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正文內(nèi)容

成都王府花園營銷推廣策劃建議書-展示頁

2025-06-07 19:20本頁面
  

【正文】 得王府花園的核心競爭優(yōu)勢在于通過各種各樣的先進設(shè)施,以人為本的建筑設(shè)計,體貼周到的物業(yè)服務(wù)為主提供一種優(yōu)越、超值、個性化的私人服務(wù)生活享受,令王府業(yè)主有一種無以倫比的優(yōu)越感和尊貴身份感。 象前期采用的“高品味純生活社區(qū),跨世經(jīng)新居典范”,內(nèi)容空洞,調(diào)性平淡,無法表 達出王府花園項級,尊貴的特質(zhì),無法與 目標(biāo)消費者引起共鳴,所以更加無法激發(fā)出他們的購買欲望。 1. 項目概念內(nèi)涵的挖掘與提升 王府花園在前期推廣中,一直沒有建成立一個明確,清晰的頂目形象。因此,在今后的推廣中,構(gòu)建項目不可模仿的競心竟?fàn)巸?yōu)勢,提升項目頂整體形象,采用全方位的強而有力的推廣手法,使王府花園的項目形象以及銷售都達至一個前所未有的高度。但在前期銷售階段,王府花園未能將其擁有的許許多多其它房地產(chǎn)項目所不具備的獨特優(yōu)勢,在宣傳和推廣中充分顯露。 12 (四) 項目分析 到底王府花園現(xiàn)在擁有的條件,市場接不 接受?能不能迎合目標(biāo)買家的需求呢? 實際情況 評價 位置 成都市玉林區(qū)芳草街 成熟社區(qū),配套完善 規(guī)劃 全電梯公寓 自然布局,合理 發(fā)展商 棠湖集團 有實力,但知名度不高 戶型 平層,復(fù)式 較單一 價格 4000 元 /平方米左右 在同類市場中有一定的優(yōu)勢 景觀 小區(qū)花園 較普通,特色不明顯 配套設(shè)施 雙電源供電,變頻恒壓供水等 成都目前最優(yōu)秀的 現(xiàn)場環(huán)境 營銷中心,樣板裝修,歐式大門 有氣勢有時代感,有吸引力 13 (五)銷售力分析 根據(jù)以上幾個方面的分析,我們對王府花園的情況, 競爭對手的情況,目標(biāo)消費者的情況都有有了較為詳細(xì)的了解。所以目標(biāo)消費者的定位準(zhǔn)不準(zhǔn)確將對項目的銷售起到?jīng)Q定性的作用。 ( 1) 從銷售結(jié)果上看,大面積單位、總價在 50 萬左右的單位,最易被市場接受; ( 2) 消費者對買房的選擇,首先是價格,其次是地理位置,第三才是戶型、配套設(shè)施等問題; ( 3) 王府花園在目前成都市房地產(chǎn)市場上處于一流地位,能找出與之綜合素質(zhì)相比較的項目幾乎不存在。 總結(jié):基本上以上所列舉的三個項目,只是在銷售價格上與王府花園比較接近,可作比較。 8 2.置信麗都花園 發(fā)展商:成都置信實業(yè)有限公司 地址:成都市二環(huán)路南四段 占地: 320 畝 容積率: 規(guī)劃:十一幢公寓和七幢別墅,有近 100 畝綠化公園,綠化覆蓋率達 65% 價格:公寓均價格 3600 元 /平方米 優(yōu)勢:( 1)水景與園林充分結(jié)合,小區(qū)環(huán)境設(shè)計一流; ( 2)品牌形象深入民心,有口碑。很多項目根本沒將項目的建設(shè)做到實處,而是以一兩個所謂的“概念”來嘩眾取寵,吸引市場注意力。 概念炒作過多,缺乏真正的精品意識。 6 規(guī)劃設(shè)計合理,細(xì)部設(shè)計精致的項目,易被市場接受; 從總體來看,成都的住宅市場還處于發(fā)展階段。另外,高檔樓盤與低檔樓盤之間的價格差距正進一步加大,達 50%以上。但城西 區(qū)與城南區(qū)的價差已縮小,如成都花園等的價格已逐步接近。作為西部開發(fā)橋頭堡的成都,在國家號召大力開發(fā)西部的重大利好下,房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步向前發(fā)展。特別在國家大力開發(fā)西部的號召下,成都作為西部開發(fā)的橋頭堡,房地產(chǎn)市場的發(fā)展更是穩(wěn)步向前。 銷售力的傳播:指在市場宣傳和營銷策略的基礎(chǔ)上,提出具體的廣告定位,以及清晰的廣告思路,廣告階段劃分,廣告費用等。 銷售力的挖掘:指在銷售力分析的基礎(chǔ)上,結(jié)合消費心理與競爭對手特點,進一步挖掘銷售 力,尤其是獨特的競爭優(yōu)勢。 圍繞這一獨特的、不可模仿的核心競爭優(yōu)勢,分別從銷售力的分析、銷售力的挖掘、銷售力的提升、銷售力的傳播等方面進行剖析。 3 二、 總綱 無論項目的營銷策劃,還是廣告推廣,都需要一個中心,亦即是項目的核心競爭優(yōu)勢。本策劃書首先從提煉項目形象入手,再據(jù)此從各方面進行營銷推廣的具體建議。我們的工作就是要將王府花園的頂級、尊貴和稀有性完完全全傳播給目標(biāo)客戶,讓其形成購買欲望,從而促成銷售。固將其形成文字,以有利于雙方工作的進一步開展。 1 王府花園營銷推廣 策劃建議書 廣東 XX 廣告有限公司 2 一、 前言 經(jīng)過雙方的多次溝通,我司就王府花園項目,已經(jīng)有了充分的理解。特別是與貴司丁總,宋總進行了幾次深入的溝通之后,關(guān)于王府花園的總體形象提升以及今后的營銷推廣思路已經(jīng)十分清晰明了。 我司認(rèn)為,銷售也即是傳播。 針對王府花園在前期推廣中,缺乏準(zhǔn)確、清晰的總體形象,不能給目標(biāo)客戶一個 清楚的認(rèn)知。但由于實際操作中存在許多不確定的因素,所以某些具體細(xì)節(jié),還有待進一步調(diào)整,以便其更符合實際情況,促進銷售。針對王府花園而言,其核心競爭優(yōu)勢就是王府花園給業(yè)主的超值生活享受和尊貴身份象征。 銷售力的分析:主要針對王府 花園目標(biāo)消費對象、競爭對手各方面的軟、硬件進行分 析。 銷售力的提升:指在項目市場定位上,進一步提升綜合質(zhì)素,創(chuàng)造項目不可模仿的核心競爭 優(yōu)勢。 4 三、銷售力的分析 (一) 成都住宅市場實態(tài)分析 經(jīng)歷 了國內(nèi)經(jīng)濟的軟著陸、福利分房,以及中國即將加入 WTO 等對房地產(chǎn)市場的沖擊以后,隨著國內(nèi)經(jīng)濟的開始復(fù)蘇,房地產(chǎn)市場亦逐步向好的一面發(fā)展。 1﹑ 房地產(chǎn)市場正處于穩(wěn)步上升階段; 全國性的房地產(chǎn)低潮經(jīng)已走出,整體經(jīng)濟形勢的趨好是房地產(chǎn)市場最根本的利好。 5 2﹑ 城區(qū)間價格差距進一步縮小,高檔與低檔差距進一步增加; 通過對一些資料 的調(diào)查所得,目前成都市房價最高的區(qū)域仍是傳統(tǒng)的城南地區(qū)。表明購房者普遍的,傳統(tǒng)意識已有所改變,傳統(tǒng)城區(qū)之間的差距已經(jīng)縮小。由此可見,房產(chǎn)市場的競爭日益激烈,高質(zhì)素、高檔次樓盤,在經(jīng)濟逐漸好轉(zhuǎn)的利好下,日益被市場接受。但近年沿海、港澳一些經(jīng)已證實比較受 市場接受的樓宇外形設(shè)計、外 墻顏色搭配,園區(qū)綠化設(shè)計等建筑細(xì)部設(shè)計已漸漸在成都市場出現(xiàn),并亦大受歡迎。 根據(jù)我們的調(diào)查,目前成都的房地產(chǎn)市場還停留在概念炒作的階段。 7 (二) 部分主要競爭對手分析 1. 盤谷花園 發(fā)展商:成都羅賓納實業(yè)有限公司 地址:人民南路四段與美領(lǐng)館交匯處 占地面積: 26﹐ 700 平方米 建筑面積: 109﹐ 730 平方米 容積率: 建筑密度: 20% 規(guī)格:五棟十九層住宅,總戶數(shù) 520 戶 ,綠化率 41% 價格: 4600 元 /平方米起價(含裝修) 交樓日期: 2001 年 1 月 31 日交樓 優(yōu)勢:( 1)地理位置優(yōu)越,周邊配套設(shè)施完
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