【文章內(nèi)容簡介】 一般不存在招商一說，反而常常是被一些知名商城引入進駐的對象，其經(jīng)營中同商品廠家合作方式靈活多樣。 連銷經(jīng)營包括三種形式：直營連銷、特許經(jīng)營（或叫加盟連鎖）、自由連鎖。有實力的可對外受權(quán)進行特許加盟經(jīng)營，統(tǒng)一形象與經(jīng)營風(fēng)格，在別處成立分店而擴大自身規(guī)模，擴大自身影響。更多如 一致、民潤 等屬自營連鎖，而如 愛家 則有對外授權(quán)特許加盟經(jīng)營的行為。 而象 家樂福、沃爾瑪、日本八百伴 （現(xiàn)雖沒落，但當(dāng)初卻是許多消費者競相去往之地，也是國內(nèi)許多知名商場頂禮模拜的學(xué)習(xí)楷模，如亞細亞） 、吉之島 等，則屬大型綜合超市， 比超級市場規(guī)模更大、資金實力更強，品牌知名度更高，其綜合超級市場和百貨店的特色，走平價路線，以較大的貨物吞吐量獲取較蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 24 低商品成本，同時又與超級市場和百貨店展開最為正面的競爭。而 山姆會員店 在理論歸屬上叫作倉儲式會員店，顧名思義，以店倉合一以降低經(jīng)營成本的形式出現(xiàn)，經(jīng)營內(nèi)容 50%~70%為食品， 30%~50%為非食品，包括家電、服裝、鞋帽、文具等，亦是走量貶平價的道路，在實際生活中，和大型綜合超市形似神同，區(qū)別不是很大。 ※ 對深圳商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)模式的分析中，我們不難發(fā)現(xiàn)，大凡經(jīng)營狀況良好的商場，不管其是何種業(yè) 態(tài)、何種經(jīng)營方式，至少有幾點是可值借鑒的：如其對自身品牌形象的宣傳推廣和包裝維護、對其目標(biāo)消費客體的精確定位、對商場自身營運的透徹把握，以及廠商之間既得利益與利益分配格局矛盾對立和諧統(tǒng)一中的共生雙贏等?? 第四章 深圳商家分類的特征分析 深圳商業(yè)經(jīng)過 20 年的發(fā)展歷程，商家分類已明顯 分類（一）： 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 25 國外或香港地區(qū)專業(yè)零售商： 如沃爾瑪、家樂福、百佳超級廣場等 分類（二）： 國內(nèi)專業(yè)零售商： 如天虹商場、歲寶百貨、國際商場、上海一百（深圳金鵬店）等。 分類（三）： 房地產(chǎn)企業(yè)屬下專業(yè)零售商： 如茂業(yè)百貨、深房百貨、萬佳百貨、泰寧商場等。都屬于房地產(chǎn)企業(yè)集團成立志門的商業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營自己開發(fā)的裙樓物業(yè)。 分類（四）：房地產(chǎn)企業(yè)自己經(jīng)營裙樓 如世貿(mào)商城、佳和電子配套市場等，是房地產(chǎn)公司自行租售自己開發(fā)的物業(yè)的裙樓。 分類（五）：公司投 資的純商業(yè)物業(yè) 如友誼城、海雅百貨、南城百貨、鉆石廣場等，是由實業(yè)公司（不一定是房地產(chǎn)企業(yè)）投資開發(fā)的純蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 26 商業(yè)物業(yè)，采取多種招商方式如租信、項目合作、代銷等。 分類（六）：地產(chǎn)商與經(jīng)營商合作經(jīng)營的商業(yè)物業(yè) 如越港商業(yè)中心三“利鵬品香歡樂城”、“女人世界南山分店”等。 注：以上六類，前兩項屬于專業(yè)零售商，第三項屬于房地公司屬下的專業(yè)零售商，后幾項屬房地產(chǎn)公司或?qū)崢I(yè)公司投資伯某項商業(yè)物業(yè)。 第五章 南山商業(yè)競爭狀況及分析 一、南山商業(yè)，在競爭中優(yōu)勝劣汰 （一）南山的商業(yè)，競爭將愈演愈烈 商業(yè)競爭激烈表現(xiàn)之一 南山的房地產(chǎn)市場競爭激烈，積壓過多，而其中商業(yè)部分則是房地產(chǎn)開發(fā)中風(fēng)險最大、利潤最多的項目。現(xiàn)時，純商業(yè)項目、商住兩用，特別是后者已在南山遍地開花，一時間，商場、商鋪相互沖擊，“馬路商業(yè)”首屈一指，只要是臨街、臨道的物業(yè)開發(fā)，蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 27 首幾層都是商鋪，這已成了開發(fā)思路的主題，因此形成了 “小商鋪，集散經(jīng)營” 的模式。 但是經(jīng)得起市場考驗的不是開發(fā)的問題，而是如何經(jīng)營的 概念和模式 。一大批商鋪的紛紛崛起，制造了一串串的問題思考。 發(fā)展商出路何在？面對競爭激烈的市場，大家冷靜下來，走 “統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營” 的路。但 “統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營” 并不是每家房地產(chǎn)都能做到，因為發(fā)展商的專長是房地產(chǎn)的開發(fā)，而對于如何商業(yè)經(jīng)營，還得有兄弟商業(yè)經(jīng)營單位的加盟，但這一點就很難，因為這些經(jīng)營單位考慮的因素太多， 怎么辦？ 發(fā)展商的開發(fā)是不會停止的，競爭的壓力只有加大，當(dāng)大家在壓力大的同時，又看到了市場的一個閃光點，那就是走 “專業(yè)的配套市場” 之路，同行不怕競爭，競爭則有市場，因而各種專業(yè)商業(yè)市場呼啦而起。 這就是目前的南山商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀！蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 29 商業(yè)競爭 激烈表現(xiàn)之二 在各種商業(yè)發(fā)展較快的南山，商業(yè)的功能改造加大 ，如華強北商業(yè)區(qū)，一些舊的工業(yè)廠房為了迎接商業(yè)發(fā)展的趨勢，紛紛下海，如“銅鑼灣”等購物廣場就是一個例子，這樣本來就占據(jù)商機的區(qū)域概念，把投資、經(jīng)營者的目光匯集到了一起，為其他區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營帶來了諸多的難題。 商業(yè)競爭激烈表現(xiàn)之三 商業(yè)經(jīng)營的切入點難找，各種發(fā)展商都期望商業(yè)能給其帶來無窮的開發(fā)利潤，堅信“人氣望，則財氣旺”的老規(guī)矩，對于商住項目，都是先推住宅，而后推商業(yè)，這樣整個市場集中消化的物業(yè)在短時期內(nèi)加大。 歸根到底深 圳商業(yè)的競爭表現(xiàn)就在這幾點上，同時也可以看到這樣競爭所帶來的大批商業(yè)物業(yè)的積累積壓， 在未來的市場中仍將持續(xù)！ 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 31 （二）面對激烈競爭的商業(yè)局面，追求最大商業(yè)利潤關(guān)鍵在于如何經(jīng)營 市場的競爭大，但發(fā)展商的商業(yè)終究要推上市場，為了吸引客戶，紛紛推出各種優(yōu)惠政策，甚至有的發(fā)展商通過“低首期，高按揭”的思路吸引發(fā)展商。當(dāng)然許多發(fā)展商利用這些策略取得了很好的客戶渠道， 如果客戶投資經(jīng)營商鋪的目的是為不通過以后商業(yè)的經(jīng)營來獲得利益，如果發(fā)展商不能提前營造一個良好營銷環(huán)境，商業(yè)項目在以后的經(jīng)營過程將不會樂觀。 這樣，客戶如果認為這里不適合他們的經(jīng)營，他們寧愿舍棄前期很少的投資而不再繼續(xù)按揭，也就是停止資金投入， 這種后果是發(fā)展商要承擔(dān)巨大的回購風(fēng)險。 所以我們認為，目前的商業(yè)運作所追求利潤的關(guān)鍵是 發(fā)展商能否為客戶提供和保障一條科學(xué)的經(jīng)營思路，這就是項目關(guān)鍵的定位問題。蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 33 （三）具備“人氣旺”，這樣做則財氣更旺 “人氣旺，則財氣旺”是來形容未來商業(yè)的運作經(jīng)營，這一概念成為了諸多商業(yè)投資者的經(jīng)營理念，其實，反過來說，此概念也是商業(yè)運作的決定性因素，我們從如下來論述。 在市場的基本原理中，市場一般由三個因素 構(gòu)成， 第一為人，第二為購買力，第三為購買欲望， 而后兩種都是人的因素而產(chǎn)生的，所以人是構(gòu)成市場最關(guān)鍵因素，同時，人的衣食住行無一可離開其商業(yè)活動，使人產(chǎn)生無窮的購買欲望。 商業(yè)的運營靠人的支持，靠人的消費支持 ，在商業(yè)經(jīng)營的領(lǐng)域里，人的因素往往成為了諸多商家運營的參考指數(shù)，如“麥當(dāng)勞”的選址，“麥當(dāng)勞”每開一家經(jīng)營連鎖店，對于意向選定的區(qū)域都要進行詳細的市場調(diào)查，其中最主要的是測量區(qū)域的人流和人的消費層次，另外如許多大百貨經(jīng)營商如“沃爾瑪”、“新一佳”、“南城百貨”等他們在選址的過程中，對人的消費預(yù)算調(diào) 查還要詳細。他們除了了解區(qū)域的現(xiàn)實消費群體外，還要去研究區(qū)域未來幾年的發(fā)展機遇。 “人氣旺，則財氣旺”是商業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵，也是商業(yè)發(fā)展的決定性因素， 商業(yè)策劃的工作在于對商業(yè)的整體規(guī)劃，為未來的經(jīng)營指點方向，同時要通過一些行而有效的手段，為商業(yè)項目提前營造商業(yè)氣氛和氛圍。在樹立自身商業(yè)品牌的同時，使之財氣東升。蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 35 結(jié)論：面對商業(yè)競爭，我們認為 …… 。 “未來經(jīng)營”考慮第一，“銷售經(jīng)營”考慮第二。 。 ，白紙商業(yè)上好寫文章。 ，春天廣場具備“人氣”，怎樣才能“財旺”，是我們思考的主題。 。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 37 二、深圳商業(yè)市場的壓力之大 深圳商業(yè)市場的壓力分為兩種，一是前期的銷售壓力，一是后期的經(jīng)營壓力，主要表現(xiàn)如下： （一）銷售壓力表現(xiàn) ，銷售面積積壓量大。 ，同時市場的空置量大。 ，底層的銷售良好， 三、四層銷售難以啟動。 。 ，小鋪位經(jīng)營混亂，致使銷售不樂觀。 ，商業(yè)項目的營業(yè)透明度日益加大。 ，消費者對商場未來的經(jīng)營缺乏信心，開發(fā)商缺乏有效的科學(xué)定位依據(jù)，大多數(shù)的發(fā)展商只考慮如何賣出去，而不考慮后期如何經(jīng)營，也就是說商業(yè)物業(yè)缺前期科學(xué)的定位。 ，鼓吹投資回報，使市場理想化，使消費者失去信心。 （二）經(jīng)營壓力表現(xiàn) 業(yè)南山的發(fā)展迅速，商家經(jīng)營各自講求特色。 ，但小柜臺經(jīng)營方式多，使之商業(yè)整體氛圍差。 ，商品的利潤越來越小，使得商家的利潤越來越小。 ，一些新興的商業(yè)，如果不借品牌商的勢頭入市，則很難短時間在市場上取得深入，對商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險大。 ，主要是受經(jīng)營的壓力，回購風(fēng)險大。 ，銷售時是小面積，小柜臺經(jīng)營，而經(jīng)營時趨向于整體的經(jīng)營模式。 ，同時所提供的服務(wù)也越來越多。 ，大都提供反租計劃，雖說是羊毛出在羊身上，但發(fā)展商的壓力加大了。 結(jié)論：面對商業(yè)市場壓力，我們認為 …… 項目的商業(yè)銷售壓力和經(jīng)營壓力，首先要考慮經(jīng)營壓力。 用經(jīng)營特色來解決銷售壓力。 3. 現(xiàn)在面臨的不僅是銷售的壓力，如何統(tǒng)一整體經(jīng)營更關(guān)鍵。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 第五章 南山商業(yè)未來商業(yè)發(fā)展趨勢及展望 南山商業(yè)圈具體地域為后海大型高尚住宅片區(qū)與深大、濱海大道相結(jié)合的區(qū)域，是深 圳西部重要的商業(yè)文化集散地、策源地，集休閑、購物、旅游、觀光、商務(wù)、辦公于一體。由于新建，所以規(guī)劃超前、結(jié)構(gòu)科學(xué)合理、功能完善齊備、規(guī)格較高，不少前沿尖端技術(shù)蘊含其中，科技含量較高，投資金額僅次于福田中心區(qū)。 南山區(qū)目前成規(guī)模的商業(yè)圈主要是南新路商業(yè)老街和南油片區(qū)的沃爾瑪商圈。南新路商業(yè)老街曾被譽為南山“東門”，在商業(yè)演變的進程中，由于業(yè)態(tài)混亂、規(guī)劃滯后、管理落伍、市場定位不明細等原因，現(xiàn)今已日漸沒落，大有被沃爾瑪商圈取替之勢。而沃爾瑪商圈是以其為中心，地處南油和蛇口兩大社區(qū)的交匯處，前臨南山大動脈 —— 南 油大道，承上啟下、輻射整個南山半島，周邊聚集了一大批知名商場、商城，如以人人樂為基礎(chǔ)的日常消費品市場，以順電家居廣場、金暉主題商城、佳騰電器城等特色主題商城，以集美堂家居新生活廣場、西部電子時代廣場等為主的專業(yè)市場，以金暉大廈裙樓為主的金融證券市場等，業(yè)態(tài)互補多元化商業(yè)格局已現(xiàn)雛形，其輻射著整個南山區(qū)。但對于整個南山區(qū)來說，上規(guī)模、上檔次的商場不多，行業(yè)不全，與消費需求即供需嚴(yán)重失衡，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，而且商品的檔次、蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 服務(wù)的水準(zhǔn)遠不能滿足中上層消費者，目前起碼有 25%的南山人到華強北和東門購物。南山區(qū)作為 1996－ 2020 年深圳總體規(guī)劃可開發(fā)土地是最多的一個區(qū)（是羅湖、福田區(qū)的三倍），未來居住人口將會大大增加，可見消費潛力和商業(yè)需求巨大，前景不可估量。 （一）與東門、華強北商圈的比較 東門商圈由來已久，久負盛名，主要經(jīng)營日用百貨和中、低檔時裝、皮鞋、飾物等，是深圳最成熟最繁華的商業(yè)中心。這里商家云集，在 萬平方米的狹小區(qū)域內(nèi)集中了近 20 家面積在10000 平方米以上的大型商場，超過 3 萬平方米的就有 6 家，還有大小商鋪數(shù)千家。商業(yè)氣候十分濃厚，不少珠三角地區(qū)居民、港人亦慕名前來旅游、購物、因此東門商鋪十