【導(dǎo)讀】求提高服務(wù)質(zhì)量，使我們的合作取得滿意的成績(jī)。為，使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)短、平、快的銷售目的。的銷售推廣工作。時(shí)間控制：2001年8月15日——2002年8月15日，況下請(qǐng)勿使用或部分摘用。1996年7月、10月人人樂購物廣場(chǎng)和家樂福超市先后扎根。南山，撐起了南山商業(yè)的半邊天。用電器和中、低檔服裝為主，一個(gè)在南油，一個(gè)在南頭，互相呼應(yīng)，在1995年4月愉康商場(chǎng)開業(yè)之前，南山片區(qū)基本上無大型商場(chǎng)，宅樓的底兩層宣布開張。這也是造成以往南山商業(yè)氣氛平淡的一些重要原因。商家的斷檔，使消費(fèi)者如果在一處買不到滿意的商。濱海大道通車后，“羅湖上班，南山居住”成為一部分人的夢(mèng)想。而現(xiàn)在，“南山居住，福田、羅湖購物”卻是活生生的現(xiàn)實(shí)。南山均不是首選，甚至壓根兒就沒想到南山。和東門購物的南山人比例達(dá)到25%以上。消費(fèi)者的分流，無疑是南山商業(yè)發(fā)展的一大損失。配件，再過去是飲食店，而飲食店隔壁卻在賣陶瓷建材的情況，

　　

【正文】 （ 1）針對(duì)某一、二類小百貨日用商品進(jìn)行市場(chǎng)定位，強(qiáng)化品牌專業(yè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念，形成規(guī)模、規(guī)范化經(jīng)營(yíng)，與周邊其他專業(yè)市場(chǎng)形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、特別是在經(jīng)營(yíng)管理和購物環(huán)境上體現(xiàn)自己的優(yōu)勢(shì)。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 （ 2）實(shí)施品牌商品經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，擴(kuò)張品牌，用部分優(yōu)質(zhì)商品充實(shí)市場(chǎng)，提高市場(chǎng)檔次，搶占 市場(chǎng)制高點(diǎn)。 建議方案（一） 業(yè)種定位： 主力商品――服飾及布藝加工 輔助商品――鞋類、箱包、書包及配套商品（如隱形拉鏈及箱包拉鏈） 管理模式： 實(shí)行統(tǒng)一管理與分散管理的“店中店”商業(yè)管理模式，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一市場(chǎng)促銷推廣、營(yíng)業(yè)人員統(tǒng)一著裝；同時(shí)建立完善的售前、售中、售后客戶服務(wù)體系及營(yíng)運(yùn)管理體系。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 商場(chǎng)形象確定： 立足蛇口商業(yè)老街，改善片區(qū)商業(yè)環(huán)境，提升老區(qū)人民的生活質(zhì)量，以品質(zhì)最好、價(jià)格最平，服務(wù)最優(yōu)之品牌主題商場(chǎng)。 商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理方式： 引進(jìn)深圳或其他全國(guó)性同類商品專業(yè)市 場(chǎng)品牌管理機(jī)構(gòu)，對(duì)商場(chǎng)統(tǒng)一進(jìn)行招商及經(jīng)營(yíng)管理。確保本項(xiàng)目前期經(jīng)營(yíng)招商及后期運(yùn)營(yíng)的成功啟動(dòng)和平穩(wěn)運(yùn)行。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 建議方案（二） 業(yè)種定位： 主力經(jīng)營(yíng)商品――倉儲(chǔ)式大百貨副食日用品 管理模式及方式： 引進(jìn)百佳、萬家福等中小型超市，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一形象、營(yíng)業(yè)人員統(tǒng)一著裝；同時(shí)建立完善的售前、售中、售后客戶服務(wù)體系及營(yíng)運(yùn)管理體系。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 形象定位： 立足蛇口商業(yè)老街，改善片區(qū)商業(yè)環(huán)境，提升老區(qū)人民的生活質(zhì)量，以品質(zhì)最好、價(jià)格最平，服務(wù)最優(yōu)之品牌主題商場(chǎng)。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 第四章、 商用物業(yè)投資心態(tài)分析 （一）租鋪不如買鋪。銀行利率低企，租金成本高，迫使一些精明的投資客再次看中商鋪的獨(dú)特保值增值功能，而主流商鋪帶來的長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益更吸引大批都市新貴加入投資的行列。 （二）但商鋪否能經(jīng)營(yíng)成功，能否做旺，是其資本保值增值及商業(yè)價(jià)值的最終體現(xiàn)，是投資客下決心投資的唯一決定因素。 （三）商鋪?zhàn)鰹楂@利的工具，而完全不同于住宅銷售，其最大的銷售隱患就是“旺不旺”及“能不能旺”的懸念。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 因此，如何解決目標(biāo)買家對(duì)本項(xiàng)目未來的信心，是本項(xiàng)目市場(chǎng)推廣需要重點(diǎn)解決的問題。只有下功夫通過各種“勸降 ”措施，使目標(biāo)買家深信本項(xiàng)目開業(yè)后“一定能旺”，同時(shí)發(fā)展商主動(dòng)承擔(dān)一部分經(jīng)營(yíng)啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，才能達(dá)到銷售目的。所以，本項(xiàng)目前期市場(chǎng)推廣策略的重點(diǎn)，應(yīng)是在“旺”字上做文章，否則再好的經(jīng)營(yíng)理念及銷售包裝也無濟(jì)于事。 第五章、我方項(xiàng)目目標(biāo)客戶及租戶分析 一、目標(biāo)招商對(duì)象： A、 因舊城改造欲尋求新的經(jīng)營(yíng)環(huán)境之目標(biāo)個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶 B、 目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商品地區(qū)經(jīng)銷商、代理商及廠家。 C、 在本地從事目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商品批發(fā)兼零售業(yè)務(wù)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。 D、 新興個(gè)體老板。 E、 小商品市場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理投資機(jī)構(gòu)。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 二、 標(biāo)銷售對(duì)象 A、 從事目標(biāo)商品經(jīng)營(yíng)的各類經(jīng)商人士、廠家或代理商 B、 本地商鋪投資人士；老街個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶。 C、 其它潛在投資客。 第六章、項(xiàng)目總體市場(chǎng)推廣策略 租與售并舉。招商招租稍提前于出售運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)帶租約銷售，減少發(fā)展商的返租風(fēng)險(xiǎn)及買家的資金風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)解決每層部分未售磬單位的租金回收問題，提高收益；保證知名商戶及時(shí)入場(chǎng)，利用“羊群效應(yīng)”盡快啟動(dòng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 一、招商策略 由于本項(xiàng)目的主流經(jīng)營(yíng)商品定位難度較大，因此建議先試探性入市，針對(duì)第一輪租客的范圍，在第二輪招商過程中對(duì)主流商品進(jìn)行適當(dāng)修正，以“對(duì)癥下藥”。 為了盡快匯集人氣，啟動(dòng)經(jīng)營(yíng)，建議 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)以十分優(yōu)惠的招商讓利政策，如：免 1 年租金，免 6個(gè)月－ 1 年管理費(fèi)等免租措施，快速吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，待商場(chǎng)做“活”做“旺”，并形成一定的商業(yè)氛圍和商業(yè)知名度后，再進(jìn)行提租。同時(shí)對(duì)各商戶進(jìn)行重新洗牌整合，去劣存優(yōu)，淘汰一部分市場(chǎng)信譽(yù)差的租戶，同時(shí)引進(jìn)知名商戶進(jìn)場(chǎng)，逐漸提升經(jīng)營(yíng)檔次和商業(yè)形象。確保本項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)定的良性商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 由我司協(xié)助貴司邀請(qǐng)本市貿(mào)發(fā)局，商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)、專業(yè)市場(chǎng)協(xié)會(huì)等商業(yè)管理部門，各大著名全國(guó)性專業(yè)市場(chǎng)投資及管理機(jī)構(gòu)，及相關(guān)品牌目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商舉行專題運(yùn)營(yíng)研討會(huì)，未雨綢繆， 擴(kuò)大本項(xiàng)目在業(yè)界的知名度，為前期租售營(yíng)造業(yè)界影響力，爭(zhēng)取一部分目標(biāo)客戶提前入市，產(chǎn)生“示范效應(yīng)”，同時(shí)尋求可參與本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的潛在商業(yè)機(jī)構(gòu)。 招商渠道： A、 現(xiàn)場(chǎng)及周邊相關(guān)位置安裝巨幅招商廣告布或廣告牌。 B、 南山及蛇口域較強(qiáng)性媒體。 C、 招商 DM投遞。 D、 直接與目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商洽談。 賣場(chǎng)商業(yè)業(yè)種及經(jīng)營(yíng)分隔布局的合理性，不僅影響商場(chǎng)前期的招商和銷售，而且將直接影響商場(chǎng)后期的整體經(jīng)營(yíng)管理。因此在進(jìn)行賣場(chǎng)布局及鋪位劃分時(shí)由我司協(xié)同發(fā)展商、代理商及本項(xiàng)目市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，共同參與商場(chǎng)的賣區(qū)鋪位劃分和業(yè)種布局，使出售鋪位 與日后商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)布局取得一致。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 由我司協(xié)同本商場(chǎng)招商人員共同利用招商實(shí)施方案（含樓層商品定位），為后期經(jīng)營(yíng)招商提供市場(chǎng)操作依據(jù)和指導(dǎo)，制定詳細(xì)招商租金執(zhí)行方案、有關(guān)的招商細(xì)則及相關(guān)文本，為招商工作做準(zhǔn)備。 二、商鋪鋪售策略 （一）、返租回報(bào) 由發(fā)展商向買家提供正式開業(yè)之日起 3 年內(nèi)的返租回報(bào) 保證。年返租回報(bào)金按市場(chǎng)慣例暫定為 8％，返租計(jì)算基 數(shù)為合同總額。 （二）、年內(nèi)原價(jià)無理由退鋪計(jì)劃 對(duì)二、三層買家，在某一特定促銷時(shí)期由發(fā)展商向買家提 供限量退鋪計(jì)劃，徹底消除部分投資客的顧慮，提高資金 利用 率。具體投放數(shù)量，稍后再定。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 （三）、 3 年返租期滿后，發(fā)展商與業(yè)主雙方協(xié)商并簽訂委托租賃代理協(xié)議，不管租出與否，皆由發(fā)展商依據(jù)政府公布的市場(chǎng)指導(dǎo)租金按時(shí)支付業(yè)主每月租金，并保證委托期內(nèi)物業(yè)的完好和租賃糾紛的處理。對(duì)于返租期滿后，業(yè)主要求自營(yíng)或自行出租的，必須服從商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、經(jīng)營(yíng)定位和商業(yè)物業(yè)管理。 （四）、宣傳策略 本項(xiàng)目宣傳以先滲透，后正面之方式進(jìn)行，先以軟性推廣宣傳方式如戶外廣告牌，報(bào)紙新聞稿、 DM 投遞、直郵等形式進(jìn)行。正式推廣時(shí)再假以報(bào)紙廣告，銷售期 DM 及電視媒介新聞炒作宣傳，加大宣傳量的飽 和度，提高目標(biāo)客戶群的媒介覆蓋率，進(jìn)行銷售強(qiáng)攻。 注：詳細(xì)媒體投放計(jì)劃后奉。 （五）、銷售方式 在本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)建立售樓部及招商處進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)銷售及招租。 A、 做好現(xiàn)場(chǎng)包裝（售樓處及招商處、室外廣場(chǎng)及外圍大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，商場(chǎng)概念形象展示板）設(shè)置大型商場(chǎng)形象展板及賣區(qū)形象示范鋪位模型，以提高買家對(duì)本項(xiàng)目商場(chǎng)的感性認(rèn)識(shí)。具體，聘請(qǐng)專業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)師，結(jié)合本項(xiàng)目的建議市場(chǎng)定位，對(duì)本項(xiàng)目商場(chǎng)室內(nèi)營(yíng)業(yè)空間、主出入口商業(yè)外立面、賣區(qū)形象示范鋪位模型進(jìn)蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 行商場(chǎng)概念形象設(shè)計(jì)。要求不僅體現(xiàn)科學(xué)的現(xiàn)代購物環(huán)境理念，而且要極力烘手本商場(chǎng)的 “商氣”，突出“旺”字，以較感性的手法增強(qiáng)宣傳力度，提高賣家對(duì)本商場(chǎng)視覺感性認(rèn)識(shí)，刺激買家的購買欲望。 B、 制作并提供商場(chǎng)室內(nèi)外環(huán)境及賣區(qū)模型，進(jìn)一步增強(qiáng)買家對(duì)本商場(chǎng)內(nèi)外部環(huán)境的感性認(rèn)識(shí)，有助于銷售人員從旁加促購買意向。 C、 同時(shí)搞好銷售現(xiàn)場(chǎng)人氣的培育，充分利用買家的從眾心理，形成：“羊群效應(yīng)”，具體操作如下，重點(diǎn)把握好每個(gè)時(shí)段的銷售小高潮，定期投入宣傳，推出促銷方法，促使更多的人流集中在同一時(shí)段出現(xiàn)。同時(shí)采取多種措施，如：把簽認(rèn)購書、交首期款、簽合同、辦按揭手續(xù)都安排在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行，使購買者多次出現(xiàn)在 銷售現(xiàn)場(chǎng)，制造人氣；另，安排專人負(fù)責(zé)銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛的調(diào)控，采取多種措施延長(zhǎng)買家及租客每次停留時(shí)間。 D、 開展銷會(huì)銷售，展銷地點(diǎn)設(shè)在人流集中地段。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的銷售規(guī)模和速度，選定某一時(shí)段進(jìn)行優(yōu)惠讓利促銷，同時(shí)加強(qiáng)廣告宣傳力度，通過強(qiáng)有力的促銷措施，以各種優(yōu)惠條件吸引買家盡快落訂，以快打慢，力爭(zhēng)短時(shí)間內(nèi)取得可觀銷售額，優(yōu)惠促銷期過后，即停止各種優(yōu)惠條件，給買家以“過了這個(gè)村就再也沒有這個(gè)店的感覺”，進(jìn)行銷售強(qiáng)攻。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 （六）、體促銷計(jì)劃擬定 由將本項(xiàng)目整體促銷系列計(jì)劃，內(nèi)含： A、 開售主題促銷計(jì)劃及內(nèi)容 B、 正式銷售期 （強(qiáng)勢(shì)期）促銷計(jì)劃及內(nèi)容 C、 銷售延續(xù)期促銷計(jì)劃內(nèi)容 D、 銷售收尾期促銷計(jì)劃及內(nèi)容 （七）、推盤安排 A、 優(yōu)先認(rèn)購及承租登記 :在公開推售前，通過現(xiàn)場(chǎng)的商業(yè)廣告形象包裝、 DM 單張及折頁進(jìn)行優(yōu)先認(rèn)購及承租登記，讓買家及租客能以具吸引力的折扣和優(yōu)惠條件預(yù)先認(rèn)購，或只收定金，不定鋪號(hào)，以抽簽方式定鋪，加大市場(chǎng)氛圍操作空間，目的是借此機(jī)會(huì)可測(cè)試市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的反映及價(jià)格承受能力，為正式公開發(fā)售造勢(shì)，并適時(shí)調(diào)整售價(jià)。優(yōu)先認(rèn)購可于本項(xiàng)目正式公開發(fā)售前一個(gè)月內(nèi)進(jìn)行。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 B、 正式公開發(fā)售及承租登記：投放較大量廣告作宣傳及推出促銷優(yōu)惠 ，于 2 個(gè)月內(nèi)分四個(gè)階段進(jìn)行推售。每個(gè)階段銷售期為 2 周，在檢討及總結(jié)前段銷售成績(jī)后再調(diào)整另一階段的銷售策略。 （八） 、推出日期 一般商場(chǎng)的推售日期選擇與商場(chǎng)的招商裝修及開業(yè)日期 緊密相關(guān)，本項(xiàng)目擬將推出日期確定在開業(yè)前 5 個(gè)月較 為合理。具體操作時(shí)間待本項(xiàng)目詳細(xì)工程進(jìn)展時(shí)間計(jì)劃 安排確定后，我方再擬定確切推出目期。 注：我司將依據(jù)實(shí)際工作進(jìn)度，分階段向貴司提供詳細(xì) 推廣工作內(nèi)容，如：租、售、價(jià)格、策略、現(xiàn)場(chǎng)包裝要 求、樓書、 DM 及投遞單張、招商之本設(shè)計(jì)與印刷廣告宣 傳策略，開盤慶典策劃方案等。 —— （完） —— 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 31 頁 共 68 頁