【正文】 路以南，緯五路以北，九華南路以西，中山南路以東，花津南路39號城東新區(qū)赤鑄山路與鳩江北路交匯處東北方向鏡湖區(qū)長江路延伸段，保留小區(qū)及第十一中學(xué)以東，規(guī)劃道路以北建筑面積1600000平方米407537平方米526086平方米綠化率65%%%容積率社區(qū)配套周邊配套：　　學(xué)校：第十二中學(xué)　　小區(qū)配備45萬平米商業(yè)配套中央城財富街，涵蓋餐飲娛樂、購物休閑、專業(yè)賣場、大型超市、五星級酒店、高檔寫字樓、國際會展中心等　　幼稚園：安徽師范大學(xué)附屬中央城幼兒園　　郵局：利民路郵局　　銀行：交通銀行　　超市：歐尚超市內(nèi)部配套：　　小區(qū)配有商業(yè)、五星級酒店—百瑞大酒店車位數(shù)：地上停車位8000個車位配比：1：1周邊商業(yè)：　　超市：歐尚超市　　小區(qū)配備45萬平米商業(yè)配套中央城財富街，涵蓋餐飲娛樂、購物休閑、專業(yè)賣場、大型超市、五星級酒店、高檔寫字樓、國際會展中心等周邊學(xué)校：　　中小學(xué)：第十二中學(xué)　　幼兒園：安徽師范大學(xué)附屬中央城幼兒園周邊交通：　　公交10路、24路、26路、32路、36路、37路、44路、48路、109(夜)路周邊配套：　　學(xué)校：蕪湖一中、科技學(xué)院、雙語學(xué)?！　⌒^(qū)：東方紅郡、城市之光、柏莊觀邸、三潭音悅、大觀花園　　通信：電信、移動大樓　　商業(yè)：長江市場園、金融服務(wù)中心、城市商業(yè)中心　　醫(yī)院：蕪湖市第一醫(yī)院　　政府：蕪湖市政府及相關(guān)行政設(shè)施　　生態(tài)：神山公園、太陽埠、扁擔(dān)河、西陽河、方特夢幻王國內(nèi)部配套：　　小區(qū)配置：47000平米超大私家內(nèi)湖、25000平米歐洲皇家風(fēng)情園林、11600平米恒大主題劇場、5200平米超五星級豪華會所、2700平米國際雙語幼兒園。111路下行224米教育配套幼兒園金色蓓蕾幼兒園長江中路78392米小學(xué)育紅小學(xué)安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)763米中學(xué)蕪湖市第十一中學(xué)西門安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)759米生活配套超市六子超市安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)389米吉貿(mào)超市安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)425米公園蕪湖大劇院安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)123米其他新蕪路郵政所新蕪路12894米其他配套其他李茹萍診所安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)275米商品房市場特點 蕪湖市商品房處于壟斷競爭市場，各個細(xì)分市場都有各自的開發(fā)商。102路下行。48路下行。36路下行。6路下行。 華強廣場位于長江路段，并在第十一中學(xué)東面，是蕪湖的市中心地段，周邊配套成熟。轉(zhuǎn)角寬景陽臺；雙主臥套房，三臥室朝南，均帶飄窗，全明空間，美觀大方；獨立書房，通透雅室，涵養(yǎng)人生境界。 華強廣場 戶型圖 B4戶型 3房2廳1廚2衛(wèi) 戶型：B4戶型 3房2廳1廚2衛(wèi) 居室分布：3室2廳2衛(wèi) 建筑面積：142平方米 戶型點評： 戶型方正緊湊，南北通透，功能空間嚴(yán)謹(jǐn)區(qū)分；入戶玄關(guān)，超大收納，優(yōu)化空間使用資源；客、餐連廳，超大空間匹配主人品位；大尺度南向景觀陽臺，與客廳相連，最大尺度采光聚景。小戶型房屋的供給量很少，利潤空間還很小。按按揭20年、基準(zhǔn)利率計算此戶型參考價： 單價：8500/平方米 總價：918000元 首期付款：275400元 月均還款： 房貸總額：642600元 貸款總額：642600元 還款總額： 支付利息款： 本計算結(jié)果僅供參考，最終價格以開發(fā)商公示售價為準(zhǔn)。㎡，其中住宅建筑面積為19萬㎡，辦公10萬㎡，㎡。現(xiàn)如今，買房已成為一種投資，對消費者來說，這未嘗不是機遇。房地產(chǎn)營銷，就是通過交易過程滿足消費者對房地產(chǎn)品德需求，也是把房地產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金地流通過程，使房地產(chǎn)品盡快實現(xiàn)價值。如果能夠冷靜一下，看看房子究竟銷售了多長時間，了解整個項目中的戶型比例，不難發(fā)現(xiàn)即使在一個項目中，某一套房子也不會是你惟一的選擇。如果某處的樓盤比鄰近項目價格低很多，那么就要提高警惕了，工程手續(xù)和建筑質(zhì)量很可能是開發(fā)商“降價”的原因。促銷方式來引誘消費者，雖然沒有五證但是就抓住那些貪小便宜的消費者獲得的利潤還是相當(dāng)可觀的。在房地產(chǎn)消費過程中有這么幾種不良消費心理如下： 投資跟風(fēng)下定心理：房產(chǎn)投資是一個新課題，咱們雖然不是專業(yè)人士，但是不管在什么投資市場中，跟風(fēng)這種行為都是不可取的。 三、傳統(tǒng)的消費心理 中國人傳統(tǒng)的消費習(xí)慣為攢錢買房，買房是人生的一件大事，大半生的積蓄也許就為能有一處安度晚年的處所，即使按揭貸款也很難促使其進(jìn)行購房消費，只是消費習(xí)慣的問題。 適應(yīng)樓盤基本情況：位于大型成熟居住區(qū)，基本設(shè)施齊全；多層中低層、小高層或高層樓盤；同等區(qū)域內(nèi)，樓盤價格偏低的樓盤；開發(fā)商有一定品牌，建造過的樓盤品質(zhì)都不錯；小區(qū)內(nèi)有一些健身器材，并能定期舉行一些中老人的健康保健的活動 . 60歲以上 老年消費一般主要是靠積蓄，退休后買房主要是以養(yǎng)老為主了，特點如下： 退休后買房以養(yǎng)老為主要目的，需要改善自己的生活狀態(tài)和質(zhì)量； 沒有貸款，一次性付款或分期付款購房為主，也可能需要兒女資金上的支助；購房的區(qū)域一般會選擇在自己原有的生活圈或子女所住地附近； 購房心理比較謹(jǐn)慎，很擔(dān)心房價的變化或開發(fā)商不兌現(xiàn)承諾； 購房面積較小，兩人居住，子女偶爾來住住，兩室一廳足夠了 希望擁有一個適合老年人居住的生活環(huán)境； 生活設(shè)施齊全，離醫(yī)院、銀行的距離要比較近。45歲至60歲 步入中老年后，消費心理會有所轉(zhuǎn)變，購房行為也如此。 適應(yīng)樓盤基本情況：目標(biāo)顧客所熟悉的發(fā)展中區(qū)域；小區(qū)有便捷的交通，可直達(dá)市中心及上班所在地；考慮到孩子的教育，希望離好的學(xué)校更近一些；小區(qū)有較為成熟的生活及商業(yè)配套；板式小高層，具規(guī)模，有優(yōu)雅的環(huán)境，毛坯戶型，90平方米左右的兩房或100平方米左右的三房，空間舒適，采光、通風(fēng)較好，功能區(qū)間分明。25歲以下 這個年齡段多屬于單身貴族期（單身貴族消費群），由于獨生子女家庭的增多，這些年輕的購房者可以得到雙方父母兩個家庭力量的支持，這讓他們進(jìn)入房地產(chǎn)市場的時間提前了許多。年齡的不同，購房的心理、決策、目的都會完全不一樣。在許多情況下，個體動機與本能、心理、社交動機交織在一起，以個體動機為核心發(fā)生作用，促進(jìn)購買行為。它包含了求名心理、求同心理、求新求美求異心理三種4）消費者的個體性購買動機 :個人因素是引起消費者不同的個體性購買動機的根源。這種后天的由社會因素引起的行為動機叫作社會性動機。這種為滿足生理需要購買動機推動下的購買行為，具有經(jīng)常性、重復(fù)性和習(xí)慣性的特點。家庭收入直接決定購買能力。齊全的配套設(shè)施更為它的發(fā)展增彩添翼。建成后將成為集高檔小區(qū),購物，餐飲，文化，娛樂，商務(wù)，休閑等多功能于一體，多業(yè)態(tài)相結(jié)合的大型高端城市綜合體。2005年，以深圳華強廣場項目的啟動為標(biāo)志，集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始從單純住宅開發(fā)向商業(yè)、住宅混合開發(fā)轉(zhuǎn)型。深圳華強集團(tuán)有限公司創(chuàng)建于1979年，是一家以高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的大型投資控股企業(yè)集團(tuán)。同時，隨著區(qū)域一體化的推進(jìn)，城市化進(jìn)程加速，二、三線城市房地產(chǎn)市場的剛性需求也隨之增加，為二、三線城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來了新的契機和空間。另一方面，二套房首付提高、營業(yè)稅征收從嚴(yán)、加息等政策也將大大增加購房者的資金成本和未來的交易成本，也將增加投資性購房的獲利風(fēng)險。 第二部分 市場分析一、營銷環(huán)境分析 自改革開放至今，中國的住房政策從創(chuàng)建和發(fā)展城鎮(zhèn)住房市場，提高居民住房水平，改善城市居住環(huán)境等，經(jīng)歷了近30多年的發(fā)展歷程。 項目整體為德國集簡建筑風(fēng)格，景觀以東南亞度假風(fēng)格重金打造。繁華盡攬，尊雅獨強 ——華強廣場廣告策劃書 策劃時間：2012年11月47 / 47第一部分 前言華強廣場項目位于蕪湖市長江南路西側(cè)，吉和北路東側(cè)，北側(cè)緊鄰十一中，地處市中心地段，面朝城中步行街商圈，背靠濱江商圈?？芍^滿城精華，盡在眼前。 擁享奢派城市生活，盡在華強廣場。　　調(diào)控政策密度、嚴(yán)厲程度超出市場預(yù)期，特別是明確提出“房價控制目標(biāo)”，加上限購措施的大力度、大范圍執(zhí)行，將大大改變參與各方預(yù)期，特別是購房者（包括投資者）對未來房價上漲的預(yù)期將因此得到顯著抑制。　　在華東地區(qū)，由于一線城市上海房地產(chǎn)調(diào)控政策愈加嚴(yán)厲，部分需求將因受限制轉(zhuǎn)至周邊城市置業(yè)，未來一段時間內(nèi)華東地區(qū)其他二三線城市商品房市場可能因此而增加購房需求。隨后，報告對整個二三線城市的投資機會與風(fēng)險做了分析。1997年始，深圳華強集團(tuán)開疆拓土，業(yè)務(wù)拓展涉及房地產(chǎn)，成績斐然。2004年，華強集團(tuán)首次來到蕪湖，成立蕪湖市華強旅游城投資開發(fā)有限公司，開發(fā)建設(shè)華強旅游城項目.歷史上,中國房地產(chǎn)開盤和銷售呈現(xiàn)明顯的季節(jié)性,2季度及四季度是高峰,3季度是淡季.就華強廣場而言,它一期國際公館8樓、9樓已于9月16日耀世推出，推出以來受到廣大購房者的關(guān)注與青睞，僅開盤當(dāng)日就取得了過2億的銷售額，目前108174㎡中心正宅持續(xù)熱賣中.營銷環(huán)境分析總結(jié): 優(yōu)勢：華強廣場地處市中心地段,發(fā)展?jié)摿薮?面朝城中步行街商圈,背靠濱江商圈,周圍配套成熟齊全,其中商業(yè)配套有沃爾瑪，僑鴻國際；醫(yī)療配套有第一人民醫(yī)院；教育配套有十一中，獅子山小學(xué)等。公司硬件設(shè)施或其他還不太完善公司機會與威脅：金秋十月，蕪湖各大樓市相繼開盤，華強所面對的競爭對手很多，在價格上不占優(yōu)勢構(gòu)成了它一重大威脅 ，同時，前面所說的國家近年來的發(fā)展，為二三線城市的房產(chǎn)帶來了發(fā)展契機,保障住房政策影響開始蓬勃發(fā)展，建立保障性住房計劃將是地產(chǎn)商發(fā)展的新機遇。據(jù)調(diào)查得知，購買者對購買力存在信心，目前的購買迫切性信心度一般。它具體表現(xiàn)形式有維持生命動機、保護(hù)生命動機、延續(xù)生命動機等。3)消費者的社會性購買動機 :人們的動機和行為，不可避免地會受來自社會的影響。由社交、歸屬、自主等意念引起的購買動機，屬于基本的社會性心理動機；由成就、威望、榮譽等意念引起的購買動機屬于高級的社會性心理動機。個體性動機比上述心理性動機、社會性動機更具有差異性，其購買行為具有穩(wěn)固性和普遍性的特點。所以要想更好地掌握客戶需求，進(jìn)而更好地滿足客戶需求就必需對客戶的心理有足夠了解。購房者的年齡一般分為：25歲以下；25歲至35歲；35歲至45歲；45歲至60歲；60歲以上。25歲至35歲 這個年齡的客戶正處于婚育期，工作已經(jīng)穩(wěn)定，有一定的購買力，更重要的是，這個群體熱衷于消費，儲蓄觀念較弱，因此也是購房的主力客戶群，特點如下： 因為對未來的工作收入有信心，所以盡可能地降低首付款，貸款買房； 對樓盤會有全面的了解和評定，包括區(qū)域位置、價格、規(guī)模、環(huán)境、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理、發(fā)展?jié)摿Φ鹊龋?看房較為理性，往往會成為家庭主要提問者，具備一定的房產(chǎn)知識，且不太會受到銷售員的影響； 不太會聽取父母對房子的看法或意見，但他們卻往往會將朋友、同事的建議視如珍寶； 婚房、改善住房條件、投資等是購房的主要目的； 希望有獨立的生活，但在生活上還不能完全擺脫父母的照顧，往往會希望和父母分開住，但離的近些； 購房面積視購房能力而定，一般為了下一代考慮，小三房是比較受歡迎的； 熱衷于參加社區(qū)的青年活動，如踏青、運動等，也喜歡在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)表自己對社區(qū)的看法，展現(xiàn)自己家居的個性面。同時也配備了成熟的商業(yè)配套，如餐飲、美容、健身、服裝等；以低密度、得房率高的多層為主的樓盤；一層帶花園，五層帶躍層，每個樓層保持均好性；主力戶型為120平方米左右的三房，毛坯，戶內(nèi)分割合理，浪費面積?。煌晟频奈飿I(yè)管理保證每幢樓宇的安全和私密性。 希望和下一代住的近一些，方便照顧下一代及下下一代； 希望離賣場、醫(yī)院、菜場等生活設(shè)施近一些，方便自己的生活； 希望自己有健康的身體投入到工作中，同時希望家庭和睦、平安。一、 生活在郊區(qū)，工作在城市的消費時尚 目前的生活時尚未已由居住在市中心向居住在郊區(qū)生活化轉(zhuǎn)變，隨著生活節(jié)奏的加快，消費者越來越傾向于空氣清新安靜的郊區(qū)生活，結(jié)合這種消費心理出現(xiàn)了一批樓盤，如新花園，虹橋花園，中新花園，凈苑花園等 二、品牌信任度促使消費 隨著華