增長 %；商品房竣工面積 萬平方米，同比增長 %；商品房銷售額 億元，增長 %，至 9 月底，空置房面
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