【正文】 2645m289%毛坯現(xiàn)樓現(xiàn)樓面價(jià)最高價(jià)：6400元/M2折扣一次性：89 折按揭：91 折額外折扣： 98 折最低價(jià)：5350元/M2展銷會(huì) 優(yōu)惠均 價(jià)：5860元/M2 戶型對(duì)應(yīng)面積數(shù)量統(tǒng)計(jì)戶型面積 單間一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房或以上復(fù)式合計(jì)4050M2%%5060M2%%6070M2%%%7080M2%%80~89M2　　%%90~99M2　　100~110M2　　%%120~130M2　　140M2以上合計(jì)　　%%%%100%展銷日期/現(xiàn)場(chǎng)顧客人數(shù)0臺(tái)銷售情況售出80%廣告主題海印橋畔六層半小洋房宣傳賣點(diǎn)過萬(wàn)平方米街心花園與東山一橋之隔，交通方便實(shí)用率高，管理費(fèi)低現(xiàn)場(chǎng)評(píng)述 翡翠華軒位于怡海華軒北側(cè)，正對(duì)1萬(wàn)平方米的街心花園，由迎翠閣、疊翠閣、映翠閣、擁翠閣和觀翠閣五棟六層半住宅組成，每棟又分兩個(gè)樓梯，一梯僅24戶，住戶少而單純。規(guī)模大，配套全，為該區(qū)域的龍頭盤，吸引了眾多東山客。周邊為老城區(qū)，樓盤的外觀等在該區(qū)域突出，銷售情況好。 樓宇密度較高，部分單位看到硫酸廠的工廠，預(yù)計(jì)二三年內(nèi)不會(huì)搬遷，令環(huán)境大受影響。 現(xiàn)場(chǎng)花園尚未完工，S1S3作最后的大堂裝修，因此現(xiàn)場(chǎng)較臟亂。特惠價(jià)實(shí)例表：原價(jià)折讓26萬(wàn)/套。樓盤千禧花園翡翠華軒海印南苑利和閣萬(wàn)壽雅苑萬(wàn)豐花園蘭亭穎園益豐花園占地（m2）38000251844萬(wàn)20896524150413萬(wàn)總建（m2）1530007943315萬(wàn)2141215萬(wàn)5967115萬(wàn)在售單位剩余100套9167 m2剩余33套2645 m2剩余68套8439 m2剩余84套8760 m2剩余140套12552 m2剩余51套5491 m2剩余小量單位東豐閣154套14186 m2附：競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況表項(xiàng)目基本資料 名 稱千禧花園樓盤地址海珠區(qū)東曉路與新港西交匯處預(yù)售證號(hào)20010088代理商/銷售電話84188877開發(fā)商廣州富力地產(chǎn)股份有限公司建筑設(shè)計(jì)/物業(yè)管理廣州天力物業(yè)管理有限公司園林設(shè)計(jì)/占地面積總建面積規(guī)劃情況綠化率園林風(fēng)格建筑風(fēng)格38000m2153000m2一期為5棟18層，二期為6棟26層、三期為1棟12層商貿(mào)中心、/歐式歐式區(qū)內(nèi)配套地下停車場(chǎng)，泳池、健身室等會(huì)所設(shè)施周邊配套大、中、小學(xué)校、銀行、醫(yī)院等在售情況推售范圍套數(shù)總面積實(shí)用率裝修標(biāo)準(zhǔn)工程進(jìn)度交樓時(shí)間管理費(fèi)S1S3剩余145套%豪華現(xiàn)樓現(xiàn)樓價(jià)格實(shí)價(jià)最高價(jià)：5580 元/M2折扣一次性：S1棟93 折；S3棟95折按揭：S1棟93 折；S3棟95折最低價(jià)：4019 元/M2展銷會(huì)優(yōu)惠免入住費(fèi)1600元、煤氣安裝費(fèi)3500元、首年管理費(fèi)均 價(jià)： 4622元/M2戶型(S1S3) 戶型對(duì)應(yīng)面積數(shù)量統(tǒng)計(jì)戶型面積 單間一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房或以上合計(jì)6070M224%%7080M222%%80~89M2　%%90~99M2　19%12%%100~120M2　13%13%120~140M2　　3%3%140M2以上合計(jì)　72%12%13%3%100%評(píng)述首次公開發(fā)售時(shí)間2001年6月中銷售情況約72%廣告主題富力地產(chǎn)集團(tuán)，河南首個(gè)樓盤,15萬(wàn)m2小區(qū)宣傳賣點(diǎn)全新花園即將展現(xiàn)。項(xiàng)目正好處在中山大學(xué)與廣東美術(shù)學(xué)院中間，區(qū)內(nèi)原生植被郁郁蔥蔥，又是地鐵二號(hào)線上蓋物業(yè)，生態(tài)、人文與交通等條件均十分優(yōu)越，預(yù)計(jì)下半年開盤。千禧花園一期的SS5棟已為現(xiàn)樓，隨時(shí)可以發(fā)售；二期的6棟高層亦建至4層，供應(yīng)壓力大。剩余單位較多的有萬(wàn)壽雅苑、千禧花園、益豐花園、利和閣、海印南苑等，統(tǒng)計(jì)情況如下表。其中二房一廳面積范圍集中在6070平方米，二房二廳面積集中在7080和8090平方米，三房二廳則集中在90110平方米。 由分析可見，該區(qū)域樓盤的均價(jià)多集中在4400—5300元/平方米之間，蘭亭穎園最后一期單位售價(jià)升至近6000元/平方米，主要是其園林綠化做得最出色，前期銷售大受歡迎，價(jià)格相應(yīng)作了大幅提升。該區(qū)域擁有大片的可開發(fā)用地，將是海珠區(qū)未來(lái)樓市競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。、赤崗一帶。該區(qū)域一直以來(lái)是海珠區(qū)樓市的供應(yīng)大戶，隨著原有工廠的陸續(xù)遷出，后續(xù)供應(yīng)量仍然很大，如光大花園、富力萬(wàn)寶地塊等。每月僅廣日、羊晚兩報(bào)廣告投放量就在1400萬(wàn)至2500萬(wàn)元，與天河并駕齊驅(qū)，成為廣州樓市競(jìng)爭(zhēng)最激烈的區(qū)域。從2001年每月成交均價(jià)走勢(shì)看，海珠區(qū)高層總體價(jià)格呈下降趨勢(shì)，并主要在45005000元/平方米之間波動(dòng)；多層住宅價(jià)格起伏亦比較大，但基本圍繞在3800元/平方米的附近上落。%，%，海珠區(qū)住宅市場(chǎng)供需兩旺。住宅推售數(shù)量和成交面積一直位于各區(qū)前列。另外，今年首次把番禺、花都數(shù)據(jù)納入統(tǒng)計(jì)范圍，而此兩區(qū)的住宅價(jià)格與原八區(qū)的價(jià)格有較大差距，相應(yīng)的把成交均價(jià)大幅拉低。 而多層住宅物業(yè)的成交均價(jià)相對(duì)較為平穩(wěn)，基本保持在4000元/平方米的幅度。而商品住宅成交登記量占預(yù)售批出量之百分比呈上升態(tài)勢(shì)，在一定程度上反映出住宅市場(chǎng)供大于求的狀況得到初步緩解。圖1：各年批準(zhǔn)預(yù)售量與登記成交量比較資料來(lái)源：廣州市房地產(chǎn)信息中心 在登記成交量方面，因受實(shí)施住房貨幣化分配，結(jié)束實(shí)物分房政策，集團(tuán)購(gòu)房大幅減少的影響，1998年登記成交量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，之后轉(zhuǎn)為持平或略有下降的趨勢(shì)，今年原八區(qū)的住宅成交比上年下降4%。1998年，由于樓市成交保持上升趨勢(shì)，集團(tuán)購(gòu)房明顯增加使發(fā)展商信心增加，發(fā)展商加快項(xiàng)目動(dòng)工速度，使得當(dāng)年的預(yù)售批出量比97年增長(zhǎng)43％，是近年罕見的增幅。 同時(shí)，敝司亦衷心希望能與貴司建立進(jìn)一步的合作關(guān)系，并為貴司新開發(fā)項(xiàng)目下一步推廣的銷售奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，最終以貴項(xiàng)目達(dá)到最理想的銷售為目標(biāo)。 一 期 目 錄一、前言二、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、項(xiàng)目的基本資料理解及優(yōu)劣分析四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位五、價(jià)格建議六、項(xiàng)目的整體規(guī)劃及包裝建議七、其他建議“互聯(lián)網(wǎng)”頂端盒上網(wǎng)八、銷售計(jì)劃安排及開售時(shí)間九、媒體宣傳策略十、百富誠(chéng)對(duì)本項(xiàng)目代理之運(yùn)作模式十一、結(jié)語(yǔ)十二、附件附件一：平面間隔修改建議（圖）附件二：豪華裝修材料及設(shè)備附件三：創(chuàng)意裝修材料及設(shè)備附件四：《東銀廣場(chǎng)獨(dú)家銷售代理合同》一、前言 日前，經(jīng)與貴司的初步接觸， 了解到一些有關(guān)本項(xiàng)目的基本現(xiàn)狀。敝司根據(jù)貴司提供的部分資料，結(jié)合敝司多年專業(yè)的房地產(chǎn)策劃代理經(jīng)驗(yàn)，撰寫成此份初步策劃建議書，以期為貴項(xiàng)目之順利發(fā)展提供有效建議。二、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1997年以來(lái)，市區(qū)預(yù)售商品住宅批出量波動(dòng)幅度較大。到1999年之后，商品住宅預(yù)售批出量逐漸放緩，％，％，%，其主要原因是從1999年初起廣州市國(guó)土房管局按有關(guān)規(guī)定對(duì)預(yù)售項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審批，使市場(chǎng)供應(yīng)量明顯減少。可以說(shuō)，廣州市新增的住宅成交主要來(lái)自番禺。 由于受供求關(guān)系的影響，廣州市住宅物業(yè)的登記成交均價(jià)，自1996年以來(lái)，基本呈逐年降低趨勢(shì)，其中高層住宅物業(yè)的成交均價(jià)下降趨勢(shì)最為明顯，從1996年的7,372元/平方米降到2001年的5,168元/平方米，%，這主要是受到售價(jià)稍低的小高層住宅供應(yīng)量上升及市區(qū)高層售價(jià)下降的影響。而到2001年，原八區(qū)多層住宅因供應(yīng)量少的緣故，價(jià)格開始逐步上升，%。圖2：廣州市歷年住宅成交均價(jià)對(duì)比 單位：元/平方米資料來(lái)源：廣州市房地產(chǎn)信息中心隨著廣州城市總體規(guī)劃“北優(yōu)、南拓、東進(jìn)、西聯(lián)”政策的確立，目前海珠區(qū)內(nèi)連成的跨江橋梁已增至12座，內(nèi)環(huán)路的開通、地鐵二號(hào)線的動(dòng)工以及三號(hào)線的立項(xiàng)，令區(qū)內(nèi)的交通狀況得到較大的改善，為區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展創(chuàng)造良好的商機(jī)。2001年全區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積、均僅次于番禺居市屬十區(qū)的第二位。海珠區(qū)2001年的高層住宅成交均價(jià)為4934元/平方米，%；多層住宅成交均價(jià)3848元/平方米，%。近10個(gè)月以來(lái)，海珠區(qū)每月推售樓盤數(shù)基本均在35個(gè)以上，“十一”期間更高達(dá)60個(gè)同時(shí)大做廣告推售。注：以上資料以《廣州日?qǐng)?bào)》和《羊城晚報(bào)》統(tǒng)計(jì)得出：—江燕路—寶崗大道一帶。熱點(diǎn)樓盤有南景園、宏宇廣場(chǎng)、南北廣場(chǎng)、保利花園、光大花園、金碧花園等，價(jià)廉物美，大受買家歡迎。琶州會(huì)展中心的建設(shè)、濱江東路的開通、地鐵三號(hào)線規(guī)劃以及海珠區(qū)府將搬遷至此等一系列利好消息把該區(qū)域的房地產(chǎn)送上了快車道，合生的3大樓盤愉景南苑、逸景翠園和珠江帝景相繼推出市場(chǎng)，疊彩園、琴海居、麗水庭園、翠園、和平家園等亦加入戰(zhàn)團(tuán)。表：海珠區(qū)每月廣告投放量排行前五位樓盤情況時(shí)間第一位第二位第三位第四位第五位05/01中海名都140萬(wàn)海印南苑105萬(wàn)玫瑰園68萬(wàn)豪豐園63萬(wàn)嘉仕花園60萬(wàn)06/01中海名都197萬(wàn)南景園165萬(wàn)千禧花園148萬(wàn)疊彩園122萬(wàn)光大花園115萬(wàn)07/01琴海居154萬(wàn)南景園148萬(wàn)愉景南苑133萬(wàn)嘉仕花園99萬(wàn)疊彩園97萬(wàn)08/01逸景翠園302萬(wàn)南北廣場(chǎng)138萬(wàn)嘉仕花園129萬(wàn)保利花園95萬(wàn)南景園76萬(wàn)09/01珠江帝景225萬(wàn)中海名都188萬(wàn)嘉仕花園176萬(wàn)南北廣場(chǎng)137萬(wàn)南景園125萬(wàn)10/01珠江帝景218萬(wàn)南景園117萬(wàn)麗水庭園102萬(wàn)宏宇廣場(chǎng)95萬(wàn)保利花園87萬(wàn)11/01南景園196萬(wàn)南北廣場(chǎng)147萬(wàn)中海名都126萬(wàn)逸景翠園123萬(wàn)翠園101萬(wàn)12/01宏宇廣場(chǎng)160萬(wàn)順意花園151萬(wàn)藍(lán)色快線121萬(wàn)疊彩園92萬(wàn)南北廣場(chǎng)83萬(wàn)01/02海岸俊園217萬(wàn)藍(lán)色快線152萬(wàn)光大花園129萬(wàn)疊彩園116萬(wàn)南景園93萬(wàn)02/02光大花園81萬(wàn)保利花園63萬(wàn)海岸俊園54萬(wàn)