【正文】 ，百貨商場(chǎng)也在對(duì)傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)進(jìn)行揚(yáng)棄，把一些沒(méi)有優(yōu)勢(shì)和經(jīng)營(yíng)成本高昂的商品逐漸撤出商場(chǎng)（如大型家俬），進(jìn)而體現(xiàn)出百貨超市化的演變特 性。 連鎖經(jīng)營(yíng)的超市是指超市以一定的形式組織成一個(gè)聯(lián)合體，在整體規(guī)劃下進(jìn)行專業(yè)化分工，并在分工基礎(chǔ)同實(shí)施集中化管理，使復(fù)雜的商業(yè)活動(dòng)簡(jiǎn)單化，以獲取規(guī)模效益。有實(shí)力的可對(duì)外受權(quán)進(jìn)行特許加盟經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一形象與經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，在別處成立分店而擴(kuò)大自身規(guī)模，擴(kuò)大自身影響。 ※ 對(duì)深圳商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)模式的分析中，我們不難發(fā)現(xiàn)，大凡經(jīng)營(yíng)狀況良好的商場(chǎng)，不管其是何種業(yè)態(tài)、何種經(jīng)營(yíng)方 式，至少有幾點(diǎn)是可值借鑒的：如其對(duì)自身品牌形象的宣傳推廣和包裝維護(hù)、對(duì)其目標(biāo)消費(fèi)客體的精確定位、對(duì)商場(chǎng)自身營(yíng)運(yùn)的透徹把握，以及廠商之間既得利益與利益分配格局矛盾對(duì)立和諧統(tǒng)一中的共生雙贏等?? 在這三個(gè)大型商業(yè)中心區(qū)域之外，還有幾個(gè)次中心熱點(diǎn)商圈也會(huì)齊頭并進(jìn)、共同繁榮經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)市場(chǎng)向前發(fā)展，合力把深圳商業(yè)推向新的高度。而沃爾瑪商圈是以其為中心，地處南油和蛇口兩大社區(qū)的交匯處，前臨南山大動(dòng)脈 —— 南油大道，承上啟下、輻射整個(gè)南山半島，周邊聚集了一大批知名商場(chǎng)、商城，如以人人樂(lè)為基礎(chǔ)的日常消費(fèi)品市場(chǎng)，以順電家居廣場(chǎng)、金暉主題商城 、佳騰電器城等特色主題商城，以集美堂家居新生活廣場(chǎng)、西部電子時(shí)代廣場(chǎng)等為主的專業(yè)市場(chǎng)，以金暉大廈裙樓為主的金融證券市場(chǎng)等，業(yè)態(tài)互補(bǔ)多元化商業(yè)格局已現(xiàn)雛形，其輻射著整個(gè)南山區(qū)?，F(xiàn)時(shí)，純商業(yè)項(xiàng)目、商住兩用，特別是后者已在深圳遍地開(kāi)花，一時(shí)間，商場(chǎng)、商鋪相互沖擊，“馬路商業(yè)”首屈一指，只要是臨街、臨道的物業(yè)開(kāi)發(fā)，首幾層都是商鋪，這已成了開(kāi)發(fā)思路的主題，因此形成了 “小商鋪，集散經(jīng)營(yíng)” 的模式。但 “統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)” 并不是每家房地產(chǎn)都能做到，因?yàn)榘l(fā)展商的專長(zhǎng)是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，而對(duì)于如何商業(yè)經(jīng)營(yíng)，還得有兄弟商業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的加盟，但這一點(diǎn)就很難，因?yàn)檫@些經(jīng)營(yíng)單位考慮的因素太多， 怎么辦？ 發(fā)展商的開(kāi)發(fā)是不會(huì)停止的，競(jìng)爭(zhēng)的壓力只有加大，當(dāng)大家在壓力大的同時(shí)，又看到了市場(chǎng)的一個(gè)閃光點(diǎn)，那就是走 “專業(yè)的配套市場(chǎng)” 之路，同行不怕競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)則有市場(chǎng)，因而各種專業(yè)商業(yè)市場(chǎng)呼啦而起。當(dāng)然許多發(fā)展商利用這些策略取得了很好的客戶渠道， 如果客戶投資經(jīng)營(yíng)商鋪的目的是為不通過(guò)以后商業(yè)的經(jīng)營(yíng)來(lái)獲得利益，如果發(fā)展商不能提前營(yíng)造一個(gè)良好營(yíng)銷環(huán)境，商業(yè)項(xiàng)目在以后的經(jīng)營(yíng)過(guò)程將不會(huì)樂(lè)觀。也就由于這樣，這一概念成為了諸多商業(yè)投資者的經(jīng)營(yíng)理念，其實(shí)，反過(guò)來(lái)說(shuō)，此概念也是商業(yè)運(yùn)作的決定性因素，我們從如下來(lái)論述。 “人氣旺，則財(cái)氣旺”是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵，也是商業(yè)發(fā)展的決定性因素， 商業(yè)策劃的工作在于對(duì) 商業(yè)的整體規(guī)劃，為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)指點(diǎn)方向，同時(shí)要通過(guò)一些行而有效的手段，為商業(yè)項(xiàng)目提前營(yíng)造商業(yè)氣氛和氛圍。 。 二、深圳商業(yè)市場(chǎng)的壓力之大 深圳商業(yè)市場(chǎng)的壓力分為兩種，一是前期的銷售壓力，一是后期的經(jīng)營(yíng)壓力，主要表現(xiàn)如下： （一）銷售壓力表現(xiàn) ，銷售面積積壓量大。 ，小鋪位經(jīng)營(yíng)混亂，致使銷售不樂(lè)觀。 （二）經(jīng)營(yíng)壓力表現(xiàn) ，商家經(jīng)營(yíng)各自講求特色。 ，主要是受經(jīng)營(yíng)的壓力，回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)大。 結(jié)論：面對(duì)商業(yè)市場(chǎng)壓力，我們認(rèn)為 …… 項(xiàng)目的商業(yè)銷售壓力和經(jīng)營(yíng)壓力，首先要考慮經(jīng)營(yíng)壓力。沿街密集的檔鋪和小店，幾步一個(gè)店，幾米一個(gè)鋪，數(shù)不勝數(shù)。 家居裝飾用品，缺少專業(yè)化、規(guī)?；⒏邫n次的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，缺少質(zhì)量保證。以集美堂和東方巴黎為例： （ 1）集美堂（原萬(wàn)豪商業(yè)城） 99 年就開(kāi)始推出，最初定位為大百貨商業(yè)城， 2020 年底，一夜之間卻改變成“家居新生活廣場(chǎng)”，試想：一個(gè)最初按大百貨商場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的商業(yè)城，其格局已經(jīng)定型的情況下，其分割布局和各項(xiàng)功能設(shè)施怎能如廣告內(nèi)容所言：購(gòu)物的環(huán)境是家居浪漫之旅。沒(méi)有考慮到當(dāng)時(shí)購(gòu)買力、消費(fèi)需求及地域位置等因素，商業(yè)裙樓一哄而上，然后市場(chǎng)又乏人“接棒”，租售狀況一塌糊涂。 （三） 主題商場(chǎng)盲目“粉墨登場(chǎng)” 從零散、綜合經(jīng)營(yíng)到主題式專業(yè)市場(chǎng)，無(wú)疑是一種進(jìn)步，但主題商場(chǎng)近年有愈演全愈烈之趨勢(shì)，經(jīng)歷過(guò)大商場(chǎng)空置的發(fā)商或商家們，似乎把寶押到了主題商場(chǎng)身上。 于是大百貨式及 主題式兩種商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式成為深圳商業(yè)的主力。 深圳難形成一個(gè)全市性的中心商業(yè)區(qū)，但南山商業(yè)圈一定是綜合性的商業(yè)基地，并且輻射外圍 （一） 由深圳的城市規(guī)劃所決定：深圳各區(qū)呈組團(tuán)式分布，并陸續(xù)建成幾個(gè)城市中心及次中心，兼之二線關(guān)把深圳一分為二。 （四） 生活節(jié)奏上的差異影響：羅湖、福田生活節(jié)奏較快，南山尤其是蛇口半島一帶生活較慢，生活節(jié)奏不同，消費(fèi)模式也不同而消費(fèi)模式?jīng)Q定商業(yè)類型和經(jīng)營(yíng)方式。 第二章 經(jīng)營(yíng)方向及功能定位分析 第一部分：深圳商業(yè)經(jīng)營(yíng)及定位分 析 深圳的成長(zhǎng)歷程同樣濃縮在其商業(yè)發(fā)展之中。 南山雖然蘊(yùn)藏著無(wú)限商機(jī)，但自始至終貫穿一個(gè)好的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃卻鮮有實(shí)現(xiàn)，盲目者屢見(jiàn)不鮮。 綜述：上述兩例就是經(jīng)營(yíng)乏術(shù)最 好的例證，缺乏從事此類商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，而且目前更缺乏雄厚的經(jīng)濟(jì)支柱， 二、深圳商業(yè)出現(xiàn)三種盲目帶來(lái)惡果 (一 )深圳商業(yè)裙樓在一哄而上 80 年代未期至 90 年代初期深圳人口的劇增，房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，開(kāi)發(fā)商盲目模仿香港市場(chǎng)，大量的高層住宅應(yīng)運(yùn)而生，這種建筑形式基本上為上有塔樓，下為商業(yè)裙樓。東門經(jīng)改造成步行街后面只近 15 萬(wàn)平方米，但其商業(yè)營(yíng)業(yè)面積已達(dá) 50 萬(wàn)平方米，華強(qiáng)北一縱（包括振興、振華兩橫）商業(yè)營(yíng)業(yè)面積也達(dá) 40萬(wàn)平方米左右，深圳商業(yè)過(guò)多過(guò)集中于東部老城區(qū)，不單在對(duì)應(yīng)人流規(guī)模上造成失衡，而且在中部新中心區(qū)、西部南山商圈崛起后，這些商業(yè)設(shè)施便顯得過(guò)剩。從日前深圳商業(yè)格局來(lái)看，大 型的超市、倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心正以經(jīng)濟(jì)、便宜、齊全的優(yōu)勢(shì)吞食傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)的市場(chǎng)，加上近幾年主題商場(chǎng)、專業(yè)化商業(yè)市場(chǎng)（如大型裝飾材料城、家具城、電子配件城等）異軍突起，傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式愈來(lái)俞走近絕路。未來(lái)的大商業(yè)深圳可能具備以下幾個(gè)特征： 大型超規(guī)模或?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)； 分布合理，資源配套合理： 全市形成幾人區(qū)域性商圈及幾個(gè)專業(yè)化集市。 （四） 區(qū)域文化上的差異影響：羅湖、布吉以嶺南文化為主，福田、南山以北方文化為主，文化上的差異導(dǎo)致消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)需求上的差異。由于政府在嚴(yán)格控制并減少商業(yè)面積的開(kāi)發(fā)，發(fā)展商 逐漸平息逐利心態(tài)，再加上優(yōu)勝劣汰，一些小規(guī)模、無(wú)實(shí)力的商家地慢慢退出歷史舞臺(tái)，由幾家大商家形成壟斷化經(jīng)營(yíng)也 不是不可能的事，眾知名商家爭(zhēng)開(kāi)分店即是預(yù)兆。大凡一個(gè)商圈的商業(yè)布局遵循互補(bǔ)性和差異性，因此，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)及功能定位上不僅要考慮我司所提出的“定位于成功經(jīng)營(yíng)及后續(xù)成功經(jīng)營(yíng)之上”的原則，而且要考慮南山商業(yè)布局原則。 ，建立專業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)上交易平臺(tái)，將傳統(tǒng)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)造性結(jié)