【正文】 具體操作時間待本項目詳細工程進展時間計劃 安排確定后，我方再擬定確切推出目期。優(yōu)先認購可于本項目正式公開發(fā)售前一個月內(nèi)進行。同時采取多種措施，如：把簽認購書、交首期款、簽合同、辦按揭手續(xù)都安排在銷售現(xiàn)場進行，使購買者多次出現(xiàn)在 銷售現(xiàn)場，制造人氣；另，安排專人負責銷售現(xiàn)場氣氛的調(diào)控，采取多種措施延長買家及租客每次停留時間。具體，聘請專業(yè)室內(nèi)設計師，結(jié)合本項目的建議市場定位，對本項目商場室內(nèi)營業(yè)空間、主出入口商業(yè)外立面、賣區(qū)形象示范鋪位模型進蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 行商場概念形象設計。正式推廣時再假以報紙廣告，銷售期 DM 及電視媒介新聞炒作宣傳，加大宣傳量的飽 和度，提高目標客戶群的媒介覆蓋率，進行銷售強攻。具體投放數(shù)量，稍后再定。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 由我司協(xié)同本商場招商人員共同利用招商實施方案（含樓層商品定位），為后期經(jīng)營招商提供市場操作依據(jù)和指導，制定詳細招商租金執(zhí)行方案、有關的招商細則及相關文本，為招商工作做準備。 C、 招商 DM投遞。確保本項目長期穩(wěn)定的良性商業(yè)經(jīng)營環(huán)境。招商招租稍提前于出售運作，實現(xiàn)帶租約銷售，減少發(fā)展商的返租風險及買家的資金風險，同時解決每層部分未售磬單位的租金回收問題，提高收益；保證知名商戶及時入場，利用“羊群效應”盡快啟動商場經(jīng)營。 E、 小商品市場商業(yè)經(jīng)營管理投資機構。所以，本項目前期市場推廣策略的重點，應是在“旺”字上做文章，否則再好的經(jīng)營理念及銷售包裝也無濟于事。 （二）但商鋪否能經(jīng)營成功，能否做旺，是其資本保值增值及商業(yè)價值的最終體現(xiàn)，是投資客下決心投資的唯一決定因素。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 建議方案（二） 業(yè)種定位： 主力經(jīng)營商品――倉儲式大百貨副食日用品 管理模式及方式： 引進百佳、萬家福等中小型超市，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一形象、營業(yè)人員統(tǒng)一著裝；同時建立完善的售前、售中、售后客戶服務體系及營運管理體系。 建議方案（一） 業(yè)種定位： 主力商品――服飾及布藝加工 輔助商品――鞋類、箱包、書包及配套商品（如隱形拉鏈及箱包拉鏈） 管理模式： 實行統(tǒng)一管理與分散管理的“店中店”商業(yè)管理模式，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一市場促銷推廣、營業(yè)人員統(tǒng)一著裝；同時建立完善的售前、售中、售后客戶服務體系及營運管理體系。 商業(yè)布局原則 ：互補性、差異性。平地吸納買家及投資客、經(jīng)營客，談何容易，因此，前期培育市場顯得十分重要。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 投資客對樓花期商住物業(yè)一般存有相當?shù)慕湫?，而我方項目非現(xiàn)樓發(fā)售，因此需加快工程進度，力爭盡早開業(yè)，給投資客以信心保證。 現(xiàn)狀各專業(yè)市場經(jīng)營布局及商業(yè)管理滯后，專業(yè)市場管委會綜合管理力度不夠，建設與商業(yè)運營交錯期管理滯后。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 劣勢分析： 本項目位處蛇口商業(yè)老街成熟型臨街商 業(yè)核心地段，屬南山半島次級商業(yè)地段，商業(yè)建筑現(xiàn)場識別性不強。 老 城區(qū)舊城改造期，原個體經(jīng)營戶，為保證不歇業(yè)的同時也在尋找新的發(fā)展空間，這一走向?qū)槲曳巾椖康那捌谡猩碳笆袌鲣N售推廣創(chuàng)造新的成熟型客源。 隨著老街舊城改造的順利實施和南山已成型的三大商圈的 成熟，將給老商業(yè)市場的提出新的商業(yè)契機。結(jié)合我方項目對這些在舊址上經(jīng)營的租戶進行密切關注及 適當引導，相信其中一部分相關租戶將成為我方項目之未來投資者。深港大蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 橋的通車，將直接帶來港人在南山旅游、購物、居住，從而將南山商圈的影響力輻射到市中心區(qū)、關外（寶安）甚至香港，西部硅谷的發(fā)展也將使南山如虎添翼?？梢韵胍?，消費者將從中獲得更多的方便和實在。 海雅百貨的開業(yè)，如同淺水灣里開來了一艘航空母艦（家樂福、人人樂、愉康商場三家商場加起來還有夠海雅百貨面積大），南山商圈內(nèi)競爭壓力激增。深圳人工作壓力大，生活節(jié)奏較快，單純的購物既感枯燥，又令人疲乏。濱海通車后，創(chuàng)世紀濱海花園、鴻瑞花園、招商海月花園、中海麗苑、海典居、海珠城等住宅區(qū)業(yè)主的大規(guī)模入住，加上科技園、深大片區(qū)原有中高收入階層的存在以及“西部硅谷”、跨海深港大橋通車的宏偉藍圖，使商家不斷看好這里的中高檔市場。由于南山片區(qū)存在大量的待開發(fā)土地，規(guī)劃的住宅和商業(yè)用房面積也十分龐大，因此南山商圈更讓人關注的是它的潛力，其經(jīng)營成效正處于市場檢驗之中。南山商業(yè)圈升溫之前，兩家超市共霸南山達四年之久。自 1998 年起，政府投資 4500萬元，商家投資 1 個多億對華強北進行了改造。 （一）與東門、華強北商圈的比較 東門商圈由來已久，久負盛名，主要經(jīng)營日用百貨和中、低檔時裝、皮鞋、飾物等，是深圳最成熟最繁華的商業(yè)中心。南新路商業(yè)老街曾被譽為南山“東門”，在商業(yè)演變的進程中，由于業(yè)態(tài)混亂、規(guī)劃滯后、管理落伍、市場定位不明細等原因，現(xiàn)今已日漸沒落，大有被沃爾瑪商圈取替之勢。 3. 現(xiàn)在面臨的不僅是銷售的壓力，如何統(tǒng)一整體經(jīng)營更關鍵。 ，同時所提供的服務也越來越多。 ，商品的利潤越來越小，使得商家的利潤越來越小。 ，消費者對商場未來的經(jīng)營缺乏信心，開發(fā)商缺乏有效的科學定位依據(jù)，大多數(shù)的發(fā)展商只考慮如何賣出去，而不考慮后期如何經(jīng)營，也就是說商業(yè)物業(yè)缺前期科學的定位。 ，底層的銷售良好， 三、四層銷售難以啟動。 ，春天廣場具備“人氣”，怎樣才能“財旺”，是我們思考的主題。蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 35 結(jié)論：面對商業(yè)競爭，我們認為 …… 。 商業(yè)的運營靠人的支持，靠人的消費支持 ，在商業(yè)經(jīng)營的領域里，人的因素往往成為了諸多商家運營的參考指數(shù)，如“麥當勞”的選址，“麥當勞”每開一家經(jīng)營連鎖店，對于意向選定的區(qū)域都要進行詳細的市場調(diào)查，其中最主要的是測量區(qū)域的人流和人的消費層次，另外如許多大百貨經(jīng)營商如“沃爾瑪”、“新一佳”、“南城百貨”等他們在選址的過程中，對人的消費預算調(diào) 查還要詳細。 這樣，客戶如果認為這里不適合他們的經(jīng)營，他們寧愿舍棄前期很少的投資而不再繼續(xù)按揭，也就是停止資金投入， 這種后果是發(fā)展商要承擔巨大的回購風險。 這就是目前的南山商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀！蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 29 商業(yè)競爭 激烈表現(xiàn)之二 在各種商業(yè)發(fā)展較快的南山，商業(yè)的功能改造加大 ，如華強北商業(yè)區(qū)，一些舊的工業(yè)廠房為了迎接商業(yè)發(fā)展的趨勢，紛紛下海，如“銅鑼灣”等購物廣場就是一個例子，這樣本來就占據(jù)商機的區(qū)域概念，把投資、經(jīng)營者的目光匯集到了一起，為其他區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營帶來了諸多的難題。 但是經(jīng)得起市場考驗的不是開發(fā)的問題，而是如何經(jīng)營的 概念和模式 。 分類（六）：地產(chǎn)商與經(jīng)營商合作經(jīng)營的商業(yè)物業(yè) 如越港商業(yè)中心三“利鵬品香歡樂城”、“女人世界南山分店”等。 分類（三）： 房地產(chǎn)企業(yè)屬下專業(yè)零售商： 如茂業(yè)百貨、深房百貨、萬佳百貨、泰寧商場等。更多如 一致、民潤 等屬自營連鎖，而如 愛家 則有對外授權特許加盟經(jīng)營的行為。其以統(tǒng)一進貨渠道、統(tǒng)一貨物配送、統(tǒng)一品牌經(jīng)營、統(tǒng)一營銷策略、統(tǒng)一零售價格的形式出現(xiàn)，大多以便民服務、物美價廉為主要特征，主要經(jīng)營與百姓日常生活消費息息相關的生活用品，店面遍布城市各大社區(qū)，如 百佳、新一佳、萬佳超市、華潤萬方超市、民潤超市 。 品牌商場 品牌商場是指專營某些特色商品的一些名店，品牌知名度較高，消費認知度較強，有較高檔次與品位，甚至在商品上貼上自己的專屬商標，也可能對某一品牌商品實施區(qū)域總代理，有某些方面的優(yōu)勢，如羅湖的 友誼商場、免稅商場 ，以自營為主，獨立經(jīng)營、自負盈虧，幾乎不對外招租，常進駐大型知名商城。前者捆綁在 一起，而后者是自負盈虧的。 以 順電家居廣場 為例說明情況。此商場風格獨特，統(tǒng)一經(jīng)營管理（不統(tǒng)一收銀）、統(tǒng)一對外宣傳、已區(qū)隔成塊，對外只租不售，租金較高，每 15平米幾千到一萬不等，管理費 200 元 /月，水電另計，業(yè)主自負盈虧。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 20 第三章 商業(yè)經(jīng)營的主要業(yè)態(tài)模式及特征分析 （一）經(jīng)過市場調(diào)研、歸納，大致總結(jié)出深圳商業(yè)經(jīng)營的主要業(yè)態(tài)模式，分析如下： 主題商場 主題商場即商場經(jīng)營系統(tǒng)性地突出某一方面（而不是籠統(tǒng)的大而全、無所不包的形式）的主題，圍繞這一核心主題廣泛作相關的文章，從產(chǎn)品的搭配組合、服務內(nèi)容、服務方式等都講求一定的內(nèi)在關聯(lián)性，市場對象基本為某一部分特定人群，如華強北的女人世界、男人世界、女兒國 等。 （ 4） 南山商圈架構被重組 商圈內(nèi)大商家變得密集，以兩家超市為主導的商業(yè)格局被打破。另外，海雅百貨也是深圳市單體面積最大、檔次最高的集購物、 娛樂、美食為一體的綜合性百貨購物廣場。這幾家商場，起點高，規(guī)模大，經(jīng)營品種齊全，并規(guī)劃有大型停車位，而且在經(jīng)營理念，操作手法上都有全新突破。而西海岸商業(yè)廣場以“南山數(shù)碼鋪王”為主題欲在“南山華強北”占據(jù)一席之地。商鋪物業(yè)升溫很快，商鋪之間的競爭也日趨激烈，各類大型主題商場競相出籠，特別是中心區(qū)的西移已成定勢，華強北商業(yè)圈的迅速崛起和南山 商業(yè)圈的逐步成型，使深圳商圈正醞釀著一種重新刷牌的新格局。許多商家紛紛搶先入駐，沃爾瑪、金暉家居電器廣場、海雅百貨、集美堂家居廣場，特別是一些主題商城的商家，把在華強北取得的一些較成功的模式直接搬到了南山，女人世界、西部電子、女兒國、姐妹城、順電家居廣場等，不久友誼城百貨 也將入駐后海片區(qū)，至今南山已經(jīng)基本形成了以家樂福、愉康、女兒國為龍頭的南頭老商圈；以人人樂和沃爾瑪?shù)葹辇堫^的后海新商圈。 一、南山強大的商業(yè)圈正步入成熟 近年商業(yè)物業(yè)升溫最明顯的地區(qū)就是南山區(qū)，特別是后海片區(qū)今年溫度上升更是迅猛。計劃于 2000 年 10 月交付使用。計劃于 2000 年 5 月開業(yè)。計劃于 2000 年 6 月 28 日入伙。計劃于 2000年 5 月開業(yè)。蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 13 采用合作招商形式，計劃于 2000 年 10 月入伙。漫步南山街頭，給人印 象最深的是各大街小巷都是家私、桃園路有富豪家私和華發(fā)家私、登良路有達利裝飾材料城，而常新路隔三、五米就是一個小家私或是裝飾材料店，幾十家或大或小的中低檔家私和裝飾材料店凌亂地四處分蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 10 布，給消費者一種無所適從的感覺，不利于南山商業(yè)圈形象的整體提升。除了必要的日常用品外，購買衣物、電腦、家電、家具等，南山均不是首選，甚至壓根兒就沒想到南山。 （ 4）商圈形象未能深入人心，人氣不旺 濱海大道通車后，“羅湖上班，南山居住”成為一部分人的夢想。 （ 3）商業(yè)不成片，未能形成氣候 在南山片區(qū)，很少能見到象華強北、東門一帶，大商場一家連著一家，步行購物街、休閑廣場、時裝一條街在這里是 一種奢望。 （ 2）檔次低、規(guī)模小，經(jīng)營品種不全 這也是造成以往南山商業(yè)氣氛平淡的一些重要原因。南山商服市場的空白，吸引了人人樂購物廣場的進駐和全球排名第 2 的家樂福超市的扎根，先是人人樂購物廣場于 1996 年 7 月在南油文化廣場開始營業(yè)，而后家樂福超市則于同年 10 月租下了常興新村 2 棟住宅樓的底兩層宣布開張。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 3