【正文】 項(xiàng)目的營業(yè)透明度日益加大。 ，銷售時(shí)是小面積，小柜臺(tái)經(jīng)營，而經(jīng)營時(shí)趨向于整體的經(jīng)營模式。 沿街店鋪經(jīng)營品種多為五金、家私、（中低檔）服裝、裝飾材料、陶瓷等。 （ 2）東方巴黎，經(jīng)歷過一次慘 痛的失敗，經(jīng)策劃公司絞盡腦汁后重整旗鼓，隆重的二次推出來，但我們冷靜的想一想：就東方巴黎目前情況，與虎門富民相比無論是規(guī)模還是經(jīng)營格局和經(jīng)營實(shí)力相差甚遠(yuǎn)。問題是：深圳需要那么多主題商場(chǎng)嗎？主題商場(chǎng)能解決一切市場(chǎng)窘狀嗎？有地產(chǎn)專家以為：深圳的一些所謂主題商場(chǎng)、購 物中心在功能設(shè)計(jì)上尚不符合國際化的業(yè)態(tài)要求，有“假冒”之嫌；另外，真正的以主題商場(chǎng)、購物中心為主導(dǎo)的商業(yè)市場(chǎng)就應(yīng)該是汽車和網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的產(chǎn)物，深圳距離這 個(gè)時(shí)代水平仍有一段距離，有些購物中心缺乏停車位，營業(yè)空間狹小，難展開多功能配套，實(shí)際上與傳統(tǒng)商業(yè)無多大區(qū)別。所以城市總體規(guī)劃中只有行政、文化中心，而無商業(yè)中心。歷經(jīng) 20年，深圳商業(yè)從最早在零散商鋪的綜合經(jīng)營商場(chǎng)到大型主題購物中心，從幾家老牌商場(chǎng)主導(dǎo)到商業(yè)街區(qū)形成到國外名牌大商家進(jìn)駐，從老城區(qū)為商業(yè)中心到現(xiàn)今東、中、西部商業(yè)聯(lián)動(dòng)到大型商家近期紛紛進(jìn)駐住宅區(qū)， 走過一條從小到大，從分散到集中到專業(yè)，從點(diǎn)到線到面的曲折起伏之路。沒有考慮到當(dāng)時(shí)購買力、消費(fèi)需求及地域位置等因素，商業(yè)裙樓一哄而上，然后市場(chǎng)又乏人“接棒”，租售狀況一塌糊涂。 于是大百貨式及主題式兩種商業(yè)經(jīng)營形式成為深圳商業(yè)的主力。 （五） 生活節(jié)奏上的差異影響：羅湖、福田生活節(jié)奏較快，南山尤其是蛇口半島一帶生活較慢，生活節(jié)奏不同，消費(fèi)模式也不同而消費(fèi)模式?jīng)Q定商業(yè)類型和經(jīng)營方式。 （一）商業(yè)功能定位： 零批兼營的城市消費(fèi)型、流通型專業(yè)商 場(chǎng)。 。 基于此我們建議： 四商鋪經(jīng)營定 位應(yīng)定位于成功經(jīng)營及后續(xù)成功經(jīng)營之上 第二部分 項(xiàng)目經(jīng)營和功能定位建議 本項(xiàng)目（四商鋪）商業(yè)建筑屬中、小型商業(yè)建筑，位于南山新興商業(yè)圈，而南山商圈屬綜合性的文化、商業(yè)圈，較華強(qiáng)北和東門比較具有自己的獨(dú)立性和獨(dú)特性。 （三） 由深圳地形所決定：深圳東西向狹長，無論從交通上、人口分布上都不適宜形成一個(gè)全市性的商業(yè)中心。 二、經(jīng)營定位的轉(zhuǎn)換，大百貨式或主題式應(yīng)運(yùn)而生 1996 年沃爾瑪殺入深圳，在洪湖開第一個(gè)分店之際，業(yè)界便盛傳，大百貨時(shí)代來臨了。東方巴黎要扛起南派服裝大旗、要做成深圳的服裝批發(fā)和展示中心談何容易。由于政府在嚴(yán)格控制并減少商業(yè)面積的開發(fā)，發(fā)展商逐漸平息逐利心態(tài)，再加上優(yōu)勝劣汰，一些小規(guī)模、無實(shí)力的商家地慢慢退出歷史舞臺(tái)，由幾家大商家形成壟斷化經(jīng)營也不是不可能的事，眾知名商家爭(zhēng)開分店即是預(yù)兆。未來 的大商業(yè)深圳可能具備以下幾個(gè)特征： 大型超規(guī)?；?qū)I(yè)經(jīng)營； 分布合理，資源配套合理： 全市形成幾人區(qū)域性商圈及幾個(gè)專業(yè)化集市。東門經(jīng)改造成步行街后面只近 15 萬平方米，但其商業(yè)營業(yè)面積已達(dá) 50 萬平方米，華強(qiáng)北一縱（包括振興、振華兩橫）商業(yè)營業(yè)面積也達(dá) 40萬平方米左右，深圳商業(yè)過多過集中于東部老城區(qū)，不單在對(duì)應(yīng)人流規(guī)模上造 成失衡，而且在中部新中心區(qū)、西部南山商圈崛起后，這些商業(yè)設(shè)施便顯得過剩。 南山雖然蘊(yùn)藏著無限商機(jī)，但自始至終貫穿一個(gè)好的項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)劃卻鮮有實(shí)現(xiàn)，盲目者屢見不鮮。 二、 我們對(duì)南山商業(yè)調(diào)查明顯表現(xiàn)在 小商鋪特別多，“小規(guī)模、集散經(jīng)營”現(xiàn)象嚴(yán)重。 ，一些新興的商業(yè)，如果不借品牌商的勢(shì)頭入市，則很難短時(shí)間在市場(chǎng)上取得深入，對(duì)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。 。 “未來經(jīng)營”考慮第一，“銷售經(jīng)營”考慮第二。 （三）具備“人氣旺 ”，這樣做則財(cái)氣更旺 “人氣旺，則財(cái)氣旺”是來形容未來商業(yè)的運(yùn)作經(jīng)營，“人氣”講的是購買者的多少，“財(cái)旺”指商業(yè)的利益，意思是說，市場(chǎng)上只要購買人多 —— 旺，其商業(yè)的利潤就大。 發(fā)展商出路何在？面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，大家冷靜下來，走 “統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營” 的路。南新路商業(yè)老街曾被譽(yù)為南山“東 門”，在商業(yè)演變的進(jìn)程中，由于業(yè)態(tài)混亂、規(guī)劃滯后、管理落伍、市場(chǎng)定位不明細(xì)等原因，現(xiàn)今已日漸沒落，大有被沃爾瑪商圈取替之勢(shì)。 連銷經(jīng)營包括三種形式：直營連銷、特許經(jīng)營（或叫加盟連鎖）、自由連鎖。自我投資、獨(dú)立經(jīng)營，也對(duì)外招租設(shè)攤位，但不收取租金，統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一收費(fèi)，從營業(yè)額中抽取提成而不收別的任何費(fèi)用，形成風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、捆綁銷售的互動(dòng)局面。 當(dāng)然，不同的主題商場(chǎng)各自經(jīng)營特點(diǎn)也各不相同，如 女兒國是以全部對(duì)外零租，各自收銀、各自為政，顯得有些零亂。 綜述：可見，今天的深圳商圈出現(xiàn)了新的競(jìng)爭(zhēng)格局。而沃爾瑪商圈是以其為中心，地處南油和蛇口兩大社區(qū)的交匯處，前臨南山大動(dòng)脈 —— 南油大道，承上啟下、輻射整個(gè)南山半島，周邊聚集了一大批知名商場(chǎng)、商城，如以人人樂為基礎(chǔ)的日常消費(fèi)品市場(chǎng)，以順電家居廣場(chǎng)、金暉主題商城、佳騰電器城等特色主題商城，以集美堂家居新生活廣場(chǎng)、西部電子時(shí)代廣場(chǎng)等為主的專業(yè)市場(chǎng)，以金暉大廈裙樓為主的金融證券市場(chǎng)等，業(yè)態(tài)互補(bǔ)多元化商業(yè)格局已現(xiàn)雛形， 其輻射著整個(gè)南山區(qū)。它們是新中心區(qū) 城市購物公園商圈 、 市府對(duì)面 城市廣場(chǎng)商圈 、 八卦嶺 — 筍崗片區(qū)大型物流商圈 、南山的 南新路商業(yè)老街及沃爾瑪商圈 （ 在南山商業(yè)文化中心沒有正式啟用之前它們?nèi)詫⑹悄仙街匾摹⒉豢蓜?dòng)搖的商圈）、以及東部的 沙頭角商圈 等。 蛇口春天廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 南山商業(yè)圈： 蛇口半島東北部，深南大道以南。 在這三個(gè)大型商業(yè)中心區(qū)域之外，還有幾個(gè)次中心熱點(diǎn)商圈也會(huì)齊頭并進(jìn)、共同繁榮經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)市場(chǎng)向前發(fā)展，合力把深圳商業(yè)推向新的高度。南新 路商業(yè)老街曾被譽(yù)為南山“東門”，在商業(yè)演變的進(jìn)程中，由于業(yè)態(tài)混亂、規(guī)劃滯后、管理落伍、市場(chǎng)定位不明細(xì)等原因，現(xiàn)今已日漸沒落，大有被沃爾瑪商圈取替之勢(shì)。 南山商圈的整體框架可以說已經(jīng)形成，但有業(yè)內(nèi)人士 認(rèn)為，雖然進(jìn)駐的商場(chǎng)很多，但南山商圈仍然處散亂的局面之中。由于所處地段較好，前期措 施得力，經(jīng)營管理有方，整體現(xiàn)狀較好。 百貨商場(chǎng) 百貨商場(chǎng)即相對(duì)傳統(tǒng)意義上的大型百貨類商場(chǎng)，提供專柜和 時(shí)尚百貨服務(wù)，商品花色種類多、規(guī)格門類全、場(chǎng)地面積較大、包容性較強(qiáng)，如 天虹、茂業(yè)、歲寶 等。 它們一般不存在招 商一說，反而常常是被一些知名商城引入進(jìn)駐的對(duì)象，其經(jīng)營中同商品廠家合作方式靈活多樣。 C： 南山區(qū)目前成規(guī)模的商業(yè)圈主要是南新