【正文】 裙樓；辦公10萬㎡，分A、B、C、D四棟，24—28層超高層，BCD幢共計 。建筑類型偏少。劣勢：與恒大華府和中央城相比華強廣場的劣勢主要表現(xiàn)在：房價偏高位居城市市中心。1位于城市的正中心，地理位置優(yōu)越。清晰的轉(zhuǎn)角、簡潔的造型、精確的比例、功能的強調(diào)以及良好的施工品質(zhì)再通過天然石材、熱帶植被、噴涌式水景的相互變換，讓建筑本身與景觀、巧妙的融于一體。此外，商業(yè)業(yè)態(tài)還包括高端百貨、動漫城、影院、配套餐飲等。商業(yè)區(qū)　　商業(yè)部分則是以4萬方電子世界為主力的商業(yè)體。商務(wù)公寓戶型方正、精致，層高3米，以45㎡戶型為主，根據(jù)使用需要可自由組合大小，精裝銷售。物業(yè)管理智能化；智能化程度高，引進國外最先進的技術(shù)將物業(yè)管理打造為全智能的設(shè)備，讓住戶感受王公貴族的高貴生活，凸顯自身地位的高貴。周邊交通：公交1路、2路、12路、13路、14路、18路、25路、28路、34路、35路、38路、104(夜)路、106(夜) 等公交路徑多樣涵蓋了不同一日之內(nèi)不同的時間段。使居住其中的人深切感受到身體健康得到巨大的保障。促進個人、商業(yè)團體消費和經(jīng)濟貿(mào)易的需要。中央城對面新開發(fā)的商業(yè)街相比，華強廣場周邊的商業(yè)場所提供商品質(zhì)量高，種類齊全，且價格適宜。同時促進父母與孩子之間的交流。優(yōu)勢：從周邊配套這方面講其與恒大和中央城相比周邊配套成熟齊全，其主要表現(xiàn)在學(xué)校 　有安師大附中、蕪湖市第11中學(xué)、獅子山小學(xué)等。㎡，其中住宅建筑面積為19萬㎡，辦公10萬㎡，㎡。房地產(chǎn)項目名稱中央城恒大華府華強廣場起價4900元/平米6300元/平米8500元/平米均價4900元/平米約6800元/平米8500元/平方米規(guī)劃戶數(shù)8000戶總共 1858 戶10000戶建筑類型板樓,塔樓,多層,小高層,高層板樓,塔樓,小高層,高層多層,高層,超高層裝修情況毛坯精裝毛坯位置弋江區(qū)緯四路以南，緯五路以北，九華南路以西，中山南路以東，花津南路39號城東新區(qū)赤鑄山路與鳩江北路交匯處東北方向鏡湖區(qū)長江路延伸段，保留小區(qū)及第十一中學(xué)以東，規(guī)劃道路以北建筑面積1600000平方米407537平方米526086平方米綠化率65%%%容積率社區(qū)配套周邊配套：　　學(xué)校：第十二中學(xué)　　小區(qū)配備45萬平米商業(yè)配套中央城財富街，涵蓋餐飲娛樂、購物休閑、專業(yè)賣場、大型超市、五星級酒店、高檔寫字樓、國際會展中心等　　幼稚園：安徽師范大學(xué)附屬中央城幼兒園　　郵局：利民路郵局　　銀行：交通銀行　　超市：歐尚超市內(nèi)部配套：　　小區(qū)配有商業(yè)、五星級酒店—百瑞大酒店車位數(shù)：地上停車位8000個車位配比：1：1周邊商業(yè)：　　超市：歐尚超市　　小區(qū)配備45萬平米商業(yè)配套中央城財富街，涵蓋餐飲娛樂、購物休閑、專業(yè)賣場、大型超市、五星級酒店、高檔寫字樓、國際會展中心等周邊學(xué)校：　　中小學(xué)：第十二中學(xué)　　幼兒園：安徽師范大學(xué)附屬中央城幼兒園周邊交通：　　公交10路、24路、26路、32路、36路、37路、44路、48路、109(夜)路周邊配套：　　學(xué)校：蕪湖一中、科技學(xué)院、雙語學(xué)?！　⌒^(qū)：東方紅郡、城市之光、柏莊觀邸、三潭音悅、大觀花園　　通信：電信、移動大樓　　商業(yè)：長江市場園、金融服務(wù)中心、城市商業(yè)中心　　醫(yī)院：蕪湖市第一醫(yī)院　　政府：蕪湖市政府及相關(guān)行政設(shè)施　　生態(tài)：神山公園、太陽埠、扁擔河、西陽河、方特夢幻王國內(nèi)部配套：　　小區(qū)配置：47000平米超大私家內(nèi)湖、25000平米歐洲皇家風情園林、11600平米恒大主題劇場、5200平米超五星級豪華會所、2700平米國際雙語幼兒園。壟斷競爭的市場競爭激烈。111路下行224米教育配套幼兒園金色蓓蕾幼兒園長江中路78392米小學(xué)育紅小學(xué)安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)763米中學(xué)蕪湖市第十一中學(xué)西門安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)759米生活配套超市六子超市安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)389米吉貿(mào)超市安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)425米公園蕪湖大劇院安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)123米其他新蕪路郵政所新蕪路12894米其他配套其他李茹萍診所安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)275米商品房市場特點 蕪湖市商品房處于壟斷競爭市場，各個細分市場都有各自的開發(fā)商。109路下行。102路下行。101路下行。48路下行。39路下行。36路下行。16路下行。6路下行。3路下行。 華強廣場位于長江路段，并在第十一中學(xué)東面，是蕪湖的市中心地段，周邊配套成熟。地處市中心地段，面朝城中步行街商圈，背靠濱江商圈，周邊配套成熟齊全，建成后將成為集高檔小區(qū)、購物、餐飲、文化、娛樂、商務(wù)、休閑等多功能于一體，多業(yè)態(tài)相結(jié)合的大型高端城市綜合體。轉(zhuǎn)角寬景陽臺；雙主臥套房，三臥室朝南，均帶飄窗，全明空間，美觀大方；獨立書房，通透雅室，涵養(yǎng)人生境界。按按揭20年、基準利率計算此戶型參考價： 單價：8500/平方米 總價：1479000元 首期付款：443700元 月均還款： 房貸總額：1035300元 貸款總額：1035300元 還款總額： 支付利息款： 本計算結(jié)果僅供參考，最終價格以開發(fā)商公示售價為準。 華強廣場 戶型圖 B4戶型 3房2廳1廚2衛(wèi) 戶型：B4戶型 3房2廳1廚2衛(wèi) 居室分布：3室2廳2衛(wèi) 建筑面積：142平方米 戶型點評： 戶型方正緊湊，南北通透，功能空間嚴謹區(qū)分；入戶玄關(guān)，超大收納，優(yōu)化空間使用資源；客、餐連廳，超大空間匹配主人品位；大尺度南向景觀陽臺，與客廳相連，最大尺度采光聚景。標志廳堂，寬景餐廳，涵養(yǎng)宏偉氣度；南北雙向步入式景觀陽臺，通透陽光美景，悠閑欣賞自然；客、餐廳一脈相連可功能相通，會客宴賓，彰顯尊榮闊氣風范；南向主臥套房，獨立衛(wèi)生間設(shè)計，私享空間更顯生活愜意。小戶型房屋的供給量很少，利潤空間還很小。按按揭20年、基準利率計算此戶型參考價： 單價：8500/平方米 總價：1113500元 首期付款：334050元 月均還款： 房貸總額：779450元 貸款總額：779450元 還款總額： 支付利息款： 本計算結(jié)果僅供參考，最終價格以開發(fā)商公示售價為準。按按揭20年、基準利率計算此戶型參考價： 單價：8500/平方米 總價：918000元 首期付款：275400元 月均還款： 房貸總額：642600元 貸款總額：642600元 還款總額： 支付利息款： 本計算結(jié)果僅供參考，最終價格以開發(fā)商公示售價為準。可謂滿城精華，盡在眼前。㎡，其中住宅建筑面積為19萬㎡，辦公10萬㎡，㎡。蕪湖屬于二線城市，在未來具有發(fā)展?jié)撃?，成為全國一線大都市，那時市中心的房價將遠不止8500一平米的均價，消費者可以從中獲得巨大利潤?，F(xiàn)如今，買房已成為一種投資，對消費者來說，這未嘗不是機遇。不同年齡、不同性格、不同階層的消費群，他們的購房消費心理都是不一樣的。房地產(chǎn)營銷，就是通過交易過程滿足消費者對房地產(chǎn)品德需求，也是把房地產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金地流通過程，使房地產(chǎn)品盡快實現(xiàn)價值。 消費者的購房心理對房地產(chǎn)營銷有著很大的重要性，在我國的房地產(chǎn)業(yè)，社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展中，不斷的轉(zhuǎn)變舊有的體制，形成了適應(yīng)市場變化的新體制。如果能夠冷靜一下，看看房子究竟銷售了多長時間，了解整個項目中的戶型比例，不難發(fā)現(xiàn)即使在一個項目中，某一套房子也不會是你惟一的選擇。所以，聽見賣光就著急完全是受到了開發(fā)商心理戰(zhàn)術(shù)的影響。如果某處的樓盤比鄰近項目價格低很多，那么就要提高警惕了，工程手續(xù)和建筑質(zhì)量很可能是開發(fā)商“降價”的原因?！秶型恋厥褂米C》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，這些是保證一個地產(chǎn)項目合法開發(fā)建設(shè)的證明，也是我們購買合法房屋產(chǎn)權(quán)的保證。促銷方式來引誘消費者，雖然沒有五證但是就抓住那些貪小便宜的消費者獲得的利潤還是相當可觀的。片面相信一些宣傳材料或者投資人士的話，沒有經(jīng)過自己的客觀分析，很容易就被套進“只會賺錢不會賠”的圈圈里，而這正是是危險的開始機會處處存在，就看你能不能發(fā)現(xiàn)，真正的金子”不一定存在于鬧市中，冷靜地比較，分析風險，應(yīng)該理性地投資。在房地產(chǎn)消費過程中有這么幾種不良消費心理如下： 投資跟風下定心理：房產(chǎn)投資是一個新課題，咱們雖然不是專業(yè)人士，但是不管在什么投資市場中，跟風這種行為都是不可取的。 五、老年型住宅的需求 大部分城市已步入老年化，子女的親情理念已發(fā)生轉(zhuǎn)變，使大多數(shù)老年人都 于階段，在潛在的住房市場消費中，工作半輩有空的這部分有支付能力的老年人是不可忽視的部分，這部分有處老年人十分傾向于老齡化社區(qū)的要求，希望有諸多的老年人活動場所，提供室外交往場所，保健站等生活服務(wù)設(shè)施。 三、傳統(tǒng)的消費心理 中國人傳統(tǒng)的消費習(xí)慣為攢錢買房，買房是人生的一件大事，大半生的積蓄也許就為能有一處安度晚年的處所，即使按揭貸款也很難促使其進行購房消費，只是消費習(xí)慣的問題。對客戶需求的研究判斷，是住宅開發(fā)商第一位的核心競爭力。 適應(yīng)樓盤基本情況：位于大型成熟居住區(qū)，基本設(shè)施齊全；多層中低層、小高層或高層樓盤；同等區(qū)域內(nèi)，樓盤價格偏低的樓盤；開發(fā)商有一定品牌，建造過的樓盤品質(zhì)都不錯；小區(qū)內(nèi)有一些健身器材，并能定期舉行一些中老人的健康保健的活動 . 60歲以上 老年消費一般主要是靠積蓄，退休后買房主要是以養(yǎng)老為主了，特點如下： 退休后買房以養(yǎng)老為主要目的，需要改善自己的生活狀態(tài)和質(zhì)量； 沒有貸款，一次性付款或分期付款購房為主，也可能需要兒女資金上的支助；購房的區(qū)域一般會選擇在自己原有的生活圈或子女所住地附近； 購房心理比較謹慎，很擔心房價的變化或開發(fā)商不兌現(xiàn)承諾； 購房面積較小，兩人居住，子女偶爾來住住，兩室一廳足夠了 希望擁有一個適合老年人居住的生活環(huán)境； 生活設(shè)施齊全，離醫(yī)院、銀行的距離要比較近。 對樓盤的價格、質(zhì)量、品牌比較敏感，特別是價格，除了房價外，還包括稅費、貸款利息、物業(yè)管理費等等，往往會盡可能地尋求打折的可能。45歲至60歲 步入中老年后，消費心理會有所轉(zhuǎn)變，購房行為也如此。 適應(yīng)樓盤基本情況：樓盤位于大型成熟居住區(qū)，位置顯眼，出行方便；周邊生活設(shè)施齊全，超市、菜場、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、郵局等一應(yīng)俱全。 適應(yīng)樓盤基本情況：目標顧客所熟悉的發(fā)展中區(qū)域；小區(qū)有便捷的交通，可直達市中心及上班所在地；考慮到孩子的教育，希望離好的學(xué)校更近一些；小區(qū)有較為成熟的生活及商業(yè)配套；板式小高層，具規(guī)模，有優(yōu)雅的環(huán)境，毛坯戶型，90平方米左右的兩房或100平方米左右的三房，空間舒適，采光、通風較好，功能區(qū)間分明。其基本特點如下： 購房款往往需要父母等家庭其它成員的協(xié)助； 能夠較快地接受新奇的事物，更容易受產(chǎn)品外觀、形狀、色彩和功能的影響； 有自己的參考群體，包括同伴、家庭、親戚等經(jīng)常接觸的人，這一群體的消費傾向、價值評定、選擇標準是他們購買的重要依據(jù)； 由于逐步走向人生的獨立期，婚姻購房、投資購房是購房的主要目的； 購房面積較小，往往是一房或小兩房，起到過渡作用； 對地段要求很高，希望盡可能靠近市中心，不會因為距離影響自己的生活質(zhì)量； 鄰里關(guān)系的相處能力不強，習(xí)慣以自我為中心的生活方式； 適應(yīng)樓盤基本情況：位于市中心的精裝修單身公寓；智能化管理；綠化較少；單層面多套房源；房型為40至70平方米的小戶型，戶型層高較高可做錯層或復(fù)式；少額貸款或者不貸。25歲以下 這個年齡段多屬于單身貴族期（單身貴族消費群），由于獨生子女家庭的增多，這些年輕的購房者可以得到雙方父母兩個家庭力量的支持，這讓他們進入房地產(chǎn)市場的時間提前了許多。對于買房這件大事，大多數(shù)家庭也會在選房的過程中反復(fù)挑選比較，透析客戶心理對掌握客戶心理規(guī)律，選擇適合客戶需求的房屋進行推銷是大有裨益的，往往會起到事半功倍的效果。年齡的不同，購房的心理、決策、目的都會完全不一樣。消費者的購房心理分析 ：《孫子兵法》里說:攻心為上。在許多情況下，個體動機與本能、心理、社交動機交織在一起，以個體動機為核心發(fā)生作用，促進購買行為