【正文】 以 順電家居廣場(chǎng) 為例說(shuō)明情 況。 順電家居廣場(chǎng) 其經(jīng)營(yíng)商品就兩大類(lèi)：家用電器和家居家俬，但幾乎包羅所有的家用電器與家俬、家居系列，能較專(zhuān)業(yè)地提供相關(guān)系列配套服務(wù)，更能提供一條龍服務(wù)（如設(shè)計(jì)、安裝、保養(yǎng)、維修）。商場(chǎng)主體部分自營(yíng)為主，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，統(tǒng)一收費(fèi)，部分樓層、區(qū)域也對(duì)外招租設(shè)攤位（如專(zhuān)業(yè)廚具廠家或代理商），形成店中的小型品牌店，以租金 +管理費(fèi)的形式出現(xiàn)，自負(fù)盈虧，但大部分商品是屬聯(lián)營(yíng)代銷(xiāo)。而 紫荊城 則是兩種方式都有，即統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀、只從中抽成和統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀（但月結(jié)時(shí)全額歸還），只收租金和管理費(fèi)兩種方式。前者捆綁在一起，而后 者是自負(fù)盈虧的。 百貨商場(chǎng) 百貨商場(chǎng)即相對(duì)傳統(tǒng)意義上的大型百貨類(lèi)商場(chǎng)，提供專(zhuān)柜和 時(shí)尚百貨服務(wù)，商品花色種類(lèi)多、規(guī)格門(mén)類(lèi)全、場(chǎng)地面積較大、包容性較強(qiáng)，如 天虹、茂業(yè)、歲寶 等。自我投資、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，也對(duì)外招租設(shè)攤位，但不收取租金，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一收費(fèi)，從營(yíng)業(yè)額中抽取提成而不收別的任何費(fèi)用，形成風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、捆綁銷(xiāo)售的互動(dòng)局面。而實(shí)際上，近年來(lái)隨著各種大型超市和各種倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店的興起，百貨商場(chǎng)也在對(duì)傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)進(jìn)行揚(yáng)棄，把一些沒(méi)有優(yōu)勢(shì)和經(jīng)營(yíng)成本高昂的商品逐漸撤出商場(chǎng)（如大型家俬），進(jìn)而體現(xiàn)出百貨超市化的演變特 性。 品牌商場(chǎng) 品牌商場(chǎng)是指專(zhuān)營(yíng)某些特色商品的一些名店，品牌知名度較高，消費(fèi)認(rèn)知度較強(qiáng)，有較高檔次與品位，甚至在商品上貼上自己的專(zhuān)屬商標(biāo)，也可能對(duì)某一品牌商品實(shí)施區(qū)域總代理，有某些方面的優(yōu)勢(shì)，如羅湖的 友誼商場(chǎng)、免稅商場(chǎng) ，以自營(yíng)為主，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，幾乎不對(duì)外招租，常進(jìn)駐大型知名商城。 連鎖式超市 不同于常規(guī)意義上的便民超市、自選商場(chǎng)、連鎖店，占地面 積和經(jīng)營(yíng)規(guī)模都較大，以經(jīng)營(yíng)食品（包括鮮活食品）為主、雜貨和家居為輔，企業(yè)資金實(shí)力雄厚、品牌知名度較高、實(shí)力較強(qiáng)，其的所經(jīng)營(yíng)商品種 類(lèi)豐富，有規(guī)模擴(kuò)張的實(shí)力和愿望，商品價(jià)格大多較為實(shí)惠。由于商場(chǎng)知名度高，一般商品進(jìn)入門(mén)檻也較高。 連鎖經(jīng)營(yíng)的超市是指超市以一定的形式組織成一個(gè)聯(lián)合體，在整體規(guī)劃下進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化分工，并在分工基礎(chǔ)同實(shí)施集中化管理，使復(fù)雜的商業(yè)活動(dòng)簡(jiǎn)單化，以獲取規(guī)模效益。其以統(tǒng)一進(jìn)貨渠道、統(tǒng)一貨物配送、統(tǒng)一品牌經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)策略、統(tǒng)一零售價(jià)格的形式出現(xiàn)，大多以便民服務(wù)、物美價(jià)廉為主要特征，主要經(jīng)營(yíng)與百姓日常生活消費(fèi)息息相關(guān)的生活用品，店面遍布城市各大社區(qū)，如 百佳、新一佳、萬(wàn)佳超市、華潤(rùn)萬(wàn)方超市、民潤(rùn)超市 。 它們一般不存在招 商一說(shuō)，反而常常是被一些知名商城引入進(jìn)駐的對(duì)象，其經(jīng)營(yíng)中同商品廠家合作方式靈活多樣。 連銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)包括三種形式：直營(yíng)連銷(xiāo)、特許經(jīng)營(yíng)（或叫加盟連鎖）、自由連鎖。有實(shí)力的可對(duì)外受權(quán)進(jìn)行特許加盟經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一形象與經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，在別處成立分店而擴(kuò)大自身規(guī)模，擴(kuò)大自身影響。更多如 一致、民潤(rùn) 等屬自營(yíng)連鎖，而如 愛(ài)家 則有對(duì)外授權(quán)特許加盟經(jīng)營(yíng)的行為。 而象 家樂(lè)福、沃爾瑪、日本八百伴 （現(xiàn)雖沒(méi)落，但當(dāng)初卻是 許多消費(fèi)者競(jìng)相去往之地，也是國(guó)內(nèi)許多知名商場(chǎng)頂禮模拜的學(xué)習(xí)楷模，如亞細(xì)亞） 、吉之島 等，則屬大型綜合超市，比超級(jí)市場(chǎng)規(guī)模 更大、資金實(shí)力更強(qiáng)，品牌知名度更高，其綜合超級(jí)市場(chǎng)和百貨店的特色，走平價(jià)路線，以較大的貨物吞吐量獲取較低商品成本，同時(shí)又與超級(jí)市場(chǎng)和百貨店展開(kāi)最為正面的競(jìng)爭(zhēng)。而 山姆會(huì)員店 在理論歸屬上叫作倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店，顧名思義，以店倉(cāng)合一以降低經(jīng)營(yíng)成本的形式出現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 50%~70%為食品， 30%~50%為非食品，包括家電、服裝、鞋帽、文具等，亦是走量貶平價(jià)的道路，在實(shí)際生活中，和大型綜合超市形似神同，區(qū)別不是很大。 ※ 對(duì)深圳商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)模式的分析中，我們不難發(fā)現(xiàn)，大凡經(jīng)營(yíng)狀況良好的商場(chǎng)，不管其是何種業(yè)態(tài)、何種經(jīng)營(yíng)方 式，至少有幾點(diǎn)是可值借鑒的：如其對(duì)自身品牌形象的宣傳推廣和包裝維護(hù)、對(duì)其目標(biāo)消費(fèi)客體的精確定位、對(duì)商場(chǎng)自身營(yíng)運(yùn)的透徹把握，以及廠商之間既得利益與利益分配格局矛盾對(duì)立和諧統(tǒng)一中的共生雙贏等?? 在這三個(gè)大型商業(yè)中心區(qū)域之外，還有幾個(gè)次中心熱點(diǎn)商圈也會(huì)齊頭并進(jìn)、共同繁榮經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)市場(chǎng)向前發(fā)展，合力把深圳商業(yè)推向新的高度。它們是新中心區(qū) 城市購(gòu)物公園商圈 、市府對(duì)面 城市廣場(chǎng)商圈 、 八卦嶺 — 筍崗片區(qū)大型物流商圈 、南山的 南新路商業(yè)老街及沃爾瑪商圈 （ 在南山商業(yè)文化中心沒(méi)有正式啟用之前它們?nèi)?將是南山重要的、不可動(dòng)搖的商圈）、以及東部的 沙頭角商圈 等。 C： 南山區(qū)目前成規(guī)模的商業(yè)圈主要是南新路商業(yè)老街和南油片區(qū)的沃爾瑪商圈。南新路商業(yè)老街曾被譽(yù)為南山“東 門(mén)”，在商業(yè)演變的進(jìn)程中，由于業(yè)態(tài)混亂、規(guī)劃滯后、管理落伍、市場(chǎng)定位不明細(xì)等原因，現(xiàn)今已日漸沒(méi)落，大有被沃爾瑪商圈取替之勢(shì)。而沃爾瑪商圈是以其為中心，地處南油和蛇口兩大社區(qū)的交匯處，前臨南山大動(dòng)脈 —— 南油大道，承上啟下、輻射整個(gè)南山半島，周邊聚集了一大批知名商場(chǎng)、商城，如以人人樂(lè)為基礎(chǔ)的日常消費(fèi)品市場(chǎng)，以順電家居廣場(chǎng)、金暉主題商城 、佳騰電器城等特色主題商城，以集美堂家居新生活廣場(chǎng)、西部電子時(shí)代廣場(chǎng)等為主的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，以金暉大廈裙樓為主的金融證券市場(chǎng)等，業(yè)態(tài)互補(bǔ)多元化商業(yè)格局已現(xiàn)雛形，其輻射著整個(gè)南山區(qū)。但對(duì)于整個(gè)南山區(qū)來(lái)說(shuō)，上規(guī)模、上檔次的商場(chǎng)不多，行業(yè)不全，與消費(fèi)需求即供需嚴(yán)重失衡，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，而且商品的檔次、服務(wù)的水準(zhǔn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足中上層消費(fèi)者，目前起碼有 25%的南山人到華強(qiáng)北和東門(mén)購(gòu)物。南山區(qū)作為 1996－ 2020年深圳總體規(guī)劃可開(kāi)發(fā)土地是最多的一個(gè)區(qū)（是羅湖、福田區(qū)的三倍），未來(lái)居住人口將會(huì)大大增加，可見(jiàn)消費(fèi)潛力和商業(yè)需求 巨大，前景不可估量。 五、深圳商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況及結(jié)論 一、深圳商業(yè)，在競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝劣汰 （一）深圳的商業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)將愈演愈烈 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈表現(xiàn)之一 深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，積壓過(guò)多，而其中商業(yè)部分則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)最大、利潤(rùn)最多的項(xiàng)目?，F(xiàn)時(shí)，純商業(yè)項(xiàng)目、商住兩用，特別是后者已在深圳遍地開(kāi)花，一時(shí)間，商場(chǎng)、商鋪相互沖擊，“馬路商業(yè)”首屈一指，只要是臨街、臨道的物業(yè)開(kāi)發(fā)，首幾層都是商鋪，這已成了開(kāi)發(fā)思路的主題，因此形成了 “小商鋪，集散經(jīng)營(yíng)” 的模式。 但是經(jīng)得起市場(chǎng)考驗(yàn)的不是開(kāi)發(fā)的問(wèn)題， 而是如何經(jīng)營(yíng)的 概念和模式 。一大批商鋪的紛紛崛起，制造了一串串的問(wèn)題思考。 發(fā)展商出路何在？面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，大家冷靜下來(lái)，走 “統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)” 的路。但 “統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)” 并不是每家房地產(chǎn)都能做到，因?yàn)榘l(fā)展商的專(zhuān)長(zhǎng)是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，而對(duì)于如何商業(yè)經(jīng)營(yíng)，還得有兄弟商業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的加盟，但這一點(diǎn)就很難，因?yàn)檫@些經(jīng)營(yíng)單位考慮的因素太多， 怎么辦？ 發(fā)展商的開(kāi)發(fā)是不會(huì)停止的，競(jìng)爭(zhēng)的壓力只有加大，當(dāng)大家在壓力大的同時(shí)，又看到了市場(chǎng)的一個(gè)閃光點(diǎn)，那就是走 “專(zhuān)業(yè)的配套市場(chǎng)” 之路，同行不怕競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)則有市場(chǎng)，因而各種專(zhuān)業(yè)商業(yè)市場(chǎng)呼啦而起。 這