太原市商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(doc)-市場(chǎng)調(diào)研(存儲(chǔ)版)
【正文】 難購(gòu)買；市政府的南移將左右一部分的投資客向城南投資；后期商場(chǎng)的回租投資回報(bào)率過(guò)低；商場(chǎng)后期經(jīng)營(yíng)的不確定因素。 點(diǎn)評(píng)： 和高檔大商場(chǎng)一樣，目前中檔商場(chǎng)也出現(xiàn)了供過(guò)于求的狀況，因此銷售形式并不樂(lè)觀 。賣點(diǎn)： 4 個(gè) 3 層扇形商鋪組團(tuán)及一幢 5 層商場(chǎng)組成的商業(yè)區(qū) ，主要經(jīng)營(yíng)種類：古玩、花鳥(niǎo)、禮品等。在太原這種具發(fā)展戰(zhàn)略 經(jīng)營(yíng)的城市，品牌的形象經(jīng)營(yíng)更需要突出，但長(zhǎng)期以來(lái)，由 于受到經(jīng)營(yíng)面積、區(qū)域等多重因素的制約，難以樹(shù)立一個(gè)完整完美的形象推廣旗艦店，也同時(shí)使在各地區(qū)的市場(chǎng)推廣受到一定的影響， 2．目前國(guó)內(nèi)很多行業(yè)的品牌經(jīng)營(yíng)商在完成了原始積累后，發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)成為一種趨勢(shì)，其中就包括了地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。預(yù)約優(yōu)秀品牌客戶群，為帶動(dòng)項(xiàng)目的后續(xù)操作作鋪墊。及其他品牌商品經(jīng)營(yíng)商。賣點(diǎn)：一站式購(gòu)物、吃、喝、玩、樂(lè)，濃縮世界風(fēng)情全景觀的超級(jí) SHOPPINGMALL。 ■ 銷售價(jià)格： 1 層 8000 元 / m2— 16000 元 / m2 2 層 6600 元 / m2— 10000 元 / m2 3 層 5000 元 / m2— 6000 元 / m2 ■銷售面積：有店中店和大賣場(chǎng)兩種模式，銷售面積在 30m2— 160 m2不等。 ■ 銷售情況：除了超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)銷售較好超過(guò) 80%外，其余各商場(chǎng)銷售 形勢(shì)不好。因此，鐘樓街的改造項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上應(yīng)充分參考該類步行街的設(shè)計(jì)方案。在此基礎(chǔ)上作如下分析。 點(diǎn)評(píng)： 正因?yàn)橛邢笕A宇購(gòu)物中心這樣的大型贏利商場(chǎng)的成在，使得很多開(kāi)發(fā)商紛紛上馬中高檔大型商場(chǎng)項(xiàng)目。 并且，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商大都不熟悉商場(chǎng)的運(yùn)作程序與規(guī)律，商場(chǎng)在一個(gè)區(qū)域商圈內(nèi)的重復(fù)存在，許多優(yōu)秀的品牌非常注重城市資源分區(qū)的問(wèn)題，因此商場(chǎng)的招商（優(yōu)秀的商業(yè)品牌）成為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重的制約因素。 3）商場(chǎng)大多以出租的形式為主，租金在 元 / — 3 元 / 。 1． 3 低檔商場(chǎng) 1）該類商場(chǎng)一般地處城南、城西等二三類地段，在規(guī)模上大多為 2 層，面積在 1 萬(wàn)平方米以下，裝修條件簡(jiǎn)單； 2）商場(chǎng)一般以二、三線品牌及雜牌為主。因此在今后幾年太原市將出現(xiàn)商場(chǎng)供過(guò)于求的局面。 單位產(chǎn)出較低的是天龍大廈為 萬(wàn) /年 .m2， 按其經(jīng)營(yíng)面積 1 萬(wàn) m2左右，其年銷售額約為 6000 萬(wàn)元，毛利潤(rùn)在 1500 萬(wàn)左右。 四、在售、在建商業(yè)供應(yīng)格局 為了研究目前太原市在售的商業(yè)供應(yīng)格局，我們調(diào)查了 15 個(gè)項(xiàng)目。 值得重視的是，鐘樓街的改造項(xiàng)目將受到這兩個(gè)項(xiàng)目的雙重競(jìng)爭(zhēng)，而且他們?cè)跁r(shí)間和客戶爭(zhēng)奪上更有優(yōu)勢(shì)。 ■ 銷售價(jià)格： 1 層 14000 元 / m2— 23000 元 / m2 2 層 13000 元 / m2— 22020 元 / m2 3 層 11000 元 / m2— 21000 元 / m2 ■銷售面積：基本都以店中店的模式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，面積在 20m2— 100 m2不等。 ■ 項(xiàng)目規(guī)模： 總建面積一般都在 6000m2 — 20200 m2 。
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