【正文】 各樣的質(zhì)量問題保證賠償。王府花園原有的配套設(shè)施考慮已經(jīng)相當(dāng)充分和完善，但我們考慮到成都的氣候特點(diǎn)和王府花園的園林環(huán)境設(shè)計(jì)， 建議增設(shè)： ﹡ 空氣負(fù)離子發(fā)生器 建議 在公共綠地、道路邊，安裝空氣負(fù)離子發(fā)生器，起到凈化空氣，增加環(huán)境含氧量的作用。 18 （ 2）戶型優(yōu)化方面 一個(gè)好的項(xiàng)目，真正受市場接受的項(xiàng)目，除了環(huán)境以外，很大的一部分還要看在建筑設(shè)計(jì)方面是否充分考慮買家的需要，是否做到以人為本。首先建成議聘請(qǐng)專業(yè)的環(huán)境設(shè)計(jì)公司進(jìn)行合面的園林規(guī)劃設(shè)計(jì)。 王府花園與城中其它項(xiàng)目相比有著這樣或那樣的優(yōu)勢，有些設(shè)施設(shè)備目前甚至只是王府花園才獨(dú)有，但這些硬件上的優(yōu)勢并不是一種長久的優(yōu)勢，其它項(xiàng)目很快就同樣做到或模仿。王府花園無論以硬件還是軟件方面，在成都的房地產(chǎn)市場里，都是十分具有竟?fàn)幜Φ囊粋€(gè)項(xiàng)目。 3．銀都花園 發(fā)展商：成都銀都發(fā)展有限公司 地址：南二環(huán)新光北路之間 占地： 154， 507 平方米 住宅建筑面積： 175， 543 平方米 9 容積率： 總戶數(shù)： 947 戶 價(jià)格： 3900 元 /平方米 — 4600 元 /平方米（小高層） 4300 元 /平方米 — 5600 元 /平方米（向廣場） 優(yōu)勢：（ 1）社區(qū)環(huán)境已顯現(xiàn)，區(qū)內(nèi)環(huán)境較佳； （ 2）知名度較高。由此可見，房產(chǎn)市場的競爭日益激烈，高質(zhì)素、高檔次樓盤，在經(jīng)濟(jì)逐漸好轉(zhuǎn)的利好下，日益被市場接受。 4 三、銷售力的分析 （一） 成都住宅市場實(shí)態(tài)分析 經(jīng)歷 了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的軟著陸、福利分房，以及中國即將加入 WTO 等對(duì)房地產(chǎn)市場的沖擊以后，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的開始復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場亦逐步向好的一面發(fā)展。但由于實(shí)際操作中存在許多不確定的因素，所以某些具體細(xì)節(jié)，還有待進(jìn)一步調(diào)整，以便其更符合實(shí)際情況，促進(jìn)銷售。 1 王府花園營銷推廣 策劃建議書 廣東 XX 廣告有限公司 2 一、 前言 經(jīng)過雙方的多次溝通，我司就王府花園項(xiàng)目，已經(jīng)有了充分的理解。 3 二、 總綱 無論項(xiàng)目的營銷策劃，還是廣告推廣，都需要一個(gè)中心，亦即是項(xiàng)目的核心競爭優(yōu)勢。特別在國家大力開發(fā)西部的號(hào)召下，成都作為西部開發(fā)的橋頭堡，房地產(chǎn)市場的發(fā)展更是穩(wěn)步向前。 6 規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，細(xì)部設(shè)計(jì)精致的項(xiàng)目，易被市場接受； 從總體來看，成都的住宅市場還處于發(fā)展階段。 總結(jié)：基本上以上所列舉的三個(gè)項(xiàng)目，只是在銷售價(jià)格上與王府花園比較接近，可作比較。但在前期銷售階段，王府花園未能將其擁有的許許多多其它房地產(chǎn)項(xiàng)目所不具備的獨(dú)特優(yōu)勢，在宣傳和推廣中充分顯露。 15 我們覺得王府花園的核心競爭優(yōu)勢在于通過各種各樣的先進(jìn)設(shè)施，以人為本的建筑設(shè)計(jì)，體貼周到的物業(yè)服務(wù)為主提供一種優(yōu)越、超值、個(gè)性化的私人服務(wù)生活享受，令王府業(yè)主有一種無以倫比的優(yōu)越感和尊貴身份感。將綠化上升至園林的境界，讓一家專業(yè)的環(huán)境設(shè)計(jì)公司對(duì)王府花園進(jìn)行全盤考慮，同時(shí)知名的設(shè)計(jì)公司更可增強(qiáng)目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)王府花園信心。而戶型設(shè)計(jì)往往是買家考慮的重要因素之一。對(duì)日后業(yè)主的生活環(huán)境會(huì)有很大改善，同進(jìn)亦可作為促銷的賣點(diǎn)。徹底打消消費(fèi)者買房前的種種顧慮，將存在觀望的準(zhǔn)客戶迅速拉過來。就象五星級(jí)酒店的“金鎖匙”一樣。 本手冊是為了突出業(yè)主住在王府花園的優(yōu)越心態(tài)，向他們表達(dá)怎樣才是頂級(jí)的生活享受。 廣播：優(yōu)點(diǎn)是大量使用，可選擇適當(dāng)?shù)牡貐^(qū)和對(duì)象、成本低； 缺點(diǎn)是僅有音響效果，不如電視吸引人，展露瞬間即逝。王府花園的前期推廣側(cè)重了知名度方面，而對(duì)品牌的認(rèn)識(shí)度和品牌感受方面則缺乏有力的宣傳。因此，我司認(rèn)為要達(dá)到以上的效果，主要應(yīng)做到以下兩點(diǎn)： 34 A、品牌形象的傳播一定要靠電視廣告來完成； 由于報(bào)紙平面廣告的局限性，對(duì)品牌形象的表達(dá)十分有限。 C、 王府生活標(biāo)準(zhǔn)巡回展示。主要是價(jià)差不夠大。 39 （二） 銷售渠道 為了在短時(shí)間完成銷售目標(biāo)，因此要拓寬買家的層面，從多渠道進(jìn)行銷售。短時(shí)間人造成全城轟動(dòng)人盡皆知的效果。同時(shí)也應(yīng)制作一套展板等展示系統(tǒng)，作為園林設(shè)計(jì)的解釋和補(bǔ)充。60= 元 買家 15 年按揭月應(yīng)供款： = 元 買家首 5 年供款： = 元 表面上發(fā)展商替買家付的利息 10 年為 元， 5 年為 元，但該額是發(fā)展商用 10 年和 5 年每月分開支付的，考慮到利率因素， 45 10 年期的發(fā)展商實(shí)際付出本金應(yīng)為： 247。150)X100%=% 5 年期： 288247。另外對(duì)新買家，前 30 名，每套單位可獲 3 外名額；第 3050名，每套單位可獲 2 個(gè)名額；第 5080 名，每套單位可獲 1 個(gè)名額。 B． 周未住 以周五晚至周日下午兩天兩夜為一試住周期，度周未和看樓相結(jié)合，采取渡假的形式， 一次取一定的費(fèi)用。 51 銷售階段劃分 時(shí)間 主要工作 宣傳重點(diǎn) 主要媒體 /方式 準(zhǔn) 備 期 7 月 — 8 月中旬 銷售資料的制作 展示系統(tǒng)的制作 現(xiàn)場重新包裝 王府生活標(biāo)準(zhǔn) 報(bào)紙，新聞繕稿為主 熱 銷 期 8 月中旬 — 9 月中旬 大型展銷會(huì) 戶外巡展 王 府 生 活 標(biāo) 準(zhǔn) 繼續(xù)宣傳 十年免息，北京皇府游 電視和報(bào)紙，平面廣告與新聞繕稿結(jié)合 續(xù) 銷 期 9 月中旬 — 10 月 現(xiàn)場銷售繼續(xù)保持 王府生活標(biāo)準(zhǔn)的繼續(xù)挖掘 報(bào)紙廣告為主 52 宣傳配合 在宣傳方面，建議采用大量軟性新聞繕稿在積蓄市場力量階段投放。另外，結(jié)合一定量的平面廣告在熱銷期投放，達(dá)至全城皆知的效果。 活動(dòng)對(duì)象： A．知名人士，新聞機(jī)構(gòu)人員，重點(diǎn)客戶，采用第二種免費(fèi)試住； B．一般消費(fèi)者（目標(biāo)客戶）兩面三種方式采用。 48 推廣手法三：王府生活標(biāo)準(zhǔn)巡展 活動(dòng)目的：制造全城轟動(dòng)，人盡皆知的效果，將王府生活標(biāo)準(zhǔn)推向社會(huì)各界。150)X100%=% 考慮到一次性付款與按揭付款之間的折扣，且大多數(shù)買家采取 15 年按揭，發(fā)展商將不會(huì)有太大的成本支出。120=82233 元 5 年期的發(fā)展商實(shí)際付出本金應(yīng) 為： 247。使其對(duì)王府的優(yōu)越，尊貴可以有感性的認(rèn)識(shí)。針對(duì)王府花園采用皇家園林這一園林定位，在現(xiàn)場包裝上亦會(huì)圍繞這一定位進(jìn)行。因此，做好現(xiàn)場包裝，是爭取客戶的重要手段。建議增大層差和單 位差，拉大低價(jià)與