蛇口春天廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告-在線瀏覽
2024-11-06 10:37本頁面
【正文】 和各種倉儲(chǔ)式會(huì)員店的興起，百貨商場(chǎng)也在對(duì)傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)進(jìn)行揚(yáng)棄，把一些沒有優(yōu)勢(shì)和經(jīng)營成本高昂的商品逐漸撤出商場(chǎng)（如大型家俬），進(jìn)而體現(xiàn)出百貨超市化的演變特 性。 連鎖式超市 不同于常規(guī)意義上的便民超市、自選商場(chǎng)、連鎖店，占地面 積和經(jīng)營規(guī)模都較大，以經(jīng)營食品（包括鮮活食品）為主、雜貨和家居為輔，企業(yè)資金實(shí)力雄厚、品牌知名度較高、實(shí)力較強(qiáng)，其的所經(jīng)營商品種 類豐富，有規(guī)模擴(kuò)張的實(shí)力和愿望，商品價(jià)格大多較為實(shí)惠。 連鎖經(jīng)營的超市是指超市以一定的形式組織成一個(gè)聯(lián)合體，在整體規(guī)劃下進(jìn)行專業(yè)化分工，并在分工基礎(chǔ)同實(shí)施集中化管理，使復(fù)雜的商業(yè)活動(dòng)簡單化，以獲取規(guī)模效益。 它們一般不存在招 商一說，反而常常是被一些知名商城引入進(jìn)駐的對(duì)象，其經(jīng)營中同商品廠家合作方式靈活多樣。有實(shí)力的可對(duì)外受權(quán)進(jìn)行特許加盟經(jīng)營，統(tǒng)一形象與經(jīng)營風(fēng)格，在別處成立分店而擴(kuò)大自身規(guī)模，擴(kuò)大自身影響。 而象 家樂福、沃爾瑪、日本八百伴 （現(xiàn)雖沒落，但當(dāng)初卻是 許多消費(fèi)者競相去往之地，也是國內(nèi)許多知名商場(chǎng)頂禮模拜的學(xué)習(xí)楷模，如亞細(xì)亞） 、吉之島 等，則屬大型綜合超市，比超級(jí)市場(chǎng)規(guī)模 更大、資金實(shí)力更強(qiáng)，品牌知名度更高，其綜合超級(jí)市場(chǎng)和百貨店的特色，走平價(jià)路線，以較大的貨物吞吐量獲取較低商品成本，同時(shí)又與超級(jí)市場(chǎng)和百貨店展開最為正面的競爭。 ※ 對(duì)深圳商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)模式的分析中，我們不難發(fā)現(xiàn)，大凡經(jīng)營狀況良好的商場(chǎng)，不管其是何種業(yè)態(tài)、何種經(jīng)營方 式，至少有幾點(diǎn)是可值借鑒的：如其對(duì)自身品牌形象的宣傳推廣和包裝維護(hù)、對(duì)其目標(biāo)消費(fèi)客體的精確定位、對(duì)商場(chǎng)自身營運(yùn)的透徹把握，以及廠商之間既得利益與利益分配格局矛盾對(duì)立和諧統(tǒng)一中的共生雙贏等?? 在這三個(gè)大型商業(yè)中心區(qū)域之外，還有幾個(gè)次中心熱點(diǎn)商圈也會(huì)齊頭并進(jìn)、共同繁榮經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)市場(chǎng)向前發(fā)展，合力把深圳商業(yè)推向新的高度。 C： 南山區(qū)目前成規(guī)模的商業(yè)圈主要是南新路商業(yè)老街和南油片區(qū)的沃爾瑪商圈。而沃爾瑪商圈是以其為中心，地處南油和蛇口兩大社區(qū)的交匯處，前臨南山大動(dòng)脈 —— 南油大道，承上啟下、輻射整個(gè)南山半島，周邊聚集了一大批知名商場(chǎng)、商城，如以人人樂為基礎(chǔ)的日常消費(fèi)品市場(chǎng)，以順電家居廣場(chǎng)、金暉主題商城 、佳騰電器城等特色主題商城，以集美堂家居新生活廣場(chǎng)、西部電子時(shí)代廣場(chǎng)等為主的專業(yè)市場(chǎng)，以金暉大廈裙樓為主的金融證券市場(chǎng)等，業(yè)態(tài)互補(bǔ)多元化商業(yè)格局已現(xiàn)雛形，其輻射著整個(gè)南山區(qū)。南山區(qū)作為 1996－ 2020年深圳總體規(guī)劃可開發(fā)土地是最多的一個(gè)區(qū)（是羅湖、福田區(qū)的三倍），未來居住人口將會(huì)大大增加，可見消費(fèi)潛力和商業(yè)需求 巨大，前景不可估量?，F(xiàn)時(shí)，純商業(yè)項(xiàng)目、商住兩用，特別是后者已在深圳遍地開花，一時(shí)間，商場(chǎng)、商鋪相互沖擊，“馬路商業(yè)”首屈一指，只要是臨街、臨道的物業(yè)開發(fā)，首幾層都是商鋪，這已成了開發(fā)思路的主題，因此形成了 “小商鋪，集散經(jīng)營” 的模式。一大批商鋪的紛紛崛起，制造了一串串的問題思考。但 “統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營” 并不是每家房地產(chǎn)都能做到，因?yàn)榘l(fā)展商的專長是房地產(chǎn)的開發(fā)，而對(duì)于如何商業(yè)經(jīng)營，還得有兄弟商業(yè)經(jīng)營單位的加盟，但這一點(diǎn)就很難，因?yàn)檫@些經(jīng)營單位考慮的因素太多， 怎么辦？ 發(fā)展商的開發(fā)是不會(huì)停止的，競爭的壓力只有加大，當(dāng)大家在壓力大的同時(shí)，又看到了市場(chǎng)的一個(gè)閃光點(diǎn)，那就是走 “專業(yè)的配套市場(chǎng)” 之路，同行不怕競爭，競爭則有市場(chǎng)，因而各種專業(yè)商業(yè)市場(chǎng)呼啦而起。 商業(yè)競爭激烈表現(xiàn)之三 商業(yè)經(jīng)營的切入點(diǎn)難找，各種發(fā)展商都期望商業(yè)能給其帶來無窮的開發(fā)利潤，堅(jiān)信“人氣望，則財(cái)氣旺”的老規(guī)矩，對(duì)于商住項(xiàng)目，都是先推住 宅，而后推商業(yè)，這樣整個(gè)市場(chǎng)集中消化的物業(yè)在短時(shí)期內(nèi)加大。當(dāng)然許多發(fā)展商利用這些策略取得了很好的客戶渠道， 如果客戶投資經(jīng)營商鋪的目的是為不通過以后商業(yè)的經(jīng)營來獲得利益，如果發(fā)展商不能提前營造一個(gè)良好營銷環(huán)境，商業(yè)項(xiàng)目在以后的經(jīng)營過程將不會(huì)樂觀。 所以我們認(rèn)為，目前的商業(yè)運(yùn)作所追求利潤的關(guān)鍵是 發(fā)展商能否為客戶提供和保障一條科學(xué)的經(jīng)營思路，這就是項(xiàng)目關(guān)鍵的定位問題。也就由于這樣，這一概念成為了諸多商業(yè)投資者的經(jīng)營理念，其實(shí)，反過來說，此概念也是商業(yè)運(yùn)作的決定性因素，我們從如下來論述。 商業(yè)的運(yùn)營靠人的支持，靠人的消費(fèi)支持 ，在商業(yè)經(jīng)營的領(lǐng)域里，人的因素往往成為了諸多商家運(yùn)營的參考指數(shù)，如“麥當(dāng)勞”的選址，“麥當(dāng)勞”每開一家經(jīng)營連鎖店，對(duì)于意向選定的區(qū)域都要進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，其中最主要的是測(cè)量區(qū)域的人流和人的消費(fèi)層次，另外如許多大百貨經(jīng)營商如“沃爾瑪”、“新一佳”、“南城百貨”等他們?cè)谶x址的過程中，對(duì)人的消費(fèi)預(yù)算調(diào)查還要詳細(xì)。 “人氣旺，則財(cái)氣旺”是商業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵，也是商業(yè)發(fā)展的決定性因素， 商業(yè)策劃的工作在于對(duì) 商業(yè)的整體規(guī)劃，為未來的經(jīng)營指點(diǎn)方向，同時(shí)要通過一些行而有效的手段，為商業(yè)項(xiàng)目提前營造商業(yè)氣氛和氛圍。 結(jié)論：面對(duì)商業(yè)競爭，我們認(rèn)為 …… 。 。 ，四商鋪具備“人氣”，怎樣才能“財(cái)旺”，是我們思考的主題。 二、深圳商業(yè)市場(chǎng)的壓力之大 深圳商業(yè)市場(chǎng)的壓力分為兩種，一是前期的銷售壓力，一是后期的經(jīng)營壓力，主要表現(xiàn)如下： （一）銷售壓力表現(xiàn) ，銷售面積積壓量大。 ，底層的銷售良好，三、四層銷售難以啟動(dòng)。 ，小鋪位經(jīng)營混亂，致使銷售不樂觀。 ，消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)未來的經(jīng)營缺乏信心，開發(fā)商缺乏有效的科學(xué)定位依據(jù)，大多數(shù)的發(fā)展商只考慮如何賣出去，而不考慮后期如何經(jīng)營，也就是說商業(yè)物業(yè)缺前期科學(xué)的定位。 （二）經(jīng)營壓力表現(xiàn) ，商家經(jīng)營各自講求特色。 ，商品的利潤越來越小，使得商家的利潤越來越小。 ，主要是受經(jīng)營的壓力，回購風(fēng)險(xiǎn)大。 ，同時(shí)所提供的服務(wù)也越來越多。 結(jié)論：面對(duì)商業(yè)市場(chǎng)壓力，我們認(rèn)為 …… 項(xiàng)目的商業(yè)銷售壓力和經(jīng)營壓力，首先要考慮經(jīng)營壓力。 3. 現(xiàn)在面臨的不僅是銷售的壓力，如何統(tǒng)一整體經(jīng)營更關(guān)鍵。沿街密集的檔鋪和小店，幾步一個(gè)店，幾米一個(gè)鋪，數(shù)不勝數(shù)。 經(jīng)營品種缺少時(shí)尚精品，周邊居民要買此類物品，都須搭車到上海賓館商業(yè)圈、華強(qiáng)北商業(yè)圈、東門國貿(mào)商業(yè)圈。 家居裝飾用品，缺少專業(yè)化、規(guī)?；?、高檔次的統(tǒng)一經(jīng)營，缺少質(zhì)量保證。 一、商業(yè)繁榮的背后出現(xiàn)供需失衡、經(jīng)營乏術(shù)的惡果 早在五、六年前甚至更早，業(yè)界有識(shí)之士就曾經(jīng)大聲疾呼：“深圳商業(yè)已經(jīng)過?！保∶つ恐袛U(kuò)張從一開始到現(xiàn)在依然是深圳商業(yè)發(fā)展軌跡 中的硬傷，更可怕的是經(jīng)營乏 術(shù)所帶來的后果更是不堪設(shè)想。以集美堂和東方巴黎為例： （ 1）集美堂（原萬豪商業(yè)城） 99 年就開始推出，最初定位為大百貨商業(yè)城， 2020 年底，一夜之間卻改變成“家居新
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