【正文】 大大增加，可見(jiàn)消費(fèi)潛力和商業(yè)需求巨大，前景不可估量。而沃爾瑪商圈是以其為中心，地處南油和蛇口兩大社區(qū)的交匯處，前臨南山大動(dòng)脈 —— 南 油大道，承上啟下、輻射整個(gè)南山半島，周邊聚集了一大批知名商場(chǎng)、商城，如以人人樂(lè)為基礎(chǔ)的日常消費(fèi)品市場(chǎng)，以順電家居廣場(chǎng)、金暉主題商城、佳騰電器城等特色主題商城，以集美堂家居新生活廣場(chǎng)、西部電子時(shí)代廣場(chǎng)等為主的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，以金暉大廈裙樓為主的金融證券市場(chǎng)等，業(yè)態(tài)互補(bǔ)多元化商業(yè)格局已現(xiàn)雛形，其輻射著整個(gè)南山區(qū)。 南山區(qū)目前成規(guī)模的商業(yè)圈主要是南新路商業(yè)老街和南油片區(qū)的沃爾瑪商圈。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 第五章 南山商業(yè)未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及展望 南山商業(yè)圈具體地域?yàn)楹蠛４笮透呱凶≌瑓^(qū)與深大、濱海大道相結(jié)合的區(qū)域，是深 圳西部重要的商業(yè)文化集散地、策源地，集休閑、購(gòu)物、旅游、觀光、商務(wù)、辦公于一體。 用經(jīng)營(yíng)特色來(lái)解決銷(xiāo)售壓力。 ，大都提供反租計(jì)劃，雖說(shuō)是羊毛出在羊身上，但發(fā)展商的壓力加大了。 ，銷(xiāo)售時(shí)是小面積，小柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)，而經(jīng)營(yíng)時(shí)趨向于整體的經(jīng)營(yíng)模式。 ，一些新興的商業(yè)，如果不借品牌商的勢(shì)頭入市，則很難短時(shí)間在市場(chǎng)上取得深入，對(duì)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。 ，但小柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)方式多，使之商業(yè)整體氛圍差。 ，鼓吹投資回報(bào)，使市場(chǎng)理想化，使消費(fèi)者失去信心。 ，商業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)透明度日益加大。 。 ，同時(shí)市場(chǎng)的空置量大。 。 ，白紙商業(yè)上好寫(xiě)文章。 “未來(lái)經(jīng)營(yíng)”考慮第一，“銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)”考慮第二。在樹(shù)立自身商業(yè)品牌的同時(shí)，使之財(cái)氣東升。他們除了了解區(qū)域的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)群體外，還要去研究區(qū)域未來(lái)幾年的發(fā)展機(jī)遇。 在市場(chǎng)的基本原理中，市場(chǎng)一般由三個(gè)因素 構(gòu)成， 第一為人，第二為購(gòu)買(mǎi)力，第三為購(gòu)買(mǎi)欲望， 而后兩種都是人的因素而產(chǎn)生的，所以人是構(gòu)成市場(chǎng)最關(guān)鍵因素，同時(shí)，人的衣食住行無(wú)一可離開(kāi)其商業(yè)活動(dòng)，使人產(chǎn)生無(wú)窮的購(gòu)買(mǎi)欲望。 所以我們認(rèn)為，目前的商業(yè)運(yùn)作所追求利潤(rùn)的關(guān)鍵是 發(fā)展商能否為客戶提供和保障一條科學(xué)的經(jīng)營(yíng)思路，這就是項(xiàng)目關(guān)鍵的定位問(wèn)題。當(dāng)然許多發(fā)展商利用這些策略取得了很好的客戶渠道， 如果客戶投資經(jīng)營(yíng)商鋪的目的是為不通過(guò)以后商業(yè)的經(jīng)營(yíng)來(lái)獲得利益，如果發(fā)展商不能提前營(yíng)造一個(gè)良好營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境，商業(yè)項(xiàng)目在以后的經(jīng)營(yíng)過(guò)程將不會(huì)樂(lè)觀。 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈表現(xiàn)之三 商業(yè)經(jīng)營(yíng)的切入點(diǎn)難找，各種發(fā)展商都期望商業(yè)能給其帶來(lái)無(wú)窮的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，堅(jiān)信“人氣望，則財(cái)氣旺”的老規(guī)矩，對(duì)于商住項(xiàng)目，都是先推住宅，而后推商業(yè)，這樣整個(gè)市場(chǎng)集中消化的物業(yè)在短時(shí)期內(nèi)加大。但 “統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)” 并不是每家房地產(chǎn)都能做到，因?yàn)榘l(fā)展商的專(zhuān)長(zhǎng)是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，而對(duì)于如何商業(yè)經(jīng)營(yíng)，還得有兄弟商業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的加盟，但這一點(diǎn)就很難，因?yàn)檫@些經(jīng)營(yíng)單位考慮的因素太多， 怎么辦？ 發(fā)展商的開(kāi)發(fā)是不會(huì)停止的，競(jìng)爭(zhēng)的壓力只有加大，當(dāng)大家在壓力大的同時(shí)，又看到了市場(chǎng)的一個(gè)閃光點(diǎn)，那就是走 “專(zhuān)業(yè)的配套市場(chǎng)” 之路，同行不怕競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)則有市場(chǎng)，因而各種專(zhuān)業(yè)商業(yè)市場(chǎng)呼啦而起。一大批商鋪的紛紛崛起，制造了一串串的問(wèn)題思考?，F(xiàn)時(shí)，純商業(yè)項(xiàng)目、商住兩用，特別是后者已在南山遍地開(kāi)花，一時(shí)間，商場(chǎng)、商鋪相互沖擊，“馬路商業(yè)”首屈一指，只要是臨街、臨道的物業(yè)開(kāi)發(fā)，蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 27 首幾層都是商鋪，這已成了開(kāi)發(fā)思路的主題，因此形成了 “小商鋪，集散經(jīng)營(yíng)” 的模式。 注：以上六類(lèi)，前兩項(xiàng)屬于專(zhuān)業(yè)零售商，第三項(xiàng)屬于房地公司屬下的專(zhuān)業(yè)零售商，后幾項(xiàng)屬房地產(chǎn)公司或?qū)崢I(yè)公司投資伯某項(xiàng)商業(yè)物業(yè)。 分類(lèi)（五）：公司投 資的純商業(yè)物業(yè) 如友誼城、海雅百貨、南城百貨、鉆石廣場(chǎng)等，是由實(shí)業(yè)公司（不一定是房地產(chǎn)企業(yè)）投資開(kāi)發(fā)的純蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 26 商業(yè)物業(yè)，采取多種招商方式如租信、項(xiàng)目合作、代銷(xiāo)等。都屬于房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)成立志門(mén)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)自己開(kāi)發(fā)的裙樓物業(yè)。 ※ 對(duì)深圳商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)模式的分析中，我們不難發(fā)現(xiàn)，大凡經(jīng)營(yíng)狀況良好的商場(chǎng)，不管其是何種業(yè) 態(tài)、何種經(jīng)營(yíng)方式，至少有幾點(diǎn)是可值借鑒的：如其對(duì)自身品牌形象的宣傳推廣和包裝維護(hù)、對(duì)其目標(biāo)消費(fèi)客體的精確定位、對(duì)商場(chǎng)自身營(yíng)運(yùn)的透徹把握，以及廠商之間既得利益與利益分配格局矛盾對(duì)立和諧統(tǒng)一中的共生雙贏等?? 第四章 深圳商家分類(lèi)的特征分析 深圳商業(yè)經(jīng)過(guò) 20 年的發(fā)展歷程，商家分類(lèi)已明顯 分類(lèi)（一）： 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 25 國(guó)外或香港地區(qū)專(zhuān)業(yè)零售商： 如沃爾瑪、家樂(lè)福、百佳超級(jí)廣場(chǎng)等 分類(lèi)（二）： 國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)零售商： 如天虹商場(chǎng)、歲寶百貨、國(guó)際商場(chǎng)、上海一百（深圳金鵬店）等。 而象 家樂(lè)福、沃爾瑪、日本八百伴 （現(xiàn)雖沒(méi)落，但當(dāng)初卻是許多消費(fèi)者競(jìng)相去往之地，也是國(guó)內(nèi)許多知名商場(chǎng)頂禮模拜的學(xué)習(xí)楷模，如亞細(xì)亞） 、吉之島 等，則屬大型綜合超市， 比超級(jí)市場(chǎng)規(guī)模更大、資金實(shí)力更強(qiáng)，品牌知名度更高，其綜合超級(jí)市場(chǎng)和百貨店的特色，走平價(jià)路線，以較大的貨物吞吐量獲取較蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 24 低商品成本，同時(shí)又與超級(jí)市場(chǎng)和百貨店展開(kāi)最為正面的競(jìng)爭(zhēng)。有實(shí)力的可對(duì)外受權(quán)進(jìn)行特許加盟經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一形象與經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，在別處成立分店而擴(kuò)大自身規(guī)模，擴(kuò)大自身影響。 它 們一般不存在招商一說(shuō)，反而常常是被一些知名商城引入進(jìn)駐的對(duì)象，其經(jīng)營(yíng)中同商品廠家合作方式靈活多樣。 連鎖經(jīng)營(yíng)的超市是指超市以一定的形式組織成一個(gè)聯(lián)合體，在整體規(guī)劃下進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化分工，并在分工基礎(chǔ)同實(shí)施集中化管理，使復(fù)雜的商業(yè)活動(dòng)簡(jiǎn)單化，以獲取規(guī)模效益。 連鎖式超市 不同于常規(guī)意義上的便民超市、自選商場(chǎng)、連鎖店，占地面積和經(jīng)營(yíng)規(guī)模都較大，以經(jīng)營(yíng)食品（包括鮮活食品）為主、雜貨和家居為輔，企業(yè)資金實(shí)力雄厚、品牌知名度較高、實(shí)力較強(qiáng)，其 的所經(jīng)營(yíng)商品種類(lèi)豐富，有規(guī)模擴(kuò)張的實(shí)力和愿望，商品價(jià)蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 23 格大多較為實(shí)惠。而實(shí)際上，近年來(lái)隨著各種大型超市和各種倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店的興起，百貨商場(chǎng)也在對(duì)傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)進(jìn)行揚(yáng)棄，把一些沒(méi)有優(yōu)勢(shì)和經(jīng)營(yíng)成本高昂的商品逐漸撤出商場(chǎng)（如大型家俬），進(jìn)而體現(xiàn)出百貨 超市化的演變特性。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 22 百貨商場(chǎng) 百貨商場(chǎng)即相對(duì)傳統(tǒng)意義上的大型百貨類(lèi)商場(chǎng)，提供專(zhuān)柜和時(shí)尚百貨服務(wù)，商品花色種類(lèi)多、規(guī)格門(mén)類(lèi)全、場(chǎng)地面積較大、包容性較強(qiáng)，如 天虹、茂業(yè)、歲寶 等。而 紫荊城 則是兩種方式都有，即統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀、只從中抽成和統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀（但月結(jié)時(shí)全額歸還），只收租金和管理費(fèi)兩種方式。 順電家居廣場(chǎng) 其經(jīng)營(yíng)商品就兩大類(lèi)：家用電器和家居家俬，但幾乎包羅所有的家用電器與家俬、家居系列，能較專(zhuān)業(yè)地提供相關(guān)系列配套服務(wù)，更能提供一條龍服務(wù)（如設(shè)計(jì)、安裝、保養(yǎng)、維修）。 專(zhuān)業(yè)商場(chǎng) 專(zhuān)營(yíng)商場(chǎng)即專(zhuān)營(yíng)某一大類(lèi)別的特定商品，產(chǎn)品屬性明確、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、規(guī)格齊全、花色品種較多，幾包羅特定大類(lèi)別內(nèi)的絕大部分商品，在進(jìn)貨渠道、細(xì)化服務(wù)、規(guī)模、數(shù)量與質(zhì)量方面有不可替代的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，消費(fèi)對(duì)象不拘，為幾乎所有有消費(fèi)需求、消費(fèi)能力的消費(fèi)群體，如華強(qiáng)北的 順電家居廣場(chǎng)、一致藥店、紫荊城、香江 /海馬家居廣場(chǎng) 等。由于所處地段 較好，前期措施得力，經(jīng)營(yíng)管理有方，整體現(xiàn)狀較好?，F(xiàn)代都市白領(lǐng)職業(yè)女性走此一遭，一般都能找到一系列所需產(chǎn)品、都能把心中所想物件采購(gòu)齊全。 以 女人世界 為例，我們看看它們的經(jīng)營(yíng)模式。在經(jīng)營(yíng)手法上，這些商家大多聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行商場(chǎng)管理，并打破以往招租、代理等傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)模式 ，大膽采用合作招商，不收租金、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的經(jīng)營(yíng)理念，并因時(shí)、因地制宜，采用柜臺(tái)式、貨架敞開(kāi)式等多種經(jīng)營(yíng)方式，力爭(zhēng)在經(jīng)營(yíng)上有所突破。綜合類(lèi)大商場(chǎng)、主題商城、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)均登臺(tái)唱戲，搶奪領(lǐng)班權(quán)。特別是沃爾瑪蛇口分店，坐鎮(zhèn)蛇口與南油交匯處，是深圳規(guī)模最大的沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)，以其無(wú)形的“金字招牌”的強(qiáng)大凝聚力必能夠?qū)⑸呖凇⒛嫌?、南頭三塊斷檔的商網(wǎng)緊密地銜接，將片區(qū)內(nèi)幾十家蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 19 分散的商家以統(tǒng)一的商業(yè)形象重新展現(xiàn)，而“老牌勁旅”人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)也將與沃爾瑪、天虹商場(chǎng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、珠聯(lián)璧合，逐鹿南山商圈， 輻射關(guān)外，從而帶旺南山商圈的人氣，大力提升其整體形象。南山商業(yè)圈真給人一種“不鳴則已，一鳴驚人”的感覺(jué)。這也是南山乃至深圳唯一集購(gòu)物、飲食、休閑、娛樂(lè)為一體的大型園林商城。例如南城購(gòu)物廣場(chǎng)，發(fā)展商為改善消費(fèi)者的購(gòu)物環(huán)境，獨(dú)出心裁，在建造四層（不含地下超市）超大規(guī)模的購(gòu)物廣場(chǎng)的同時(shí)，投資 1000 多萬(wàn)建造了占地 11300 平方米的大規(guī)模園林公園。在海雅百貨開(kāi)業(yè)之前，南山尚無(wú)一家大型百貨商場(chǎng) 。 7 大主題商城聯(lián)袂推出， 4 個(gè)服裝主題， 3 個(gè)電子類(lèi)主題，改變了南山無(wú)主題商城，無(wú)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的歷史；而且從分布來(lái)看，各主題商城在南山商業(yè)圈各占一方水土，各領(lǐng)一處風(fēng)騷，有利于南山商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的形成。 （ 1）各大型主題商城粉墨登場(chǎng) 今年將有 7 家大型主題商城開(kāi)業(yè)，西部電子時(shí)代廣場(chǎng)是集電腦、通訊、辦公自動(dòng)化、音響器材、電子元配件、電子玩具、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為一體的專(zhuān)業(yè)化電子配套市場(chǎng)；姊妹購(gòu)物城是經(jīng)營(yíng)全“品牌”女性服裝為主的主題商城；女兒國(guó)、女人世界的女性品牌主題早已 深入人心；南油佳騰電器城率先在南山開(kāi)電器主題商城之先河；東方巴黎時(shí)裝交易廣場(chǎng)的時(shí)裝批發(fā)主題已成一時(shí)美談。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 17 二、南山商業(yè)圈特征分析 南山片區(qū)商業(yè)的平淡局面很快就會(huì)得到全面改觀。 綜述：可見(jiàn)，今天的南山商圈出現(xiàn)了新的競(jìng)爭(zhēng)格局。可以說(shuō)，濱海大道的通車(chē)使南山商圈的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，漸成規(guī)模效應(yīng)，并且使得整體商圈的重心向后海片區(qū)傾斜。 南山區(qū)早 1999 年濱海大道通車(chē)前就已經(jīng)形成了 以南頭南蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 16 貿(mào)市場(chǎng)、家樂(lè)福商場(chǎng)、愉康商場(chǎng)等組成的南頭商圈 ，還有 以人人樂(lè)商場(chǎng)和南油影劇院組成的后海商圈， 因南山商圈由于交通不便和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的滯后呈現(xiàn)出較分散的這種結(jié)構(gòu)和布局，規(guī)模也是一直難以做大，濱海大道的通車(chē)給南山的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了強(qiáng)大的生機(jī)。隨之而形成的一個(gè)強(qiáng)大的商業(yè)圈也正步入成熟，這無(wú)疑打破了深圳長(zhǎng)期以來(lái)的東邊旺西邊冷的不平衡的商圈結(jié)構(gòu)。隨著深圳城市中心西移，濱海大道通車(chē)、西部房地產(chǎn)尤其是后海片區(qū)住宅的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，南山商圈已初見(jiàn)稚形，女人世界、西部電子等商家的進(jìn)駐及南山商業(yè)文化中心的規(guī)劃，使得南山商圈無(wú)可置辯地成為深圳西部的商業(yè)中心。 （ 8） 沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)蛇口分店 深圳市最大的沃爾瑪分店，營(yíng)業(yè)面積達(dá) 2 萬(wàn)平方米，比人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)大出將近一倍，于 2000 年 4 月中旬開(kāi)業(yè)?？偯娣e 14478 ㎡，最低價(jià) 9500 元 /㎡，最高價(jià)18000 元 /㎡，銷(xiāo)售率為 80%。 （ 7） 東方巴黎時(shí)裝交易廣場(chǎng) 位于匯賓廣場(chǎng)商業(yè)裙樓，地段較偏。最高售價(jià)為 2280 元 /㎡，最低售價(jià)為 7500 元 /㎡，招租價(jià)最高為 210 元 /㎡，最低為 58 元 /㎡，銷(xiāo)售率為 70%，招商到位 80%左右。 （ 5） 海雅百貨 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 14 海雅百貨總建筑面積在 萬(wàn)平方米，是目前深圳市單體面積最大、檔次最高的集購(gòu)物、娛樂(lè)、美食為一體的綜合性百貨購(gòu)物廣場(chǎng)，也是濱海大道通車(chē)后南山第一家開(kāi)業(yè)的大型商廈，已于 2000 年 1 月 19 日開(kāi)業(yè)。采用分 割式輔位銷(xiāo)售，最低價(jià)為 9000 元 /㎡，最高價(jià)為 30000 元 /㎡，銷(xiāo)售率達(dá) 95%以上。 （ 3）