【正文】 南貿(mào)綜合市場 在原南貿(mào)市場處重建，占地面積 6196 ㎡，總建筑面積為 8283㎡，分割為 450 個(gè)鋪位，最低價(jià) 9200 元 /㎡，最高價(jià)為 23000元 /㎡，已完成銷售 60%，計(jì)劃于 2000 年 10 月入伙。商場采用招租形式，敞開式貨架經(jīng)營，租金最低價(jià)為 138 元 /㎡，最高價(jià)為 190 元 /㎡，已完成 80%以上的招商。 （ 2） 妹購物城 深圳姊妹購物城是繼女兒國、女人世界之后第三家打“女性”招牌的商城，是深圳西部第一家以經(jīng)營全“品牌” 中高檔女性服裝為主的主題商城。并規(guī)劃有空中網(wǎng)球場、露天音樂酒巴，有 300 多個(gè)停車位。 表二 南山商業(yè)圈主要較早建成商服項(xiàng)目表 名 稱 位 置 總建筑面積 均 價(jià) 最高價(jià) 入伙期 南城購物廣場 南新路 30000 ㎡ 2000． 10 蘇豪名廈商場 桃園路 /南新路 2000 ㎡ 25000 元 /㎡ 45000 元㎡ 2000． 4 姊妹購物城 桃園路 5000 ㎡ 150 元 /㎡ 188 元 /㎡ 2000． 5 南貿(mào)市場 桃園路 8283 ㎡ 15000 元 /㎡ 25000 元 /㎡ 2000． 10 倉前錦福苑裙樓 南新路 /學(xué)府路 5000 ㎡ 28000 元 /㎡ 萬元 /㎡ 2000． 12 西部電子 學(xué)府路 16639 ㎡ 15000 元 /㎡ 39000 元㎡ 2000． 6 萬豪商業(yè)城 南油大道 15000 ㎡ 18000 元 /㎡ 30000 元㎡ 2000． 10 西海岸廣場商場 南油大道 15000 ㎡ 17000 元 /㎡ 24000 元㎡ 2000． 10 南油佳騰電器城 南油大道 10000 ㎡ 售： 17000 元/㎡；租： 150售： 22800元 /㎡；租： 2000． 5 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 11 元 /㎡ 180 元 /㎡ 東方巴黎 內(nèi)環(huán)路 14478 ㎡ 11000 元 /㎡ 18000 元㎡ 2000． 10 （續(xù)上） 女兒國南山分店 桃園路 /南新路 3000 ㎡ 120 元 /㎡ 190 元㎡ 1999． 12 南山女人世界 桃園路 /南新路 36000 ㎡ 2000． 4 沃爾瑪蛇口分店 南油道 /內(nèi)環(huán)路 3000 ㎡ 2000． 4 海雅百貨 南油道 /濱海道 35000 ㎡ 2000． 1 南山商業(yè)大廈 常興路 /桃園路 不詳 大陸莊園裙樓 南新路 /學(xué)府路 6000 ㎡ 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 12 表三 南山商業(yè)圈規(guī)劃商服樓盤一覽表 名 稱 地 點(diǎn) 功 能 商業(yè)用房 南油購物公園 南油大道 /登良路 住宅 /商業(yè) 約 40000 ㎡ 南山商業(yè)文化中心 南油大道 /登良路 /創(chuàng)業(yè)路 住宅 /寫字樓 /商業(yè) 277500 ㎡ 保利城花園 南山商業(yè)文化中心 住宅 /寫字樓 /商業(yè) 16700 ㎡ 說明： 其中，規(guī)模在 1 萬㎡以上的大型的商場已經(jīng)開業(yè)的只有人人樂購物廣場和海雅百貨兩家，即將于 年內(nèi)開業(yè)的有西部電子時(shí)代廣場、南城購物廣場、東方巴黎時(shí)裝交易廣場、南油佳騰電器城、萬豪商業(yè)城、西海岸商業(yè)廣場、沃爾瑪?shù)?7 家。 （ 5）整體規(guī)劃分散零亂，無統(tǒng)一布局 在南山購物，有可能遇到這家賣皮鞋，而緊鄰的那家卻在賣五金配件，再過去是飲食店，而飲食店隔壁卻在賣陶瓷建材的情況，由于沒有統(tǒng)一規(guī)劃，這些大都是由住宅樓的底層改建的商鋪就給人一種特別零亂的感覺。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到華強(qiáng)北和東門購物的南山人比例達(dá)到 25%以上。特別是科技園的中高 收入者，大部分身居南山，卻很少為南山的商業(yè)發(fā)展作貢獻(xiàn)。而現(xiàn)在，“南山居住，福田、羅湖購物”卻是活生生的現(xiàn)實(shí)。商家的斷檔，使消費(fèi)者如果在一處買不到滿意的商品，就得遠(yuǎn)行到另一家商場，疲于奔命，因此很難形成商業(yè)氣候。從家樂福到愉康商場，再到海雅百貨，到人人樂購物廣場，基本上一個(gè)地段一家大商場，不著邊際。以服裝為例，南新路口的南新時(shí)裝商場，金雞路的藍(lán)星星商場，南山大道的春馬商業(yè)城，登良路的登良自選商場，都以經(jīng)營低檔時(shí)裝為主，除人人樂購物廣場和新開業(yè)的女兒國南山分店、海雅百貨外，似很難能見到較高檔的商品。展望南山商服市場，包括人人樂、家樂福、愉康倉儲(chǔ)商場，總體商業(yè)規(guī)模不大，三家商場營業(yè)面積加起來才 2 萬余平方米。除此之外，就只有近千家經(jīng)營飲食、日用百貨、鞋帽服飾、珠寶鐘表、五金交電器件、低檔家私的商鋪門店，如常新路商業(yè)街等。這兩家商場面積都不太大，人 人樂購物廣場建筑面積為 11600 多平方米，而家樂福不到 7000 平方米，由于都是超市，經(jīng)營的品種、范圍、檔次極其有限。 表一 南山片區(qū)主要舊商業(yè) 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 7 位置 名 稱 學(xué)府路 華夏島、銳龍商場、女兒國購物城、愉康商場、佐丹奴專賣店 常興路 家樂福、富都家私、格格名品城、景樂福商場、哈樂兒童世界、科匯達(dá)電腦城、萊英達(dá)舊貨市場 南新路 南新時(shí)裝商場、藍(lán)星星商場、海輝時(shí)裝廣場、長裕珠寶金行、華潤萬方超級(jí)廣場 、英之都商場、新世紀(jì)家私中心 南油大道沿線 登良自選商場、人人樂購物廣場、東濱路廣場、商服大廈 從以往的狀況來看，南山片區(qū)主要有以下商業(yè)特征： （ 1）歷史淺，底子薄 在 1995 年 4 月愉康商場開業(yè)之前，南山片區(qū)基本上無大型商場，商業(yè)配套主要靠住宅樓底層的臨街鋪面解決。 1996 年 7 月、 10 月人人樂購物廣場和家樂 福超市先后扎根南山，撐起了南山商業(yè)的半邊天。 時(shí)間控制 ： 2001 年 8 月 15 日 —— 2002 年 8 月 15 日，本方案所有權(quán)歸我司所有，未經(jīng)我司同意 情況下請(qǐng)勿使用或部分摘用。 本方案的 宗旨 是樹立產(chǎn)品在消費(fèi)者心目中的品牌形象，擴(kuò)大其知名度，提高美譽(yù)度，通過一系列新穎而又獨(dú)特的創(chuàng)意激起消費(fèi)者關(guān)注和興趣，最終促成消費(fèi)者產(chǎn)生購買行為，使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)短、平、快的銷售目的。蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 1 客 戶：深圳招商房地產(chǎn)有限公司 前 言 招商地產(chǎn)： 承蒙招商地產(chǎn)公司的信任，使我們雙方合作有了良好的開端，鑒于此，我公司認(rèn)真完善市場前期調(diào)研、制定獨(dú)特的銷售主張及創(chuàng)意性策劃，我們謹(jǐn)遵“創(chuàng)意是廣告的靈魂” 深 圳 《蛇口春天廣場》 廣 告 推 廣 策 劃 建 議 書 二零零一年八月 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 2 這一宗旨，不斷總結(jié)以往經(jīng)驗(yàn)、洞悉市場、貼近生活，力求提高服務(wù)質(zhì)量，使我們的合作取得滿意的成績。 本方案是在充分的市場調(diào)研的基礎(chǔ)之上而形成，方案中對(duì)目前南山商業(yè)市場進(jìn)行了非常詳細(xì)的闡述，其推廣策略是在項(xiàng)目自身基本情況分析，并綜合 南山目前商鋪的銷售策略的基礎(chǔ)之上而制定，在此基礎(chǔ)之上綜合考慮銷售時(shí)機(jī)等因素制定而成。 目 標(biāo) ：通過有效的整合廣告，謹(jǐn)守用最少的錢創(chuàng)造最大效應(yīng)前提下完成“蛇口春天廣場”的銷售推廣工作。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 3 目 錄 第一部分：廣告市場調(diào)研及分析報(bào)告 一、南山商業(yè)發(fā)展回顧及分析 二、南山商業(yè)發(fā)展軌跡及特征分析 三、商業(yè)經(jīng)營的主要業(yè)態(tài)模式及特征分析 四、深圳商家分類的特征分析 五、南山商業(yè)競爭狀況及分析 六、南山商業(yè)未來商業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè) 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 4 第二部分：春天廣場市場推廣策劃報(bào)告 一、項(xiàng)目片區(qū) 商業(yè)市場現(xiàn)狀分析及結(jié)論 二、項(xiàng)目商業(yè)建筑特點(diǎn)及經(jīng)營環(huán)境優(yōu)劣勢(shì)分析 三、項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營方向分析及商業(yè)功能定位分析 四、商用物業(yè)投資心態(tài)分析 五、項(xiàng)目目標(biāo)客戶及租戶分析 六、項(xiàng)目總體市場推廣策略 （一）招商策略 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 5 （二）銷售策略 第一部分：廣告市場調(diào)研及分析報(bào)告 一、南山商業(yè)發(fā)展回顧及分析 二、南山商業(yè)發(fā)展軌跡 及特征分析 三、商業(yè)經(jīng)營的主要業(yè)態(tài)模式及特征分析 四、深圳商家分類的特征分析 五、南山商業(yè)競爭狀況及分析 六、南山商業(yè)未來商業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè) 第一章 南山商業(yè)發(fā)展回顧及分析 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 6 大南山，伴隨著大規(guī)模的住宅開發(fā)，沉寂多年的南山商業(yè)服務(wù)市場被喚醒，在政府的推動(dòng)和媒介的造勢(shì)下日漸升溫，南山商業(yè)圈開始初見雛形 …… 南山片區(qū)最早開業(yè)的較大型商場當(dāng)屬愉康商場，經(jīng)營日用百貨和中低檔服裝。這二家商場是以經(jīng)營日用百貨、家用電器和中、低檔服裝為主，一個(gè)在南油，一個(gè)在南頭，互相呼應(yīng)，逐漸形成了以家樂福為中心的常興路商業(yè)街和以人人樂為中心的南油商圈。南山商服市場的空白，吸引了人人樂購物廣場的進(jìn)駐和全球排名第 2 的家樂福超市的扎根，先是人人樂購物廣場于 1996 年 7 月在南油文化廣場開始營業(yè)，而后家樂福超市則于同年 10 月租下了常興新村 2 棟住宅樓的底兩層宣布開張。這種狀況一蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 8 直持續(xù)到 2000 的初，女兒國購物城南山分店和海雅百貨開業(yè)才得以改觀。 （ 2）檔次低、規(guī)模小，經(jīng)營品種不全 這也是造成以往南山商業(yè)氣氛平淡的一些重要原因。加上各類商 鋪門店，總的商業(yè)面積約 20~30 萬平方米，由于商業(yè)不集中，分布在從南頭到南油的廣闊區(qū)域，十分分散，又大都采用地鋪式經(jīng)營，因而經(jīng)營的各種商品品種較少，檔次較低，顯得比較零亂。 （ 3）商業(yè)不成片，未能形成氣候 在南山片區(qū)，很少能見到象華強(qiáng)北、東門一帶，大商場一家連著一家，步行購物街、休閑廣場、時(shí)裝一條街在這里是 一種奢望。例如家樂福距人人樂廣場差蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 9 不多 3 公里。 （ 4）商圈形象未能深入人心，人氣不旺 濱海大道通車后，“羅湖上班，南山居住”成為一部分人的夢(mèng)想。由于幾個(gè)主要大商場相隔較遠(yuǎn)，中間的小商鋪又不成氣候，使得相當(dāng)一部分人不得不到市面上中心區(qū)甚至羅湖去購物。除了必要的日常用品外，購買衣物、電腦、家電、家具等，南山均不是首選，甚至壓根兒就沒想到南山。這部分相當(dāng)購買力的消費(fèi)者的分流，無疑是南山商業(yè)發(fā)展的一大損失。漫步南山街頭，給人印 象最深的是各大街小巷都是家私、桃園路有富豪家私和華發(fā)家私、登良路有達(dá)利裝飾材料城，而常新路隔三、五米就是一個(gè)小家私或是裝飾材料店，幾十家或大或小的中低檔家私和裝飾材料店凌亂地四處分蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 10 布，給消費(fèi)者一種無所適從的感覺，不利于南山商業(yè)圈形象的整體提升。 南山典型商業(yè)樓盤特別介紹： （ 1）南城購物廣場