【正文】 完成 80%以上的招商。計(jì)劃于 2000年 5 月開業(yè)。 （ 3） 南貿(mào)綜合市場(chǎng) 在原南貿(mào)市場(chǎng)處重建，占地面積 6196 ㎡，總建筑面積為 8283㎡，分割為 450 個(gè)鋪位，最低價(jià) 9200 元 /㎡，最高價(jià)為 23000元 /㎡，已完成銷售 60%，計(jì)劃于 2000 年 10 月入伙。 （ 4） 西部電子時(shí)代廣場(chǎng) 深圳展望西部電子時(shí)代廣場(chǎng)是南山首家大型電子商城，占地面積 8880 ㎡，總建筑面積 16638 ㎡。采用分 割式輔位銷售，最低價(jià)為 9000 元 /㎡，最高價(jià)為 30000 元 /㎡，銷售率達(dá) 95%以上。計(jì)劃于 2000 年 6 月 28 日入伙。 （ 5） 海雅百貨 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 14 海雅百貨總建筑面積在 萬(wàn)平方米，是目前深圳市單體面積最大、檔次最高的集購(gòu)物、娛樂(lè)、美食為一體的綜合性百貨購(gòu)物廣場(chǎng)，也是濱海大道通車后南山第一家開業(yè)的大型商廈，已于 2000 年 1 月 19 日開業(yè)。 （ 6） 南油佳騰電器城 深圳西部第一家大型電器主題商場(chǎng)，建筑面積 10000 ㎡，采用鋪位分割出售，統(tǒng)一招商。最高售價(jià)為 2280 元 /㎡，最低售價(jià)為 7500 元 /㎡，招租價(jià)最高為 210 元 /㎡，最低為 58 元 /㎡，銷售率為 70%，招商到位 80%左右。計(jì)劃于 2000 年 5 月開業(yè)。 （ 7） 東方巴黎時(shí)裝交易廣場(chǎng) 位于匯賓廣場(chǎng)商業(yè)裙樓，地段較偏。但由于與虎門富民時(shí)裝城聯(lián)姻，這個(gè)定位于南山最大服裝批發(fā)市場(chǎng)的專業(yè)性主題商城終獲成功?？偯娣e 14478 ㎡，最低價(jià) 9500 元 /㎡，最高價(jià)18000 元 /㎡，銷售率為 80%。計(jì)劃于 2000 年 10 月交付使用。 （ 8） 沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)蛇口分店 深圳市最大的沃爾瑪分店，營(yíng)業(yè)面積達(dá) 2 萬(wàn)平方米，比人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)大出將近一倍，于 2000 年 4 月中旬開業(yè)。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 15 第二章 南山商業(yè)發(fā)展軌跡及特征分析 南山商圈為蛇口半島東北部，深南大道以南。隨著深圳城市中心西移，濱海大道通車、西部房地產(chǎn)尤其是后海片區(qū)住宅的大規(guī)模開發(fā)，南山商圈已初見稚形，女人世界、西部電子等商家的進(jìn)駐及南山商業(yè)文化中心的規(guī)劃，使得南山商圈無(wú)可置辯地成為深圳西部的商業(yè)中心。 一、南山強(qiáng)大的商業(yè)圈正步入成熟 近年商業(yè)物業(yè)升溫最明顯的地區(qū)就是南山區(qū)，特別是后海片區(qū)今年溫度上升更是迅猛。隨之而形成的一個(gè)強(qiáng)大的商業(yè)圈也正步入成熟，這無(wú)疑打破了深圳長(zhǎng)期以來(lái)的東邊旺西邊冷的不平衡的商圈結(jié)構(gòu)。 許多業(yè)內(nèi)人士都持這樣一種觀點(diǎn)： 南山商圈的形成是得益于 濱海大道的通車。 南山區(qū)早 1999 年濱海大道通車前就已經(jīng)形成了 以南頭南蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 16 貿(mào)市場(chǎng)、家樂(lè)福商場(chǎng)、愉康商場(chǎng)等組成的南頭商圈 ，還有 以人人樂(lè)商場(chǎng)和南油影劇院組成的后海商圈， 因南山商圈由于交通不便和房地產(chǎn)開發(fā)的滯后呈現(xiàn)出較分散的這種結(jié)構(gòu)和布局，規(guī)模也是一直難以做大，濱海大道的通車給南山的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了強(qiáng)大的生機(jī)。許多商家紛紛搶先入駐，沃爾瑪、金暉家居電器廣場(chǎng)、海雅百貨、集美堂家居廣場(chǎng)，特別是一些主題商城的商家，把在華強(qiáng)北取得的一些較成功的模式直接搬到了南山，女人世界、西部電子、女兒國(guó)、姐妹城、順電家居廣場(chǎng)等，不久友誼城百貨 也將入駐后海片區(qū)，至今南山已經(jīng)基本形成了以家樂(lè)福、愉康、女兒國(guó)為龍頭的南頭老商圈；以人人樂(lè)和沃爾瑪?shù)葹辇堫^的后海新商圈。可以說(shuō)，濱海大道的通車使南山商圈的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，漸成規(guī)模效應(yīng)，并且使得整體商圈的重心向后海片區(qū)傾斜。 南山商圈的整體框架可以說(shuō)已經(jīng)形成，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然進(jìn)駐的商場(chǎng)很多，但南山商圈仍然處散亂的局面之中。 綜述：可見，今天的南山商圈出現(xiàn)了新的競(jìng)爭(zhēng)格局。商鋪物業(yè)升溫很快，商鋪之間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，各類大型主題商場(chǎng)競(jìng)相出籠，特別是中心區(qū)的西移已成定勢(shì)，華強(qiáng)北商業(yè)圈的迅速崛起和南山 商業(yè)圈的逐步成型，使深圳商圈正醞釀著一種重新刷牌的新格局。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 17 二、南山商業(yè)圈特征分析 南山片區(qū)商業(yè)的平淡局面很快就會(huì)得到全面改觀。海雅百貨、女兒國(guó)購(gòu)物城的開業(yè)以及新推出的 12 家大型商場(chǎng)、數(shù)十家各種專賣店、商業(yè)鋪面將會(huì)展現(xiàn)南山商業(yè)圈的全新形象。 （ 1）各大型主題商城粉墨登場(chǎng) 今年將有 7 家大型主題商城開業(yè)，西部電子時(shí)代廣場(chǎng)是集電腦、通訊、辦公自動(dòng)化、音響器材、電子元配件、電子玩具、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為一體的專業(yè)化電子配套市場(chǎng)；姊妹購(gòu)物城是經(jīng)營(yíng)全“品牌”女性服裝為主的主題商城；女兒國(guó)、女人世界的女性品牌主題早已 深入人心；南油佳騰電器城率先在南山開電器主題商城之先河；東方巴黎時(shí)裝交易廣場(chǎng)的時(shí)裝批發(fā)主題已成一時(shí)美談。而西海岸商業(yè)廣場(chǎng)以“南山數(shù)碼鋪王”為主題欲在“南山華強(qiáng)北”占據(jù)一席之地。 7 大主題商城聯(lián)袂推出， 4 個(gè)服裝主題， 3 個(gè)電子類主題，改變了南山無(wú)主題商城，無(wú)專業(yè)市場(chǎng)的歷史；而且從分布來(lái)看，各主題商城在南山商業(yè)圈各占一方水土，各領(lǐng)一處風(fēng)騷，有利于南山商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的形成。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 18 （ 2） 合類商場(chǎng)重拳出擊 綜合類商場(chǎng)包括海雅百貨、南城購(gòu)物廣場(chǎng)、萬(wàn)豪商業(yè)城等大型商場(chǎng)，規(guī)模都在 15000 ㎡以上。在海雅百貨開業(yè)之前，南山尚無(wú)一家大型百貨商場(chǎng) 。這幾家商場(chǎng)，起點(diǎn)高，規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)品種齊全，并規(guī)劃有大型停車位，而且在經(jīng)營(yíng)理念，操作手法上都有全新突破。例如南城購(gòu)物廣場(chǎng)，發(fā)展商為改善消費(fèi)者的購(gòu)物環(huán)境，獨(dú)出心裁，在建造四層（不含地下超市）超大規(guī)模的購(gòu)物廣場(chǎng)的同時(shí)，投資 1000 多萬(wàn)建造了占地 11300 平方米的大規(guī)模園林公園。置身其中，有露天劇場(chǎng)、音樂(lè)噴泉、藝術(shù)雕塑、休憩小亭，椰影婆娑，芳草茵茵，讓你徹底體味一種全新的購(gòu)物方式帶來(lái)的樂(lè)趣。這也是南山乃至深圳唯一集購(gòu)物、飲食、休閑、娛樂(lè)為一體的大型園林商城。另外，海雅百貨也是深圳市單體面積最大、檔次最高的集購(gòu)物、 娛樂(lè)、美食為一體的綜合性百貨購(gòu)物廣場(chǎng)。南山商業(yè)圈真給人一種“不鳴則已，一鳴驚人”的感覺。 （ 3） 牌商家大舉搶灘登陸 女兒國(guó)購(gòu)物城南山分店已于去年底開業(yè)，今年，女人世界南山分店、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、籌建中的天虹商場(chǎng)也將登臺(tái)亮相。特別是沃爾瑪蛇口分店，坐鎮(zhèn)蛇口與南油交匯處，是深圳規(guī)模最大的沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)，以其無(wú)形的“金字招牌”的強(qiáng)大凝聚力必能夠?qū)⑸呖?、南油、南頭三塊斷檔的商網(wǎng)緊密地銜接，將片區(qū)內(nèi)幾十家蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 19 分散的商家以統(tǒng)一的商業(yè)形象重新展現(xiàn)，而“老牌勁旅”人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)也將與沃爾瑪、天虹商場(chǎng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、珠聯(lián)璧合，逐鹿南山商圈， 輻射關(guān)外，從而帶旺南山商圈的人氣，大力提升其整體形象。 （ 4） 南山商圈架構(gòu)被重組 商圈內(nèi)大商家變得密集，以兩家超市為主導(dǎo)的商業(yè)格局被打破。綜合類大商場(chǎng)、主題商城、專業(yè)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)均登臺(tái)唱戲，搶奪領(lǐng)班權(quán)。以南城購(gòu)物廣場(chǎng)、姊妹購(gòu)物城、女人世界為中心的南新路口商網(wǎng)，以西部電子、愉康商場(chǎng)、女兒國(guó)購(gòu)物城為中心的愉康商網(wǎng)、以人人樂(lè)、萬(wàn)豪商業(yè)城、南油佳騰電器城、沃爾瑪為中心的南油商網(wǎng)將在家樂(lè)福、海雅百貨的承南啟北下形成一個(gè)完整的商業(yè)圈。在經(jīng)營(yíng)手法上，這些商家大多聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行商場(chǎng)管理，并打破以往招租、代理等傳統(tǒng)營(yíng)銷模式 ，大膽采用合作招商，不收租金、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的經(jīng)營(yíng)理念，并因時(shí)、因地制宜，采用柜臺(tái)式、貨架敞開式等多種經(jīng)營(yíng)方式，力爭(zhēng)在經(jīng)營(yíng)上有所突破。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 20 第三章 商業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要業(yè)態(tài)模式及特征分析 （一）經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、歸納，大致總結(jié)出深圳商業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要業(yè)態(tài)模式，分析如下： 主題商場(chǎng) 主題商場(chǎng)即商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)性地突出某一方面（而不是籠統(tǒng)的大而全、無(wú)所不包的形式）的主題，圍繞這一核心主題廣泛作相關(guān)的文章，從產(chǎn)品的搭配組合、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式等都講求一定的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，市場(chǎng)對(duì)象基本為某一部分特定人群，如華強(qiáng)北的女人世界、男人世界、女兒國(guó) 等。 以 女人世界 為例，我們看看它們的經(jīng)營(yíng)模式。 女人世界 除了經(jīng)營(yíng)女性服裝、衣帽、化妝品、皮具、裝飾品、工藝品及日用品等以外，還經(jīng)營(yíng)與之相關(guān)的、女性喜愛的插花、健身、舞蹈、美容培訓(xùn)、畫藝、裁剪等等大凡與女性有關(guān)的項(xiàng)目。現(xiàn)代都市白領(lǐng)職業(yè)女性走此一遭，一般都能找到一系列所需產(chǎn)品、都能把心中所想物件采購(gòu)齊全。此商場(chǎng)風(fēng)格獨(dú)特，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理（不統(tǒng)一收銀）、統(tǒng)一對(duì)外宣傳、已區(qū)隔成塊，對(duì)外只租不售，租金較高，每 15平米幾千到一萬(wàn)不等，管理費(fèi) 200 元 /月，水電另計(jì)，業(yè)主自負(fù)盈虧。由于所處地段 較好，前期措施得力，經(jīng)營(yíng)管理有方，整體現(xiàn)狀較好。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 21 當(dāng)然，不同的主題商場(chǎng)各自經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)也各不相同，如 女兒國(guó) 是以全部對(duì)外零租，各自收銀、各自為政，顯得有些零亂。 專業(yè)商場(chǎng) 專營(yíng)商場(chǎng)即專營(yíng)某一大類別的特定商品，產(chǎn)品屬性明確、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、規(guī)格齊全、花色品種較多，幾包羅特定大類別內(nèi)的絕大部分商品，在進(jìn)貨渠道、細(xì)化服務(wù)、規(guī)模、數(shù)量與質(zhì)量方面有不可替代的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，消費(fèi)對(duì)象不拘，為幾乎所有有消費(fèi)需求、消費(fèi)能力的消費(fèi)群體，如華強(qiáng)北的 順電家居廣場(chǎng)、一致藥店、紫荊城、香江 /海馬家居廣場(chǎng) 等。 以 順電家居廣場(chǎng) 為例說(shuō)明情況。 順電家居廣場(chǎng) 其經(jīng)營(yíng)商品就兩大類：家用電器和家居家俬，但幾乎包羅所有的家用電器與家俬、家居系列，能較專業(yè)地提供相關(guān)系列配套服務(wù)，更能提供一條龍服務(wù)（如設(shè)計(jì)、安裝、保養(yǎng)、維修）。商場(chǎng)主體部分自營(yíng)為主，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，統(tǒng)一收費(fèi)，部分樓層、區(qū)域也對(duì)外招租設(shè)攤位（如專業(yè)廚具廠家或代理商），形成店中的小型品牌店，以租金 +管理費(fèi)的形式出現(xiàn)，自負(fù)盈虧，但大部分商品是屬聯(lián)營(yíng)代銷。而 紫荊城 則是兩種方式都有，即統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀、只從中抽成和統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀（但月結(jié)時(shí)全額歸還），只收租金和管理費(fèi)兩種方式。前者捆綁在 一起，而后者是自負(fù)盈虧的。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 22 百貨商場(chǎng) 百貨商場(chǎng)即相對(duì)傳統(tǒng)意義上的大型百貨類商場(chǎng)，提供專柜和時(shí)尚百貨服務(wù)，商品花色種類多、規(guī)格門類全、場(chǎng)地面積較大、包容性較強(qiáng)，如 天虹、茂業(yè)、歲寶 等。自我投資、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，也對(duì)外招租設(shè)攤位，但不收取租金，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一收費(fèi)，從營(yíng)業(yè)額中抽取提成而不收別的任何費(fèi)用，形成風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、捆綁銷售的互動(dòng)局面。而實(shí)際上，近年來(lái)隨著各種大型超市和各種倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店的興起，百貨商場(chǎng)也在對(duì)傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)進(jìn)行揚(yáng)棄，把一些沒有優(yōu)勢(shì)和經(jīng)營(yíng)成本高昂的商品逐漸撤出商場(chǎng)（如大型家俬），進(jìn)而體現(xiàn)出百貨 超市化的演變特性。 品牌商場(chǎng) 品牌商場(chǎng)是指專營(yíng)某些特色商品的一些名店，品牌知名度較高，消費(fèi)認(rèn)知度較強(qiáng)，有較高檔次與品位，甚至在商品上貼上自己的專屬商標(biāo)，也可能對(duì)某一品牌商品實(shí)施區(qū)域總代理，有某些方面的優(yōu)勢(shì)，如羅湖的 友誼商場(chǎng)、免稅商場(chǎng) ，以自營(yíng)為主，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，幾乎不對(duì)外招租，常進(jìn)駐大型知名商城。 連鎖式超市 不同于常規(guī)意義上的便民超市、自選商場(chǎng)、連鎖店，占地面積和經(jīng)營(yíng)規(guī)模都較大，以經(jīng)營(yíng)食品（包括鮮活食品）為主、雜貨和家居為輔，企業(yè)資金實(shí)力雄厚、品牌知名度較高、實(shí)力較強(qiáng)，其 的所經(jīng)營(yíng)商品種類豐富，有規(guī)模擴(kuò)張的實(shí)力和愿望，商品價(jià)蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 23 格大多較為實(shí)惠。由于商場(chǎng)知名度高，一般商品進(jìn)入門檻也較高。 連鎖經(jīng)營(yíng)的超市是指超市以一定的形式組織成一個(gè)聯(lián)合體，在整體規(guī)劃下進(jìn)行專業(yè)化分工，并在分工基礎(chǔ)同實(shí)施集中化管理，使復(fù)雜的商業(yè)活動(dòng)簡(jiǎn)單化，以獲取規(guī)模效益。其以統(tǒng)一進(jìn)貨渠道、統(tǒng)一貨物配送、統(tǒng)一品牌經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一營(yíng)銷策略、統(tǒng)一零售價(jià)格的形式出現(xiàn)，大多以便民服務(wù)、物美價(jià)廉為主要特征，主要經(jīng)營(yíng)與百姓日常生活消費(fèi)息息相關(guān)的生活用品，店面遍布城市各大社區(qū)，如 百佳、新一佳、萬(wàn)佳超市、華潤(rùn)萬(wàn)方超市、民潤(rùn)超市 。 它 們