【正文】 三、深圳市商業(yè)經營的主要業(yè)態(tài)模式及特征分析 （一）經過市場調研、歸納，我們大致總結出深圳商業(yè)經營的主要業(yè)態(tài)模式，分析如下： 主題商場 主題商場即商場經營系統(tǒng)性地突出某一方面（而不是籠統(tǒng)的大而全、無所不包的形式）的主題，圍繞這一核心主題廣泛作相關的文章，從產品的搭配組合、服務內容、服務方式等都講求一定的內在關聯性，市場對象基本為某一部分特定人群，如華強北的 女人世界、男 人世界、女兒國 等。 綜述：可見，今天的深圳商圈出現了新的競爭格局?？梢哉f，濱海大道的通車使南山商圈的范圍進一步擴大，漸成規(guī)模效應，并且使得整體商圈的重心向后海片區(qū)傾斜。 南山區(qū)早 1999 年濱海大道通車前就已經形成 了 以南頭南貿市場、家樂福商場、愉康商場等組成的南頭商圈 ，還有 以人人樂商場和南油影劇院組成的后海商圈， 因南山商圈由于交通不便和房地產開發(fā)的滯后呈現出較分散的這種結構和布局，規(guī)模也是一直難以做大，濱海大道的通車給南山的房地產業(yè)帶來了強大的生機。南山區(qū)作為 1996－ 2020年深圳總體規(guī)劃可開發(fā)土地是最多的一個區(qū)（是羅湖、福田區(qū)的三倍），未來居住人口將會大大增加，可見消費 潛力和商業(yè)需求巨大，前景不可估量。而沃爾瑪商圈是以其為中心，地處南油和蛇口兩大社區(qū)的交匯處，前臨南山大動脈 —— 南油大道，承上啟下、輻射整個南山半島，周邊聚集了一大批知名商場、商城，如以人人樂為基礎的日常消費品市場，以順電家居廣場、金暉主題商城、佳騰電器城等特色主題商城，以集美堂家居新生活廣場、西部電子時代廣場等為主的專業(yè)市場，以金暉大廈裙樓為主的金融證券市場等，業(yè)態(tài)互補多元化商業(yè)格局已現雛形， 其輻射著整個南山區(qū)。 C： 南山區(qū)目前成規(guī)模的商業(yè)圈主要是南新路商業(yè)老街和南油片區(qū)的沃爾瑪商圈。 在這三個大型商業(yè)中心區(qū)域之外，還有幾個次中心熱點商圈也會齊頭并進、共同繁榮經濟、推動市場向前發(fā)展，合力把深圳商業(yè)推向新的高度。具體地域為后海大型高尚住宅片區(qū)與深大、濱海大道相結合的區(qū)域，是深圳西部重要 的商業(yè)文化集散地、策源地，集休閑、購物、旅游、觀光、商務、辦公于一體。它們是新中心區(qū) 城市購物公園商圈 、 市府對面 城市廣場商圈 、 八卦嶺 — 筍崗片區(qū)大型物流商圈 、南山的 南新路商業(yè)老街及沃爾瑪商圈 （ 在南山商業(yè)文化中心沒有正式啟用之前它們仍將是南山重要的、不可動搖的商圈）、以及東部的 沙頭角商圈 等。由于新建，所以規(guī)劃超前、結構科學合理、功能完善齊備、規(guī)格較高，不少前沿尖端技術蘊含其中，科 技含量較高，投資金額僅次于福田中心區(qū)。 南山商業(yè)文化中心 ：是地處深圳灣 后海灣畔、正在大規(guī)模規(guī)劃興建之中，全面竣工還有待時日。 近年商業(yè)物業(yè)升溫最明顯的地區(qū)就是南山區(qū)，特別是后海片區(qū)今年溫度上升更是迅猛。 蛇口春天廣場市場調研分析報告 南山商業(yè)圈： 蛇口半島東北部，深南大道以南。隨著深圳城市中心西移，濱海大道通車、西部房地產尤其是后海片區(qū)住宅的大規(guī)模開發(fā)，南山商圈已初見稚形，女人世界、西部電子等商家的進駐及南山商業(yè)文化中心的規(guī)劃，使得南山商圈無可置辯地成為深圳西部的商業(yè)中心。隨之而形成的一個強大的商業(yè)圈也正步入成熟，這無疑打破了深圳長期以來的東邊旺西邊冷的不平衡的商圈結構。具體地域為后海大型高尚住宅片區(qū)與深大、濱海大道相結合的區(qū)域，是深圳西部重要的商業(yè)文化集散地、策源地，集休閑、購物、旅游、觀光、商務、辦公于一體。 在這三個大型商業(yè)中心區(qū)域之外，還有幾個次中心熱點商圈也會齊頭并進、共同繁榮經濟、推動市場向前發(fā)展，合力把深圳商業(yè)推向新的高度。 南山商業(yè)文化中心 ：是地處深圳灣后海灣畔、正在大規(guī)模規(guī)劃興建之中，全面竣工還有待時日。由于新建，所以規(guī)劃超前、結構科學合理、功能完善齊備、規(guī)格較高，不少前沿尖端技術蘊含 其中，科技含量較高，投資金額僅次于福田中心區(qū)。它們是新中心區(qū) 城市購物公園商圈 、市府對面 城市廣場商圈 、 八卦嶺 — 筍崗片區(qū)大型物流商圈 、南山的 南新路商業(yè)老街及沃爾瑪商圈 （ 在南山商業(yè)文化中心沒有正式啟用之前它們仍將是南山重要的、不可動搖的商圈）、以及東部的 沙頭角商圈 等。南新 路商業(yè)老街曾被譽為南山“東門”，在商業(yè)演變的進程中，由于業(yè)態(tài)混亂、規(guī)劃滯后、管理落伍、市場定位不明細等原因，現今已日漸沒落，大有被沃爾瑪商圈取替之勢。但對于整個南山區(qū)來說，上規(guī)模、上檔次的商場不多，行業(yè)不全，與消費需求即供需嚴重失衡，出現供不應求的現象，而且商品的檔次、服務的水準遠不能滿足中上層消費者，目前起碼有 25%的南山人到華強北和東門購物。 許多業(yè)內人士都持這樣一種觀點： 南山商圈的形成是得益于濱海大道的通車。許多商家紛紛搶先入駐，沃爾瑪、金暉家居電器廣場、海雅百貨、集美堂家居廣場，特別是一些主題商城的商家，把在華強北取得的一些較成功的模式直接搬到了南山，女人世界、西部電子、女兒國、姐妹城、順電家居廣場等，不久友誼城百貨也將入駐后海片區(qū)，至今南山已經基本形成了以家樂福、愉康、女 兒國為龍頭的南頭老商圈；以人人樂和沃爾瑪等為龍頭的后海新商圈。 南山商圈的整體框架可以說已經形成，但有業(yè)內人士 認為，雖然進駐的商場很多，但南山商圈仍然處散亂的局面之中。商鋪物業(yè)升溫很快，商鋪之間的競爭也日趨激烈，各片區(qū)的各類大型主題商場競相出籠，給傳統(tǒng)的以東門和國貿片區(qū)為中心的商圈帶來沖擊，特別是中心區(qū)的西移已成定勢，華強北商業(yè)圈的 迅速崛起和南山商業(yè)圈的逐步成型，使深圳商圈正醞釀著一種重新刷牌的新格局。 以 女人世界 為例，我們看看它們的經營模式。現代都市白領職業(yè)女性走此一遭，一般都能找到一系列所需產品、都能把心中所想物件采購齊全。由于所處地段較好，前期措 施得力，經營管理有方，整體現狀較好。 專業(yè)商場 專營商場即專營某一大類別的特定商品，產品屬性明確、關聯性強、規(guī)格齊全、花色品種較多，幾包羅特定大類別內的絕大部分商品，在進貨渠道、細化服務、規(guī)模、數量與質量方面有不可替代的專業(yè)優(yōu)勢，消費對象不拘，為幾乎所有有消費需求、消費能力的消費群體，如華強北的 順電家居廣場、一致藥店、紫荊城、香江 /海馬家居廣場 等。 順電家居廣場 其經營商品就兩大類：家用電器和家居家俬，但幾乎包羅所有的家用電器與家俬、家居系列，能較專業(yè)地提供相關系列配套服務，更能提供一條龍服務（如設計、安裝、保養(yǎng)、維修）。而 紫荊城 則是兩種方式都有，即統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀、只從中抽成和統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀（但月結時全額歸還），只收租金和管理費兩種方式。 百貨商場 百貨商場即相對傳統(tǒng)意義上的大型百貨類商場，提供專柜和 時尚百貨服務，商品花色種類多、規(guī)格門類全、場地面積較大、包容性較強，如 天虹、茂業(yè)、歲寶 等。而實際上，近年來隨著各種大型超市