【正文】 強廣場的到來，其品牌形象已在全國落根，其房地產(chǎn)集團進軍蕪湖著實刺激了蕪湖消費者，蕪湖華強廣場開盤當(dāng)日就取得了過2億的銷售額即是證明，花錢買個放心，買個價值。 文字很多市民都賣了舊房買新房，隨著一部分公房進入市場交易，二手房極大的滿足了想買房而又懼于樓 價居高不下的樓盤紛紛把購房方向轉(zhuǎn)向二手房市場，而這批人是有能力來進行按揭消費房地產(chǎn)市場的。 貪小便宜心理：近幾年來，不斷有沒拿到五證的開發(fā)商提前售房，開發(fā)商通過降價、折扣、優(yōu)惠等。 在正常市場程序中產(chǎn)生的項目，彼此之間是有可比性的。購房者著急了，也就給了開發(fā)商機會。而消費者作為市場經(jīng)濟活動中的重要主體，與生產(chǎn)經(jīng)營者之間有著密切的聯(lián)系。因而在房地產(chǎn)營銷時，就要注重分析消費者的購房心理，這樣才能明確消費者的需求，運用一定的營銷策略技巧，以達成交易。三、商品分析　樓盤概況華強廣場項目位于蕪湖市長江南路西側(cè)，吉和北路東側(cè)，北側(cè)緊鄰十一中，地處市中心地段，是華強集團2012年斥巨資重點打造的高端城市中心體項目。 　　華強廣場住宅含9棟超高層，與商業(yè)分隔管理，戶型緊湊、布局合理，同 .........城區(qū)：鏡湖區(qū)地址：鏡湖區(qū)長江路延伸段，保留小區(qū)及第十一中學(xué)以東，規(guī)劃道路以北裝修情況：毛坯主力戶型：一居室 45平米 三居室 108141平米 四居室 174205平米開盤時間：2012年09月16日入住時間：待定購房費用：首付2030萬以上 月供40005000元以上 售樓地址：鏡湖區(qū)長江中路與銀湖南路交叉口（蕪紡廠原址）產(chǎn)權(quán)年限：70年付款方式：銀行按揭貸款,一次性付款容積率：均價：8500元物業(yè)費：待定開發(fā)商：蕪湖市華強廣場置業(yè)有限公司建筑類型：塔樓,超高層物業(yè)類別：普通住宅,公寓,寫字樓,商鋪建筑面積：526086平方米占地面積：79356平方米 戶型分析華強廣場 戶型圖 A2戶型 華強廣場 戶型圖 B1戶型 3房2廳1廚1衛(wèi) 戶型：B1戶型 3房2廳1廚1衛(wèi) 居室分布：3室2廳1衛(wèi) 建筑面積：108平方米 戶型點評： 戶型大氣方正，氣宇軒昂；精致布局，動靜分離，合理運用每一寸空間，生活境界自成；客餐廳一體化設(shè)計，可功能互通，視覺空間大氣；客廳連通陽臺，光通風(fēng)佳，澄明空間融入更多自然寫意；全南臥房，享受自然舒適陽光。 華強廣場 戶型圖 B3戶型 3房2廳1廚2衛(wèi) 戶型：B3戶型 3房2廳1廚2衛(wèi) 居室分布：3室2廳2衛(wèi) 建筑面積：141平方米 戶型點評： 方正戶型，動靜分離，功能緊湊；商品房市場生命周期 成長期。按按揭20年、基準(zhǔn)利率計算此戶型參考價： 單價：8500/平方米 總價：1198500元 首期付款：359550元 月均還款： 房貸總額：838950元 貸款總額：838950元 還款總額： 支付利息款： 本計算結(jié)果僅供參考，最終價格以開發(fā)商公示售價為準(zhǔn)。 華強廣場 戶型圖 B6戶型 4房2廳1廚3衛(wèi) 戶型：B6戶型 4房2廳1廚3衛(wèi) 居室分布：4室2廳3衛(wèi) 建筑面積：205平方米 戶型點評： 小區(qū)核心位置，中央景觀樓王；超大面寬客、餐雙廳貫通，接270176。劣勢 地處鬧市，居住環(huán)境較為吵雜到售樓處就沒有直達公交車了，不是十分便利 交通情況 公交： 1路、2路、12路、13路、14路、18路、25路、28路、38路、35路、38路、104路(晚)、106路(晚) 到“第十一中學(xué)”站 位于中山路與長江路交匯處的華強廣場，路況良好，且長江路的高架橋出口處就位于華強廣場，大大增加了車流量的通暢。6路上行。36路上行。48路上行。102路上行。111路上行。產(chǎn)品分析總結(jié) SWOT分析 機會 生命周期處于成長期，市場空間大 威脅 房地產(chǎn)數(shù)量眾多，競爭大優(yōu)勢 房屋的需求量很大 劣勢 實際銷售價格高于消費者心理接受價格 四、 競爭對手分析： 在現(xiàn)今的蕪湖房地產(chǎn)市場當(dāng)中，競爭日趨激烈：從風(fēng)格獨特的設(shè)計、配套設(shè)施、豪華會所、室內(nèi)裝修，到價格戰(zhàn)、公關(guān)戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等各種營銷手段的運用，均挖空心思，務(wù)求令到消費者解囊認購?？芍^是房種類型多樣可以滿足各類人群對理想房的追求。商 業(yè)：周圍的凱德廣場、蕪湖僑鴻國際購物中心、蕪湖僑鴻皇冠假日酒店、鳳凰美食街、星光燦爛大劇院、匯金廣場、徽商財富廣場等都是大型的且知名度較高且成熟的的大型商場。醫(yī)療 在醫(yī)療上臨近蕪湖市設(shè)備最齊全知名度最高的蕪湖市第一人民醫(yī)院，就診方便。為住戶隨時隨地的出行提供了便利之行?？梢詽M足人們多樣化的需要。風(fēng)格設(shè)計獨樹一幟　　項目整體為德國集簡建筑風(fēng)格，景觀以東南亞度假風(fēng)格重金打造。1綜合來看華強廣場建成后將成為集高檔小區(qū)、購物、餐飲、文化、娛樂、商務(wù)、休閑等多功能于一體，多業(yè)態(tài)相結(jié)合的大型高端城市綜合體。在車位狀況上，1: 1: 因為新起之秀市場占有率低在市場占率低。②蕪湖恒大華府項目總建筑面積約40萬平米，規(guī)劃設(shè)計30棟住宅，含9棟11F小高層和21棟15F高層。華強廣場客戶定位：產(chǎn)品一居室三居室四居室面積45㎡108141㎡174205㎡核心客群鏡湖區(qū)個體戶、拆遷戶居民以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟能力較強的階層。②蕪湖恒大華府客戶定位方案 ：產(chǎn)品二房、小三房小三房、大三房四房（含復(fù)式）面積段8095㎡/90110㎡80120㎡120140㎡140160㎡核心客群蕪湖首次置業(yè)客戶、市內(nèi)外剛性投資客戶、恒大品牌跟隨者周邊區(qū)域板塊外溢改善性客戶；工業(yè)區(qū)企業(yè)移民和個體私營業(yè)主、生意人老城區(qū)板塊外溢自住剛性改善性客戶；周邊工業(yè)區(qū)企業(yè)管理者，市內(nèi)儲備養(yǎng)老客戶蕪湖市中高端改善需求客戶、企業(yè)高層管理者，私營業(yè)主、公務(wù)員、事業(yè)成功人士3）產(chǎn)品定位策略比較①安徽蕪湖華強廣場于蕪紡廠原址構(gòu)建，定位為“53萬平方米國際都會中心體”，“于中心之處再造中心”。華強廣場建成后將成為集高檔小區(qū)、購物、餐飲、文化、娛樂、商務(wù)、休閑等多功能于一體，多業(yè)態(tài)相結(jié)合的大型高端城市綜合體。4)廣告訴求策略比較：①“擁享奢派城市生活，盡在華強廣場”、“于中心處再造中心”。御湖美景、私家內(nèi)湖、皇家風(fēng)情園林，更多的是強調(diào)他奢華、高貴、優(yōu)雅的環(huán)境。 二、市場策略市場特性預(yù)計10年左右中國將形成30%或20%的商品房供應(yīng)、70%或30%的保障住房供應(yīng)的的中國住房基本制度和格局；2012年以后預(yù)計在2016年左右商品房市場將進入高地價、高房價、高品質(zhì)、高稅收、低利潤（15%左右）將成為市場基本特征的高性價比競爭時代。4）企業(yè)發(fā)展：行業(yè)資源更集中，競爭更激烈、項目并購潮、企業(yè)兼并潮、股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮開始興起；企業(yè)開始進一步收縮收縮步伐，完善商業(yè)模式或轉(zhuǎn)型，內(nèi)部管理更加規(guī)范。 ②安居保值高薪收入階層。配合的公關(guān)活動，在新聞媒介上適當(dāng)?shù)膱蟮馈氖徍@個地區(qū)文化背景來講。這一帶個人收入不低,但高端房地產(chǎn)目標(biāo)市場卻不大,是因為這一帶的人們對房地產(chǎn)消費正形成自己的觀點和看法,認為化幾百萬賣豪宅不如自己建豪宅。 訴求方式分三步走：新聞預(yù)熱→ 形象廣告→促銷廣告 由于華強廣場優(yōu)越的地理位置,價格高于一般普通的房地產(chǎn), 根據(jù)目前房地產(chǎn)市場所存在的問題，來開發(fā)一個新的適合市場和消費者需求的產(chǎn)品，來滿足市場和消費者的需求。六、創(chuàng)意說明平面廣告：本創(chuàng)意以《距離》為背景畫面，畫面中一把長尺橫掛整個畫面，位于版面中下方，“距離”二字引人注目，位于尺子中央，背景畫面重點強調(diào)距離，是該房產(chǎn)一大特色標(biāo)志。第一個場景：一群活潑可愛的孩子在玩捉迷藏（背景為孩子們的歡笑聲），一個小男孩無意間闖入了華強廣場的營銷中心，面前的玻璃柜中一棟棟小小而精致的樓房模型引起了孩子強烈的好奇心，他趴在玻璃柜上，睜著大眼睛看著柜中模型，一道奇異的色彩在他的眼中散發(fā)開來（字幕：華強，讓您心動）…畫面轉(zhuǎn)到第二場景：年輕的一對情侶在路邊嘻鬧著走著（輕音樂），在大廈一個大型的液晶廣告下（背景為華強廣場棟棟住宅樓，萬家燈火），女孩靜靜地看著廣告（寂靜）廣告中正在介紹華強廣場，她露出無限憧憬向往的表情，男孩堅定又迅速地牽起女孩的手，拉著她向華強廣場奔去（輕音樂）。（字幕：您愿意讓華強為您提供無與倫比的溫馨的家？） 場景四：陽光溫和，空氣清新的早晨，華強休閑區(qū)的長凳上，老夫妻倆相依而坐幸福滿足的笑容掛滿了夫妻的臉，鏡頭跟隨倆人的目光轉(zhuǎn)向丈夫所打開的妻子的手心。第16天廣告資源確定資源與廣告部共同確定網(wǎng)絡(luò)推廣資源第18天設(shè)計素材根據(jù)資源位設(shè)計素材，要求符合規(guī)則，并突出主題；設(shè)計活動專題第823天付清廣告款財務(wù)付款第2325天提交素材素材給廣告部第2325天確認素材若有修改，確認最終推廣房子樣式第2628天營銷中心準(zhǔn)備店鋪調(diào)整配合活動主題第329天產(chǎn)品描述對于推廣產(chǎn)品應(yīng)著力打造成高貴顯示身份的住房第529天價格策略制定好價格策略，并在活動上線前修改價格第30天備貨產(chǎn)品和贈品。而銷售服務(wù)直接影響到購房體驗，什么樣式的房子住起來顯示地位】第2029天二、廣告發(fā)布計劃廣告宣傳推廣策略：1）項目在第一階段，將以樹立品牌形象為主。但配合了具體賣點的演繹，例如：城市中心地理位置的演繹、規(guī)劃、網(wǎng)絡(luò)時代的個性、會所的休閑情趣、高品味的都市生活點猶如揭開面紗般將樓盤的大都市形象塑買家的面前，以引起買家的共鳴。大造聲勢。以內(nèi)部認購為先聲，以優(yōu)惠的價格和條件進行首輪銷售，銷售量達到10%。 一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場口碑，在大主題下，煽風(fēng)點火，鼓勵和引導(dǎo)更多的人來華強廣場。合力促進銷售，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。讓華強廣場傳為美談，變成公眾的社會話題。合力吸引目標(biāo)客戶，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購買。加強物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù)，樹立住戶的主人公觀念。公交車車身廣告，流動媒介，工地外圍包裝，穿梭于市井，每個角落，“引出去”,打響這一房產(chǎn)品牌，讓更多的顧客知曉。在城市中心或交通要道樹立廣告牌，在雜志中醒目部分推出本房地產(chǎn)。電視廣告可升級為情感廣告，引起顧客群的共鳴。四、公共關(guān)系活動計劃活動背景 華強廣場項目位于蕪湖市長江南路西側(cè)，吉和北路東側(cè)，北側(cè)緊鄰十一中，地處市中心地段，面朝城中步行街商圈，㎡，其中住宅區(qū)建筑面積為19萬㎡，9棟超高層，與商業(yè)分隔管理，戶型緊湊、布局合理?；顒幽繕?biāo)1）改變 商品房的滯銷狀況，爭取本地權(quán)威人物入住 ，達到說服公眾的目的； 2）樹立我們“豪華住宅”住得舒適，各種社會服務(wù)設(shè)施完整的形象，樹立公司長期的良好的形象。活動主題 活動公關(guān)主題：“選擇華強，感受幸?！被顒訒r間 活動公關(guān)時間：2012年12月25至2013年1月3日活動內(nèi)容 1）團聚“大家飯”（2012年12月25日） 針對華強廣場項目的特點、周邊項目2012年的競爭環(huán)境，我們將運用“整合促銷，提升項目整體實力”，實施突破性促銷措施，建立可操作的激勵和約束機制，確保促銷完美的落實。 一等獎：5名，各贈送2平方米 二等獎：3名，各送2平方米 三等獎：1名，再贈2平方米，將在集中登記表中抽取幸運大獎（由工作人員抽獎） 獎品內(nèi)容：大禮包，品牌材料，家具，日用品，廈門3日游：當(dāng)產(chǎn)生第一名業(yè)主時，我們進行鑰匙交接儀式，鑰匙有該項目的沙盤。 ③完善公寓的生活娛樂服務(wù)設(shè)施。 經(jīng)費預(yù)算 1戶外廣告預(yù)算費用：32萬元 2報紙媒體廣告預(yù)算費用：50萬元 3銷售展示中心預(yù)算費用：30萬元 4項目網(wǎng)站建設(shè)預(yù)算費用：5萬元第五部分 效果預(yù)測1：我們從廣告宣傳的目標(biāo)市場中，請8～12人做特定廣告題目進行討論，為全面反映討論的狀況，我們現(xiàn)場錄音的方法，通過對錄音的整理，得到受測者對廣告的看法，分析廣告表達的意圖。得到廣告形式與受測者的理解基本相一致，調(diào)查的過程中受測者對我們的廣告題目基本滿意。我們在測試中注意弄清受測者選擇的原因。