【導(dǎo)讀】蛇口半島東北部，深南大道以南。隨著深圳城市中心西移，山商圈無可置辯地成為深圳西部的商業(yè)中心。今年溫度上升更是迅猛。隨之而形成的一個強(qiáng)大的商。邊旺西邊冷的不平衡的商圈結(jié)構(gòu)。建之中，全面竣工還有待時日。具體地域?yàn)楹蠛４笮透呱凶?。?wù)、辦公于一體。由于新建，所以規(guī)劃超前、結(jié)構(gòu)科學(xué)合理、技含量較高，投資金額僅次于福田中心區(qū)。深圳商業(yè)推向新的高度。它們是新中心區(qū)城市購物公園商。搖的商圈）、以及東部的沙頭角商圈等。理、功能完善齊備、規(guī)格較高，不少前沿尖端技術(shù)蘊(yùn)含其中，管理落伍、市場定位不明細(xì)等原因，現(xiàn)今已日漸沒落，大有被沃爾瑪商圈取替之勢。得益于濱海大道的通車。模效應(yīng)，并且使得整體商圈的重心向后海片區(qū)傾斜。好，前期措施得力，經(jīng)營管理有方，整體現(xiàn)狀較好。是以全部對外零租，各自收銀、各自為政，顯得有些零亂。一致藥店、紫荊城、香江/海馬家居廣場等。

　　

【正文】 80 年代未期至 90 年代初期深圳人口的劇增，房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，開發(fā)商盲目模仿香港市場，大量的高層住宅應(yīng)運(yùn)而生，這種建筑形式基本上為上有塔樓，下為商業(yè)裙樓。沒有考慮到當(dāng)時購買力、消費(fèi)需求及地域位置等因素，商業(yè)裙樓一哄而上，然后市場又乏人“接棒”，租售狀況一塌糊涂。導(dǎo)致大量裙樓至今仍空置，冷冷清清無人問津。 （二） 商場主題定位不切合消費(fèi)群的消費(fèi)能力 東 門及華強(qiáng)北表現(xiàn)得尤為明顯。東門經(jīng)改造成步行街后面只近 15 萬平方米，但其商業(yè)營業(yè)面積已達(dá) 50 萬平方米，華強(qiáng)北一縱（包括振興、振華兩橫）商業(yè)營業(yè)面積也達(dá) 40萬平方米左右，深圳商業(yè)過多過集中于東部老城區(qū)，不單在對應(yīng)人流規(guī)模上造成失衡，而且在中部新中心區(qū)、西部南山商圈崛起后，這些商業(yè)設(shè)施便顯得過剩。 （三） 主題商場在盲目“粉墨登場” 從零散、綜合經(jīng)營到主題式專業(yè)市場，無疑是一種進(jìn)步，但主題商場近年有愈演全愈烈之趨勢，經(jīng)歷過大商場空置的發(fā)商或商家們，似乎把寶押到了主題商場身上。問題是：深圳需要那么多主題商場嗎 ？主題商場能解決一切市場窘狀嗎？有地產(chǎn)專家以為：深圳的一些所謂主題商場、購物中心在功能設(shè)計上尚不符合國際化的業(yè)態(tài)要求，有“假冒”之嫌；另外，真正的以主題商場、購物中心為主導(dǎo)的商業(yè)市場就應(yīng)該是汽車和網(wǎng)絡(luò)時代的產(chǎn)物，深圳距離這個時代水平仍有一段距離，有些購物中心缺乏停車位，營業(yè)空間狹小，難展開多功能配套，實(shí)際上與傳統(tǒng)商業(yè)無多大區(qū)別。 二、經(jīng)營定位的轉(zhuǎn)換，大百貨式或主題式應(yīng)運(yùn)而生 1996 年沃爾瑪殺入深圳，在洪湖開第一個分店之際，業(yè)界便盛傳，大百貨時代來臨了。從日前深圳商業(yè)格局來看，大 型的超市、倉儲式購物中心正以經(jīng)濟(jì)、便宜、齊全的優(yōu)勢吞食傳統(tǒng)百貨商場的市場，加上近幾年主題商場、專業(yè)化商業(yè)市場（如大型裝飾材料城、家具城、電子配件城等）異軍突起，傳統(tǒng)的百貨商場經(jīng)營模式愈來俞走近絕路。 于是大百貨式及主題式兩種商業(yè)經(jīng)營形式成為深圳商業(yè)的主力。 大百貨式如沃爾瑪已有湖景花園、鳳凰路、福田南、蛇口、華僑城片區(qū)五家分店以及景田山姆會員店，家樂福有了南山、梅林兩個分店，萬佳已開了 5 個分店，天虹也分別進(jìn)軍至東門、新洲、平湖、加上其原有的濘南路、布吉兩家，店 數(shù)達(dá) 5 家，茂業(yè)的三家分店控制了東 門購物街東、西兩處主要入口．．．．主題式商場正在演變成為一種商業(yè)趨勢。 三、商業(yè)格局已成定勢，深圳形成區(qū)域性商圈和專業(yè)化集市 由大百貨及主題商場、超市、購物中心統(tǒng)一構(gòu)成一個新的、更具活力的大商業(yè)深圳。未來的大商業(yè)深圳可能具備以下幾個特征： 大型超規(guī)?；?qū)I(yè)經(jīng)營； 分布合理，資源配套合理： 全市形成幾人區(qū)域性商圈及幾個專業(yè)化集市。 深圳難形成一個全市性的中心商業(yè)區(qū)，但南山商業(yè)圈一定是綜合性的商業(yè)基地，并且輻射外圍 （二） 由深圳的城市規(guī)劃所決定：深圳各區(qū)呈組團(tuán)式分布，并陸續(xù)建成幾個城市中 心及次中心，兼之二線關(guān)把深圳一分為二。所以城市總體規(guī)劃中只有行政、文化中心，而無商業(yè)中心。 （三） 由深圳地形所決定：深圳東西向狹長，無論從交通上、人口分布上都不適宜形成一個全市性的商業(yè)中心。 （四） 區(qū)域文化上的差異影響：羅湖、布吉以嶺南文化為主，福田、南山以北方文化為主，文化上的差異導(dǎo)致消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)需求上的差異。 （五） 生活節(jié)奏上的差異影響：羅湖、福田生活節(jié)奏較快，南山尤其是蛇口半島一帶生活較慢，生活節(jié)奏不同，消費(fèi)模式也不同而消費(fèi)模式?jīng)Q定商業(yè)類型和經(jīng)營方式。 （六） 關(guān)內(nèi)外人口構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)形式構(gòu)成的差異影響：關(guān)內(nèi)關(guān)外，人口構(gòu)成不同， 如關(guān)內(nèi)常住人口，戶籍人口居多，關(guān)外流動人口居多；經(jīng)濟(jì)形式構(gòu)成不同，如關(guān)外主要為工業(yè)，關(guān)內(nèi)主要為商貿(mào)金融高科技產(chǎn)業(yè)。 綜述： 雖然大商業(yè)深圳沒有統(tǒng)一的商業(yè)中心，但區(qū)域性商圈及專業(yè)化集市正在形成，特別是南山商業(yè)圈在深圳最西部，從目前商業(yè)發(fā)展形式來看， 南山必將形成一個綜合性的商業(yè)基地，和大物流基地輻射外圍 ：四大商圈如東門步行街、華強(qiáng)北電子一條街、國貿(mào)人民南路的高檔消費(fèi)品商業(yè)區(qū)、南山商圈都已經(jīng)發(fā)展成熟，而洪湖一帶的裝飾集市、筍崗片區(qū)的家具商場區(qū)等正漸成規(guī)模。由于政府在嚴(yán)格控制并減少商業(yè)面積的開發(fā)，發(fā)展商 逐漸平息逐利心態(tài)，再加上優(yōu)勝劣汰，一些小規(guī)模、無實(shí)力的商家地慢慢退出歷史舞臺，由幾家大商家形成壟斷化經(jīng)營也 不是不可能的事，眾知名商家爭開分店即是預(yù)兆。 99 年深圳市內(nèi)主題化經(jīng)營的商場博得了業(yè)內(nèi)人士的陣陣喝彩，從南山女人世界到姊妹購物城，從東方巴黎服裝市場到西部電子城，眾多的商城在發(fā)售之際，即以明確的經(jīng)營主題吸引投資者和經(jīng)營者入場。但一年時間過去了，后遺癥逐漸顯現(xiàn)，多個商場不能開業(yè)，演變成投資者的惡夢，極大的打擊了其投資者的信心。 基于此我們建議： 四商鋪經(jīng)營定 位應(yīng)定位于成功經(jīng)營及后續(xù)成功經(jīng)營之上 第二部分 項目經(jīng)營和功能定位建議 本項目（四商鋪）商業(yè)建筑屬中、小型商業(yè)建筑，位于南山新興商業(yè)圈，而南山商圈屬綜合性的文化、商業(yè)圈，較華強(qiáng)北和東門比較具有自己的獨(dú)立性和獨(dú)特性。大凡一個商圈的商業(yè)布局遵循互補(bǔ)性和差異性，因此，在項目經(jīng)營及功能定位上不僅要考慮我司所提出的“定位于成功經(jīng)營及后續(xù)成功經(jīng)營之上”的原則，而且要考慮南山商業(yè)布局原則。 （一）商業(yè)功能定位： 零批兼營的城市消費(fèi)型、流通型專業(yè)商 場。 （二）商業(yè)經(jīng)營方向定位： 設(shè)計理念 ，形成規(guī)模經(jīng)營，與周邊其他專業(yè)市場形成優(yōu)勢互補(bǔ)。 ，擴(kuò)張品牌，用優(yōu)質(zhì)商品充實(shí)市場，同時開辟名優(yōu)精品交易區(qū)，提高市場檔次，搶占市場制高點(diǎn)。 ，建立專業(yè)市場網(wǎng)上交易平臺，將傳統(tǒng)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)造性結(jié)合。提升專業(yè)市場商業(yè)形象，提高本專業(yè)市場商品信息的交換速度 ，運(yùn)用新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下“商鋪十網(wǎng)鋪”的新型商業(yè)運(yùn)營模式，為各商戶提供現(xiàn)代快速的商品信息交易平臺，提高商業(yè)運(yùn)營質(zhì)量和獲利空間。 項目定位建議： 結(jié)合以上的分析及結(jié)論和我們對市場的深入、詳細(xì)、科學(xué)的市場調(diào)查，我們對項目的定位建議如下： 定位之一：“學(xué)生用品專業(yè)市場” 定位之二：“文化教育專業(yè)市埸” 定位之三：“家居主題商場” 定位之四：“高檔次大百貨商場” 注：以上建議性定位根據(jù)商鋪規(guī)模、位置等具體條件與貴司另 行商談。