【正文】 5．郵遞測試，我們將幾種廣告文案分別印制于明信片上，或以信函的形式寄出，比較各種文案反饋的數(shù)量。通過多個作品的互相比較，從中選出效果最佳的廣告。問卷內(nèi)容的設(shè)計，根據(jù)具體問題來選擇填空、判斷、問答等各種形式。 ④每一年元旦與新聞媒體進(jìn)行合作組織舉辦華強(qiáng)豪華公寓運動會，讓住戶感受運動的快樂，倡導(dǎo)健康的生活方式。 4）裝飾時間：12月30號至1月2號5）合作單位：蕪湖電視臺 6）裝飾對象：商品房主臥室 7）裝飾經(jīng)費：由公司負(fù)責(zé)4）同時在每項活動開始時由我公司負(fù)責(zé)人像公眾承諾做到以下幾點： ①對于交通不便的狀況，公司將資助政府修路，并資助政府開通市區(qū)繁華地段到華強(qiáng)豪華公寓的公交專線，解決住戶購物難的問題。 2）幸運大抽獎（2012年12月27日） 活動安排時間9：00 宴會開始 10：00 開始看房送房大抽獎 10：30 ，進(jìn)行鑰匙交接儀式 11：00歡送第一批中獎業(yè)主，觀光現(xiàn)場樓盤 12：40歐式午餐：凡購買和中獎的業(yè)主或市民可體驗歐式午餐 14：00 新聞發(fā)布會 16：00 結(jié)束外部場景安排 在現(xiàn)場銷售處搭設(shè)舞臺，表演熱歌熱舞，如小鋼琴表演，拉丁舞，芭蕾舞，現(xiàn)場調(diào)酒等高端表演來吸引客戶人群，來體現(xiàn)產(chǎn)品的高端性。 活動的公眾對象 為了最大限度的銷售商品房，我們此次公關(guān)活動的公眾要全，并且宣傳我們的“豪華廣場 ”，樹立我們公司良好的社會形象，提高華強(qiáng)公司的知名度和美譽(yù)度，我們的活動要全，時間周期可以長一些。據(jù)調(diào)查，由于華強(qiáng)廣場位于市中心，房價高，噪音大，目前處于滯銷狀態(tài)。持續(xù)期 根據(jù)實際銷售狀況,將賣得最好的樓層和最差的樓層公開進(jìn)行拍賣銷售, 在接待現(xiàn)場可以展示樓房模型，有專人介紹，另外移動電視中播放關(guān)于此房產(chǎn)的電視廣告（有介紹類，情感類等）。直接向有潛力的客戶郵寄平面廣告。強(qiáng)銷期 （顧客心理定價）引起目標(biāo)消費層對價格制訂方式的興趣，轉(zhuǎn)移其對樓層，朝向的價差的注意力。完善各項法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范，科學(xué)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項權(quán)益。對前三期廣告運動進(jìn)行檢驗，對不足之處加以彌補(bǔ)和改進(jìn)。加強(qiáng)管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場服務(wù)的軟功變成硬功，抓住后效應(yīng)不放。部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說法，談華強(qiáng)廣場住宅區(qū)的好處，增加可信性。銷售服務(wù)一定要跟上去。及時總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，對第二期銷售計劃進(jìn)行補(bǔ)充，調(diào)整和完善。讓受眾和消費群了解物業(yè)的基本情況，同時塑造發(fā)展商的良好公眾形象。廣告發(fā)布排期：1）第一期：試銷階段(三個月)行為方式新聞運作、廣告、時 間2012年9月1日新聞運作是利用新聞媒介作宣傳。以此獲得目標(biāo)消費群的認(rèn)可，帶動銷售。包括客服、銷售、開發(fā)新房、投訴、保修、物流管理、房子樣式創(chuàng)新更新等問題。家和萬事“心”。(一行字幕：把你捧在心間)場景三：甜蜜美好的家庭喜添家丁，鏡頭中集中在可愛的寶寶身上，孩子在父母的陪伴下在華強(qiáng)健康快樂過了自己美好好的童年、青年生活。主標(biāo)題為：繁華盡攬，尊雅獨強(qiáng)，位于中上方，顏色總體為大紅色，“華”與“強(qiáng)”為金黃色，字體比其他字體大一號。內(nèi)部認(rèn)購期:只推不售,針對目標(biāo)對象,發(fā)制作精美的有關(guān)樓層戶型的宣傳單,同時推出”看房有禮送”的活動,吸引目標(biāo)群體。 以上所述是就一般情況而言,運用定位的創(chuàng)新思維方式,是可以尋找目標(biāo)市場中能滿足消費者心理需求的新大陸的。除此之外蕪湖經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且隨著沿海經(jīng)濟(jì)地帶的開發(fā)蕪湖作為泛長三角中重要的城市經(jīng)濟(jì)實力要求建筑物與其特殊身份相符合因此從文化上來說目標(biāo)市場大。目前房價在8500元/m2中高階層有較大的支付能力。 ④投資客投資者是每個有潛力樓盤的目標(biāo)買家群針對本項目被吸引的多是中小型投資者。6）產(chǎn)品趨勢：整個產(chǎn)品進(jìn)入全細(xì)節(jié)系統(tǒng)化時期，性價比為買方市場最重要的指標(biāo)；綠色低碳地產(chǎn)概念興起，環(huán)保、節(jié)能、生態(tài)技術(shù)滲入地產(chǎn)開發(fā)。2）市場趨勢：全國以一線城市為龍頭房價都會呈現(xiàn)下跌趨勢，一二三線和東部區(qū)域地市及中西部泡沫化嚴(yán)重城市降幅都在20%30%；整體市場房地產(chǎn)投資額、新開量和銷售量跌至09年甚至08年水平，一線城市和限購城市存量房基數(shù)不減、消化緩慢；2012年9月預(yù)計商品房價位將降至新低。但是二者廣告的訴求重點及表現(xiàn)意境卻是有很大區(qū)別的（絲路出品蕪湖華強(qiáng)廣場、恒大華府30秒宣傳片比較）第三部分：廣告策略一、 目標(biāo)策略廣告宣傳目的1） 把項目宣傳與華強(qiáng)廣場的公司形象推廣做有機(jī)結(jié)合，適當(dāng)?shù)貥淞⑷A強(qiáng)廣場的品牌形象；2）樹立項目本身底蘊(yùn)深厚的形象；3）把“華強(qiáng)廣場”塑造成品質(zhì)卓越的蕪湖區(qū)第一樓盤；4）促進(jìn)樓盤銷售，增加企業(yè)利益 總體策略1）不要過于強(qiáng)調(diào)“人文”概念，回避其他樓盤都在渲染的那種所謂的“人文關(guān)懷”，而要樹立項目富有個性的文化藝術(shù)概念；2）與競爭對手相區(qū)別，不直接、簡單地賣服務(wù)與設(shè)施，而是充分突出地理優(yōu)勢，讓公眾產(chǎn)生購買欲望； 3）要通過廣告本身蘊(yùn)涵的文化氣息來塑造項目的文化品位，使項目具有既沉靜又不呆板，既現(xiàn)代又不張揚的氣質(zhì)，同時又體現(xiàn)發(fā)展商穩(wěn)健而又內(nèi)斂的大家風(fēng)范； 4）要體現(xiàn)周到細(xì)致，處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念分期廣告的整合策略 1）引導(dǎo)試銷期：廣告原則是給信息，既通過活動與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民，特別是目標(biāo)消費者，即將推出按“小城有大事”的標(biāo)準(zhǔn)來炒作，轉(zhuǎn)移公眾對其他樓盤的注意力，形成對“華強(qiáng)廣場”的期待心理并可作內(nèi)部銷售，引導(dǎo)目標(biāo)客戶對樓盤的態(tài)度與看法2）公開發(fā)售期：廣告原則給感覺，以活動與廣告塑造項目的品位，完成形象沉淀通過公關(guān)及促銷活動，使公眾對項目形成新的認(rèn)知，為樓盤發(fā)銷積蓄形象資源加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件開發(fā)潛在消費者。更多的是強(qiáng)調(diào)他奢侈、大氣的建筑設(shè)施及方便的地理位置。②安徽蕪湖恒大華府“恒大品牌，精品華府”。項目整體為德國集簡建筑風(fēng)格，景觀以東南亞度假風(fēng)格重金打造。家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，人口簡單，居住空間之娛樂性與休閑性較。 2）目標(biāo)市場策劃比較： 市場仿如金字塔，不但要瞄準(zhǔn)金字塔的頂部，而更重要的是應(yīng)瞄準(zhǔn)金字塔中未被挖掘的潛在客戶?！∪A強(qiáng)廣場住宅含9棟超高層，與商業(yè)分隔管理，戶型緊湊、布局合理，同時擁有1：；㎡， 5層裙樓；辦公10萬㎡，分A、B、C、D四棟，24—28層超高層，BCD幢共計 。在價格優(yōu)勢弱。在容積上華強(qiáng)廣場以絕對的優(yōu)勢pk 恒大華府和中央城。蕪湖華強(qiáng)廣場是既沈陽、青島、石家莊、重慶等地后，華強(qiáng)集團(tuán)旗下打造的“高端、時尚、精品”數(shù)字廣場——華強(qiáng)電子世界進(jìn)軍全國的又一商業(yè)據(jù)點，是華東最大，長三角洲區(qū)域唯一一家電子世界賣場。　住宅 優(yōu)勢 華強(qiáng)廣場住宅含9棟超高層，與商業(yè)分隔管理，戶型緊湊、布局合理，同時擁有1：；㎡， 5層裙樓；辦公10萬㎡，分A、B、C、D四棟，24—28層超高層，BCD幢共計 。為自己的更好的學(xué)習(xí)、工作和生活提供了強(qiáng)大的后盾。銀 行：招商銀行、建設(shè)銀行、光大銀行等能滿足人們多樣化儲蓄心理和個人多樣化理財偏好的需要。教育設(shè)施齊全且完備可以滿足孩子在成長的各個階段在父母的精心照顧下完成自己在各個階段具有較高質(zhì)量的學(xué)業(yè)，避免因求學(xué)問題導(dǎo)致的父母與孩子的相思之苦。車位配比：1:周邊商業(yè)：　　長江市場園、金融服務(wù)中心、城市商業(yè)中心　　東方紅郡、城市之光、柏莊觀邸、三潭音悅、兆通大觀花園小區(qū)　　電信、移動大樓　　蕪湖市政府及相關(guān)行政設(shè)施周邊公園：　　神山公園、太陽埠、扁擔(dān)河、西陽河、方特夢幻王國周邊醫(yī)院：　　蕪湖市第一醫(yī)院周邊學(xué)校：　　學(xué)校：蕪湖一中、科技學(xué)院、雙語學(xué)校周邊交通：　　公交4路、7路、15路、40路、42路、45路周邊配套：　　學(xué) 校：安師大附中、蕪湖市第11中學(xué)、獅子山小學(xué)　　商 業(yè)：凱德廣場、蕪湖僑鴻國際購物中心、蕪湖僑鴻皇冠假日酒店、鳳凰美食街、星光燦爛大劇院、匯金廣場、徽商財富廣場　　銀 行：招商銀行、建設(shè)銀行、光大銀行　　小 區(qū)：師大公寓、勞動新村、申園街小區(qū)　　醫(yī) 院：蕪湖市第一人民醫(yī)院　　通 信：中國移動、中國電信　　其 它：沃爾瑪超市、供電大廈內(nèi)部配套：　　幼兒園、居委會等配套設(shè)施，可為賣場經(jīng)商人士提供完善的生活配套周邊商業(yè)：凱德廣場、蕪湖僑鴻國際購物中心、蕪湖僑鴻皇冠假日酒店、鳳凰美食街、星光燦爛大劇院、匯金廣場、徽商財富廣場招商銀行、建設(shè)銀行、光大銀行師大公寓、勞動新村、申園街小區(qū)中國移動、中國電信沃爾瑪超市周邊公園：　　濱江公園、赭山公園周邊醫(yī)院：　　蕪湖市第一人民醫(yī)院周邊學(xué)校：　　安師大附中、蕪湖市第11中學(xué)、獅子山小學(xué)周邊交通：　　公交1路、2路、12路、13路、14路、18路、25路、28路、34路、35路、38路、104(夜)路、106(夜)路智能化非智能智能化程度較低智能化程度較高車位狀況地上車位800個1:1: 與恒大華府和中央城相比華強(qiáng)廣場項目位于蕪湖市長江南路西側(cè)，吉和北路東側(cè)，北側(cè)緊鄰十一中，地處市中心地段，斥巨資重點打造的高端城市中心體項目。各個開發(fā)商都有其擅長的戶型和項目商品房市場生命周期 成長期 房屋的供給量少，利潤空間還很大。109路上行。101路上行。39路上行。16路上行。 周邊配套類目項目名稱配套說明距離交通出行公交陶溝3路上行。按按揭20年、基準(zhǔn)利率計算此戶型參考價： 單價：8500/平方米 總價：1742500元 首期付款：522750元 月均還款： 房貸總額：1219750元 貸款總額：1219750元 還款總額： 支付利息款： 本計算結(jié)果僅供參考，最終價格以開發(fā)商公示售價為準(zhǔn)優(yōu)勢華強(qiáng)廣場是蕪湖市中心更新再造的代表作，華強(qiáng)集團(tuán)以世界級運營水準(zhǔn)，舉當(dāng)代領(lǐng)銜實力，在深耕蕪湖8年之后，2012冠耀皖江，首創(chuàng)53萬㎡國際都會中心體，打造蕪湖城市之心華強(qiáng)廣場以國際一流都會中心體為藍(lán)本，云集了世界一流都會中心之精華，有著紐約洛克菲勒中心、東京六本木、上海新天地等中心體規(guī)劃靈感；也有倫敦海德公園一號、新加坡吉寶灣、香港天璽等都會豪宅鍛造精髓；更獨具第五大道、香榭里大道等城市街區(qū)生活氛圍……是中國城市中心升級的國際解決方案提供者。華強(qiáng)廣場 戶型圖 B5戶型 4房2廳1廚2衛(wèi) 戶型：B5戶型 4房2廳1廚2衛(wèi) 居室分布：4室2廳2衛(wèi) 建筑面積：174平方米 戶型點評： 戶型四明方正，功能劃分更細(xì)；超大景觀陽臺，創(chuàng)造全區(qū)域觀景平臺，享受自然時刻到訪；入戶玄關(guān)，私密實用，巧妙優(yōu)化空間資源；客、餐廳一脈相連，營造良好空間視覺感，美觀大方；靜謐書房，獨立呈現(xiàn)；南向主臥套房，專配主衛(wèi)、衣帽間，自成一體盡顯大家風(fēng)范。壟斷競爭的市場競爭激烈。 華強(qiáng)廣場 戶型圖 B2戶型 3房2廳1廚2衛(wèi) 戶型：B2戶型 3房2廳1廚2衛(wèi) 居室分布：3室2廳2衛(wèi) 建筑面積：131平方米 戶型點評： 戶型方正實用，南北通透；客、餐廳一脈相連，視覺空間大氣；大尺度南向景觀陽臺，陽光充沛，視野開闊；主臥套房，連通南向陽臺，采光通風(fēng)，獨享私密寧靜與景觀；獨立書房設(shè)計，是書房也是客房，百變空間更實用。 　　項目周邊配套成熟齊全，其中商業(yè)配套有僑鴻國際、沃爾瑪超市；醫(yī)療配套有第一人民醫(yī)院；教育配套有十一中、獅子山小學(xué)。隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，人們消費水平提高，房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，房價上漲將成為趨勢，特別是在城市的中心地段。 消費者的購房心理對房地產(chǎn)營銷有有特殊的重要性，消費者的購房心理就是各種信息經(jīng)過其大腦的整合后，形成意識，并表現(xiàn)在行為上。再者保持冷靜也就為自己保持了交易中的優(yōu)勢地位，在以后的價格談判中可能會獲得更多的好處。 聽見賣光就急心理：開發(fā)商并不是一下子將全部房源拿到市場中，而是分期分批地調(diào)配出手，對于一些比較受歡迎的戶型、面積，還會故意以“售完”為噱頭，一方面顯示樓盤銷售態(tài)勢火爆，另一方面又可以將房子壓到最后提高價格。因此產(chǎn)權(quán)證問題不斷發(fā)生，可還是不斷有人掉進(jìn)這個陷阱之中。人云亦云，輕信別人的所謂“專業(yè)分析”，這些心理都是投資行為中的大忌。 四、家庭生命周期的變化對房地產(chǎn)的影響 從男女雙方結(jié)